兩套市中心的樓中樓，市價(jià)300多萬元的房子，一轉(zhuǎn)眼，就莫名其妙地變成了別人的房子。王先生說，當(dāng)他發(fā)現(xiàn)自己的房子“飛”走后，震驚不已。他一次又一次地交涉，一次又一次地申訴。

王先生說，他是一次性全額付款買下這兩套房子和兩個(gè)車庫的。但是，由于這些房產(chǎn)只有《使用權(quán)證書》，沒有《房屋產(chǎn)權(quán)證》，因此埋下了隱患。

昨日，王先生的代理人、廈門遠(yuǎn)大聯(lián)盟律師事務(wù)所顏云青律師對(duì)記者表示：“這給了租戶可乘之機(jī)，他偽造使用權(quán)證書，把房子抵押、轉(zhuǎn)讓了。但是，這樣的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該是無效的。否則，今后全廈門所有只有使用權(quán)證的業(yè)主都將惶惶不可終日?！?/p>

蹊蹺

房子被轉(zhuǎn)讓房東不知情

王先生說，1996年，他花了60多萬元購(gòu)買了位于萬壽路的萬壽綜合樓C座和D座的兩套房子和兩個(gè)車庫，房子沒有產(chǎn)權(quán)，但有70年的使用權(quán)。王先生還向記者出示了他持有的4本《使用權(quán)證書》，這4本證書是由鼓浪嶼療養(yǎng)院頒發(fā)的。

顏云青律師說，2002年8月至2004年7月，王先生把兩套房子出租給了廈門市中汽智誠(chéng)汽車有限公司。為了證明房子是自己買的，王先生還向記者出示了當(dāng)時(shí)支付購(gòu)房款的收款憑證，以及與智誠(chéng)公司的房屋租賃合同。

“租期到了以后，房子一直空著，我們也沒去住，只是偶爾過去看一看?！蓖跸壬f，他萬萬沒想到的是，2008年10月份的一天，卻發(fā)現(xiàn)自己這兩套房子都被貼了法院的封條，“我的房子怎么會(huì)被貼封條，這太不可思議了！”隨后，王先生立即報(bào)警，并和律師一起到法院，而從法院了解到的情況更令他震驚不已。

疑云

兩種版本證書 誰真誰假？

這時(shí)，王先生才驚奇地知道，兩套樓中樓被中汽智誠(chéng)公司轉(zhuǎn)讓了。而且，“相關(guān)手續(xù)齊全”。不過，王先生發(fā)現(xiàn)，中汽智誠(chéng)也有該樓中樓的《使用權(quán)證書》。但是，和王先生的 《使用權(quán)證書》相比，差異明顯。顏云青律師說：“中汽智誠(chéng)拿的使用權(quán)證書是偽造的，首先，鼓浪嶼療養(yǎng)院的公章是假的，你們仔細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，假證書的公章，字體明顯比較粗。”

王先生說，這房子當(dāng)年是鼓浪嶼療養(yǎng)院建設(shè)的，原來樓名為 “鼓療萬壽綜合樓”。他于1996年8月22日全額支付了購(gòu)房款，并拿到了4本《使用權(quán)證書》。他手上的4本使用權(quán)證書上都蓋有原鼓浪嶼療養(yǎng)院領(lǐng)導(dǎo)江先生的私章，為了證明這4本使用權(quán)證書是真實(shí)的，他和律師從鼓浪嶼療養(yǎng)院找到了江先生的私章印文，并委托福建正泰司法鑒定中心對(duì)使用權(quán)證書的私章印文與鼓浪嶼療養(yǎng)院提供的私章印文進(jìn)行鑒定。記者看到，該鑒定中心出具的司法鑒定意見書顯示，兩份材料上的私章印文為同一私章所蓋。

另外，王先生手中的證書是4本，即兩套樓中樓和兩個(gè)車庫是各一本證，這和該幢樓其他房產(chǎn)的使用權(quán)證書的登記方式是一樣的。但是，中汽智誠(chéng)提供的是兩本，是一套樓中樓加一個(gè)車庫合成一本的證。對(duì)此，顏律師說：“這不符合萬壽綜合樓使用權(quán)的登記方式，也違背基本商業(yè)慣例?！?/p>

更蹊蹺的是，中汽智誠(chéng)的使用權(quán)證書上表明，使用權(quán)歸中汽智誠(chéng)公司，該使用權(quán)證登記日期是1995年6月1日。但是，中汽智誠(chéng)公司是成立于1997年8月1日。也就是說，該房屋使用權(quán)登記時(shí)，中汽智誠(chéng)公司根本還沒有成立，卻登記在了該公司的名下。

迷局

關(guān)鍵人物突然“人間蒸發(fā)”

這個(gè)問題的關(guān)鍵人物——— 中汽智誠(chéng)公司法人代表林則堅(jiān)失蹤了。就連中汽智誠(chéng)公司也集體人間蒸發(fā)了。2008年10月份，本報(bào)記者就曾報(bào)道過《巨額債務(wù)壓垮廈門最牛廣本4S店》。報(bào)道指出廈門第一家4S店——— 中汽智誠(chéng)廣州本田特約銷售服務(wù)店，因老板林則堅(jiān)卷進(jìn)巨額債務(wù)困境，已于2008年10月10日遭湖里區(qū)法院查封。此后，林則堅(jiān)過去的常用手機(jī)就再也無法接通，宛如人間蒸發(fā)。

王先生從法院了解到，是智誠(chéng)公司的法人代表林則堅(jiān)，授權(quán)給中佳擔(dān)保投資公司，處理兩套樓中樓和兩個(gè)車庫的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等事宜。后來，中佳公司把林則堅(jiān)告到法院，法院就把這兩處房產(chǎn)查封了。

更令王先生想不到的是，隨后中佳公司又以智誠(chéng)公司的名義，以109萬余元的價(jià)格把這兩處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了黃某。黃某向中佳公司支付房款后，智誠(chéng)公司卻未能將兩處房產(chǎn)交付給她使用，于是，黃某把智誠(chéng)公司告上法庭，2009年6月份，法院判決智誠(chéng)公司應(yīng)將這兩處房產(chǎn)交付給黃某。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)法院也找不到林則堅(jiān)及其中汽智誠(chéng)公司的人員，只能通過法院公告的形式，在報(bào)紙上通告判決結(jié)果。

“智誠(chéng)公司手上的證書是假的，可能是用掃描的方法偽造的。我的房子，就這樣落入了別人的手中，這太荒唐了。”王先生認(rèn)為，林則堅(jiān)偽造證件、公章，炮制了兩份虛假的房屋使用權(quán)證書，并委托中佳出售給黃某，不但構(gòu)成了犯罪，而且嚴(yán)重侵害了他的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓行為是違法、無效的。

回應(yīng)

房子沒有產(chǎn)權(quán)如何鑒別？

近日，記者致電廈門中佳公司，詢問這兩套樓中樓的相關(guān)情況。幾經(jīng)波折，記者找到了中佳公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)此事的相關(guān)人員，剛開始，她不太愿意接受記者采訪。記者再三詢問后，她才說：“這個(gè)問題，應(yīng)該是中汽智誠(chéng)公司最清楚，我們是找不到他們，他們跑了。我們沒辦法，才以他的抵押物起訴。”

她還說，中佳公司借錢給中汽智誠(chéng)，中汽智誠(chéng)拿著使用權(quán)證書，將兩套樓中樓和車庫作為抵押?！拔覀儾恍枰忉專覀兘桢X給人家，人家抵押給我們。我們有什么錯(cuò)？有什么可解釋的？”

當(dāng)記者問到，中佳公司在受理抵押時(shí)，有沒有按規(guī)定程序針對(duì)中汽智誠(chéng)提供的《使用權(quán)證書》進(jìn)行審查時(shí)，她說：“它本來是沒有產(chǎn)權(quán)的房子啊，我們?cè)趺磋b別啊？如果這個(gè)房子是有產(chǎn)權(quán)的，我們可以到房管局查詢，并辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。但是，它本來就只有使用權(quán)而已。”

這位中佳的工作人員還說：“中汽智誠(chéng)把房子抵押給我們公司，法院也應(yīng)該保護(hù)我們的權(quán)益?！?/p>

專家說法

購(gòu)無產(chǎn)權(quán)房法律風(fēng)險(xiǎn)大

廈門大學(xué)法學(xué)院副教授、研究生導(dǎo)師黃健雄：本案涉及到所謂的 “小產(chǎn)權(quán)房”抵押和轉(zhuǎn)讓問題。購(gòu)買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

“小產(chǎn)權(quán)”房屋是被法律禁止上市流轉(zhuǎn)的，也是不能用來抵押的。但由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，目前小產(chǎn)權(quán)房屋的流通在事實(shí)上是存在的，但因房產(chǎn)與地產(chǎn)的強(qiáng)制處置相互關(guān)聯(lián)，適用“房隨地走”或“地隨房走”的處理原則。在法律層面上，其土地性質(zhì)與固有特征決定了不能“地隨房走”，也必然導(dǎo)致抵押或者轉(zhuǎn)讓受阻。

中汽智誠(chéng)公司作為承租人，并非上述房產(chǎn)的所有人，其通過偽造相關(guān)證件等涉嫌犯罪行為，將承租房以房抵債抵給中佳擔(dān)保投資公司，系無權(quán)處分行為，應(yīng)為無效。中佳擔(dān)保投資公司將房產(chǎn)再賣給他人，也是有法律依據(jù)的。對(duì)于最后的購(gòu)房人而言，也應(yīng)注意這方面的法律規(guī)定，買房時(shí)，一定要看售房單位有沒有出售資格，千萬不要貪圖便宜，買只有“使用權(quán)”的房子。如果是二手房的話，由于購(gòu)房合同上的名字無法更改，更可能會(huì)出現(xiàn)法律糾紛。由于僅擁有房屋的使用權(quán)，就不能像產(chǎn)權(quán)房那樣去抵押；如果遇到國(guó)家征收拆遷，購(gòu)房人的利益將很難得到保證。

律師說法

受讓使用權(quán)應(yīng)征求所有權(quán)人同意

只有使用權(quán)的房子能否辦理抵押，能否辦理轉(zhuǎn)讓？對(duì)此，福建凌一律師事務(wù)所林志銘律師說，一些不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位，在國(guó)家劃撥土地上，以本單位使用為名建設(shè)房屋對(duì)外轉(zhuǎn)讓，于是出現(xiàn)了“70年使用權(quán)房屋”的問題。這種變相的房地產(chǎn)開發(fā)行為，違反了國(guó)有土地出讓使用的規(guī)定，因這類變相開發(fā)而訂立的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，實(shí)際上是一種長(zhǎng)期租賃合同。

此類房屋的 “購(gòu)買方”只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，所有權(quán)屬于原建設(shè)單位。因此，購(gòu)買方?jīng)]有處分權(quán)，因而抵押合同無效，也沒有相關(guān)部門可以為之辦理抵押登記。此類房屋的“轉(zhuǎn)讓”實(shí)質(zhì)上屬于承租權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)取得原建設(shè)單位，即房屋所有權(quán)人的認(rèn)可。

林志銘律師認(rèn)為，在本案中，中汽智誠(chéng)公司使用偽造的《使用權(quán)證書》將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓合同無效自不待言，即使《使用權(quán)證書》是真的，中汽智誠(chéng)公司持有真的 《使用權(quán)證書》，也依法不得抵押、變賣上述房產(chǎn)。有關(guān)購(gòu)買人黃某，在這一交易過程中也有過錯(cuò)，受讓房屋使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)人即鼓浪嶼療養(yǎng)院的同意，假設(shè)當(dāng)時(shí)曾向鼓浪嶼療養(yǎng)院查詢，就可以發(fā)現(xiàn)其中有詐。記者 陳捷 沈華鈴