海南樓市正在遭遇寒潮。

近日,海南金手指地產(chǎn)公司宣布,8折銷(xiāo)售其在?？诤团d隆開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目。這是今年以來(lái)海南第一家降價(jià)20%的地產(chǎn)商。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,上半年海南完成商品住宅投資184.99億元,同比增長(zhǎng)78.1%,銷(xiāo)售增長(zhǎng)121.7%。但6月份,海南房地產(chǎn)投資環(huán)比下降8.42%,商品住宅投資環(huán)比下降6.32%,商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比下降20.56%,商品房銷(xiāo)售額環(huán)比下降29.18%。

這再次引發(fā)了各界對(duì)于海南房地產(chǎn)前景的擔(dān)憂(yōu)。

海南中行急售樓

一樁關(guān)于抵債爛尾樓資產(chǎn)的陳年老帳,引起了財(cái)政部、中國(guó)銀行總行的高度關(guān)注。

7月13日,記者獲得的一份權(quán)威部門(mén)書(shū)面材料稱(chēng),“中行海南省分行在處置海南福地苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司金融不良資產(chǎn)時(shí),違反資產(chǎn)處置操作規(guī)程,存在暗箱操作和國(guó)有資產(chǎn)流失的可能”。

據(jù)調(diào)查,2004年4月21日,海南中行向福地苑發(fā)放4500萬(wàn)元商業(yè)貸款,期限4年,用于“鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng)”建設(shè)。截至2009年底貸款余額4498.5萬(wàn)元,拖欠利息1762.4萬(wàn)元。

“鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng)”位于?？跒I海大道123號(hào),原為海南鴻聯(lián)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā),2004年轉(zhuǎn)讓給福地苑。截至2005年底福地苑已付款項(xiàng)總額的97%,但未完成工商登記過(guò)戶(hù)。

2008年6月,海南中行擬將福地苑債權(quán)作價(jià)6200萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給海南太陽(yáng)島房地產(chǎn)有限公司,中總行同意減免全部表外利息1211.3萬(wàn)元。但因“鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng)”未過(guò)戶(hù)到福地苑名下,重組未遂。直到2008年底才完成過(guò)戶(hù)。

2009年6月,海南中行以法院強(qiáng)制執(zhí)行超過(guò)2年未收回貸款款項(xiàng)為由,報(bào)經(jīng)中總行核銷(xiāo)了福地苑項(xiàng)下的貸款本金和利息,其中本金4498.5萬(wàn)元,拖欠利息為1446.1萬(wàn)元。隨后,海南省高院執(zhí)行局發(fā)布公開(kāi)拍賣(mài)信息。

12月1日,海南中行與福地苑、海南義隆實(shí)業(yè)公司簽訂《債權(quán)債務(wù)重組合同書(shū)》,擬將福地苑債權(quán)作價(jià)6200萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給義隆公司。但此時(shí),海南中行并未取消公開(kāi)拍賣(mài)信息。

12月15日,海南泰達(dá)拍賣(mài)公司與浙江客戶(hù)吳先生簽定競(jìng)買(mǎi)意向并收取了保證金,當(dāng)天被海南中行通知中止拍賣(mài)程序。一個(gè)月后,海南中行取得義隆公司2000萬(wàn)元的預(yù)付款。

據(jù)財(cái)政部海南特派辦調(diào)查認(rèn)定,上述操作存在超越權(quán)限減免息、處置程序不規(guī)范、篩選重組對(duì)象不透明、重組定價(jià)未按現(xiàn)實(shí)狀況予以重估等四大問(wèn)題。

該書(shū)面材料稱(chēng),海南中行和福地苑、義隆公司債務(wù)重組合同,已經(jīng)免除了福地苑項(xiàng)下的貸款利息1675.4萬(wàn)元（截至2009年7月20日）。根據(jù)《中國(guó)銀行表外應(yīng)收未收利息減免管理辦法》第十四條規(guī)定,海南中行超過(guò)800萬(wàn)元的利息減免,應(yīng)該報(bào)經(jīng)中總行審批,但該債務(wù)重組合同涉及的利息減免未經(jīng)履行審批手續(xù)。

又如,海南中行與義隆公司的債務(wù)重組合同簽定于2009年12月1日,而重組方案到12月15日才獲得海南中行資產(chǎn)委員會(huì)議通過(guò)。

“重組方案未經(jīng)批準(zhǔn)就實(shí)施重組并簽定合同,處置程序明顯違規(guī)?！痹摃?shū)面材料稱(chēng)。

“這個(gè)重組合同正在履行中,義隆公司現(xiàn)已交納4600萬(wàn)元,還有尾款1600萬(wàn)元未付?！焙Ｄ现行写硇虚L(zhǎng)王一林在接受記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng),該項(xiàng)目為已核銷(xiāo)資產(chǎn),海南中行在處置時(shí)不存在任何程序瑕疵。

王一林說(shuō),“總行6月12日專(zhuān)門(mén)派員來(lái)調(diào)查過(guò),沒(méi)有什么問(wèn)題?！?/p>

爛尾樓爛了15年

爛尾樓現(xiàn)象,在海南并不鮮見(jiàn)。

180位農(nóng)民工,在?？诮馂┞吠ㄈA小區(qū)的2號(hào)樓安了“家”。和其他9棟裝修完好的高樓相比,2號(hào)樓就像是一個(gè)魔盒,窗框上封著色彩班駁的麻袋和破布,外墻布滿(mǎn)青苔,大量鋼筋暴露在外,刺激著每位路人的視線(xiàn)。

從1995年大樓停工至今,當(dāng)時(shí)39歲的包工頭陳玉彪就一直住在這里。開(kāi)發(fā)商跑了,陳玉彪沒(méi)錢(qián)給工人發(fā)工資,差點(diǎn)被情緒失控的老鄉(xiāng)們投到海里喂魚(yú)。如今,兒子在爛尾樓里長(zhǎng)大,孫子在爛尾樓里出生。而這座爛尾樓,正和老陳一樣一天天老去。

老陳說(shuō),通華小區(qū)作為?？谑邪簿庸こ?由香港通華房地產(chǎn)有限公司和海口市政府共同開(kāi)發(fā)。他當(dāng)時(shí)和上海宏志公司簽訂協(xié)議,負(fù)責(zé)2號(hào)樓的施工,共9層、1萬(wàn)余平方米。按行規(guī),他累計(jì)墊資500萬(wàn)元建設(shè)該樓,并負(fù)擔(dān)100多萬(wàn)元的工人工資。

1995年,通華公司老板丁銘曜在未經(jīng)過(guò)項(xiàng)目驗(yàn)收的情況下,偷偷辦理了房產(chǎn)證,把總共8棟樓抵押給建設(shè)銀行?？谧》砍墙ㄖ?。獲得600余萬(wàn)元貸款后,丁銘曜攜款消失。而2號(hào)樓被迫停工,成為一棟爛尾樓。

直到2004年,得知丁銘曜被抓,陳玉彪與上海宏志聯(lián)合起訴通華公司,?？谑兄屑?jí)法院判決通華公司向宏志公司支付工程欠款及損失650余萬(wàn)元。但因牽涉?zhèn)鶛?quán)銀行及其他關(guān)聯(lián)方,該案沒(méi)能順利執(zhí)行。

目前在政府協(xié)調(diào)下,涉及2號(hào)樓的各方已初步同意由陳玉彪先期還清通華公司對(duì)銀行的貸款,然后自行處置這棟爛尾樓。

通華小區(qū)并非孤例。在?？邳S金地段的濱海大道,一棟高達(dá)23層的建筑同樣成為“爛尾樓”。這座名為“海口海景酒店”的項(xiàng)目總投資5.2億元,前期為1992年報(bào)批的一棟6層建筑,但在完成樁基后停工。經(jīng)過(guò)多次股權(quán)變更,最終建成了23層的半拉子工程。

海南省住建廳改革發(fā)展處處長(zhǎng)史貴友說(shuō),上世紀(jì)九十年代海南樓市泡沫破裂后,房地產(chǎn)積壓率凈占全國(guó)的十分之一。從1999年起,中央政府給予海南專(zhuān)門(mén)優(yōu)惠政策,還給予5億元的財(cái)政補(bǔ)貼,海南省政府也免除相關(guān)稅收10億元。到2007年,海南爛尾樓基本絕跡。

但本報(bào)從海南浙江商會(huì)一負(fù)責(zé)人處獲悉,海口仍有多棟樓盤(pán)在“沉睡”,例如?？诃傊荽蟮?瓊山監(jiān)獄對(duì)面)兩棟爛尾樓、東環(huán)鐵路橋下的一處大型“半拉子”、龍昆南路上的凱立大廈、新港路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)面的海洋大廈、濱海公園對(duì)面的銀達(dá)大廈等。

“大家又都在海南瘋狂投資房地產(chǎn),我們真擔(dān)心新仇添舊恨啊!”陳玉彪低沉的感嘆道。

激辯海南樓市

對(duì)于海南房地產(chǎn)前景,各方觀(guān)點(diǎn)不一。

“下半年海南房?jī)r(jià)將趨于理性,但沒(méi)有爛尾風(fēng)險(xiǎn)?！彼押裹c(diǎn)網(wǎng)杭州首席代表陳賢鋒指出,“新國(guó)十條”出臺(tái)后,海南樓市的投資性需求受到打擊。而每年的5、6、7、8月份均為海南的購(gòu)房淡季,本地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力有限,因此造成了商品房成交量連續(xù)下降。

“再度復(fù)制去年年底那輪房?jī)r(jià)瘋漲,已經(jīng)不大可能?！北本┱憬髽I(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊說(shuō),目前海南投資回報(bào)還不如二線(xiàn)城市,房?jī)r(jià)上漲空間有限,投資海南樓市需要格外謹(jǐn)慎。

金江金外灘營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)杜慧穎認(rèn)為,在海南國(guó)際旅游島建設(shè)正逐漸開(kāi)篇之時(shí),降價(jià)不可能成為市場(chǎng)的主旋律?！巴恋丨h(huán)節(jié)價(jià)格沒(méi)有降下來(lái),房?jī)r(jià)是不會(huì)降的?！彼f(shuō)。

近日,《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》起草組負(fù)責(zé)人、海南省旅游委副主任鄧小剛公開(kāi)表示,2010年至2020年海南省固定資產(chǎn)投資將達(dá)到3.52萬(wàn)億元。而1988年至2009年,該省固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成5797億元,財(cái)收收入累計(jì)不到1300億元。

過(guò)去20年間,海南省固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)一成九,其中房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)近三成。去年和今年上半年,海南房地產(chǎn)投資分別同比增長(zhǎng)四成四和七成九,今年的漲幅更位居全國(guó)第一。

鄧小剛表示,海南要吸引投資需建立新的投融資平臺(tái),向境內(nèi)外大企業(yè)和大財(cái)團(tuán)招商引資。

但海南省委黨校副校長(zhǎng)廖遜坦言,在后金融危機(jī)時(shí)代,靠借債、賣(mài)地等方式籌資都不可行,海南應(yīng)打好實(shí)業(yè)基礎(chǔ),培育內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

“一邊是政府官員預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將下跌,另一方面則是不少央企還在瘋狂高價(jià)拿地?！焙Ｄ洗髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)李仁君認(rèn)為,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于量?jī)r(jià)齊跌的狀況,島外需求持續(xù)觀(guān)望,前景不樂(lè)觀(guān)。

雖然很多人說(shuō)目前海南房?jī)r(jià)瘋漲,海南已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫,但也有人反駁此次不同于上世紀(jì)海南樓市泡沫,因?yàn)楹芏噘?gòu)房者是一次性付款,不會(huì)出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。但也正因如此,一次性付款的受益者是開(kāi)發(fā)商,卻把風(fēng)險(xiǎn)扔給了購(gòu)房者。

怎樣避免可能的泡沫帶給市場(chǎng)的傷害,已成為橫亙?cè)诘胤秸烷_(kāi)發(fā)商以及各利益集團(tuán)面前的一道課題。