既得利益既要自保，也必須要維持民生底線。地產(chǎn)調(diào)控能否走出政府與市場、中央與地方循環(huán)博弈的怪圈？借錢搞開發(fā)、利用高杠桿放大地產(chǎn)商自身財富效應(yīng)的地產(chǎn)模式，能否因為這次密集調(diào)控退出歷史舞臺？

調(diào)控與博弈

這是一場勢在必得、不允姑息的“單邊調(diào)控”。

4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國10條”)，九部委聯(lián)合出拳，金融政策、土地政策、稅收政策悉數(shù)登臺—“史上最強的宏觀調(diào)控”就此落槌。

此后20天，住建部、國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門陸續(xù)出臺政策給樓市降溫。如此密集的政策，其打擊力度之大、范圍之廣、精確度之高，就連任志強、潘石屹這樣的地產(chǎn)老江湖都感到茫然。

“中央對房地產(chǎn)歷來的政策都是打一下，摸一下—唯恐打壞了。這一次下手這么重，不知道會怎么收場?！比沃緩娬f。

“前天約了幾個開發(fā)商一起吃飯，討論一下中央到底想干什么，最后的答案是無解?！迸耸僬f。

這已經(jīng)是2003年以來的第四次地產(chǎn)調(diào)控。而這會是又一場“貓捉老鼠”的游戲嗎?

調(diào)控之下，投資客因種種政策限制倉皇離場，需求減少;地產(chǎn)商急于回籠資金拋售，供給增加，房價下跌勢所必然。但房價又關(guān)乎地方政府土地財政收入，關(guān)乎銀行信貸資金安全，跌幅過大必不為地方政府所樂見;即使對于中央政府而言，如果房地產(chǎn)行業(yè)受傷過重，拖累中國整體經(jīng)濟下滑，也是不能接受的。

“我們準(zhǔn)備先安靜三個月，看看情況再說。”深圳的一位地產(chǎn)商說，“要低調(diào)，不要打廣告，要讓政府感覺我們很慘才好。”

在2008年調(diào)控時，開發(fā)商也用過這一招，很管用。“任志強那時候說開發(fā)商要學(xué)‘豬堅強’，哪個論壇上聽到的都是‘豬堅強’們的嚎叫。其實哪有那么嚴(yán)重?！币晃挥^察人士說?！柏i堅強”們叫完后，2008年10月，國務(wù)院的一份文件再度把房地產(chǎn)業(yè)定為“支柱性產(chǎn)業(yè)”，緊接著，各地針對房地產(chǎn)的救市政策密集出臺，開發(fā)商們在2009年勝利大逃亡。

于是，觀望、等待政策回調(diào)，成為當(dāng)下大多數(shù)地產(chǎn)商的心態(tài)。

只是，這一次，他們能堅持多久?這場疾風(fēng)驟雨式的調(diào)控，是否能夠改變樓市的利益格局，蕩除多年沉疴?遲到的“清算”

2009年12月4日，王石在接受《華爾街日報》采訪時，再度拋出了“泡沫”論。這一次“泡沫論”幾乎沒有引起業(yè)界的關(guān)注。從2009年6月份以來，全國一二線城市房價開始了“史上”最猛的一輪漲幅，很多人還陶醉在牛市的興奮中，渾然不覺、或者裝沒看見房價已經(jīng)與一些基本面完全脫離—房價漲得比工資快，地價漲得比房價快，衡量投資回報率的租售比極低。調(diào)控前夜的北京通州區(qū)，租售比甚至達到了1:1000的瘋狂程度。

現(xiàn)實透露出它的畸形一面：一部分并非居住訴求的購買者不斷地推高著房價，另一部分自住需求的購房者卻購房無門。表面是供不應(yīng)求，實際上供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過真實的自住性需求。而房地產(chǎn)只有在供需平衡時才能拉動整體經(jīng)濟。因為房子只有有人住時，才會產(chǎn)生后續(xù)的消費，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)。否則就會造成資源的極大浪費。

“水泥，鋼筋，民工，匯聚成的樓市，有多少科技含量，代表了什么先進生產(chǎn)力，怎么就成了榨血機器?！边@樣的質(zhì)疑在網(wǎng)絡(luò)上比比皆是。

2009年10月，房價在連續(xù)5個月的快速上漲之后，北京、上海、杭州等一線城市熱點區(qū)域的房價已經(jīng)上漲了70%左右。房價高企，但成交量日趨疲軟，“金九銀十”并沒有在2009年出現(xiàn)。這時，業(yè)界開始產(chǎn)生對樓市調(diào)控的預(yù)期。

2009年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、央行等部門著手一項調(diào)研：2008年10月以來出臺的房地產(chǎn)稅收、房貸優(yōu)惠政策到年底終止與否?！拔覀儏⒓恿伺c這項調(diào)研有關(guān)的會議，政府、企業(yè)都不知道該何去何從?！北本┑囊晃婚_發(fā)商說。緊接著的11月，國土資源部下達了打擊囤地的通知。

調(diào)控的重錘已經(jīng)若隱若現(xiàn)，但卻輕輕落下。

2010年1月初，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱4號文)。這份為2010年樓市奠定基調(diào)的文件，引發(fā)了極大的關(guān)注。

“全國的房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注這份文件?！眹临Y源部的一位官員說，“我當(dāng)時看了4號文就知道價格肯定下不來，為什么有這個判斷?這個文件反應(yīng)出對投機的打擊十分溫和，而主要強調(diào)的是增強保障性住房建設(shè)。所以這個文件出臺之后，反而給房地產(chǎn)企業(yè)更加多的信心?！痹?010年1月，全國地價依舊呈上揚的趨勢，甚至在全國“兩會”剛剛結(jié)束，北京就拍出了三塊“地王”。房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情刺激了整個市場的信心，又帶動了更熱的投機氛圍。“如果調(diào)控政策在2009年10月份出臺，手段可以比新國10條溫和一些，是可以有效地抑制投機性需求的。”

在此后至“國10條”頒布的4個月內(nèi)，住建部、國土資源部、國資委、財政部、發(fā)改委等部委陸續(xù)出臺了十幾個文件，調(diào)控樓市，但房價卻持續(xù)上漲。“愈調(diào)愈高”的房價，已經(jīng)將政府的調(diào)控措施置于十分尷尬的境地。

“‘兩會’剛開完就出地王，房價跟著漲，中央政府的公信力何在?而要捍衛(wèi)其公信力就必須讓地方政府、開發(fā)商做出犧牲，否則就很危險了?！币晃粯I(yè)界人士評論。

民意在這場調(diào)控中扮演了舉足輕重的角色。在2010年的“兩會”上，對高房價的討伐終于從網(wǎng)絡(luò)和民間走向廟堂。“兩會”代表的提案，70%與高房價有關(guān)。

4月中旬的“國10條”就是在這種背景下出臺的。

“相比前幾次調(diào)控，國10條的力度是空前的?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說。2003年、2005年、2007年的調(diào)控主要是銀監(jiān)會和央行挑頭，而這一次是國務(wù)院直接牽頭，銀監(jiān)會、國土資源部、住建部等九個部委同時發(fā)力。在其出臺之前，國家數(shù)個部委已經(jīng)出臺了十幾個文件，調(diào)控樓市。此后，還將有地方政府出臺的細(xì)則，以及各部委的解釋性文件出臺。金融政策、稅收政策、土地政策，一系列調(diào)控組合拳幾乎全部用出。

對樓市造成直接沖擊的，是極為嚴(yán)厲的金融政策。銀行除了大幅將二套房首付提升至50%、利率提高到1.1倍外，同時還嚴(yán)格限制了異地購房及第三套房房貸。對于大量投資和投機性需求來說，“這次是一場外科手術(shù)式的精準(zhǔn)打擊?！?/p>

在頒布不到20天的時間里，“國10條”的威力已經(jīng)立竿見影。根據(jù)各地統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一線城市的成交量暴跌60%以上，而急于出手的投資客使得二手房房源劇增了40%左右。盡管價格沒有出現(xiàn)大面積松動，但是漲幅過高的區(qū)域和項目已經(jīng)開始回調(diào)。

“國10條”甫出，很多人恍如夢中。“有點被打蒙了。”北京的一位開發(fā)商說，“有點出乎意外，但也在意料之中，房價已經(jīng)漲得連我們都覺得不可思議了?！?/p>

他承認(rèn)，“這次調(diào)控是必然的，也是應(yīng)該的?！?/p>

循環(huán)博弈?

從2003年以來，中央屢次樓市調(diào)控都是劍指高房價。但每次調(diào)控之后，房價都出現(xiàn)了報復(fù)性反彈?！坝脧娏π姓氖侄沃荒軙簳r壓住房價，但行政意志是斗不過經(jīng)濟自身發(fā)展的邏輯的?！币晃粯I(yè)界人士說。而對于這次調(diào)控之后房價是否還會報復(fù)性反彈，政策是否適度回調(diào)，何時回調(diào)，業(yè)界分歧巨大。

從市場層面分析，“在這種緊縮政策下，開發(fā)商會慢慢降價，降到一定程度老百姓又開始買了，他錢回來了，又可以緩了一口氣。但這個錢還不足以讓他去開新的項目，所以供應(yīng)就減少。當(dāng)供應(yīng)少了一定程度，存量慢慢消化，又沒有新的量上來，僧多粥少房價又可以起來了。房價再起來的時候，政府、社會再指責(zé)開發(fā)商，他說我沒辦法，你不給我錢我怎么開發(fā)呢，政府一想那是啊，又給他錢，所以又進入了另外一個循環(huán)。這是我們不愿意看到的?！睆V州維森置業(yè)董事長張維倫認(rèn)為。

這是中央政策與開發(fā)商的循環(huán)博弈。另一層顯而易見的博弈則體現(xiàn)在中央和地方政府的態(tài)度之間。

2008年全球經(jīng)濟危機后政府決意拯救地產(chǎn)業(yè)，在其中起關(guān)鍵推動作用的，是地方政府?！?008年的救市政策肯定是對的，如果不救房地產(chǎn)，很多地方政府會難以為繼。”南京市發(fā)改委的一位官員對《中國企業(yè)家》說。那時南京市發(fā)改委對全市經(jīng)濟狀況做了一份調(diào)查報告，這份報告和其它省市的報告一起最后送達國家發(fā)改委。這些報告最終改變了中央政府對房地產(chǎn)的政策。國務(wù)院從而在2008年底的一份文件中，再度將房地產(chǎn)業(yè)明確為“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”，而在此之前，決策層已經(jīng)逐漸淡化房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的色彩。

而這一次調(diào)控，地方政府的態(tài)度顯得很耐人尋味。

國10條頒布23天后，只有青島、北京、西安、深圳四個城市出臺了細(xì)則。除了北京的細(xì)則具有極大殺傷力外(比如限制一家人只能新購買一套房)，其它三個城市的細(xì)則基本上避重就輕。上海、廣州這兩個一線大城市遲遲未出細(xì)則，大多數(shù)地方政府仍在觀望。

深圳一位知情人士爆料，深圳原本準(zhǔn)備和北京一樣，出臺限制一家人只能買一套房的嚴(yán)厲規(guī)定，但是這個規(guī)定在出臺前臨時被刪掉。其背后的博弈意圖昭然若揭?！澳切┏雠_嚴(yán)厲政策的城市，都是有政治訴求的城市，它們需要高調(diào)表態(tài)與中央保持一致?！币晃挥^察人士分析。

“地方政府是不是想動真格的，我有疑問。因為第一地方政府沒有動力這么做，想動真格也未必有這個能力。”國土部門的一位多次參與政策調(diào)研的專家說。

自1993年分稅制改革之后，地方政府對“土地財政”的依賴程度日益嚴(yán)重。“地方政府是不希望房價下來的?！蹦暇┦袊敛康囊晃还賳T說，“房地產(chǎn)整個鏈條上的稅費，加起來比土地出讓金還高。所以一旦樓市下滑，不僅僅是賣不了地的問題，稅費也會劇減?！?/p>

2009年，一系列對樓市產(chǎn)生利好影響的“噱頭”被集中拋出：深圳的《城市更新辦法》、海南的“國際旅游島”規(guī)劃、北京通州區(qū)的城市功能定位等等。伴隨著這些“噱頭”，項目所在地的房價出現(xiàn)了集體飆升。地方政府的經(jīng)濟利益與中央政府優(yōu)化民生的目標(biāo)，在房價指標(biāo)上發(fā)生了沖突。中央與地方政府間的博弈，已經(jīng)是中國樓市調(diào)控屢屢成為“空調(diào)”的最根本原因之一。

但與前幾輪調(diào)控相比，這一次地方政府的壓力明顯增大了。新國10條把對地方政府穩(wěn)定房價的問責(zé)制放在了第一條。

因此，地方政府也有配合默契的一面。新政出臺一周之內(nèi)，廣州就收回了四塊閑置兩年未開發(fā)的土地，沒收了總金額達5億元地價定金。其中僅金沙洲“地王”的定金高達4億元。但一位發(fā)改委系統(tǒng)的官員向記者透露，“這一次是政府要抓典型。一般政府收回土地，通常會給予開發(fā)商其它形式的補償?！?/p>

在強大的行政意志下，一些很荒謬的事情發(fā)生了。4月25日，北京房山區(qū)的土地拍賣竟因拍賣價超過底價而流拍。

“中央讓地方政府對穩(wěn)定房價負(fù)責(zé)，那就得給相應(yīng)的權(quán)力和手段?，F(xiàn)在調(diào)控的手段都在中央，地方怎么調(diào)?”一位地方政府官員說，“中央應(yīng)該出的是原則性的東西，地方根據(jù)情況有一定的余地?，F(xiàn)在國務(wù)院常務(wù)會議都研究到買首套房90平方米以上首付三成，地方還有什么余地?”

他認(rèn)為，房價過快上漲是否得到遏制，取決于調(diào)控的政策到底能堅持多久。“如果堅持一年以上，可能不會反彈。如果不能，就很難說?！彼f，“分稅制不改革，這種調(diào)控就是一個循環(huán)的怪圈?！?/p>

事實上，多位業(yè)內(nèi)人士均對《中國企業(yè)家》說：反復(fù)的調(diào)控給各個部門強化自身權(quán)力提供了機會，因為每次調(diào)控就增加一些審批的權(quán)限?！般y監(jiān)會和央行已經(jīng)把國外的‘窗口指導(dǎo)’，變成了中國的‘行政指令’。以前不管信貸指標(biāo)現(xiàn)在又管了。比如說金融危機時讓你放出多少額度，要求必須在很短的時間內(nèi)完成，不聽話就換人?！币晃唤鹑谛袠I(yè)資深人士說，“銀行系統(tǒng)基本上是用這種市場化的形式還回了計劃的手段?！?/p>

“現(xiàn)在住建部、發(fā)改委等部門審批的東西越來越細(xì)?！币晃挥^察人士說，“這能夠解釋為什么越來越多的民營企業(yè)家要跟政府捆綁在一起，希望獲得權(quán)力的支持，這個苗頭是很危險的?！?/p>

北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融系主任馮科教授預(yù)測，此輪調(diào)控政策很有可能在2011年中就結(jié)束。

“大量的政府債將在2012年到期。如果中央政府不放開，沒有土地收入的增長，地方政府的債務(wù)會成為一個嚴(yán)重的問題。”根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，地方政府融資平臺的貸款已經(jīng)超過10萬億，而2009年地方財政收入僅3萬億左右，每年的利息支出就達4000多億。

但這些風(fēng)險被每年土地出讓收入暫時掩蓋起來。從1999年以來，我國的土地出讓收入幾乎連年翻番，2009年已經(jīng)達到1.5萬億。一旦土地收入劇減，銀行的信貸資金安全又會受到影響。調(diào)控剛剛開始，武漢、重慶等政府已經(jīng)很著急地到深圳賣地。任志強也透露，“一些地方政府已經(jīng)開始低價向開發(fā)商提供土地?！?/p>

對于這次雷霆式的清理行動到底會有什么樣的結(jié)果，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌認(rèn)為，此輪政策調(diào)控并非短期打壓房價的舉措，而是糾正房地產(chǎn)市場扭曲發(fā)展的長期政策，調(diào)整將持續(xù)兩到三年。

但很多人并不樂觀?！耙恢币詠韲覍Ψ康禺a(chǎn)的調(diào)控政策，都被當(dāng)成實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟目標(biāo)的一種手段?！眹临Y源部的一位官員說，“可以看看這些年對地產(chǎn)的調(diào)控的政策，忽而是金融危機，忽而是保八，忽而是投資過熱，看不出來有什么長遠(yuǎn)、明確的產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)。”

“至今我們沒有一個住房制度設(shè)計，把所有的需求都趕進市場里，這個是最根本的問題。”住建部的一位專家說，住房體系的問題不解決，怎么調(diào)控都是一個亂局。相對于對樓市亂象的清理，房地產(chǎn)行業(yè)根本性的制度建設(shè)要重要得多。

“房地產(chǎn)市場缺乏一些非常根本的制度，比如說物業(yè)稅，比如說關(guān)于保障性住房的制度性安排。”這位專家說。這次調(diào)控，物業(yè)稅開征似乎又提上了日程。5月4日，國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀通過媒體透露，“開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策，也是解決當(dāng)前我國面臨的多項棘手問題的治本之策，早開征比晚開征好，但需分步實施而非一蹴而就。”這一表態(tài)，被業(yè)界解讀為政府開征住房保有環(huán)節(jié)稅的基本框架和政策措施已基本成型。

但這個能影響房地產(chǎn)市場消費結(jié)構(gòu)、打擊炒房的重要稅種，卻遲遲沒能開征。“我覺得物業(yè)稅就很難出臺，”北京市的一位開發(fā)商說，“在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域已經(jīng)形成了龐大的利益集團，這些利益集團能夠影響決策。開征物業(yè)稅需要公開自己的房產(chǎn)，這些利益集團敢革自己的命，公布自己有幾套房子嗎?”

這些房地產(chǎn)行業(yè)長期存在不公平現(xiàn)象，屢屢爆出的黑箱操作和權(quán)錢交易，被仇富心理推波助瀾，民意的暗流終于在畸高的房價上形成合流，找到出口?！凹鹊美婕纫员＃脖仨氁诿裆矫嫫鸫a表示一個姿態(tài)。”一位觀察人士說，“從這個角度看，這次的樓市調(diào)控，又可以看作圍繞‘樓市回歸民生’的一場大博弈。”