遠(yuǎn)洋豪擲40.8億元購(gòu)買的大望京新村地塊要退回？

北京“地王退地”傳言溯源

一系列樓市調(diào)控新政擠壓地產(chǎn)暴利

地王退地，或許只是個(gè)傳說。但這個(gè)從上周開始蔓延的傳說引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)：周邊樓市已盡顯“信其有”的特質(zhì)，二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

隨后，遠(yuǎn)洋方面一位負(fù)責(zé)人表態(tài)稱，“退地也不是沒有可能”。而另外一位負(fù)責(zé)人則表示退地消息純屬誤傳。

溯源地王退地傳言，其背后是近期一系列樓市調(diào)控新政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)暴利的倒逼和擠壓。

地王，恐難再現(xiàn)江湖。

地王退地傳言蔓延

“由于地價(jià)高過周邊房?jī)r(jià)，據(jù)說開發(fā)商已經(jīng)萌生退意了?！鄙现埽粍t地王要退地的消息，在望京區(qū)域的各大業(yè)主論壇上流傳開來。

傳言中所指地王，是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司。

今年3月15日，經(jīng)過84輪競(jìng)價(jià)，該公司以40.8億競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村1號(hào)地。經(jīng)折算，該地塊住宅面積的樓面單價(jià)高達(dá)2.75萬/平米，成為名副其實(shí)的單價(jià)地王。

周邊房?jī)r(jià)遭“滑鐵盧”

地王退地消息一出，市場(chǎng)隨即做出反應(yīng)。“地王周邊房?jī)r(jià)降一成”、“望京二手房一套降價(jià)100萬無人買”……地王周邊業(yè)主的內(nèi)心正在經(jīng)歷過山車式的起伏。

在望京地區(qū)的各個(gè)中介門店，中介人員也都會(huì)似有似無地告訴購(gòu)房者，地王要退地，這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌至低點(diǎn)。

“也許只是房產(chǎn)中介在借題炒作壓低房?jī)r(jià)?！币晃辉谑袌?chǎng)研究部門工作的中介工作人員告訴記者。據(jù)他所知，遠(yuǎn)洋沒有明確表示過要退地，“退地的說法和出處值得懷疑”。

然而，近一周的時(shí)間內(nèi)，遠(yuǎn)洋始終未就傳言出面予以澄清。周邊房?jī)r(jià)下跌，卻已成不爭(zhēng)事實(shí)。

地王附近的融科橄欖城，房?jī)r(jià)降幅明顯。業(yè)主程先生說，在今年4月初，有人曾開出每平方米3.4萬元、總價(jià)425萬元的價(jià)格，購(gòu)買他手中的房子，被他拒絕了。最近，聽說了地王退地的傳言后，他又把房子掛在了中介，到現(xiàn)在，報(bào)價(jià)已經(jīng)降了三輪，從425萬元到325萬元，但依然無人問津。

“地王退地的傳言已經(jīng)影響了小業(yè)主的預(yù)期?！辨溂沂袌?chǎng)分析師張?jiān)抡f，地王與二手房的價(jià)格往往是緊密相聯(lián)的。某個(gè)區(qū)域出現(xiàn)一個(gè)地王，這個(gè)區(qū)域的二手房就會(huì)很快漲起來。反之，地王要是退地，周邊的二手房也會(huì)調(diào)頭下探。

退與不退表態(tài)不一

遠(yuǎn)洋的沉默，曾一度被外界視為對(duì)傳言的默認(rèn)。

記者近日輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理張森林。他表示：“退地也不是沒有可能。”

但這位負(fù)責(zé)人也表示，由于自己職位發(fā)生變化，不便對(duì)此解釋太多。而對(duì)于退地傳言從何而出，他表示不知情。

在此前的5月13日，在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)召開的股東大會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席李明曾就傳言回應(yīng)稱，遠(yuǎn)洋沒有退地打算。他表示，公司已經(jīng)支付了地價(jià)款，目前地塊正在辦理前期手續(xù)。

北京市土地中心在接受記者電話詢問時(shí)，也拒絕就此予以明確回應(yīng)。

退地取決市場(chǎng)前景

“退與不退，很大程度上取決于市場(chǎng)預(yù)期?！敝袊?guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，地王退地與否，都將基于其對(duì)自身利益的權(quán)衡。

按照大望京村1號(hào)地的出讓公告要求，遠(yuǎn)洋已經(jīng)繳納了5億元競(jìng)買保證金。如果遠(yuǎn)洋真的退地，那么這5億元的保證金將被凍結(jié)，甚至還會(huì)在一定期限內(nèi)被取消在京拿地的資格。

遠(yuǎn)洋是否愿意付出如此代價(jià)？在陳云峰看來，開發(fā)商目前“心里確實(shí)不再堅(jiān)定”了?！斑@么高的價(jià)格拿地，如果房子賣不出去，或者低價(jià)賣出去，損失大于5億元保證金的話，那就有理由和動(dòng)力退地?！?/p>

同樣是算賬，望京地王一誕生，地產(chǎn)大鱷潘石屹就曾測(cè)算，該地塊的銷售單價(jià)將來只有達(dá)到4.5萬元/平方米，才可能有10%的利潤(rùn)。而當(dāng)時(shí)周邊的二手房房?jī)r(jià)僅為2萬元-2.7萬元/平米。4.5萬元/平方米，不是一個(gè)容易企及的價(jià)格。

地王退地，此前曾有先例。去年11月20日，隸屬于順義政府的大龍地產(chǎn)，以50.5億元競(jìng)得順義別墅區(qū)一地塊，成為當(dāng)時(shí)的“地王”。但隨即因欠繳地價(jià)款，大龍被收回已競(jìng)購(gòu)的土地。

新政擠壓地產(chǎn)暴利

可以確定的是，地王退地消息的或有或無背后，一系列樓市調(diào)控政策正對(duì)房地產(chǎn)業(yè)暴利的高預(yù)期形成倒逼和擠壓。

在遠(yuǎn)洋等三地王同日出現(xiàn)后的一個(gè)月內(nèi)，中央及北京連出重拳，遏制房?jī)r(jià)快速上漲。從國(guó)務(wù)院下發(fā)的新“國(guó)十條”，到北京的“國(guó)十二條”，一次比一次嚴(yán)厲的管控措施，使得北京房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道。特別是一個(gè)家庭限購(gòu)一套新房的政策，精準(zhǔn)打擊了投資和投機(jī)炒房客。

而在土地市場(chǎng)，國(guó)土部發(fā)文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)拿地首付必須達(dá)到50%，北京國(guó)土局甚至要求部分土地要在三日內(nèi)繳納全款，不能按時(shí)繳納的將計(jì)入誠(chéng)信系統(tǒng)，并影響其今后的購(gòu)地。

這被視為政府遏制地王頻出的一個(gè)起始信號(hào)。

北京在全國(guó)兩會(huì)結(jié)束首日出現(xiàn)三個(gè)地王之后，更是臨時(shí)叫停了本市的土地交易，并將購(gòu)地模式調(diào)整為“綜合評(píng)標(biāo)”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”以及“限地價(jià)競(jìng)政策房面積”的方式。4月份全月，北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)了零成交的記錄。進(jìn)入5月，北京已出讓的8宗土地中，面積最大的順義地塊因報(bào)價(jià)未達(dá)到標(biāo)底流標(biāo)。

地王風(fēng)光難再

在一系列樓市嚴(yán)政背景下，地王退地傳聞，雖然極盡惹眼，但充其量也只是周邊樓市下跌的一個(gè)微量因素。

“業(yè)主們的預(yù)期，已經(jīng)不再單純由地王說了算?！辨溂沂袌?chǎng)分析師張?jiān)抡f，需求量的減少，勢(shì)必讓市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，市場(chǎng)也將不再完全參考地王價(jià)格。

而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席李明5月13日在回應(yīng)退地傳言時(shí)也坦承，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)會(huì)加大在二三線城市的布局。預(yù)計(jì)今年北京市場(chǎng)對(duì)公司業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)會(huì)回落到50%以下，北京購(gòu)地計(jì)劃的下調(diào)實(shí)屬必然。

“市場(chǎng)趨冷已不可逆，一向看重資金流的房企們，一定不會(huì)再高價(jià)拿地，以避免重蹈2008年資金鏈斷裂而瀕臨滅亡的境地。”一位參加了購(gòu)地的房企代表說，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，北京難現(xiàn)地王。

本報(bào)記者 翟烜