廣州市日前出臺多項保護(hù)業(yè)主利益的新規(guī)定，其中最引人注目的是：“購房合同不附小區(qū)規(guī)劃圖，開發(fā)商領(lǐng)不到預(yù)售證”。規(guī)劃局還表示：核預(yù)售證的時候，就會把公示圖鏈接到預(yù)售合同的文本里，從網(wǎng)上下載合同文本的時候，最后一頁就會自動附上規(guī)劃圖。這表明，以后購房不僅僅是購買專有部分的房子，而且連規(guī)劃也一起購買來。

居住是要講究環(huán)境的，這是誰都知道的一個不爭的事實，購房是要講究房子周邊的環(huán)境的。開發(fā)商更是總拿樓盤周邊的環(huán)境、樓盤內(nèi)部的環(huán)境來作為賣點在炫耀。購房者也多是被良好的居住環(huán)境所吸引而購買。但是如此重要的商品質(zhì)量，卻沒有在買賣合同里得到明確，顯然是存在著巨大風(fēng)險的。層出不窮的隱瞞規(guī)劃所引起的物業(yè)糾紛已經(jīng)把這個風(fēng)險一而再再而三地擺在了購房者的面前：小區(qū)內(nèi)好好的假山流水的公園，到了二期開發(fā)才告知原來規(guī)劃就是建高樓；原來建設(shè)配套學(xué)校、配套運動場的地方，入住十年后居然變更規(guī)劃，提高容積率，要建三棟高層住宅樓；把還沒有征用的土地說成是控制用地，直到市政道路開始建設(shè)，才知道自己家的門口將會車水馬龍。

購房合同附小區(qū)規(guī)劃圖，至少可以避免小區(qū)內(nèi)變更規(guī)劃引起糾紛：因為我買房是連桂花一起買下來的，要變更必須經(jīng)過我的同意！這樣一來，要變更小區(qū)規(guī)劃，就必須獲得全體業(yè)主同意！有些十分必要的變更，損害小部分業(yè)主的利益，就必須給予補償，來換取他們的同意！

其實，購房合同附小區(qū)規(guī)劃圖的重要性還大得很！通過附規(guī)劃，我們可以把《物權(quán)法》中第七十三條規(guī)定屬于業(yè)主共有的“區(qū)劃內(nèi)的道路、區(qū)劃內(nèi)的綠地、區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”一一確定下來！每個購房者都可以憑著這個附加的規(guī)劃圖，理直氣壯地表示：自己是小區(qū)共有物業(yè)的所有人之一，對“共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。通過業(yè)主大會的選舉，我可以把對“共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”委托給業(yè)主委員會，他們可以通過招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有物業(yè)進(jìn)行管理。它可以說是整個物業(yè)管理工作的物權(quán)基礎(chǔ)。

據(jù)此，開發(fā)商所聘用的前期物業(yè)企業(yè)，再也不能說共有物業(yè)沒有賣給業(yè)主，他們再也不能霸占著共有物業(yè)開發(fā)利用的巨大收益(如道路停車收益、電梯廣告收益)而不歸還業(yè)主！如果開發(fā)商把巨大的共有物業(yè)(如車庫、連廊、門衛(wèi)間等)硬是通過各種手段等加以占用，則要他們同樣按照專有面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(商業(yè)用途的要按2-3倍支付)，且其本身的管理成本不得計入共有物業(yè)的管理成本。

購房合同附小區(qū)規(guī)劃圖對于落實《物權(quán)法》是個好主意。既然是好主意，那就讓我們一起來把它落實好、完善好。