一系列的房地產(chǎn)市場新政出臺(tái)，尤其是最近的“京十二條”，已經(jīng)被公認(rèn)為有史以來遏制房地產(chǎn)市場泡沫的最嚴(yán)厲措施。但是，在現(xiàn)實(shí)中，對那些有購房需求的普通人來說，對限制購房的條件如何認(rèn)定才更感困惑。

近期房地產(chǎn)政策簡表

3月10日

國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，被稱為規(guī)范房地產(chǎn)市場政策的“國十九條”：從4月1日起，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國土資源管理部門書面申報(bào)，土地出讓時(shí)，競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過1年。

4月13日

《北京銀監(jiān)局關(guān)于加強(qiáng)轄內(nèi)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理的通知》：銀行在辦妥二手房貸款所對應(yīng)房產(chǎn)的抵押登記、取得他項(xiàng)權(quán)利證前，不得發(fā)放貸款。

4月15日

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

4月17日

《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》：商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款(即業(yè)內(nèi)所稱“新國十條”)

4月30日

《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》：暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房(即“京十二條”)。

條件：外地人的認(rèn)定——

困惑：納稅何時(shí)算起？

外地人帶著巨款來京炒房，推高本地房價(jià)，造成普通市民無法承受。這是北京房價(jià)高漲的原因之一。因此，在4月30日市政府發(fā)布的《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》(簡稱“京十二條”)中，明確要求“商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，暫停對不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款”。

這也就是說，外地戶籍的人在京買房，如果不能證明您在北京有穩(wěn)定工作，并且最少持續(xù)1年以上的話，都會(huì)被界定為“疑似外地來京炒房者”，不允許商業(yè)銀行提供房貸。問題來了，這項(xiàng)規(guī)定沒有明確說明需要提供哪一年的納稅或社保證明。因此，即使您N年前在京呆過1年以上，現(xiàn)在早已闖蕩四海，從政策角度上講，也可以算作外地在京工作人員，可以申請到購房的商業(yè)貸款；另一方面，要是您不幸剛來北京11個(gè)月，雖事業(yè)順利，生活穩(wěn)定，無奈沒有一整年的納稅或社保證明，也無法獲得貸款資格，這看上去似乎有點(diǎn)不太公平。

記者從部分銀行和中介機(jī)構(gòu)獲悉，目前在房屋買賣交易中已經(jīng)開始出現(xiàn)類似的情況了，由于沒有成文的規(guī)定予以明確，因此各個(gè)區(qū)縣在具體的辦理過程中并不完全相同。在某些區(qū)縣面對過去的納稅證明，需要貸款者作出聲明，表明由于失業(yè)等原因?qū)е轮虚g時(shí)間的納稅或社保斷檔，但有些區(qū)縣則嚴(yán)格要求最近1年的納稅或者社保證明。

條件：二套房的認(rèn)定——

困惑：認(rèn)房還是認(rèn)貸？

對于二套房、三套房的認(rèn)定，是樓市新政出臺(tái)以來，被議論最多的話題。由于和首套房相比，二套及以上住房在房貸上的政策要嚴(yán)厲得多，因此“認(rèn)房還是認(rèn)貸”成為議論焦點(diǎn)。

住建部副部長齊驥日前曾表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等幾家正在研究制定二套及以上住房的認(rèn)定細(xì)則，并有望采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行(本報(bào)5月8日曾作過詳細(xì)報(bào)道)，而且，對套數(shù)的認(rèn)定，依據(jù)購房者的家庭，包括本人、配偶和未成年子女名下，在您要購買住房所在城市所有的住房登記記錄。

不過對這一點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為在操作上存在難點(diǎn)。從“認(rèn)貸”角度講，商業(yè)銀行有全國聯(lián)網(wǎng)征信系統(tǒng)可以查到記錄情況，但“認(rèn)房”部分并沒有全國聯(lián)網(wǎng)住房登記信息系統(tǒng)，并且部分城市自身的住房登記系統(tǒng)還未完善。因此，很難查得到?jīng)]有通過銀行貸款的異地購房記錄。而且，按照家庭為單位進(jìn)行認(rèn)證，也需要公安部門戶籍資料的調(diào)動(dòng)配合。

記者了解到，目前本市的部分商業(yè)銀行已經(jīng)開始要求各分行在辦理房貸時(shí)，查閱本市的房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)，市住建委也發(fā)文要求購房人在網(wǎng)上簽約前須填寫《家庭成員情況申報(bào)表》，以確認(rèn)其家庭名下的房產(chǎn)狀況。但在實(shí)際操作中，首先，需要銀行與住房管理部門的協(xié)調(diào)，涉及到金融與信息安全等具體問題；其次，作為銀行貸款中最優(yōu)質(zhì)的一項(xiàng)，房貸一直是各家銀行的必爭領(lǐng)域，總行嚴(yán)格要求是對國家政策的支持，而在實(shí)際工作中，保證業(yè)績也是各分行的工作目標(biāo)之一，如果僅靠社會(huì)責(zé)任和內(nèi)部要求來執(zhí)行政策，其力度有待考證；再次，即使填報(bào)了家庭情況表，還需要調(diào)動(dòng)公安部門的戶籍管理檔案來驗(yàn)證信息的真?zhèn)?，多部門的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，的確是一個(gè)不小的工程，也勢必增加貸款的周期，讓購房者徒增煩惱，或者另想他轍。

條件：家庭的認(rèn)定——

困惑：分家之后如何？

“自《通知》發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房”，這一條被認(rèn)為是“京十二條”中最嚴(yán)厲的措施。直接限制購房套數(shù)，將極大地遏制炒房者的生存空間。

但與此同時(shí)，這種“一刀切”式的政策，也在一定程度上限制了改善性需求的購房者。就以最近異?；鸨慕?jīng)適房轉(zhuǎn)商品房為例，按照“京十二條”的規(guī)定，5月 1日之后，一個(gè)家庭只能新購一套商品房。而現(xiàn)在大多數(shù)辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的業(yè)主，是通過交易的方式把房子過戶給配偶或未成年子女，從而改變房屋性質(zhì)為商品房。這種“經(jīng)轉(zhuǎn)商”須嚴(yán)格遵循有關(guān)上市交易的規(guī)定，因此這就等同于同一家庭中的其他成員又購買了一套二手商品房。如果此后還有購房計(jì)劃，勢必受到“京十二條”的限制。

怎樣界定同一家庭，這是近日來通過96101熱線向本報(bào)反映最多的問題之一。根據(jù)住房管理部門的解釋，同一家庭是指一對夫妻帶一個(gè)未成年的孩子，對于改善性需求，新政并沒有完全禁止。如果孩子已經(jīng)成年將就業(yè)結(jié)婚，孩子可以先分戶出去，就不再屬于同一家庭。孩子和父母都能各自再購買一套商品住房。

此外，按照市住建委的要求，商品房網(wǎng)簽前需要填寫家庭情況申報(bào)表，申報(bào)表中包含了購房人及其配偶的姓名、身份證號(hào)、戶籍所在地等信息，因此如果夫妻雙方想從戶籍上分立兩戶，再各自購買一套住房，根據(jù)這份申報(bào)表所填寫的信息，顯然是不可行的。但是記者了解到，如果成年孩子單獨(dú)立戶，一般是需要有另一處房產(chǎn)，才能將孩子分戶到這個(gè)房產(chǎn)所在地區(qū)。是先購房再分戶，還是先分戶再購房，這一點(diǎn)點(diǎn)順序上的不同，也許就會(huì)使家庭喪失再購買商品房的資格了。

而如果因?yàn)橘I房而假離婚，雖然沒有政策明確規(guī)定在一定離婚期限內(nèi)不得再購房等，但這將考驗(yàn)道德的底限。專家也提醒說，這樣做必須承擔(dān)財(cái)產(chǎn)分割等風(fēng)險(xiǎn)，為了一套房子這樣做到底值不值，其實(shí)很難一句說清。

本版撰文 晨報(bào)記者

趙陽