新辦法將物業(yè)費的定價機制進行了明確，不同于計劃經(jīng)濟中政府定價“一刀切”的做法，規(guī)定了普通住宅實行政府指導(dǎo)價、非普通住宅市場定價。政府指導(dǎo)價也不是由省里來定，而是市、縣價格主管部門會同物業(yè)管理主管部門來負責(zé)制定。指導(dǎo)價也不是“一條杠”，各個物業(yè)公司的硬件設(shè)施、環(huán)境和所能提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量等都不一樣，因此制定相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)等級收費基準(zhǔn)價和分項目收費基準(zhǔn)價及浮動幅度，這就相當(dāng)于“菜單式”的物業(yè)費，收什么樣的錢，就要提供什么樣的服務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)“價質(zhì)相符”。政府每年公布一次指導(dǎo)價，根據(jù)實際情況適時調(diào)整。

辦法對普通住宅的“前期物業(yè)管理階段”和“業(yè)主大會尚未成立”兩種情況下如何收費，也作了明確規(guī)定。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司之前，由開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)競爭方式選聘物業(yè)公司，與業(yè)主簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向價格主管部門備案。業(yè)主大會成立后的物業(yè)費，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，由業(yè)委會與物業(yè)公司約定執(zhí)行。(5月14日《現(xiàn)代快報》)

現(xiàn)代快報對《江蘇省物業(yè)管理條例》修改后作的以上解讀，很難令人滿意。

首先，“為什么有的小區(qū)物業(yè)費1元/平米，有的3元-4元/平米？物業(yè)費是不是物業(yè)公司說收多少就收多少？對于目前物業(yè)費中的種種亂象”，其根源不在有沒有政府指導(dǎo)價，而在于沒有認真貫徹實施《物權(quán)法》的“業(yè)主大會選擇權(quán)”、“物業(yè)公司招標(biāo)選聘制”。

而物價部門已推行的所謂“菜單式”的物業(yè)費，也因為華而不實，而被居民們不認同。目前又要效仿藥價推出“指導(dǎo)價”，表面看來好像在為居民著想，可惜錯了。因為廣大群眾早在藥價最高限價“指導(dǎo)價”，超出藥店實際藥價許多倍而不齒。所以，用“指導(dǎo)價”一說，除給物業(yè)公司提供又一個漲價理由之外，恐怕不會給居民們帶來一點好處。

因此，要解決“業(yè)主嫌物業(yè)費太高，或交了錢沒有享受到應(yīng)有的服務(wù)，干脆不交物業(yè)費了，物管與業(yè)主之間的矛盾經(jīng)常白熱化”。不讓業(yè)主詬病，使物業(yè)費收得公平合理，關(guān)鍵不是制定啥標(biāo)準(zhǔn)，而是由業(yè)主大會真正享有選擇招標(biāo)選聘權(quán)，簡單地說，就是讓居民們像自家聘保姆一樣地選聘物業(yè)，而非讓物業(yè)強賣強索。這樣，物業(yè)費的社會矛盾就自然化解了。因此，學(xué)習(xí)2008年6月上海設(shè)物業(yè)招投標(biāo)市場，物業(yè)不再由開發(fā)商包辦，制定像《上海市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法》那樣的法規(guī)，才是當(dāng)務(wù)之急。

可惜的是，從快報報道看，“新規(guī)”不僅沒在這最最關(guān)鍵問題上著眼，卻接下來再次削弱了《物權(quán)法》賦予廣大居民們的物業(yè)服務(wù)“選擇權(quán)”，稱“明確規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司之前，由開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)競爭方式選聘物業(yè)公司，與業(yè)主簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向價格主管部門備案。業(yè)主大會成立后的物業(yè)費，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，由業(yè)委會與物業(yè)公司約定執(zhí)行”。

以上規(guī)定，模糊了《物權(quán)法》關(guān)于業(yè)主大會作為物業(yè)服務(wù)“選擇權(quán)”的最高決定地位，而卻給予開發(fā)商物業(yè)順利進入其開發(fā)樓盤大開方便之門。因為，該規(guī)定，表面上看似在為解決業(yè)主們未全部入住這段時間內(nèi)的物業(yè)服務(wù)問題，實際上，卻把《物權(quán)法》賦予業(yè)主們選聘物業(yè)的權(quán)力，悄然移交給了“開發(fā)建設(shè)單位”，從而剝奪了業(yè)主大會的選擇權(quán)，僅留給業(yè)主大會及其“業(yè)委會”一個與物業(yè)公司“在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，約定執(zhí)行物業(yè)費”的狹窄空間。這樣的新規(guī)，究竟是不是與《物權(quán)法》產(chǎn)生了根本沖突，實在令人深思！

其實，要解決新出售小區(qū)在業(yè)主們未全部入住這段時間內(nèi)的物業(yè)服務(wù)問題，早有律師指出得很合理：最先入住的11戶業(yè)主，成為自然業(yè)委會臨時委員，籌備召開業(yè)主大會，進而為選聘物業(yè)打下基礎(chǔ)。而選聘正式物業(yè)公司為小區(qū)服務(wù)之前這段時間，開發(fā)商應(yīng)像商場一樣，設(shè)立售樓售后服務(wù)處，保證按售樓合同，將當(dāng)初承諾的住宅環(huán)境完整地交給每戶小區(qū)居民。這段時間的費用，顯然應(yīng)當(dāng)包括在售房價格與合同之內(nèi)。

然而奇怪的是，依然是在這應(yīng)當(dāng)維護購房消費者權(quán)益的問題上，相關(guān)職能部門又出現(xiàn)了缺位。這種缺位，就給開發(fā)商肆無忌憚、巧立名目收取所謂“物業(yè)費”提供空隙，如今已發(fā)展到，賣房子的合同上需要簽有同意接收給付多少、多少物業(yè)費的內(nèi)容，于是出現(xiàn)了許多剛買到房不久，因為小區(qū)配套未完工無法入住，而卻要在拿到住房鑰匙，就開始交物業(yè)費的怪事！而正因為交了這樣莫名其妙的物業(yè)費，就使此后小區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)更加成為一句空話，也同樣給開發(fā)商物業(yè)先入為主，強占居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)地盤造成既成事實。

這種對《物權(quán)法》立法宗旨的根本損害，應(yīng)當(dāng)引起法律界、人大立法機關(guān)的高度重視。決不能因為這樣那樣的利益糾葛，使得人民群眾千辛萬苦、傾家蕩產(chǎn)，好不容易花高房價購來住房后，又面臨被物業(yè)盤剝的困境。以至于薄熙來書記也曾在“宜居重慶建設(shè)動員部署大會上”指出：“要讓市民買得起、住得起房！”所以，政府如何公布物業(yè)費指導(dǎo)價，實在需要三思而行。