今年，證監(jiān)會與國土資源部建立溝通聯(lián)絡(luò)機制，擬定兩類企業(yè)融資申請納入征求國土部意見范圍。在這一背景下，多家地產(chǎn)商的申請增發(fā)都未獲得放行。房地產(chǎn)融資的主要渠道之一收緊。

不過，重壓之下，房地產(chǎn)企業(yè)仍能多方開辟財路：海外發(fā)行美元票據(jù)、積極籌備公司債、加速發(fā)行信托產(chǎn)品、在房地產(chǎn)貸款沒有明確收緊之前瘋狂借貸……無論是為了擴張還是儲備好“過冬糧”,房地產(chǎn)企業(yè)積極利用每一條可能的融資渠道，開始一場末路狂奔。

債券融資成房企規(guī)避調(diào)控避風(fēng)港

由于債券融資具有市場化的發(fā)行和約束機制，債券融資成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控的主要避風(fēng)港。

在嚴(yán)格的監(jiān)管調(diào)控之下，不少企業(yè)踏上了境外籌資之路。碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)、雅居樂等多家H股上市的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)先后宣布發(fā)行海外債券。但代價是高昂的，從發(fā)債的利息來看,碧桂園債券利息為11.25%,恒大地產(chǎn)13%,雅居樂利率指導(dǎo)區(qū)間定在8.875%-9%,佳兆業(yè)為13.5%。

長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶表示，在香港發(fā)行票據(jù)利率非常市場化，市場不好的時候就利率較高。14%算比較高的利率，未來也可能會有更高利率的發(fā)行。

房地產(chǎn)企業(yè)能否承受如此高息？一位房地產(chǎn)公司人士向記者表示說：“證監(jiān)會和國土部對地產(chǎn)商再融資不予放行，民間融資成本馬上高了起來。其實14%利率也不算很高，很多地產(chǎn)的民企內(nèi)部融資周轉(zhuǎn)的利率都有12%。目前錢確實很難弄?！?/p>

與海外發(fā)行債券相比，國內(nèi)發(fā)行公司債也是房地產(chǎn)企業(yè)謀劃的一條出路。

去年四季度，在房地產(chǎn)融資盛宴中，房企公司債融資規(guī)模占到了當(dāng)季整個公司債新增融資額度的60.7%。

今年的形勢不容樂觀。中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布的《中國債券市場2010年第一季度分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年第一季度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債融資額為零。

但由于債權(quán)融資具有相對較高的融資成本，具備一定的市場約束機制，證監(jiān)會已明確表示發(fā)行公司債的房地產(chǎn)企業(yè)暫不納入國土部審批范圍。一位券商分析師表示，公司債相較于股權(quán)融資更容易一些，以后會有一些企業(yè)通過發(fā)行公司債進(jìn)行融資。

信托 地產(chǎn)商的救命糧

去年三季度以來，基礎(chǔ)設(shè)施類信托業(yè)務(wù)受到國家整治地方融資平臺、地方財政擔(dān)保叫停的影響，證券類信托業(yè)務(wù)中的信托開戶限制問題又遲遲不能解決，傳統(tǒng)信托業(yè)務(wù)“三駕馬車”中僅剩房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一枝獨秀。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年全年，全國五十余家信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品214個，總規(guī)模逾440億元，分別比2008年的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模增加了59%和62%。單只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均規(guī)模也從2008年的2.02億元/只提高到了2.07億元/只。

在去年的房地產(chǎn)融資盛宴中，信托公司是主力軍之一，也因此賺得盆滿缽滿。今年則充當(dāng)了救急的角色。

五一期間，銀監(jiān)會召集非銀行金融機構(gòu)召開“全國信托公司監(jiān)管工作會議”，重點內(nèi)容是討論房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管問題。據(jù)了解，在這次會議上，銀監(jiān)會稱將于近期重點整肅銀行表外的貸款，將信托貸款納入信貸規(guī)?？傮w監(jiān)管范圍之內(nèi)。

一位信托公司人士表示，“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊在4月份已經(jīng)傳出風(fēng)聲，因此4月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品突擊發(fā)了一批。”

據(jù)用益信托統(tǒng)計，4月份參與房地產(chǎn)集合信托發(fā)行機構(gòu)43家，發(fā)行數(shù)量為141 只，發(fā)行規(guī)模為2538350萬元，已成立數(shù)量為115只，已成立融資規(guī)模為1941242萬元。

5月份以來，投資方向為地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)行信托計劃數(shù)量為10個，面向地產(chǎn)企業(yè)的信托計劃總發(fā)行規(guī)模為20.5億元，而實際成立的規(guī)模為2億元。據(jù)市場不完全統(tǒng)計，5月以來，已有中華企業(yè)、浙江廣廈、獐子島、香江控股等上市公司公布了逾30億元的信托融資計劃。

愈來愈嚴(yán)厲的調(diào)控預(yù)期導(dǎo)致投資地產(chǎn)項目風(fēng)險走高，房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)性風(fēng)險在加大。對此，信托公司采取了追加抵押的辦法來應(yīng)對。

中泰信托研究部負(fù)責(zé)人盛太告訴本報記者，“由于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，信托公司要求房地產(chǎn)企業(yè)的土地抵押、物業(yè)抵押，未來可能出現(xiàn)抵押物價值下降、抵押不足的風(fēng)險。比如有的機構(gòu)抵押率已經(jīng)由原先七成下降到了四成。不少信托公司已經(jīng)要求加大對原先抵押物的追加。”

此外，風(fēng)險控制到位的信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃仍相對容易。盛太表示，由于信托公司管理水平不同，目前部分實力較強的信托公司，根本不需要土地抵押、物業(yè)抵押，而是傾向自主管理，對資金流向的監(jiān)控能力很高，有較高的防御風(fēng)險的能力?！斑@些公司還能做一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，他說。

目前，信托公司對發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃的審核要求更為嚴(yán)格，房地產(chǎn)信托的融資成本較高，各項費用加總的綜合成本能夠達(dá)到18%-20%，“有實力的房地產(chǎn)企業(yè)可能繼續(xù)通過信托渠道融資?！蹦承磐泄救耸空f。

一季度瘋狂借貸

與信托、債券融資相比，房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款相對樂觀。

“今年一季度，房企干了最重要的一件事，就是瘋狂借錢”。一位券商研究員說。除了信托融資外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也成為地產(chǎn)商的救命糧。

央行數(shù)據(jù)顯示，1季度主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長44.3%，比上年末高6.2個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%，比上年末上升0.5個百分點。

“除了年初總行規(guī)定了對今年信貸總體規(guī)模的限制，和今年地方融資平臺貸款確實收緊，房地產(chǎn)貸款方面目前還沒有受到什么嚴(yán)厲限制”。一家國有大行信貸部人士向記者表示。

“不過目前房地產(chǎn)企業(yè)還不缺錢。可以通過不拿地控制融資。過緊日子，資金壓力并不大。”一位券商研究員表示。

以招商地產(chǎn)為例，截至今年一季度末，招商地產(chǎn)的貨幣資金為80.75億元。目前資金充裕，取消再融資對公司來講影響不會很大。

“目前沒有看到貸款明確收緊的跡象。但是我已經(jīng)看到了一些不好的苗頭?，F(xiàn)在是最關(guān)鍵的時刻，如果各地方調(diào)控政策執(zhí)行不力，可能會有更嚴(yán)厲的措施出現(xiàn)。”蘇雪晶說。記者 任曉