——后土地財政時代中國怎么辦之二

倘若土地財政在中國已必然盛極而衰，那么，接下來的路可以怎么走呢？

這就要分析土地財政相關(guān)主客體的各種關(guān)系了。土地財政的主體是地方政府，它不會嫌財政收入太多的。總之，財政收入是多多益善。

當(dāng)房地產(chǎn)的社會公眾承受力紅線形成，土地財政開始萎縮，怎么辦呢？某些地方政府的常規(guī)邏輯思維如下：

一則：財政總收入是不能減少的，支出更難以減少，如果土地財政大幅減少了，那首先要想辦法從房地產(chǎn)上把損失的財政收入補回來，比如增收房地產(chǎn)交易稅。

二則：如果財政收入不能從房地產(chǎn)稅中回補，就要想辦法從非房地產(chǎn)項中征收。比如征收礦產(chǎn)資源稅、水資源稅等。

三則：如果地方稅收項無法填補缺口，那么就要向中央伸手，要中央將原屬于中央的稅收項分一部分給地方，或向中央要更多的轉(zhuǎn)移支付。

四則：如果要不到中央稅收或轉(zhuǎn)移支付，那么，就要中央允許地方發(fā)行債券，或向銀行融資，如果地方財政信用達不到等級，就要中央財政信用擔(dān)保。

五則：如果中央財政不愿意擔(dān)保，同時市場也不愿向高風(fēng)險的地方政府融資，那么，地方政府才會被迫收縮開支，會先收縮對外投資，后收縮公款消費，最后收縮公務(wù)員編制工資獎金。

如果按照以上常規(guī)路徑演繹，那么，如果真到了某一天，地方政府不得不收縮公務(wù)員編制、工資、獎金的時候，中國經(jīng)濟很可能已經(jīng)非常困難了，中國微觀企業(yè)很可能已經(jīng)被涸澤而漁了。

筆者這一系列文章就是想提前演繹一下這個路徑，推演一下如此被現(xiàn)實被動倒逼著不得不走的路，到底能不能走通，而中國會為此付出多大的代價？這個代價我們能不能付得起？我們還能不能另辟蹊徑，進入新一輪的發(fā)展周期？

本文先探討第一回合的博弈：在土地財政銳減后，地方政府還有沒有辦法從房地產(chǎn)中找到補缺的辦法。

前一段時間引起極大關(guān)注的是房地產(chǎn)保有稅，或者說物業(yè)稅。一度曾言之鑿鑿，說即將推出，某某城市馬上要試點，稅率在0.6%云云。一副“山雨欲來風(fēng)滿樓“的態(tài)勢。然而，最近又似乎偃旗息鼓了。

房地產(chǎn)保有稅（物業(yè)稅）能不能調(diào)控房地產(chǎn)價格，打擊房地產(chǎn)投機炒作？答案是肯定的，短期肯定有效?？蔀槭裁催@個稅種千呼萬喚出不來呢？

首先，它缺乏基本的法理。房地產(chǎn)保有稅是一個模糊的詞，更準確的應(yīng)該稱為物業(yè)稅，英文名稱為“Property Tax”，意為財產(chǎn)稅。這種增值性財產(chǎn)的課稅對象，從范圍上看，包括土地、黃金、字畫、古董等。由于其他種類課稅難度較大，而土地房產(chǎn)無法隱匿，且其凈價值和增值率在一定時期內(nèi)具有穩(wěn)定性，因此成為很好的課稅對象。

以美國為例，物業(yè)稅是美國的地方稅種，每年繳稅為房價的0.12%（路易斯安那州某縣）~3.02%（紐約州奧爾良縣）之間，平均約為1%。

換一個視角：據(jù)美國普查統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2009年12月美國新房銷售的中間價為每套22.13萬美元，約合人民幣7500元/平方米。當(dāng)然，美國不同地區(qū)、不同城市的房價差別也很大。紐約曼哈頓區(qū)的中間價格則為每套81萬美元。曼哈頓是紐約房價最高的區(qū)域，按照中間價格每套550萬人民幣算，約為2.75萬元人民幣/平方米。

是在這樣的房價收入比的情況下，美國才征收物業(yè)稅的。

按照中國的法律，中國一切土地資源屬于全體人民。但問題是，國人購買作為生活必需品的首套住宅，還要支付如此高的土地價格。在美國，買房子的同時也購買了土地所有權(quán)。但中國房屋下的土地僅僅是70年的土地使用權(quán)，70年后，按照法理這些土地又重新歸國家所有了。

在中國相對房價如此之高的情況下，在中國人買房只買了70年使用權(quán)的情況下，政府再增收物業(yè)稅，不僅是嚴重的雙重征稅，更缺乏基本的法理。

即使將物業(yè)稅改稱為“房地產(chǎn)保有稅”，也是講不通的。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部權(quán)威專家所言，中國房屋的平均壽命是30年，那也就是說，房子沒有土地增值，本身每年都在折舊，你怎么還能征稅呢？這不是讓居民財富縮水雪上加霜嗎？

因而，目前情況下，對房地產(chǎn)再征“物業(yè)稅”或“保有稅”是站不住腳的。同時，它從短期或許能降低房地產(chǎn)價格，但從長期來看，它會增加房價的剛性成本，進一步抬高房價的“鐵底”。

不過，有一種稅是可以征收的，即房地產(chǎn)閑置稅，這是一種對于資源浪費的懲罰性稅收，法律上是講得通的。它的征收對于社會公眾也大有好處，可以逼迫閑置房進入銷售或者租賃，促使房價和房屋租賃價格下跌。

但實際操作的難度在于，這些閑置房大多掌握在房地產(chǎn)既得利益者手中，他們對于政策的影響力很大，豈能甘于被懲罰？他們必然會以征收操作技術(shù)難度大等種種借口進行阻擊。非大魄力鐵腕不能施行。

最后一個出路是向房地產(chǎn)商加收稅費，可房地產(chǎn)商利益集團很強大，人家也有道理——該交的稅都交了，憑什么再加稅費呢？

這樣博弈下來，地方政府想在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)“堤內(nèi)損失堤外補”，大有可能是四處碰壁的結(jié)果。

（作者系本報主筆）