最近一段時(shí)間，土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫，昔日經(jīng)常充斥于媒體的“地王”終于銷(xiāo)聲匿跡了。而數(shù)據(jù)也顯示土地市場(chǎng)開(kāi)始趨冷：中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院日前公布的2010年全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，第二季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩，商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)較上一季度分別下降0.36、1.24、0.53個(gè)百分點(diǎn)，居住地價(jià)增幅下降幅度最大。

2008年末到2009年初，土地市場(chǎng)也是一片低迷，退地潮和土地流拍不斷，地方政府的財(cái)政壓力很大，而在地價(jià)低迷的陰影下，房?jī)r(jià)有所松動(dòng)。如今，土地市場(chǎng)又開(kāi)始重演兩年前的舊幕，不禁令人浮想聯(lián)翩。

為什么會(huì)出現(xiàn)地王，地王與“捂地”為何同時(shí)出現(xiàn)？土地具有稀缺性、地域性和整體性，土地又壟斷在政府手中，這些共同決定了土地在一定的時(shí)間內(nèi)，供給是有限的。但房地產(chǎn)的各類(lèi)需求太旺，這就決定了土地價(jià)格總趨勢(shì)是向上的。而價(jià)高者得之的模式，驅(qū)使地方政府總是期望能夠賣(mài)出高價(jià)。這就是地王為什么會(huì)一再出現(xiàn)的原因，而“捂地”則是因?yàn)橥恋貛缀跄昴隄q，而且能夠獲得土地升值的好處。而且，從重置成本角度來(lái)說(shuō)，土地的壟斷形成的“高價(jià)面粉”，城市建設(shè)用地嚴(yán)重不足產(chǎn)生了強(qiáng)烈的危機(jī)感，使得開(kāi)發(fā)商不得不存糧食以便心中不慌。

但是，為何最近地王匿跡了，有三個(gè)原因。其一，土地供應(yīng)量大增，平抑了地價(jià)；其二，緊縮的信貸政策卡住了央企拿地的沖動(dòng)和能力；其三，樓市新政確實(shí)起到了“震懾”的效用，市場(chǎng)預(yù)期向下，地價(jià)高得大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都難以玩下去了。

土地市場(chǎng)降溫，假如出現(xiàn)長(zhǎng)期性蕭條，情形可能就會(huì)變化了。如果達(dá)到這種地步，那么就有幾個(gè)問(wèn)號(hào)等待事實(shí)解決。

第一，清理地方債務(wù)平臺(tái)，地方債危機(jī)警報(bào)沒(méi)有解除。失去土地財(cái)政支撐的地方政府和地方經(jīng)濟(jì)該如何有效的實(shí)施“積極的財(cái)政政策”和“擴(kuò)大內(nèi)需”。土地不僅僅是生產(chǎn)資料，還是地方引資的法寶，失去了這個(gè)法寶的地方政府該怎么辦？區(qū)域經(jīng)濟(jì)該怎么辦？

第二，既然新政要求地方多建保障房，沒(méi)有土地出讓金和名目繁瑣的房地產(chǎn)稅收，這些要求會(huì)不會(huì)僅僅成為紙上文章？

第三，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極為不確定，現(xiàn)在政策只能搖擺不定，那么，萬(wàn)一經(jīng)濟(jì)形勢(shì)直轉(zhuǎn)急下，已經(jīng)降溫的土地市場(chǎng)更是雪上加霜，屆時(shí)，我們的地方大員該如何面對(duì)這種既要下米又要種糧的局面？地方會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)新一輪的松動(dòng)政策，以便度過(guò)難關(guān)？

土地市場(chǎng)硬著陸，確實(shí)是一個(gè)非常大的難題，可能誘發(fā)一系列的政府性難題，這些都值得我們認(rèn)真對(duì)待，主要還是增加土地供應(yīng)量，一方面使得地方有序的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，另一方面，平抑土地價(jià)格從而平抑房?jī)r(jià)。地價(jià)是該降了，因?yàn)榈貎r(jià)是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要的推手。

住房開(kāi)發(fā)過(guò)程，土地是一切的基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先拿地形成地價(jià)，然后產(chǎn)生房屋建設(shè)成本，最后形成新建房地產(chǎn)的成本價(jià)格:土地價(jià)格+建設(shè)成本+利潤(rùn)。這個(gè)成本價(jià)格通過(guò)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的供求關(guān)系，最后形成真正的新建房地產(chǎn)的交易價(jià)格，且這個(gè)價(jià)格一般都高于其成本價(jià)格。既然政府要遏制房?jī)r(jià)甚至降低房?jī)r(jià)，地價(jià)不降下來(lái)，房?jī)r(jià)也不會(huì)水落石出。況且，去年手握大量信貸的央企，已經(jīng)將土地市場(chǎng)變成了鹽堿地，很多開(kāi)發(fā)商根本就玩不起了。央企壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面已經(jīng)開(kāi)始形成，壟斷的土地再加上壟斷的房企，就是去年房?jī)r(jià)比以前更漲得更狠的重要原因。

很多人將筆者看成死多頭，其實(shí)不然。我們只是實(shí)事求是的預(yù)測(cè)市場(chǎng)的走勢(shì)，唯有實(shí)事求是，才不至于出現(xiàn)嚴(yán)重誤判，從而誤導(dǎo)各類(lèi)需求者。我們確實(shí)希望房?jī)r(jià)能夠有一定幅度的調(diào)整，以便促成成交，但現(xiàn)實(shí)是，房?jī)r(jià)在現(xiàn)階段，沒(méi)有大幅度調(diào)整的基礎(chǔ)，一些人的預(yù)期太高了，甚至要求市場(chǎng)調(diào)整幅度達(dá)到30%——50%，這在當(dāng)前，幾乎是不可能的。假設(shè)真得是這樣了，我們就等著更多的困難降臨了。

雖然最近看不見(jiàn)地王了，但土地市場(chǎng)依然在高位盤(pán)整，甚至還有向上的動(dòng)能，但我們確實(shí)希望地價(jià)降下來(lái)，房?jī)r(jià)降下來(lái)，開(kāi)發(fā)商不都是追求高房?jī)r(jià)的，多數(shù)人是沖著利潤(rùn)而來(lái)的。歐洲政府的債務(wù)危機(jī)方興未艾，我們的地方政府該如何度過(guò)難關(guān)，是“喜見(jiàn)地王銷(xiāo)聲匿跡”之后我們?cè)撛趺崔k的一個(gè)難題。但這是我們必須直面的，因?yàn)槲覀兊牡胤秸豢赡芸偸侵竿恋厣鸬皝?lái)過(guò)日子。