5月，《北京市物業(yè)管理辦法》出臺(tái)。將于10月1日起施行。
物業(yè)服務(wù)以成立業(yè)委會(huì)為分水嶺分為前期物業(yè)和后期物業(yè)。
記者對(duì)本市多個(gè)小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市80%以上的前期物業(yè)服務(wù)存在巨大黑洞?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》究竟能否真正解決社區(qū)中的諸多問題？
問題1
笑話是怎么來的？
15年來無人知
前期物業(yè)費(fèi)開發(fā)商出
“前期物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商掏錢”——這是《北京市物業(yè)管理辦法》出臺(tái)后媒體報(bào)道的一大“亮點(diǎn)”。市住建委負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒成立的前期物業(yè)階段，開發(fā)商要按標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，但不能向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。
一貫錙銖必較的開發(fā)商為何如此仁慈？業(yè)主真的是占了便宜？
事實(shí)是，北京市99%的業(yè)主，甚至絕大多數(shù)小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任，都不知道有這樣一個(gè)規(guī)定：
“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)?！?/P>
這是1995年市政府第21號(hào)令頒布的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條的一項(xiàng)規(guī)定?！斑@意味著新建小區(qū)的物業(yè)公司在開始接手小區(qū)服務(wù)時(shí)，本身就有一筆巨額啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)——來源就是業(yè)主交納的建安費(fèi)的一部分。”北京市業(yè)申委召集人任晨光說。
事實(shí)是，15年來，北京新建小區(qū)絕大多數(shù)購房者，交了首付，辦好按揭，然后再交納第一年的物業(yè)費(fèi)及一大堆各種稅費(fèi)，然后才能領(lǐng)到新居的鑰匙。廣大業(yè)主并未意識(shí)到，在領(lǐng)新房鑰匙的同時(shí)，又重復(fù)交納了一筆物業(yè)費(fèi)。
以任晨光所在的北京市海淀區(qū)健翔園為例，近10萬平方米的小區(qū)，每平方米1600元的建安費(fèi)，總啟動(dòng)費(fèi)用約為330萬元。
從2005年開始，健翔園小區(qū)業(yè)主通過訴訟，要求移交被非法侵占的330萬元“物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)”，以歸入公共維修基金。5年時(shí)間，經(jīng)過一審、二審、重審，至今官司還沒打完。
330萬是個(gè)什么概念？任晨光表示，這實(shí)際上相當(dāng)于全體業(yè)主兩年的物業(yè)費(fèi)。這也意味著，小區(qū)業(yè)主憑空多交了兩年的物業(yè)費(fèi)。
一條原本如此的規(guī)定，現(xiàn)在成了“業(yè)主占了便宜”的天大笑話。而具有諷刺意味的是，這條規(guī)定頒布至今15年。到今年10月1日，這條規(guī)定將隨著新辦法的出臺(tái)而被廢止。
問題2
街道的角色到底是什么？
就是不備案
業(yè)主沒法辦
小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的最常見難題是什么？備案。
備案為什么難？用海淀區(qū)當(dāng)代城市家園一位業(yè)主的話來說，一個(gè)秘訣，就是“拖死你”。
新的《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，材料齊全的“應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案”。這一規(guī)定針對(duì)的是此前存在的普遍問題——有關(guān)部門就是不備案，業(yè)主無法可辦。
2009年4月，海淀區(qū)當(dāng)代城市家園選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)委會(huì)。
4月17日，業(yè)委會(huì)成員就將第二屆業(yè)主大會(huì)備案材料上報(bào)清河街道辦事處備案，辦事處卻不給備案，理由是小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆沒有按照清河街道辦2008年5月21日和今年3月2日的兩個(gè)《公告》指導(dǎo)意見進(jìn)行。指導(dǎo)意見要求，該小區(qū)換屆須由社區(qū)居委會(huì)主任任組長，社區(qū)居委會(huì)具體負(fù)責(zé)換屆。
對(duì)此，業(yè)主代表認(rèn)為，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《指導(dǎo)規(guī)則》都沒有明確要求換屆選舉中需要組成由居委會(huì)參與的工作組，以此為由不予備案于法無據(jù)。
業(yè)委會(huì)成立后的8個(gè)月內(nèi)，業(yè)委會(huì)及業(yè)主代表多次向街道辦、區(qū)政府等部門遞交材料，爭取備案，但一直無果。2009年10月，新任業(yè)委會(huì)向海淀區(qū)法院遞交行政訴訟狀，要求街道為新任業(yè)委會(huì)備案，遭法院駁回。后業(yè)委會(huì)上訴至一中院，至今仍未審結(jié)。
從第二屆業(yè)委會(huì)誕生直至1年多后的今天，當(dāng)代城市家園仍得不到街道備案。
根據(jù)北京市業(yè)申委的不完全統(tǒng)計(jì)，90%的小區(qū)在成立業(yè)主大會(huì)時(shí)遭遇這一“圈套”。原本簡單的告知性備案，在實(shí)際操作中成了某些政府部門執(zhí)掌業(yè)主大會(huì)成立生殺大權(quán)的“準(zhǔn)生證”。
“備案既不是行政許可，也不是行政審批。但相關(guān)部門卻將其當(dāng)做一種行政權(quán)力?！碑?dāng)代城市家園新任業(yè)委會(huì)主任孫茂告訴記者，街道不備案引發(fā)的后果是，街道不進(jìn)行備案，小區(qū)物業(yè)以此為借口拒絕與業(yè)委會(huì)簽訂正常的物業(yè)服務(wù)合同。而不簽訂合同，小區(qū)業(yè)主始終無法享受規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。
值得注意的是，在此次出臺(tái)的新《辦法》中，規(guī)定必須提交的材料之一為“籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告”。
“如果組長一人拒不簽字，業(yè)主大會(huì)選舉出來的業(yè)委會(huì)就無法備案嗎？”當(dāng)代城市家園業(yè)主周女士質(zhì)疑。這也是記者聽到的最多的質(zhì)疑：一個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)備案控制在一人手中，符合民主原則嗎？
周女士認(rèn)為，“這一條規(guī)定赤裸裸地暴露出想讓業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立完全操縱在街道辦手中，因?yàn)榛I備組組長已經(jīng)明確規(guī)定必須由街道辦指定?！?
問題3
老物業(yè)耍賴不走沒辦法？
流血沖突不斷
老賴不曾遭罰
老物業(yè)耍賴不走，誰來買單？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，老物業(yè)拒不履行交接義務(wù)，而在訴訟仲裁期間，雙方產(chǎn)生糾紛造成的損害，總是明確地轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。
擁有1600多戶業(yè)主的豐臺(tái)區(qū)鴻業(yè)興園小區(qū)現(xiàn)在正經(jīng)歷著這樣的“陣痛”：
2009年2月，鴻業(yè)興園小區(qū)召開第二次業(yè)主大會(huì)，通過決議授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在與小區(qū)開發(fā)商、前期物業(yè)鴻基旺物業(yè)公司協(xié)商無果的情況下啟動(dòng)物業(yè)招標(biāo)程序。2009年5月，雙方無法達(dá)成協(xié)議，業(yè)委會(huì)啟動(dòng)物業(yè)招標(biāo)程序。當(dāng)年7月，北京億展資產(chǎn)管理公司中標(biāo)，成為小區(qū)新物業(yè)，業(yè)委會(huì)與之簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同。2009年10月，小區(qū)召開了第三次業(yè)主大會(huì)，決議通過了新的物業(yè)服務(wù)合同。
2009年12月，新物業(yè)與老物業(yè)接洽，希望能順利完成物業(yè)交接。但鴻基旺物業(yè)拒絕交接，豐臺(tái)區(qū)小區(qū)辦、新村街道辦出面協(xié)調(diào)未果。
2010年3月，新物業(yè)向豐臺(tái)法院起訴，要求老物業(yè)撤離。但時(shí)至今日，距業(yè)主大會(huì)通過新物業(yè)合同已有8個(gè)月，老物業(yè)仍未撤離。
鴻業(yè)興園小區(qū)業(yè)委會(huì)趙主任向記者介紹，目前小區(qū)已經(jīng)處于半癱瘓狀態(tài)，最突出的問題是由于車輛停放缺乏管理，業(yè)主間因車位發(fā)生過一起流血沖突。
而根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，新物業(yè)“不得強(qiáng)行接管”?！安坏脧?qiáng)行接管之后怎么辦？沒有配套細(xì)則，就有縱容和激勵(lì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不交接的反作用?！倍嗝小皩?shí)戰(zhàn)”經(jīng)驗(yàn)的小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，此條款中的“協(xié)商”并無任何法律約束力。
于啟波律師建議，業(yè)主大會(huì)決議和程序合法的前提下，應(yīng)由建委組織交接，減少后續(xù)問題。
由于新物業(yè)無法進(jìn)駐，2009年，包括樂府江南小區(qū)在內(nèi)發(fā)生過10余起物業(yè)交接沖突，停水?dāng)嚯?、垃圾成山、停車管理陷入真空?/P>
耐人尋味的是，至今未聽說有一家拒不撤離的老物業(yè)因此而遭受“罰款”。
問題4
業(yè)委會(huì)的命運(yùn)會(huì)改觀？
從以前的被阻撓
變成將來被操縱
新《辦法》出臺(tái)后，罰與不罰，究竟誰說了算？
以一個(gè)13萬平方米的中小型社區(qū)為例，如一個(gè)月物業(yè)費(fèi)3元/平方米，一個(gè)月的收入是39萬。如果以停車費(fèi)來計(jì)算，以每車位每月500元計(jì)算，780輛車一個(gè)月的停車費(fèi)是39萬。
按照《辦法》規(guī)定，就算物業(yè)公司一條都不遵守，所有的罰款最高限加起來僅為39萬元。有業(yè)主尖銳地評(píng)論說，在物業(yè)費(fèi)和巨額的公共收益面前，新《辦法》的權(quán)威性“如同一張廢紙”。
曾代理過多起物業(yè)案件的于啟波律師表示，《辦法》中對(duì)物業(yè)公司違法行為的處罰規(guī)定，易導(dǎo)致人們誤以為物業(yè)公司的嚴(yán)重違法行為最高處罰就是罰款十萬元了事。事實(shí)上，按照有關(guān)法規(guī)，物業(yè)公司的違法違規(guī)行為可有停業(yè)整頓、吊銷執(zhí)照、資質(zhì)，沒收非法所得等處罰。
不過，更危險(xiǎn)的是關(guān)于“雙啟動(dòng)”的規(guī)定。根據(jù)《辦法》第十四條規(guī)定，開發(fā)商可以推薦業(yè)主代表申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，符合條件的業(yè)主也可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
這一規(guī)定被稱為“雙啟動(dòng)”。
“開發(fā)商為了盤踞小區(qū)共有部分牟利，以前的做法是極力阻撓業(yè)主大會(huì)成立；阻擾業(yè)主大會(huì)炒掉前期物業(yè)；極力讓前期物業(yè)賴著不走?！兵櫂I(yè)興園小區(qū)業(yè)主李蒙認(rèn)為，今后這一局面將發(fā)生根本改變。
“開發(fā)商會(huì)想方設(shè)法成立自己的偽‘業(yè)主大會(huì)’和偽‘業(yè)委會(huì)’?！崩蠲烧f，稍有社區(qū)工作經(jīng)驗(yàn)的人就會(huì)意識(shí)到，“雙啟動(dòng)”很可能變成“單啟動(dòng)”，也就是只有開發(fā)商推薦的業(yè)主代表和召集的業(yè)主才能啟動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)。
海淀學(xué)知園業(yè)委會(huì)主任苗正華認(rèn)為，開發(fā)商與業(yè)主是小區(qū)共有部分利益博弈的雙方，而今后將由開發(fā)商來推薦業(yè)主代表，“創(chuàng)造”與自己博弈的另一方。其中的微妙之處，在不久的將來便會(huì)一清二楚。
