在新政實(shí)施后，樓市觀(guān)望氛圍濃厚。然而，近期開(kāi)盤(pán)的以中小戶(hù)型為主的樓盤(pán)，受到了市場(chǎng)的追捧。位于大興的綠地新里·西斯萊公館，多為90平米以下的小戶(hù)型，4月底開(kāi)盤(pán)的800套房源目前基本售罄。無(wú)獨(dú)有偶，5月16日開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科紫苑推出的最后兩棟樓，全部為90平米左右的小三居，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售率達(dá)50%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買(mǎi)中小戶(hù)型的人群為剛性需求，多為首次置業(yè)者，并不是政策調(diào)控的對(duì)象。同時(shí)，受北京一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套住房的臨時(shí)性政策的影響，不少首次置業(yè)者更傾向于購(gòu)買(mǎi)功能齊全的戶(hù)型，這樣也避免了短期內(nèi)升級(jí)改善再買(mǎi)房的麻煩。

戶(hù)型、價(jià)格合適，剛需族便出手

在萬(wàn)科紫苑的售樓現(xiàn)場(chǎng)，一位剛剛選完房的購(gòu)房者告訴記者，他買(mǎi)房是為了結(jié)婚用，一直盯著萬(wàn)科紫苑，無(wú)奈前幾期買(mǎi)房的人太多，他搖的號(hào)又靠后，最后沒(méi)能選上房。這次調(diào)控以后，買(mǎi)房的人也不像前幾期那么多，這次的號(hào)也挺靠前，便毫不猶豫地買(mǎi)下了一套三居室。

在上周末開(kāi)盤(pán)的華貿(mào)城、新天際，也有類(lèi)似的為結(jié)婚生子而購(gòu)房的“剛需族”。

記者發(fā)現(xiàn)，這些剛性需求的購(gòu)房者，買(mǎi)房都是為了自住，只要在合適的地段、有合適的戶(hù)型和價(jià)格，便會(huì)出手。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰這樣描述剛性需求的特點(diǎn)：對(duì)于房屋的使用、性能的要求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于舒適度的要求。各項(xiàng)功能有就行，不一定要舒適。剛性需求首次置業(yè)者看中的是滿(mǎn)足基本的居住需求，性?xún)r(jià)比比較高，交通比較便利。

新政滿(mǎn)月之時(shí)，萬(wàn)科在京“試探性降價(jià)”，萬(wàn)科紫苑實(shí)際成交價(jià)格約為24200元/平米。而據(jù)了解，同小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格為2.6 萬(wàn)元—2.8萬(wàn)元/平米之間，而且戶(hù)型偏大，總價(jià)更高，新開(kāi)的兩棟小三居房源具有明顯的優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，其90平米的全能型三居，南北通透，主臥、次臥、書(shū)房、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)物間一應(yīng)俱全。萬(wàn)科紫苑在網(wǎng)站的推廣中，也標(biāo)明該戶(hù)型“適合三口之家公車(chē)一族的使用需求”。

應(yīng)對(duì)新政，開(kāi)發(fā)商主推中小戶(hù)型

實(shí)際上，為了應(yīng)對(duì)新政帶給市場(chǎng)的不利影響，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始調(diào)整自己的銷(xiāo)售策略。

在4月底開(kāi)盤(pán)的綠地新里·西斯萊公館，開(kāi)發(fā)商改變開(kāi)盤(pán)順序，將性?xún)r(jià)比高的小戶(hù)型樓盤(pán)提前來(lái)賣(mài)，將較好的房源集中在首次開(kāi)盤(pán)中放出。

綠地集團(tuán)京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理陳志華介紹，“新里項(xiàng)目60%都是90平米以下的戶(hù)型”，在價(jià)格上也作出了調(diào)整，綠地新里·西斯萊公館均價(jià)1.85萬(wàn)元/平方米，低于早前預(yù)計(jì)2萬(wàn)元/平方米以上的售價(jià)。

綠地集團(tuán)京津事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李薊向記者表示，這次推出的房源主力戶(hù)型是80-90平米的兩居和小三居，110-120平米改善戶(hù)型也比較暢銷(xiāo)，購(gòu)房者以首次置業(yè)和改善型需求為主。這是因?yàn)樵诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)之初，項(xiàng)目就考慮以剛性需求來(lái)做切入點(diǎn)，而且綠地的住宅項(xiàng)目，都是以中小戶(hù)型為主。相比之下，大戶(hù)型產(chǎn)品很少?！澳壳?，800套房源，差不多已經(jīng)賣(mài)完了?！崩钏E說(shuō)。

而近期將開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，也紛紛打出中小戶(hù)型的招牌。位于大興的保利·茉莉公館近期將開(kāi)盤(pán)，主力戶(hù)型是90平米小三居及85至90平米的兩居。據(jù)悉，其開(kāi)盤(pán)欲推房源80%均為此種小戶(hù)型，較適合現(xiàn)在市場(chǎng)剛性需求。

小戶(hù)型能使開(kāi)發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

與以往調(diào)控政策不同，購(gòu)買(mǎi)90平米以下首次置業(yè)者并未受調(diào)控政策影響，在信貸上仍能享受兩成首付和銀行優(yōu)惠利率。而以中小戶(hù)型為主的樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，則成為此次調(diào)控效果的最好例證。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰向記者表示，小戶(hù)型供應(yīng)的對(duì)象都是買(mǎi)房用來(lái)自住的剛性需求，它不屬于新政打擊的對(duì)象。而在北京買(mǎi)小戶(hù)型的，都是自住型的首次置業(yè)者，像這樣的人群在北京是個(gè)很大的消費(fèi)群體。因此，開(kāi)發(fā)商主打中小戶(hù)型的定位，比較迎合自住型需求，比較符合當(dāng)下的市場(chǎng)。

雖然現(xiàn)在市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)為調(diào)整，陳云峰表示，開(kāi)發(fā)商也適時(shí)地采取了促銷(xiāo)措施，如打折降價(jià)，主動(dòng)適應(yīng)新政，迎合市場(chǎng)，從而獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。

當(dāng)新政后眾多開(kāi)發(fā)商還為市場(chǎng)將如何反應(yīng)緊張迷茫時(shí)，小戶(hù)型的熱銷(xiāo)，帶給了開(kāi)發(fā)商很多的啟示。

北京萬(wàn)科銷(xiāo)售總監(jiān)肖勁介紹，萬(wàn)科紫苑兩棟新盤(pán)以小戶(hù)型為主，開(kāi)盤(pán)賣(mài)掉50%已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的效果。這也說(shuō)明戶(hù)型屬于“抗調(diào)控”的無(wú)敵戶(hù)型，受政策影響很小。

陳云峰也表示，這個(gè)現(xiàn)象給開(kāi)發(fā)商下一步開(kāi)發(fā)帶來(lái)了一些啟示，就是在新的市場(chǎng)和政策環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商要想生存和發(fā)展，應(yīng)該多瞄準(zhǔn)這種剛需人群的需求，增加高性?xún)r(jià)比中小戶(hù)型產(chǎn)品。這樣才能規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，“躲開(kāi)”政策的打擊，反而受到政策的支持。

本版采寫(xiě)/本報(bào)記者 袁玥

■ 借鑒

【解讀】

北京人的觀(guān)念中就是喜歡大一點(diǎn)的房子，不喜歡太局促的，因而無(wú)論是本土開(kāi)發(fā)商還是擅長(zhǎng)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的南派開(kāi)發(fā)商，都在建“大”房子。兩居室動(dòng)輒100平米，160平米只是個(gè)三居。而隨著房?jī)r(jià)上漲，買(mǎi)大房子的壓力增大。而結(jié)婚生子、老人同住等往往是剛需購(gòu)房人考慮的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

90平米的小三居，主臥、次臥、書(shū)房、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)物間一應(yīng)俱全，不愧是“全功能”戶(hù)型。像綠地、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商做的這種小三居，不愧為領(lǐng)先北京市場(chǎng)的產(chǎn)品。