本報訊 （記者 彭瑋蔚）潲水車每天都在電梯上下、客人來來往往、喝酒猜拳、吆喝聲不斷……自從“歐陸經(jīng)典”B座樓頂3508房的業(yè)主將住宅頂層改為家菜館后，煩心事就與B座200余住戶“結(jié)了緣”。昨日，開福區(qū)人民法院對這起備受關(guān)注的湖南“住改商第一案”進(jìn)行了一審判決。

大廈頂樓成了私房菜館

“歐陸經(jīng)典”是位于長沙繁華鬧市區(qū)、湘江東岸的高層樓宇，其B座住了200多戶人家。2009年3月在未取得其他業(yè)主、物業(yè)公司同意的情況下，3508房的主人將屋頂公共區(qū)域修建成玻璃房和花園，辦起了“私房菜館”，從此每天樓上觥籌交錯，喝酒猜拳，樓上樓下的居民十分不滿。除了因家菜館帶來的“大量說不清身份的人員”使業(yè)主居住安全無法得到保障外，業(yè)主們還說，通往樓頂天臺的消防通道也被這家業(yè)主堵上了。 還有業(yè)主抱怨，自從開了這個家菜館后，大樓的衛(wèi)生情況明顯惡化。

但3508房業(yè)主的監(jiān)護(hù)人卻認(rèn)為，他們當(dāng)初以高出本棟樓均價約1倍的價格買頂樓房屋，就是因為與開發(fā)商約定了獨占“屋頂花園”使用權(quán)，因此修建玻璃房和花園自行使用無可厚非。而有證據(jù)顯示“歐陸經(jīng)典”本身就是“商住兩用樓”，從事經(jīng)營活動是正當(dāng)?shù)摹?/p>

去年10月，10余名業(yè)主向開福區(qū)法院聯(lián)名起訴3508房的主人。此案被稱作湖南“住改商第一案”，備受社會關(guān)注。

一審判決停止商業(yè)行為

經(jīng)多方調(diào)查，開福區(qū)法院一審認(rèn)為，屋頂平臺是整棟建筑不可分割的部分，使用權(quán)成立與處分，必須以物權(quán)產(chǎn)生為前提。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，屋頂平臺不計算在建筑面積內(nèi)，且在未被登記為獨立不動產(chǎn)的情況下，不應(yīng)成為開發(fā)商保留所有權(quán)的對象。其次，建筑物樓頂空間缺乏構(gòu)造獨立性，其占有、使用、收益和處分，應(yīng)歸樓宇全體所有權(quán)人共同支配。此外，屋頂平臺對整棟建筑有防雨、安全等特定意義，不能剝奪其他業(yè)主對屋頂?shù)氖褂脵?quán)。因此，法院支持原告業(yè)主要求恢復(fù)屋頂原貌的訴訟請求。

同時，對于房屋設(shè)計用途問題，因“歐陸經(jīng)典”權(quán)屬證書一直未能辦理，所以開福區(qū)法院專門發(fā)函請長沙市規(guī)劃局明確樓宇性質(zhì)等爭議焦點問題。長沙市規(guī)劃局在《復(fù)函》中指出“歐陸經(jīng)典”作為商住樓，其概念為“下部商業(yè)用房和上部住宅組成的建筑”。因此，位于上部的3508房設(shè)計用途應(yīng)為住宅。根據(jù)《復(fù)函》作出的各種說明，開福區(qū)法院支持方伯銀等業(yè)主要求恢復(fù)3508房住宅使用性質(zhì)的要求。

開福區(qū)法院一審要求3508房的主人在判決生效后10天內(nèi)拆除玻璃房、加建的水泥磚墻、廚房排煙通道等建筑物，恢復(fù)屋頂平臺原貌。在判決生效后立即停止商業(yè)行為，恢復(fù)住宅使用屬性。