溫州市市長趙一德接受媒體采訪時表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅溫州流動的民間資本已經(jīng)達到6000多億元，而且每年以14％的速度快速增長。如何提高民間資本投資的安全性和收益率，如何將民間資本有效有序引導到有利于國家經(jīng)濟健康發(fā)展的方向，一直是市政府深思的問題。

據(jù)悉，溫州將組建股權(quán)營運中心、溫州民間資本投資服務(wù)中心，擬于6月份以后正式運營，以整合溫州民資。其中，溫州民間資本投資服務(wù)中心，打算引入50余家國內(nèi)外投資機構(gòu)、基金公司，集中發(fā)布“資本與項目”的供需雙方信息。而溫州市股權(quán)營運中心，則希望實現(xiàn)非上市公司的股份轉(zhuǎn)讓，讓民間資本與產(chǎn)業(yè)項目有效對接。

5月13日，民間資本“新36條”，如同迷惘期聽到一聲春雷，為溫州炒房團資金打開了另外一扇窗。“新36條”能否激活浙江“蟄伏”民間資本，還有待觀察。中國證券報記者了解到，目前包括溫州商人在內(nèi)的浙江商人還在等待“新36條”的細則落地，期待真正打破民營投資發(fā)展中存在的“玻璃門”現(xiàn)象。

“如果有更寬廣的投資渠道，也不會都扎堆房產(chǎn)?！币煌顿Y客說。

5月16日，距離嚴厲的“4·16”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺剛好一個月。在上海陸家嘴（600663）的甲級寫字樓內(nèi)，富祥咨詢公司總經(jīng)理聶先生悠閑地喝著茶。工商登記資料顯示富祥公司的所屬行業(yè)是咨詢服務(wù)，但圈里人告訴中國證券報記者，實際上，富祥公司的主業(yè)是炒房，而且只炒總價千萬元以上的上海豪宅,公司股東是四個溫州富商。

富祥公司目前還有五六套豪宅，總價近7000萬元，而聶先生依然篤定，并不急著降價出售?！霸俚纫粌赡臧伞Ｕ呖隙〞傻?。房價肯定還得漲?！彼攘艘豢诓杷．斨袊C券報記者詢問，每月高額的房貸怎樣還時，聶先生得意地嘿嘿一笑，“錢不是問題”。

上海某投資公司負責人閆亮告訴中國證券報記者，盡管銀根收緊，但像富祥公司這樣手中拿著多套房產(chǎn)、資金實力雄厚的“炒房主力”并不缺錢：只要賣掉一套房產(chǎn)，就可以支撐很多套房產(chǎn)的資金鏈。除此之外，今年以來，有空殼企業(yè)做后盾的地下炒房團又找到了新的融資渠道：通過個人所掌控的企業(yè)平臺來套取貸款。

“目前上海的房價只跌了10％左右，遠沒有跌破炒房者的成本。很多人都在通過其他途徑積聚資金，打算長期堅守。通過消費貸款套現(xiàn)是小投資客的做法,資金規(guī)模大的投資客往往通過經(jīng)營貸款來撐盤。”閆亮揭開了像富祥公司這樣的地下炒房團的融資秘密。

富祥公司的操作手法在圈子里并不是秘密。在去年4月上海房地產(chǎn)市場低迷的時候，富祥公司曾用40萬元定金，即總房價的1％就拿下了4套千萬元以上的外灘豪宅。支付定金的“戶主”姓名是富祥公司隨意找來的，甚至用了員工的身份證。鎖定豪宅后，他們從溫商圈子里尋找有投機意向的人。之后，變更戶主姓名,支付最多30％的首付款，簽訂手寫售房合同。這部分首付，可以是一個投資客的，也可以是很多人集資的。到簽訂正式售房合同，富祥公司要么找到接棒的人，加價出售；要么憑借購房合同套取銀行貸款。

閆亮告訴中國證券報記者，今年4月以來，越來越多的私營企業(yè)主利用自己名下的企業(yè)來套取貸款，貸款的實際用途是“撐盤”———繼續(xù)持有房產(chǎn)，并保持房產(chǎn)價格不下跌。

通常只有還貸一年以上的房產(chǎn)，銀行才允許提前還款。而且還貸不滿一年的房產(chǎn)從銀行抵押貸款的成數(shù)低。所以這些有企業(yè)背景的地下炒房團通常會選擇用還貸一年以上的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請經(jīng)營性貸款。

申請經(jīng)營性貸款通過銀行審批后，企業(yè)主們會籌措資金提前還房貸，讓房子成為沒有負債的資產(chǎn)。之后就可以把房產(chǎn)抵押給銀行了。有了抵押物，銀行就向個人發(fā)放企業(yè)經(jīng)營性貸款。

富祥公司只要拿出一套豪宅，就可以申請五六百萬元的貸款。

閆亮告訴中國證券報記者，這些炒房主力們從銀行大量套現(xiàn)有兩方面的考慮：首先，在銀根收緊的趨勢下，資金勢必成為稀缺資源,所以一定要提前占有。其次，手里有了充裕的資金，一旦發(fā)現(xiàn)樓市有企穩(wěn)回升的苗頭就可以抄底。

“現(xiàn)在第二套房子貸款利率是基準利率的1.1倍，最多貸六成。而通過企業(yè)貸款，我能幫他們貸到七成，利率還打九折，最長期限20年。消費貸款最多貸一二百萬元，而經(jīng)營性貸款貸上千萬元也很正常?！遍Z亮透露。

今年3月以來，監(jiān)管部門不斷下達收緊房地產(chǎn)貸款的“窗口指導”。商業(yè)銀行不得不努力尋求新的利潤增長點。而支持中小企業(yè)發(fā)展的信貸產(chǎn)品成了很多銀行的首選。例如某股份制商業(yè)銀行就把面向自雇人士、個體工商戶、合伙人和私營業(yè)主等“成長型經(jīng)營業(yè)主”的信貸產(chǎn)品作為市場推廣的重點。

這種變形為“經(jīng)營性貸款”的炒房資金有很強的隱蔽性。它們不僅掩蓋了投資房地產(chǎn)的真相，而且順應(yīng)了國家扶持中小企業(yè)、促進個體私營經(jīng)濟發(fā)展的政策導向。

樓市在買賣雙方僵持、觀望中度過了國十條出臺后的第一個月。業(yè)內(nèi)外似乎都在屏息等待房地產(chǎn)業(yè)中倒下的第一塊多米諾骨牌。就目前情形看，中小房企仍將首當其沖，一位開發(fā)商直言，“我們頂多能撐三個月，其實大家都差不多?！倍蛥^(qū)域來說，受中心城市輻射帶動的中小城市或大城市的遠郊區(qū)域?qū)⒙氏阮I(lǐng)跌。業(yè)內(nèi)人士坦言，部分二、三線城市房價降幅將超過30％.

房價何時開始松動，也許歷史經(jīng)驗可引以為鑒。2008年7月，隨著金融危機加劇，樓市成交開始直線下降，但房價仍然堅定上漲。整整三個月后，也就是到2008年10月，上海等一線樓市成交量只有2007年同期的兩成左右，房價由此直線下跌。

一個可以對比的數(shù)據(jù)是，今年年初以來，樓市成交同樣連續(xù)數(shù)月下降，而房價持續(xù)堅挺。到了5月，上海等地樓市成交量再次跌到去年同期的兩成不到。而房價是否也將由此推開下跌的第一波浪潮？

本期周刊，上海證券報深入采訪大中小三類房企，一個明確的共識是：大房企此輪房價抗跌性更強，其原因是2009年巨額的銷售回款支撐，加上此前融資儲備的充裕。相反，中小城市中小房企的資金壓力正逐漸加大，用他們的話說，就是銀行的門難登，購房者又不買賬！降價，已成必由之路。而一些受訪企業(yè)更直言，房價最多再挺3個月！

中小房企：房價最多再挺3個月

房企A，曾獲評上海民營企業(yè)500強，其早年建設(shè)的寫字樓項目目前仍是上海地標性建筑之一。而今天，已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)三線城市的A企業(yè)正在為無處尋錢而苦惱不已。

張先生（化名）是A企業(yè)某項目公司負責人，近日，與銀行人士吃飯溝通是他的主要工作之一。據(jù)他介紹，目前房企從銀行貸款正變得越來越難?！耙郧耙恍┓中芯湍軟Q定的貸款項目，現(xiàn)在全部要拿到總行去批。另外，如果開發(fā)商以前的貸款還沒有還清，那再借錢就更麻煩。”張先生坦言目前“壓力很大?！?/p>

通過降價來增加現(xiàn)金流，這一點A公司不是沒有想到。據(jù)張先生介紹，該公司的部分樓盤已經(jīng)開始嘗試小幅降價，比如9.8折或9.9折的優(yōu)惠?！暗彿空吒静毁I賬?！睆埾壬f。

“現(xiàn)在上海，包括上海周邊城市很多售樓處都只有看房咨詢的人，買房的人幾乎沒有。在利空政策還沒出盡的時候，誰不想等到形勢明朗一些再做決定？”克而瑞機構(gòu)上海事業(yè)部副總經(jīng)理李振宇稱。

而當記者問及A公司在政策未有轉(zhuǎn)向的情況下，其資金還能支撐多久時，張先生稱最多三個月。也就是說，如果其他融資渠道都沒有突破，三個月后，A公司在售樓盤將考慮大幅降價，折扣底線為30％。

雖然此輪政策主要針對住宅物業(yè)，但一些開發(fā)寫字樓的中小企業(yè)也同樣被波及。浙商王先生（化名）在上海南外灘黃金地段擁有一棟爛尾寫字樓。憑借其與世博區(qū)域隔江相望的地段優(yōu)勢，曾醞釀在五月開盤的該寫字樓定下了單價6萬左右的意向售價。

不巧的是，隨著4月底房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的到來和五一冷清的成交打擊，王先生意向銷售價格一降再降，目前定價只有4萬多，但仍不敢貿(mào)然開盤。

“現(xiàn)在，幾乎40％以上的開發(fā)商選擇推遲開盤。一是因為目前形勢不明朗，二是現(xiàn)在可能即便降價也賣不動。受此影響，我們這些代理企業(yè)的策劃部門也到了幾乎無事可做的地步?！鄙虾Ｒ拙悠髣澆抗ぷ魅藛T稱。

王先生同樣面臨非常緊張的資金壓力。據(jù)了解，他有意到老家浙江永康舉行一場推介會，意向購房者需要交納的意向金高達百萬元，但同時可以獲得一份價值數(shù)萬元的黃金制禮品。如果數(shù)月后無意購房，意向金可以返還?！斑@意味著開發(fā)商可以通過意向金獲得巨額的短期融資，禮品就是開發(fā)商付出的利息成本?！币晃涣私庠撈髽I(yè)的人士介紹。

除了一線城市的中小房企外，二、三線城市的中小房企日子更加難過。“今年二、三線城市的房屋開工量非常大，這需要龐大的資金投入。而且二、三線以前的監(jiān)管力度很弱，包括樓盤剛出地面就銷售等都沒有得到有效控制。這時候執(zhí)行收緊銀行信貸和嚴格監(jiān)管市場，將給二、三線城市的開發(fā)商帶來很大的壓力。”廣州一位房地產(chǎn)開發(fā)商稱。

龍頭房企：降價是遲早的事

雖然這輪降價可能由中小房企領(lǐng)跌，但大房企仍最終難免降價之路。據(jù)上海證券報了解，在數(shù)日前的一次萬科集團內(nèi)部會議上，萬科集團總裁郁亮告誡各地分公司不要心存幻想。原因是“政府抓的很緊?，F(xiàn)在還不是最嚴厲的狀態(tài)。”同時，萬科集團授權(quán)地方分公司可視各地情況調(diào)整銷售及價格策略。

到17日，北京萬科率先小幅降價，業(yè)內(nèi)預(yù)期北京房價將就此進入全面調(diào)整。而萬科在上海的樓盤雖未出現(xiàn)明顯降價跡象，但業(yè)內(nèi)稱萬科、保利等大型房企都改變了早期的樂觀預(yù)期，對樓市可能出現(xiàn)下行的判斷越來越明顯。

大型房企可能出現(xiàn)普遍降價趨勢的時間點是在今年下半年。據(jù)了解，大量房企的新盤上市周朝定在今年下半年，在供給量大幅增加和需求觀望雙重作用下，房企降價將不可避免。而一線城市周邊樓市的率先降價將傳導至一線城市。

成交量暴跌是開發(fā)商不敢漲價的主要原因。地產(chǎn)專家薛建雄介紹，上周上海商品住宅網(wǎng)上簽約量不足6萬平方米，只有正常市場情況下一天的成交量。北京中原地產(chǎn)李文杰則稱，北京情況比上海更糟。業(yè)內(nèi)預(yù)測，如果宏觀調(diào)控政策在較長周期內(nèi)持續(xù)目前的力度，房價必將進一步松動。

“有地產(chǎn)名人說開發(fā)商可以撐一年肯定是夸張的，我覺得在目前的形勢下開發(fā)商最多也就能撐半年?！?潛龍地產(chǎn)副總經(jīng)理賀承軍稱。中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜也預(yù)計，開發(fā)商在堅持兩三個月后降價在所難免。受此影響，廣州房價或在8月份回落10％，其中，郊區(qū)回落15％左右，市區(qū)下降5％。

城門火起，殃及池魚。當去年下半年各路資金從一線城市的“高價區(qū)”涌入周邊“潛力區(qū)”，上海周邊城市的房價出現(xiàn)飆漲。不幸的是，這種風光只是曇花一現(xiàn)，隨著宏觀調(diào)控政策對投資投機者史無前例的打擊，炒房資金迅速撤離，這些“池魚類”的中小城市難逃一跌。

“雖然同是上海周邊區(qū)域，但江蘇比浙江會跌得快。其中蘇州、無錫、常州等地都是去年上海人的炒房熱土，部分樓盤甚至80％以上是上海和浙江的投資客。受新政影響，今年一定會率先領(lǐng)跌。”上海一家大型房地產(chǎn)公司高層表示。

從目前情況看，這些以上海一小時經(jīng)濟圈為概念的周邊樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的成交疲態(tài)。以蘇州為例，統(tǒng)計顯示，從4月14日至5月14日的一個月內(nèi)，市區(qū)新商品房成交套數(shù)呈大幅下降趨勢。4月21日至4月25日每天成交量從163套、105套、128套、95套再到59套，直線銳減。進入5月份以后更減至日均不足50套。以此推算，今年5月蘇州新房成交量將在1500套左右，僅能達到去年同期的17%左右。

再看南通，隨著蘇通大橋的通車，南通被劃入上海一小時經(jīng)濟圈。受此概念拉動，南通在去年進入房價快速上漲的階段。到南通買房一度成為上海人新的投資方向。但到了今年上半年，南通樓市已經(jīng)明顯降溫。到上周，整個南通市區(qū)沒有熱門項目開盤，投資客卻出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象。一周僅成交50余套的銷售情況令開發(fā)商十分擔憂。

而在某地產(chǎn)網(wǎng)站上，南通、無錫、昆山、常州等地的樓盤打折廣告正明顯增加。業(yè)內(nèi)人士稱，隨著上海樓市新政的推出，以及中小城市房企壓力的進一步加大，這些城市的房價“破水”將更快更猛。

“去年以來，一些手中資金并不寬裕的上海人開始到上海周邊炒房，昆山等地部分樓盤迅速從6000多元/平方米升至超過8000元。可是，根據(jù)新政，一旦沒有了外地人購房的貸款支持，哪里還有那么多自有資金去炒房。想買的不買了，買了的得退房。這就是目前上海周邊中小城市的樓市現(xiàn)狀?！币晃簧虾ｉ_發(fā)商稱。

和上海相比，珠三角的這種情形并不明顯。去年以來，隨著交通的同城化，越來越多的佛山、惠州樓盤開始將目標瞄準廣州、深圳的購房者。但廣州市場人士稱，與上海周邊不同，惠州、佛山等地的房價并未在去年瘋漲，新政出臺后，房價也沒有出現(xiàn)明顯的松動。世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政出臺前一個月，佛山的新房成交均價為8028元/平方米，新政出臺后一個月成交均價為7931元/平方米，向下僅微調(diào)1%。

“一方面，珠三角這些二、三線城市的房價并未因為廣州、深圳概念而瘋漲，價格相對理性。所以調(diào)控時也不會有太大的降價幅度。另一方面，這些城市本身都有自己的產(chǎn)業(yè)支撐，本地人也具備強大的購買力，房價有較強支撐力?！敝性禺a(chǎn)市場部研究總監(jiān)王世界表示。

無論是2008年的調(diào)整，還是此次樓市新政，遠郊區(qū)域都注定是最敏感的樓市神經(jīng)末梢。5月18日，記者調(diào)查了解到，降價樓盤中有近50%是處于北京遠郊區(qū)域，降幅最大者已接近30%。與此同時，另外一個值得注意的現(xiàn)象是，新開樓盤和二手房價格降幅出現(xiàn)分化，二手房價格降幅明顯大于新房。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商與炒房客的不同心理狀態(tài)導致他們在降價問題上采取了不同方式。

遠郊樓盤紛紛下調(diào)房價

與北京城區(qū)樓盤房價的或漲或跌、似明似暗相比，遠郊一、二手房紛紛下調(diào)價格顯得直接且順理成章。

北京通州的K2清水灣均價下降2000元/平方米、京貿(mào)國際城均價下降800元/平米、珠江拉維小鎮(zhèn)均價下降3000元/平米、北京大興的恒盛波爾多小鎮(zhèn)均價下降2000元/平米、領(lǐng)海天使灣均價下降500元/平米、北京昌平高教新城、門頭溝的西貿(mào)國際-熙旺中心、懷柔金橋國際均價都下降了1000元/平米……

記者調(diào)查了解到，北京遠郊區(qū)域房價出現(xiàn)下調(diào)，這些降價的一、二手房中有近50%是處于北京遠郊區(qū)域，降幅最大者已接近30%。

鏈家地產(chǎn)分析師張月告訴記者，由于受北京CBD東擴和通州新城規(guī)劃的作用，今年通州的房價漲幅高達50%。

對此，中原地產(chǎn)張大偉則進一步告訴記者，在3月份時，該區(qū)域的投資客戶比例高達約5成，部分樓盤房價半年內(nèi)漲幅甚至達到200%。

實際上，2005年北京通州房價在4000元/平方米，2009年初在8000元/平方米，由此可見短期投機炒作因素使該區(qū)域房價迅速翻了一番，而此次領(lǐng)跌也完全合乎邏輯。

需要指出的是，北京大興、昌平、門頭溝、懷柔，以及燕郊等區(qū)域的房價下調(diào)與通州的情況都有相似之處。

對此，地產(chǎn)大腕、SOHO中國董事長潘石屹、中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰也多次表示向記者表示，由于需求相對較小，樓市調(diào)整首先將從北京六環(huán)外開始，這一幕與2008年如出一轍。

二手房新房跌幅出現(xiàn)分化

與2008年不同的是，新政下此輪樓市調(diào)整，二手房和新房的價格跌幅卻出現(xiàn)明顯分化。

“受新政影響，北京通州、房山、大興新房成交量顯著下跌，但新房成交價格下跌幅度并不大。與此同時，新政前后房山區(qū)新房價格并未出現(xiàn)大幅波動，保持在13000元/平方米左右。”中國指數(shù)研究院薛建行告訴記者，從他們掌握的數(shù)據(jù)來看，北京新房整體市場價格并未出現(xiàn)大面積松動。

“現(xiàn)房7000-8000/平米，本月新開盤預(yù)計10000元/平米。”北京燕郊上上城一位銷售人員也略顯無奈地表示。

“新政前，北京通州二手房房價達到22000元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)下降至18000元/平米，降幅近20%?！睆堅抡f。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士分析表示，開發(fā)商與炒房客的不同心理是導致這一現(xiàn)象的直接原因。而此次樓市調(diào)控旨在打擊投機，炒房客心慌拋盤，是導致上述現(xiàn)象的根本原因。

另一方面，大型開發(fā)商卻是手中“不差錢”，暫時還能堅挺房價。記者據(jù)聚源數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年一季度末，據(jù)申銀萬國分析，105家A股房地產(chǎn)企業(yè)持有的貨幣資金合計近1824億元，同比增長超過60%，創(chuàng)三年以來新高。

“正是開發(fā)商堅持不降價（也有害怕降價引發(fā)退房潮的擔心），而炒房客見機出貨，這兩個方面因素導致二手房領(lǐng)跌房價，新房房價調(diào)整卻羞羞答答的局面?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說。

在樓市買賣交易遭遇速凍之時，租賃市場卻被催熱。在一手房市場開發(fā)商開始打折和二手房市場房價出現(xiàn)松動的情況下，購房者對此還不買賬，部分剛性需求目前甚至選擇過渡性質(zhì)的租賃也不愿此時入市，這倒使得當下的住房租賃市場出現(xiàn)回暖，轉(zhuǎn)租為售和以租代買現(xiàn)象均明顯增多，不少樓盤的租金水平也在短期內(nèi)出現(xiàn)兩位數(shù)的增長。

“我們門店4月前積累了多組客戶，新政出臺后均表示暫時不考慮出手?！币拙映夹沤鹕辰返甑杲?jīng)理賈紅兵介紹。

但與此同時，租房客也在增加?！耙粚ν獾貋頊哪贻p夫妻，選擇在看中的小區(qū)先租住1年，觀察房價走勢之后再做決定，而5月之后這類以租代買的現(xiàn)象更加常見?！辟Z紅兵介紹。

“調(diào)控來了，租金卻明顯上漲了，記得去年4月這里的兩室一廳月租在1700-2000元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到2800-3200元了?！逼謻|陸家嘴板塊一處老公房社區(qū)的翁小姐介紹?！氨緛砜粗幸婚g，每月2400元的租金想著再討價還價一下，沒想到當晚就通知我房子已經(jīng)另租他人，租金還漲到2500元?！痹谏虾９ぷ鞯挠嘈〗阍诮谧夥繒r明顯感受到了租賃市場的變化。

一份來自21世紀不動產(chǎn)上海公司的內(nèi)部統(tǒng)計顯示，新政出臺前后，其租賃業(yè)務(wù)的確表現(xiàn)出升溫趨勢，出租套數(shù)同比增長33%。而且從租賃業(yè)務(wù)占二手房整體業(yè)務(wù)的比重來看，從4月上半月的26%升至4月下半月的52%，5月上半月更高達76%。另從租金結(jié)構(gòu)上看，整個4月和5月以來，2000-4000元/月房源的成交比重都屬于各租金價位段中最高的，不過5月以來的比重比4月更為擴大，從37%升至43%，還有2000元/月以下房源的占比也提高了4%，不過4000元/月以上房源的占比下降了10%，顯示出調(diào)控背景下，過渡性質(zhì)更為明顯的中低端租賃回暖、高端租賃市場反而疲弱的市場狀態(tài)。

同時，對于具體樓盤的租金統(tǒng)計也反映出市場的變化，如新政前后，中遠兩灣城的大戶型租金提高6%，合生江灣的大戶型租金提高9%、小戶型租金提高17%，仁恒河濱城的大、中、小戶型租金分別提高18%、22%和24%，東方城市花園的大戶型租金下降13%但小戶型租金上漲15%等。

美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁則表示，剛性需求是當前住宅市場最大的購買力，但資金實力促使他們主要青睞小戶型、老公房等低總價房源，并且強烈的看跌心理與政策預(yù)期也使得過渡性租賃開始增多。并且，由于持幣觀望氣氛濃郁，許多原本就在租房的潛在購買力眼下也延長了租房期。

事實上，不僅是上海，樓市新政調(diào)控“滿月”，來自北京的市場消息也顯示京城租賃市場升溫、租金有跳漲現(xiàn)象。有報道介紹，與一年前相比，北京一套普通兩居室的租金漲幅在15%-20%，而一些地段好、交通方便的房源漲幅更高達50%。北京業(yè)內(nèi)人士認為這是一種“替代效應(yīng)”，并且隨著樓市調(diào)控力度加大，很多人推遲了購房計劃，租房需求增大在一定程度上推高了租金上漲。

工信部18日公布的數(shù)據(jù)顯示，隨著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的開展，4月主要建材產(chǎn)品價格繼續(xù)下降。息旺能源分析師劉傳軍接受本報記者采訪時表示，作為建材行業(yè)的上游產(chǎn)品，石油焦行業(yè)終于受到了房地產(chǎn)調(diào)控的“拖累”，目前進口石油焦市場已經(jīng)深受打擊。

工信部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國水泥出廠價格每噸平均為277.7元，比上月下降0.8元；全國平板玻璃出廠價格每重量箱平均為76.5元，比上月下降0.8元。水泥和平板玻璃的出廠價格都是連續(xù)3個月下降，與我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控節(jié)奏完全吻合。

作為建材行業(yè)原料，石油焦市場也感受到了來自房地產(chǎn)行業(yè)的“涼意”。根據(jù)介紹，90％左右的石油焦終端需求都會最終落到建材行業(yè)。近日，主營供應(yīng)商——中石化、中石油齊下調(diào)石油焦出廠價格100-200元/噸不等，帶動地方煉廠價格有類似下跌。

根據(jù)息旺能源的監(jiān)測，目前，國產(chǎn)低硫焦售價1700-1870元/噸，高硫焦1550-1610元/噸，并且主營廠家后期還有繼續(xù)拉低的意向，但對于進口焦來說，自4月后高硫到岸成本就已升至155-160美元/噸（人民幣約1100元/噸），低硫約200美元/噸（人民幣約1400元/噸），成本已經(jīng)逼近當前的市場售價，如果國產(chǎn)價格繼續(xù)下滑，進口成本即將倒掛。

為了抑制房價過快上漲，國家出臺了一系列調(diào)控措施，其嚴厲程度可謂史無前例。目前，以新盤為代表的房價開始出現(xiàn)下行趨勢，政策效果正逐步顯現(xiàn)。然而在房價下降的同時，樓市的成交量卻持續(xù)低迷，行業(yè)景氣度也面臨向下的風險。顯然，僅把房價作為調(diào)控目標遠遠不夠，如何在房價回歸價值的同時，保證成交量的正常穩(wěn)定，更是政策需要考量的著眼點。

本輪樓市調(diào)控無論是中央還是各地方政府，都把平抑房價視為重中之重。在北京、深圳等一線城市陸續(xù)出臺政策細則后，萬科、恒大等大型開發(fā)商對新盤價格進行了不同程度的下調(diào)，房價開始出現(xiàn)一絲松動。

以北京的限購令為代表，各地出臺的樓市調(diào)控政策旨在打擊投機性需求，從而擠出房地產(chǎn)市場中的泡沫。僅從房價的走勢上來看，這一政策正開始發(fā)揮作用。不過，樓市在輪番強攻下迅速降溫，成交量大幅下降的現(xiàn)象卻值得警視。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，新政出臺后多數(shù)城市的成交量持續(xù)下降。5月上半月，北京、上海、廣州、深圳等13個重點城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、廣州、杭州等10個城市的降幅超過30％。北京、上海、廣州等7個城市的日均成交水平低于上一個地產(chǎn)周期的低谷——2008年的全年平均水平，且降幅均超過30％。

由于我國仍處于快速的城市化進程中，市場上存在著大量首次置業(yè)和改善型、自住型的購房需求，購買潛力巨大。政策陸續(xù)出臺后，眾多購房者保持觀望，樓市成交量應(yīng)聲下降，使得巨大的購買力被冰封。而國家在抑制投機性需求的同時，也在強調(diào)供給力度，加大保障性住房的建設(shè)水平，加大經(jīng)適房、廉租房、限價房等供給。不過僅從短期來看，保障房建設(shè)還不能有效跟上，難以滿足廣大購房者的潛在需求。困擾樓市已久的供需矛盾并沒有得到實際解決。

事實上，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位舉足輕重。從歷史上看，樓市成交活躍不僅帶動了樓市繁榮，還拉動鋼鐵、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而提振整個經(jīng)濟。目前，由于樓市成交低迷，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)速度下降，再融資也面臨諸多阻力，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計未來房地產(chǎn)投資將有所放緩。投資增速的下降對鋼鐵、建材等房地產(chǎn)上游行業(yè)產(chǎn)生了一定影響，和地產(chǎn)相關(guān)性較高的螺紋線材、熱軋產(chǎn)品價格出現(xiàn)領(lǐng)跌局面。與此同時，處于行業(yè)下游的空調(diào)、冰箱、電視、洗衣機等家電產(chǎn)品受地產(chǎn)成交量萎縮的影響也開始慢慢顯現(xiàn)。

在全球經(jīng)濟環(huán)境日趨復(fù)雜的當前，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對宏觀經(jīng)濟至關(guān)重要。房價下降而成交量被抑制，樓市的供需矛盾依然存在。因此，房價不應(yīng)成為政策唯一的關(guān)注點。在房價回歸理性的過程中，保證房地產(chǎn)業(yè)的活躍程度和健康發(fā)展才是政策最應(yīng)達到的效果。

在一系列政策調(diào)控后，樓市成交量下滑，價格也開始進入下行空間。券商人士認為，相比2008年，本輪樓市的調(diào)整時間會更長，預(yù)計樓市將進入1-2年的調(diào)整期，一二線城市的調(diào)整幅度會更大。

一二線城市調(diào)整幅度更大

申銀萬國分析師殷姿指出，2009年房價快速上漲、信貸政策寬松，導致居民的杠桿水平顯著提升。一旦信貸緊縮，市場整體購買力會受到巨大影響，房價調(diào)整的壓力也將大幅增加。信貸依賴度越大的城市，價格調(diào)整的風險越高。因此預(yù)計全國整體價格調(diào)整幅度在10％以內(nèi)，一線城市和部分房價上漲過快的二線城市，價格調(diào)整幅度在30％左右。

“今年下半年至明年上半年行業(yè)將處于明顯調(diào)整期。調(diào)整時間將長于2008年，但價格和交易量不會比2008年更低?！敝薪鸸狙芯繂T白宏煒表示，預(yù)計今年二季度和三季度全國交易量下降明顯，四季度止跌回穩(wěn)，全年交易量同比下降16％。價格方面，預(yù)計新房價格將滯后交易量1-3個月下降，二季度末價格進入環(huán)比下降周期，并在年末探底，相比今年年初的價格高點下降15％，與2009年全年均價基本持平。

白宏煒認為，本輪調(diào)整將是市場理性回歸的過程，不會改變行業(yè)向上的大趨勢。同時，本輪調(diào)整將緩解“限制供地、高地價、高房價”的市場瓶頸，有利于行業(yè)長期發(fā)展。一二線城市，特別是過去半年中價格上漲過快的城市（如北京、上海、杭州等），市場下調(diào)幅度將明顯大于三四線城市。

殷姿指出，目前房地產(chǎn)市場處于政策出臺后的觀望期，導致成交量偏低。后期市場成交量可能有小幅回升，但總體來說仍會在較長時間內(nèi)保持低位。與2008年相比，本輪房價下調(diào)的壓力更大，且調(diào)整時間會更長，預(yù)計在1年以上。

房企盈利增速回落

民族證券分析師崔娟認為，由于國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的嚴厲程度史無前例，商品房銷售面積同比增速將從高位回落，房地產(chǎn)板塊的盈利增速未來兩年將趨穩(wěn)回落，上市房企資金壓力的加大使房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資速度將有所放慢，房企降價壓力逐步增強。

“短期來看，市場尚處于補庫存的階段?！鄙赉y萬國分析師殷姿指出，隨著銷售低迷，開發(fā)商的庫存將逐步累積，開工將出現(xiàn)一定幅度的收縮，預(yù)計三季度末到四季度調(diào)整明顯，而2011年開工率負增長的概率較大。

國信證券分析師方焱表示，目前房價松動只是開始，未來隨著銷量的低迷，價格將回落，預(yù)計今年全國新建商品房銷售面積將同比下降17％左右，銷售價格將回落至2009年3季度的水平。

方焱認為，自2009年12月政策拐點出現(xiàn)以來，地產(chǎn)龍頭的銷售業(yè)績表現(xiàn)不佳，萬科、中海1-4月銷售面積分別同比下滑11.5％、12％；地產(chǎn)板塊2009年末每股現(xiàn)金流為0.89元，1季度末已由正轉(zhuǎn)負。政策面惡化將導致樓市量價齊跌，再加上投資者預(yù)期悲觀將使多數(shù)地產(chǎn)股直接融資難以順利實施，地產(chǎn)股缺乏釋放業(yè)績動力，因此未來業(yè)績將面臨向下重估。