長沙購房者起訴“恒大雅苑”霸王行為 律師稱可對開發(fā)商懲處

“作為萬千名購房者中的一員，我要向強勢的開發(fā)商討個說法?！闭驹诜ㄔ捍髲d里，伍先生向《法制周報》記者說。

8月9日，長沙市開福區(qū)人民法院受理了市民伍先生的訴狀，并向他開具了“受理案件通知書”。 此前，伍先生看中了恒大地產(chǎn)集團在長沙的第五個樓盤——恒大雅苑，幾經(jīng)咨詢，伍先生決定購買該樓盤一期的3006房。但在預付了定金之后，“恒大雅苑”的售樓小姐告訴伍先生：樓盤不能任其選擇住房公積金貸款購房。

這意味著，伍先生要支付比公積金貸款高出很多的商業(yè)貸款利息。通過查詢，伍先生發(fā)現(xiàn)“恒大雅苑”的行為，違反了《長沙市住房公積金管理條例》，于是憤而向法院起訴“恒大雅苑”，要求開發(fā)商和銷售商雙倍返還定金，并支付1元錢精神損害賠償金，及在媒體上向市民承諾可以選擇住房公積金貸款購房。

業(yè)內(nèi)人士稱，長沙市“恒大雅苑”涉嫌拒絕公積金貸款一案在全國尚屬首例。記者經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：全國約有六成樓盤拒絕購房者選擇住房公積金貸款購房，大部分購房者有過選擇公積金購房而被拒的經(jīng)歷。（法制周報新聞熱線:0731-84802117）伍先生的訴訟要求，得到了眾多購房者和法律專家的支持。

選購房產(chǎn)：

交付了一萬元定金

伍先生來自衡陽市，研究生畢業(yè)后，來到長沙某單位上班。

伍先生告訴記者，購買一套屬于自己的房子，是他整個家庭多年來的夙愿——年紀不小了，該買套房子結(jié)婚了。然而高企的房價，屢屢讓伍先生望而卻步。

直到最近，父母親給伍先生下了“最后通牒”：今年過年前必須把房子落實，明年過年前結(jié)婚。鑒于兒子工資收入有限，父親承諾，家中可以支持首付款。

有了父親的支持，伍先生開始積極奔走于長沙市各大樓盤之間，其中包括位于月湖地產(chǎn)板塊的“恒大雅苑”?！昂愦笱旁贰毙Q其具有多項強大優(yōu)勢，雖然樓盤的位置有點偏僻，但是離伍先生上班的地方很近?？磥砜慈ィ橄壬罱K還是選中了恒大地產(chǎn)集團旗下的“恒大雅苑”。

伍先生回憶說，7月底的時候，他來到位于月湖旁邊的“恒大雅苑”，在售樓員的介紹下，詳細了解了該樓盤，當時伍先生就決定購買“恒大雅苑”的房子。但因工作需要，伍先生臨時去了深圳出差。

出差回來后，伍先生特別挑選了8月8日這個好日子，來到“恒大雅苑”再次看房，在售樓員的介紹下，伍先生選中了該樓盤8棟3006房，85平方米精裝房的房價共計50余萬元，首付款約為12萬余元。

在交付定金的時候，伍先生發(fā)現(xiàn)：在讀研期間，他因為有五期信用卡還款不及時，個人征信系統(tǒng)出現(xiàn)了不良記錄，商業(yè)貸款可能比較困難。但是，售樓員介紹說，除了商業(yè)銀行貸款，伍先生可以籌集資金一次性付清房款，或者以父母親的名義進行購房貸款。

于是，伍先生最終在售樓部交付了一萬元定金。

吃了大虧：

公積金貸款遭拒

當天晚上，伍先生在酒店和幾位朋友吃飯慶賀。

席間，伍先生同單位的一位朋友李先生在了解情況后，質(zhì)疑他為什么不選擇住房公積金貸款購房。

原來，就在幾個月以前，李先生在“恒大雅苑”附近的一個樓盤買了房，因為是公積金貸款，貸款利率僅僅為3.87%，比商業(yè)銀行的貸款利率低了將近一半。（法制周報新聞熱線:0731-84802117）更為重要的是，扣除單位為李先生繳納的住房公積金，同樣面積的房子，李先生要省去近一半的月供。

隨后，李先生從家中翻出報紙，找到關于住房公積金貸款的相關報道給伍先生看。伍先生驚訝地發(fā)現(xiàn)，雖然因為信用卡五期逾期未還款，他難以選擇商業(yè)貸款，但是根據(jù)住房公積金貸款的相關政策，只要不是連續(xù)六期逾期還款，伍先生完全可以獲得住房公積金貸款。

看來，在選擇商業(yè)貸款還是公積金貸款上，伍先生吃了大虧：“商貸利率太高，近60萬的房子我得多付近10萬元?！?/p>

伍先生急了，慌忙打電話給“恒大雅苑”的售樓員解小姐。解小姐告訴伍先生和他的朋友：“恒大雅苑”是精裝房，因此至今沒有向任何購房者提供公積金貸款的先例，因此，伍先生不能選擇住房公積金貸款。

明明是政府和單位的惠民政策，為什么到了“恒大雅苑”，這項惠民政策就行不通了呢？那么，伍先生繳納的住房公積金豈不是白繳了？

在律師朋友的幫助下，伍先生連夜查看了關于住房公積金的相關政策，了解了相關的法律規(guī)定。看著看著，伍先生不禁怒火中燒。從2009年7月1日施行的《長沙市住房公積金管理條例》，明確規(guī)定了房產(chǎn)企業(yè)不得拒絕購房者選擇住房公積金貸款。

《長沙市住房公積金管理條例》第三十四條明確規(guī)定：“企業(yè)在預售或者現(xiàn)售商品房時不得阻撓或者拒絕購房人選擇住房公積金貸款。對選擇住房公積金貸款或商業(yè)銀行貸款的購房人，企業(yè)應當實行同等銷售價格，不得以任何形式增加不利于選擇住房公積金貸款購房人的附帶條件。”

同時，該條例還規(guī)定了相應的法律責任。

《長沙市住房公積金管理條例》第五十三條明確規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，由管理中心責令限期改正；拒不改正的，由市建設行政管理部門記入不良信用記錄，在企業(yè)信用信息系統(tǒng)中予以公示?！?/p>

討要說法：

起訴開發(fā)商的霸王行為

伍先生說，很顯然，“恒大雅苑”拒絕接受住房公積金的行為屬于涉嫌違法的行為，理應受到法律的處罰。在律師朋友的支持下，伍先生決定起訴“恒大雅苑”的霸王行為。

經(jīng)仔細查看“恒大雅苑”售樓部出具的發(fā)票，以及長沙寶瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“寶瑞地產(chǎn)”）出具的“長沙·恒大雅苑樓宇認購書”，伍先生迷惑了：恒大地產(chǎn)集團與寶瑞地產(chǎn)到底是什么關系？他們是同一家公司？還是寶瑞地產(chǎn)代理恒大地產(chǎn)集團旗下的“恒大雅苑”銷售服務？

在律師的建議下，基于合同的相對性，伍先生決定首先起訴加蓋公章的寶瑞地產(chǎn)，如果寶瑞地產(chǎn)舉證證明其與恒大地產(chǎn)集團屬于委托代理關系，伍先生將追加恒大地產(chǎn)集團作為第二被告。

8月9日，長沙市開福區(qū)人民法院受理了市民伍先生的訴狀，并向他開具了“受理案件通知書”。（法制周報新聞熱線:0731-84802117）站在法院大廳里，伍先生告訴《法制周報》記者，“作為萬千名購房者的一員，我要向強勢的開發(fā)商討個說法?！?/p>

伍先生認為，法律已經(jīng)明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不得以任何理由，拒絕購房者選擇住房公積金貸款購房，這項惠民政策卻被強勢的開發(fā)商無理剝奪。他愿意挺身而出，作為普通公民向開發(fā)商亮劍，希望能夠引起相關行政主管部門和輿論的關注，促進房地產(chǎn)企業(yè)的公平、有序發(fā)展。

在伍先生向記者出具的《民事起訴狀》中，記者發(fā)現(xiàn)伍先生的訴訟請求有四項：1、在湖南省省級媒體和全國性媒體上，無條件承諾購房者可以選擇住房公積金貸款購房；2、向原告伍先生支付精神損害賠償金1元錢；3、向原告伍先生賠禮道歉；4、向伍先生雙倍返還定金2萬元。

同時，伍先生告訴記者，他將擇日到相關行政主管部門，舉報“恒大雅苑”拒絕購房者選擇住房公積金貸款購房的行為，根據(jù)《長沙市住房公積金管理條例》的規(guī)定，開發(fā)商將會受到“建設行政管理部門記入不良信用記錄，并在企業(yè)信用信息系統(tǒng)中予以公示”的處罰。

記者調(diào)查：

拒絕公積金貸款購房成普遍現(xiàn)象

在接到伍先生的投訴后，8月9日，《法制周報》記者以購房者的身份，暗訪了位于萬家麗北路的“恒大雅苑”樓盤。

針對記者的提問，“恒大雅苑”張姓售樓小姐肯定地告訴記者說：“我們這里是不能辦理公積金貸款購房的，恒大的房子都不能辦理公積金貸款購房?！碑斢浾邌柕綖槭裁磩e的地方可以進行公積金貸款購房，而恒大雅苑不能進行公積金貸款購房時。張小姐解釋說，“恒大雅苑是屬于精裝修房子，豪宅性質(zhì)的，所以不能進行公積金貸款購房，國家也有規(guī)定，凡是精裝修的房子，豪宅性質(zhì)的房子都是不能進行公積金貸款的；公積金貸款只能針對經(jīng)濟適用房。”

但是，伍先生購買的房子僅僅為85個平方米的普通商品房，說其屬于豪宅性質(zhì)，顯然不符合事實。隨后，記者再次查閱了國務院出臺的《住房公積金管理辦法》和《長沙市住房公積金管理辦法》，并沒有發(fā)現(xiàn)張小姐所說的“精裝修的房子不能進行公積金貸款”的條款。

就在記者調(diào)查期間，有一位聞先生訴稱，去年底在長沙市河西金星大道購買的某樓盤商品房，開始他還交了辦理公積金貸款的手續(xù)費，后來被售樓小姐以公積金貸款很麻煩為由“被同意”辦理了銀行商業(yè)貸款。為此，聞先生頗感吃虧不少。

據(jù)記者進一步發(fā)現(xiàn)，拒絕接受住房公積金貸款購房，在全國早已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。據(jù)哈爾濱房產(chǎn)部門的統(tǒng)計顯示，過去一年時間內(nèi)，哈爾濱市216個在售住宅樓盤只有64個接受公積金貸款購房業(yè)務，所占比例不足四成。而據(jù)北京中原地產(chǎn)對京城260余個在售樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多達62%的樓盤不接受公積金貸款。

為何眾多樓盤拒絕公積金貸款購房？（法制周報新聞熱線:0731-84802117）一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)資深從業(yè)人員告訴記者，住房公積金貸款審批手續(xù)嚴格，放款的周期相對較長；不僅如此，住房公積金管理中心還規(guī)定，開發(fā)公司必須等房屋封頂，而且要取得銷售許可證后才一齊辦理，開發(fā)商肯定會擔心回款的速度慢，承擔的經(jīng)濟風險加?。煌瑫r，開發(fā)商還事先需要繳納一大筆保證金，才能與住房公積金管理中心簽訂貸款合同，這都直接影響到開發(fā)商的資金利用。

對此，上海建緯律師事務所長沙分所黃勁律師告訴記者，開發(fā)商對于購房者選擇哪種貸款方式購房，或者是選擇哪家銀行貸款購房，一般都比較在乎。因為開發(fā)商和銀行之間，存在互利共贏關系。

對于銀行來說，其經(jīng)濟效益中放貸占到了很大的份額，一般希望多多益善，而開發(fā)商指定的銀行，也將在與同行的競爭中獲取得有利的地位；而對于開發(fā)商來說，不論是在拿地、審批還是在建設、完工等投資房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)中，都會和銀行有資金鏈上的往來，和銀行的通力合作也就至關重要，這也能解釋開發(fā)商為何限制住房公積金貸款購房。

黃勁律師同時告訴記者，伍先生選擇通過訴訟途徑維權(quán)，這將有力地推動公積金制度執(zhí)行到位。

專家觀點：

開發(fā)商拒絕住房公積金貸款可懲處

針對住房公積金難以貸款購房的情況，長沙市住房公積金管理中心副主任馬保華表示，《長沙市住房公積金管理條例》的正式施行，標志著長沙市住房公積金管理進入了一個法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

黃勁律師說，企業(yè)在預售或者現(xiàn)售商品房時阻撓或者拒絕購房人選擇住房公積金貸款的，或者對選擇住房公積金貸款實行不同銷售價格的，將受到相關行政主管部門的懲處。因此，面對拒絕接受住房公積金貸款購房的開發(fā)商，購房者已經(jīng)可以選擇說“不”。伍先生選擇通過訴訟，追究開發(fā)商的民事責任無可厚非。

8月9日下午，《法制周報》記者致電恒大地產(chǎn)集團總部熱線“020-38302222”，值班工作人員告訴記者，恒大地產(chǎn)集團根本沒有拒絕購房者選擇住房公積金貸款購房，而對于長沙“恒大雅苑”為何拒絕伍先生，該工作人員表示難以理解，并建議記者向長沙分公司調(diào)查具體情況。

隨后，記者撥打了恒大地產(chǎn)集團長沙分公司的電話“0731-85607929”，工作人員說隨后會給記者答復，便掛斷了電話，但截至記者發(fā)稿時也未有電話回復。

那么，伍先生的訴訟行為，能否警醒開發(fā)商的違法限購行為？恒大地產(chǎn)集團在接到公積金管理部門的審查之后，是否會取消貸款限制？本報將繼續(xù)予以關注。