“不到100萬元的總房款，這算是我們能承受的價(jià)格了，趕緊買吧，興許下期再開盤可就要漲價(jià)了?！钡群蛄艘徽?，晚上9點(diǎn)，小李夫婦倆終于買上了一套萬科長陽的兩居，雖然戶型已不算太好，但作為婚房還是夠用了。

觀望、量跌、等候、價(jià)降、出手。每一輪的樓市宏觀調(diào)控，購房人總是試圖在供需的膠著博弈中，在價(jià)跌的最后關(guān)頭“抄底”出手?？蛇@一輪的新政，雖然新房市場從總體上還是“居高臨下”，但出手的行動(dòng)卻在7月提前到來。萬科長陽半島、保利茉莉，連續(xù)兩周，北京遠(yuǎn)郊區(qū)出現(xiàn)了兩個(gè)“日光盤”，銷售進(jìn)度表前“蜂擁而至的人群”和網(wǎng)簽“紅彤彤一片”，似乎也在昭示著一輪更為龐大的購房熱情。究竟誰在“跑步入市”？剛性需求、改善性需求，抑或是投資投機(jī)客？本報(bào)記者特意走訪了幾個(gè)樓盤現(xiàn)場，試圖勾勒出入市人群的蛛絲馬跡。

購房人群：剛性需求

入市比例：50%-60%

在金融街（000402）的某國企上班的李先生，畢業(yè)沒有一年就結(jié)婚了，一直和老婆在單位給安排的一間員工宿舍里“蝸居”了兩年。今年，李先生把孩子提上了家庭的議事日程，單位的宿舍眼見是再也擠不下了，兩周前，他便用公積金貸款，在新里西斯萊公館買了一套100平方米的兩居，總房款190萬元?！耙恢倍枷胭I房，但一直都覺得房價(jià)太高而拖著。如今，我是不得不買了，大興雖說離單位遠(yuǎn)點(diǎn)，但直通地鐵，交通也還算便利。趁著價(jià)格還沒漲回兩萬每平方米，趕緊訂一套?！?/p>

在接連幾個(gè)的熱銷盤開盤現(xiàn)場，記者都看到了不少像李先生這樣的年輕人，為了結(jié)婚或者是自住，買一套小戶型的房源。一直在大興區(qū)域開出租車的一位師傅就告訴記者，最近一個(gè)月，他經(jīng)常拉著二十八九歲模樣的小年輕，去黃村周邊的幾個(gè)樓盤爬房，一聊天，都是剛性需求。豪爾斯企業(yè)董事長李小寧也告訴記者，隨著房價(jià)的不斷松動(dòng)，前段時(shí)間被高價(jià)抑制的剛性需求將漸漸進(jìn)入樓市，目前至少占比50%左右。

對于未來房價(jià)的走勢，北京市統(tǒng)計(jì)局的一位處長“感覺下跌的空間有限”，“看看身邊的外地大學(xué)生，這些剛需將使北京未來的房價(jià)得到有力支撐?！边@位長期統(tǒng)計(jì)房價(jià)的官員同時(shí)表示，隨著宏觀調(diào)控具體政策的細(xì)化，剛性購房者的入市，不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)非理性反彈暴漲。

購房人群：改善性需求

入市比例：大約30%-35%

本身有房子住，可以買可以不買，但遇到心動(dòng)的房價(jià)，便會(huì)下訂出手，將來既可以自住也可以投資。在一系列的樓盤促銷下，不少兼顧投資的改善性需求，也在7月悄然入市。

劉先生就是這樣的一位購買人。2009年，他自己用按揭貸款，在四環(huán)邊買了一套兩居室的二手房，要作為結(jié)婚之用。本來準(zhǔn)備緩幾年再考慮換房的，7月份，眼見不少郊區(qū)樓盤低價(jià)入市，劉先生也心動(dòng)了，想在結(jié)婚前讓女友再買一套房，還可以享受首套房的利率優(yōu)惠?！拔覀儽P算過，現(xiàn)在部分新盤的價(jià)格比較低，還款壓力也不大。等將來封頂交房了，想自己住哪我們就自己住，畢竟我的那套是二手房，不想住呢就把它賣掉，肯定也不會(huì)虧?！币婚_始，他看上了保利茉莉的第二期，可交了訂金后卻沒有搖上號，聽說8月份也有不少新盤會(huì)“低開”，劉先生便決定再考察一下，找個(gè)合適的樓盤再出手。而他的另一個(gè)朋友，就在最近買下了萬科房山的新盤，也是既可自住也可轉(zhuǎn)手。

而據(jù)綠地新里西斯萊公館項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李經(jīng)理介紹，他們最新開盤的700多套房源中，有將近半數(shù)是三居的戶型，主要針對改善性需求，整體銷售表現(xiàn)比預(yù)想中的好，直到周末，三居的購買比例能占到總成交量的30%。

購房人群：“小散型”投資客

入市比例：大約10%-15%

就如股市里“小散們”一樣，樓市中的“小散型”投資客，也是一群擁有長期炒房戰(zhàn)略的購房人，人到中年，略有節(jié)余。他們不像投機(jī)性需求，手握億元現(xiàn)金，快速買入賣出，短期套現(xiàn)，而是穩(wěn)扎穩(wěn)打，只有尋覓到價(jià)格合適的樓盤，才會(huì)毅然出手，在手里把持幾年，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)再高價(jià)出手，賺錢差價(jià)利潤。而且，因?yàn)闆]有投機(jī)客的財(cái)大氣粗，在買房時(shí)，他們有時(shí)會(huì)以舊換新，賣掉舊房全款買新房；有時(shí)還會(huì)申請貸款，以房養(yǎng)房。

北京人周女士今年40出頭了，在單位里做到了中層，平時(shí)沒有什么愛好，就喜歡購置一些房產(chǎn)長期持有，用她的話說，“投資樓市比較增值?！逼駷橹?，周女士名下已經(jīng)有4套房了，多是兩居和三居的戶型。本周末，保利茉莉公館開盤，搖上號的周女士也來到了現(xiàn)場，本來打算出手一套90平方米的兩居，可輪到她時(shí)，就只剩下140多平方米的大戶型，最終只得作罷?！按髴粜偷姆孔?，房款相對較高，不好轉(zhuǎn)手，想想還是不買了?！?/p>

據(jù)北京中原抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新政以后北京樓市投資購房比例顯著下降，截至目前，達(dá)到了14.5%。

購房人群：套現(xiàn)投機(jī)客

入市比例：極少

價(jià)格沒有大降，可觀望情緒依然嚴(yán)重，對于追求在快速倒買倒賣中套現(xiàn)的短期投資客來說，現(xiàn)時(shí)的樓市顯然不是一個(gè)合適的入市時(shí)機(jī)。再加上每個(gè)家庭限制購買一套新房、外地在京人員不滿一年不能購房等政策的限制，又給投機(jī)帶來了一定的門檻。在周末，幾個(gè)開盤現(xiàn)場，記者都沒有看到投機(jī)客的身影，樓市調(diào)控新政的影響下，投機(jī)客可謂暫時(shí)隱藏在了“水下”了。