央行日前發(fā)布公告稱,從今年5月10日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。隨著此次上調(diào),房貸申請(qǐng)難度將進(jìn)一步加大,對(duì)銀行的房貸額度來說意味著又要“挨一刀”。
“銀行需保持一定的存貸比,存款準(zhǔn)備金率上調(diào),銀行整體資
金流動(dòng)性偏緊,肯定會(huì)影響貸款投放,類似房貸等個(gè)人信貸被收緊的可能性偏大,銀行將側(cè)重抓大放小?！蹦彻煞葜沏y行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說。
加息時(shí)點(diǎn)推遲到下半年
今年以來,存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)連續(xù)三次上調(diào),市場(chǎng)頗為關(guān)注的加息“靴子”究竟何時(shí)落下？記者查閱了過去幾年的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),存款準(zhǔn)備金率與利率之間的變動(dòng)關(guān)系并無明顯規(guī)律。2007年12月21日至2008年10月9日之間,央行共調(diào)整了7次存款準(zhǔn)備金率后才上調(diào)存款基準(zhǔn)利率。而在2008年5月,央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后,立即在5月19日采取加息措施。不過,多數(shù)專家仍認(rèn)為,加息時(shí)間窗口將在下半年到來。
采訪中,某銀行財(cái)富管理中心理財(cái)師告訴記者:“存款準(zhǔn)備金率上調(diào)帶來的影響就是加息預(yù)期可能會(huì)因此后延。2月份上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的時(shí)候,很多機(jī)構(gòu)估計(jì)加息出現(xiàn)在二季度后的可能性比較大,如今看來,央行加息預(yù)期依然存在,因?yàn)橐患径戎袊?guó)GDP同比增長(zhǎng)達(dá)到11.9%,為了防止經(jīng)濟(jì)過熱,加息是一種必然的政策調(diào)節(jié)手段,只是眼下時(shí)間可能會(huì)再次后延?！?/p>
“目前,中國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)過熱,房?jī)r(jià)漲幅過快,越來越多的熱錢流向房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家年初制定的信貸政策已不能控制現(xiàn)在的局勢(shì),上調(diào)存款準(zhǔn)備金率實(shí)際就是"收縮銀根",使銀行用來放貸的資金比例減少,連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率表現(xiàn)了國(guó)家對(duì)信貸的調(diào)控決心?！鄙鲜隼碡?cái)師指出。
“雖然今年貨幣政策表面上是適度寬松,但實(shí)際從緊的力度與2007年和2008上半年的情況很相似?！币患覈?guó)有控股大銀行的發(fā)展研究部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示,今年3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,相當(dāng)于總計(jì)凍結(jié)資金超過1萬億,這對(duì)樓市信貸的“殺傷力”很大。預(yù)計(jì)房貸額度雖然大幅減少,但由于購(gòu)房需求也明顯降溫,所以不會(huì)出現(xiàn)特別緊缺的情況。
“今年已經(jīng)3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,我們行的房貸額度差不多被攔腰一刀砍去一半。”一家股份制銀行的個(gè)金部總經(jīng)理對(duì)記者表示,對(duì)公貸款中涉及大項(xiàng)目的信貸投放很難在短時(shí)間內(nèi)壓縮規(guī)模,而個(gè)貸規(guī)模收放的彈性空間更大。房貸通常占銀行個(gè)貸總量的70%左右,所以難免首當(dāng)其沖要“挨一刀”。
另一家中資銀行的信貸員陳先生也表示,年初1、2月份的時(shí)候連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,直接造成銀行在3月份普遍出現(xiàn)新增房貸放款困難的情況。該行在最新調(diào)整房貸額度后,規(guī)定除保證首套房貸放款外,二套及以上房貸暫停審批。而且所有支行網(wǎng)點(diǎn)又恢復(fù)到需每日向分行上報(bào)次日放貸計(jì)劃,得到批準(zhǔn)后才能放款的“緊急狀態(tài)”。
個(gè)人房貸戴緊箍咒
央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,對(duì)市民辦貸款會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？銀行人士認(rèn)為,個(gè)人房貸可能會(huì)戴上緊箍咒。
“銀行的流動(dòng)性被進(jìn)一步收緊?！蹦炽y行人士稱,在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以后,各家銀行用于發(fā)放貸款的資金會(huì)進(jìn)一步減少。
“個(gè)人房貸的審批肯定會(huì)更為嚴(yán)格?！绷硪汇y行房貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為,信貸資金減少后,銀行只有通過實(shí)施更加嚴(yán)格的貸款審核來平衡供需矛盾。
農(nóng)業(yè)銀行個(gè)貸部門工作人員證實(shí):“上調(diào)存款準(zhǔn)備金率最直接的影響就是貸款難度增大,我們現(xiàn)在要求申請(qǐng)人提供資料齊全的同時(shí),對(duì)還款能力有了更嚴(yán)格的要求。今后將嚴(yán)格實(shí)行賬單月流水必須達(dá)到月供一倍以上的標(biāo)準(zhǔn),例如你的月供為2000元,那么你每月的流水必須達(dá)到4000元以上?！?/p>
招商銀行個(gè)貸專員張小姐對(duì)此也表示肯定:我們同時(shí)還會(huì)要求流水必須要連續(xù)達(dá)標(biāo)6個(gè)月以上。
但也有專家表示,房貸業(yè)務(wù)是塊大蛋糕,不能排除銀行在具體操作時(shí)睜一只眼閉一只眼的情況。
“目前對(duì)于房貸發(fā)放比較嚴(yán)格?！敝行陪y行的一位信貸經(jīng)理表示,在二套房貸款政策調(diào)整后,中信銀行對(duì)三套房貸款已要求首付六成以上,貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.15倍到1.2倍。同時(shí),還要考察貸款人的房屋套數(shù)、抵押物、收入證明、信用資質(zhì)和是否有炒房的可能。
理財(cái)師表示:“年內(nèi)前兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)于樓市的影響現(xiàn)在多少有所體現(xiàn),現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)上的賣方逐漸增多,而投資性買房者似乎因?yàn)榉抠J政策的改變而有所減少,當(dāng)然,對(duì)樓市的影響還要看長(zhǎng)期?！?/p>
三套房貸另辟蹊徑
目前,有不少銀行推出了多種個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。一般個(gè)人消費(fèi)貸款主要是指銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的有指定消費(fèi)用途的貸款(不包含房貸),包括耐用品消費(fèi)等消費(fèi)性個(gè)人貸款。目前銀監(jiān)會(huì)要求銀行在審批消費(fèi)貸款時(shí)需要客戶提供明確的貸款方向。
但事實(shí)上,目前市場(chǎng)上的消費(fèi)貸款產(chǎn)品有不少仍然標(biāo)明“可用于購(gòu)房”。如某銀行發(fā)行的個(gè)人其他消費(fèi)貸款“理想生活,圓夢(mèng)自如”,標(biāo)明“可滿足購(gòu)房、購(gòu)車、教育、旅游、婚嫁、耐用消費(fèi)品等多種消費(fèi)需求”,是銀行向借款人發(fā)放的用于個(gè)人綜合消費(fèi)、以房產(chǎn)抵押為主要擔(dān)保方式的貸款。
還有某股份制銀行網(wǎng)站對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的介紹上也表示,貸款可用于“出國(guó)留學(xué)、大額耐用消費(fèi)品購(gòu)置、房產(chǎn)購(gòu)置、住房裝修、車輛購(gòu)置以及其他用于購(gòu)置借款人本人或家庭所需的消費(fèi)品或服務(wù)”。
“這些貸款多為房產(chǎn)抵押個(gè)人綜合授信產(chǎn)品,該類產(chǎn)品比較適合用于解決購(gòu)房者的短期融資需求,一般不會(huì)受到三套房停貸的影響,且短期貸款的話可以享受短期利率?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。
此外,有銀行近期推出了購(gòu)房置換貸款。購(gòu)房者買房的時(shí)候可以先自籌資金支付房屋購(gòu)買的費(fèi)用,然后可以向銀行申請(qǐng)購(gòu)房置換貸款,把房屋抵押,獲得貸款用于償還借款人的債務(wù)。這樣就輕松繞過了第三套房貸款申請(qǐng)不了的問題以及首付的問題。此外,由于一次性支付房費(fèi),購(gòu)房者還可以額外獲得開發(fā)商的房款折扣優(yōu)惠。
其實(shí),還有些貸款申請(qǐng)者是打著裝修的名義,獲得消費(fèi)貸款用于支付房屋首付的。雖然目前監(jiān)管部門要求銀行確認(rèn)貸款的流向問題,但是仍有不少購(gòu)房者與裝修公司等相互配合,獲得銀行個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)房或者支付房屋首付。不過,這種方法屬于違規(guī),專家表示風(fēng)險(xiǎn)比較大,不宜效仿。
某股份制銀行業(yè)務(wù)員向記者透露,確實(shí)存在一些漏洞,客戶以申請(qǐng)裝修貸款的名義,將手中的房屋抵押給商業(yè)銀行,銀行按照房產(chǎn)評(píng)估值的7折以內(nèi)提供消費(fèi)貸款,在貸款獲得審批后,銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。實(shí)際上,該裝修公司與客戶早就達(dá)成了協(xié)議,客戶只需支付一定的手續(xù)費(fèi)就可領(lǐng)走這部分貸款,用于支付房貸,最終還是銀行解了客戶房貸的“燃眉之急”。
