一則有關(guān)中國石油（601857）天然氣集團(tuán)公司（下稱“中石油”）下屬房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓的消息，讓本已日漸沉寂的央企地產(chǎn)退出之事，再度掀起漣漪。

5月8日，中石油下屬全資子公司北京都市圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“都市圣景”）100％股權(quán)及6400萬余元債權(quán)，在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格1.26億元。作為第一家將全資房地產(chǎn)子公司100％的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的央企，中石油的舉動引發(fā)關(guān)注。

不過，本報從權(quán)威渠道獲得的78家央企上報給國資委的地產(chǎn)資產(chǎn)名單中發(fā)現(xiàn)，都市圣景并不在中石油列出的13家房地產(chǎn)子公司名單中。

那么，中石油為什么要將并不列于上報名單中的都市圣景轉(zhuǎn)讓？13家房地產(chǎn)子公司又是哪些？它們的資產(chǎn)狀況如何？除13家房地產(chǎn)子公司之外，中石油還有哪些隱性房地產(chǎn)資產(chǎn)？

麻煩纏身的項目

都市圣景100％股權(quán)及6400萬元債權(quán)轉(zhuǎn)讓，是“3·18限退令”后第5個在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的央企下屬地產(chǎn)公司。

與此前中國核工業(yè)集團(tuán)、中石化等央企紛紛掛牌轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)公司部分股權(quán)不同的是，都市圣景的轉(zhuǎn)讓屬第一次，且是將100％股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

“這個項目之前從來沒有掛過牌。”北交所工作人員告訴本報記者。

由于中石油集團(tuán)層面及都市圣景項目公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人均拒絕了采訪，目前仍無法得知中石油此次掛牌轉(zhuǎn)讓是否與央企退出房地產(chǎn)的既定戰(zhàn)略有關(guān)。

記者從可查公開資料中發(fā)現(xiàn)，都市圣景的實際資產(chǎn)是位于北京市西城區(qū)德外大街的一宗約5800平方米的土地，中石油原本打算將其建成一個總建筑面積約3.8萬平方米的商住樓項目——華龍大廈。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于地理位置的優(yōu)越性，該項目可以看做是一個優(yōu)質(zhì)項目。上述北交所工作人員也表示，和此前幾個央企掛牌項目乏人問津的情況不同，該項目掛出后有很多投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商都表示出了濃厚的興趣。

關(guān)于中石油為什么要將該優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，記者了解到，華龍大廈是一個麻煩纏身的項目。由于未按照合同約定在2005年9月開工，今年3月22日，北京市國土資源局曾向都市圣景發(fā)出通知，明確表示該項目已構(gòu)成土地閑置。

從都市圣景3月24日遞交給北京市國土資源局的情況說明來看，自2005年3月取得項目用地后，該項目相繼遇到了拆遷受阻、規(guī)劃調(diào)整等問題。同時，該項目為通過法院拍賣渠道獲得，公司不得不耗費(fèi)大量精力處理遺留問題。

到目前為止，中石油方面在該項目上投入了8000萬元資金，占到預(yù)計總投資額2.7億元的30％。今年1月，華龍大廈重新獲得相關(guān)部門核準(zhǔn)，中石油也計劃在三季度取得拆遷許可證并開始拆遷，2011年第二季度正式動工。

上述遞交給北京市國土資源局的情況說明中，中石油稱：“盡管本項目存在這樣那樣的困難，隨著房地產(chǎn)的持續(xù)升溫，經(jīng)我司仔細(xì)測算，該項目還是有一定的利潤空間。”并表示正積極籌備建設(shè)事宜。

但僅隔一個多月，都市圣景的掛牌轉(zhuǎn)讓公告就出現(xiàn)在北交所。中石油還要求，意向受讓方必須承諾接受華龍大廈項目的現(xiàn)狀。

“很難判斷轉(zhuǎn)讓都市圣景是中石油退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)舉動之一，估計是覺得項目拆遷難度太大、問題太多，因此知難而退。”某分析人士認(rèn)為，畢竟國資委允許各央企逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，若該資產(chǎn)不存在問題，中石油并不會急于甩賣。

上報名單概況

另一個可以說明該筆轉(zhuǎn)讓或非中石油退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)既定舉動的是，都市圣景并不在其上報給國資委的房地產(chǎn)二三級子公司之列。

記者從權(quán)威渠道獨(dú)家獲悉，中石油上報的13家子公司為大慶久隆房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（下稱“大慶久隆”）、蘭州高陽房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“蘭州高陽”）、克拉瑪依市獨(dú)山子眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司、吉林化建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吉林市吉化東方房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、河北華北石油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、新疆新油房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、四川家益石油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶市佳朋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“佳朋房地產(chǎn)”）、太倉市軒麟置業(yè)有限公司（下稱“軒麟置業(yè)”）、威?；使诜康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“威?；使凇保⑺稍屑头康禺a(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、新疆中油房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。（按上報名單先后順序，見表1）

13家子公司截至2008年底的總資產(chǎn)規(guī)模合計44.4億元，總負(fù)債規(guī)模合計44.6億元。2008年，13家子公司總收入為19.4億元，利潤為虧損3億元。

逐年上漲的房價卻在中石油的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中顯示為利潤虧損，頗值得玩味與探究。

公開資料顯示，13家子公司的主營業(yè)務(wù)均為住宅開發(fā)，其中大多數(shù)早在2000年~2003年就已經(jīng)成立。

例如，其中資產(chǎn)規(guī)模最大的大慶久隆，2008年資產(chǎn)規(guī)模13.2億元。2000年成立至今，開發(fā)面積已超出60萬平方米。盡管其2008年收入僅顯示為7000萬元，但旗下東城領(lǐng)秀項目在2009年卻是黑龍江銷售面積最大的住宅小區(qū)，銷售額達(dá)15.5億元。

資產(chǎn)規(guī)模排名第二的軒麟置業(yè)，2009年在江蘇省太倉市的春季房交會上，以295套的訂購套數(shù)拔得頭籌。

經(jīng)過房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)的2009年，上述公司的實際資產(chǎn)狀況與上報的數(shù)據(jù)相比，也發(fā)生了相當(dāng)大的變化。以名單中的威?；使跒槔?，中石油上報的資產(chǎn)規(guī)模僅為1.9億元，但該公司資料顯示，其目前已經(jīng)擁有固定資產(chǎn)近5億元。

值得注意的是，上述13家子公司中，佳朋房地產(chǎn)實際上已經(jīng)不再屬于中石油。早在“3·18限退令”之前，中石油就已經(jīng)有放棄該資產(chǎn)的打算。

2009年12月底，中石油擁有的佳朋房地產(chǎn)95％的股權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓。今年4月，上述股權(quán)被四川省一家國有獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以3000萬元收購。

與都市圣景情況類似，重慶佳朋的實質(zhì)資產(chǎn)——石油佳苑項目，涉及到數(shù)個欠款與合同糾紛，這或許同樣是中石油將其拋棄的主要原因。

漏網(wǎng)之魚

同為能源行業(yè)巨頭，與前段時間本報曝光的中石化上報資產(chǎn)相比，中石油上報的房地產(chǎn)資產(chǎn)顯然有誠意得多。但是，13家子公司是否就足以涵蓋中石油旗下所有的房地產(chǎn)資產(chǎn)？答案為“否”。

記者列出了部分涉及到地產(chǎn)開發(fā)，同時并未在13家子公司之列的名單（見表2）。這還僅僅是中石油龐大地產(chǎn)資產(chǎn)的冰山一角。

中石油目前有內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)161個，包括專業(yè)公司、油氣油田企業(yè)、煉化企業(yè)、工程技術(shù)服務(wù)企業(yè)、工程建設(shè)企業(yè)、其他單位等等，同時這些機(jī)構(gòu)在各地的分公司更是不勝枚數(shù)。

地方機(jī)構(gòu)中，最具有進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)便利性的，就是油氣油田企業(yè)和煉化企業(yè)。在相關(guān)企業(yè)網(wǎng)站上，油氣油田企業(yè)下設(shè)的后勤機(jī)構(gòu)——礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部，以及煉化企業(yè)的多種經(jīng)營板塊，頻頻可見房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

“像中石油這樣的巨型央企，分支機(jī)構(gòu)多，覆蓋地域又廣，比如各地油田企業(yè)本身就擁有土地。由于這些企業(yè)大多自行建房為職工解決住房問題，因此它們較為熟悉地產(chǎn)開發(fā)，并由此進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。”上述分析人士表示。

他認(rèn)為，包括中石油集團(tuán)，估計都很難真正摸清下屬企業(yè)有多少房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)狀況又是怎樣。

例如，同處大慶，大慶油田有限責(zé)任公司和大慶石化分公司就都擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。大慶石化分公司下屬的大慶久隆在上報名單中，但大慶油田有限責(zé)任公司擁有的房地產(chǎn)公司卻并未被列入。

目前，中石油共有17個油氣油田企業(yè)和33個煉化企業(yè)。種種跡象顯示，其中多數(shù)都或多或少擁有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。此外，公開可見資料中，像中國石油天然氣管道局這家在油氣油田企業(yè)和煉化企業(yè)之外的公司，也有部分涉及到了地產(chǎn)開發(fā)。

除此之外，中石油集團(tuán)層面同樣也進(jìn)入到了房地產(chǎn)開發(fā)中。2005年，就曾傳出中石油有意挾巨資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，據(jù)估計，預(yù)計投入資金總額將達(dá)50億元。

資料顯示，中石油集團(tuán)層面的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，主要集中于華油集團(tuán)。華油集團(tuán)是中石油下屬最大的多種經(jīng)營企業(yè)，其主營業(yè)務(wù)明確包含房地產(chǎn)開發(fā)、酒店服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等。此前有報道稱其已成為中石油集團(tuán)層面的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺。

13家子公司名單中的蘭州高陽，即是去年從河北蘭煉飛天石化有限公司劃撥所得。但華油集團(tuán)下屬最具實力的北京華油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，卻并不在名單中。

值得注意的是，中石油上報的13家子公司主營業(yè)務(wù)均為住宅開發(fā)，絲毫未涉及到商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)卻在中石油的地產(chǎn)資產(chǎn)中占有相當(dāng)重要的分量。

據(jù)調(diào)查，中石油旗下有200多家酒店、賓館、療養(yǎng)院。其中有計劃經(jīng)濟(jì)時代油田廠礦在省會城市、交通要道城市建立的賓館，也有各企業(yè)在改革開放時期在大中城市和旅游城市投資興建的高標(biāo)準(zhǔn)酒店、賓館、療養(yǎng)院。

2007年，中石油決定將這部分資產(chǎn)全部整合到華油集團(tuán)，后者將以酒店旅游和物業(yè)管理為核心，其燃?xì)赓Y產(chǎn)、油品銷售業(yè)務(wù)則劃轉(zhuǎn)給集團(tuán)其他子公司。

2009年，華油集團(tuán)酒店數(shù)量達(dá)到70家左右，其余還將陸續(xù)整合。此外，華油集團(tuán)還開始嘗試投資新的酒店。2008年9月，總投資達(dá)5億元的三亞陽光大酒店正式對外營業(yè)。

有報道稱，華油集團(tuán)已經(jīng)確立“三個一百”目標(biāo)，即今后3~5年內(nèi)，要實現(xiàn)擁有或管理酒店100家，物業(yè)服務(wù)樓宇達(dá)到100萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到100萬平方米。

退出猜想

盡管上報名單中的資產(chǎn)與實際房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況之間的差距不小，但是在78家央企中，中石油的確是“態(tài)度最好”的一家。

3月29日，中石油發(fā)出緊急通知，要求集團(tuán)旗下各企事業(yè)單位進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)資金管理，防止企業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

此后，其宣傳部相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，緊急通知宣布退出的是以營利為目的的商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時，中石油正在加快清理下屬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這樣明確的表態(tài)，在78家央企中是第一個，也是目前為止惟一的一個。

另一方面，中石油上報給國資委的二三級子公司的數(shù)目，在78家央企中排名第二，排名第一的是中國航空工業(yè)集團(tuán)公司，上報24家。同為石油石化巨頭的中石化僅上報兩家，其余絕大多數(shù)央企上報數(shù)目在10個以下，大多數(shù)只上報了2~3家。

中信證券（600030）一位能源行業(yè)分析師認(rèn)為，中石油此舉與其主營業(yè)務(wù)狀況不無關(guān)系。

“多數(shù)央企是因為主營業(yè)務(wù)不理想才想要去做房地產(chǎn)，中石油不是這樣。它的房地產(chǎn)資產(chǎn)與主營業(yè)務(wù)相比很小，退不退出房地產(chǎn)行業(yè)，對它幾乎沒有影響?！痹摲治鰩煴硎?。

據(jù)介紹，中石油的主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)基本集中于中石油股份有限公司（中石油股份，601857.SH）。2009年，中石油股份主營業(yè)務(wù)收入連續(xù)第二年突破萬億元，歸屬于母公司股東的凈利潤為1031億元。2009年整體經(jīng)營利潤率達(dá)到8.18％，略高于2008年的7.86％。

雖然主營業(yè)務(wù)利潤豐厚且規(guī)模龐大，但為什么中石油并未把能提供持續(xù)現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)上報給國資委，也頗值得思量。

不過，其酒店類經(jīng)營性房地產(chǎn)資產(chǎn)并不一定是塊香餑餑，這取決于華油集團(tuán)的運(yùn)營能力。

據(jù)了解，中石油多數(shù)酒店資產(chǎn)被整合時都在虧損，華油集團(tuán)還為此提出了3年扭虧計劃。2010年，中石油的酒店業(yè)要實現(xiàn)扭虧的初步目標(biāo)。華油集團(tuán)內(nèi)部人士稱，成績將確定這部分業(yè)務(wù)未來的方向。

“無論目的如何，將酒店資產(chǎn)整合到集團(tuán)層面的一個平臺，將來一旦要退出，其相對清晰的架構(gòu)要比其他央企容易得多?！蹦逞肫蟾吖鼙硎尽?/p>