上海開(kāi)征房屋保有稅的草案已經(jīng)成型，目前正在人大、政協(xié)、以及有關(guān)部門征詢意見(jiàn)，有望本月出臺(tái)。據(jù)透露，上海市房屋保有稅的征稅對(duì)象將是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，持有多套住宅也解釋為經(jīng)營(yíng)行為。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值千分之八的房產(chǎn)稅。

按一套房子200萬(wàn)計(jì)算，新政出臺(tái)后，符合征收對(duì)象的業(yè)主，每年需要繳納1.6萬(wàn)元保有稅，隨著房?jī)r(jià)的升高，這一稅收還將增加。業(yè)內(nèi)人垣認(rèn)為，如果這一政策出臺(tái)，會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資者帶來(lái)重大影響。但新政應(yīng)該會(huì)充分考慮普通市民的居住需求。以上由東廣記者趙穎文報(bào)道。

200萬(wàn)住房年繳1.6萬(wàn)保有稅

國(guó)務(wù)院樓市新政出臺(tái)明天將滿月。截至目前，北京、深圳等城市已經(jīng)公布了各自版本的樓市新政，但滬版樓市新政細(xì)則至今仍是猶抱琵琶半遮面。昨天有媒體披露，落實(shí)“國(guó)十條”的上海樓市調(diào)控細(xì)則已經(jīng)進(jìn)入最后沖刺階段，最快本周即可頒布，同時(shí)，上海旨在對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅的房產(chǎn)稅征收也將在細(xì)則出臺(tái)后正式啟動(dòng)，如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)值千分之8的房產(chǎn)稅。計(jì)稅基礎(chǔ)為評(píng)估價(jià)而不是房產(chǎn)成交價(jià)。

所謂房屋保有稅，就是對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。一套價(jià)格200萬(wàn)元的住房，如按千分之8的稅率計(jì)算，每年需繳1.6萬(wàn)元保有稅，隨著房?jī)r(jià)的升高，保有稅也將增加。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，如果保有稅政策出臺(tái)，會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資帶來(lái)重大影響。此外，人均住房面積，將是判定是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。雖然具體標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有出臺(tái)，但有關(guān)的新政是為了抑制投機(jī)，在人均住房面積這一重要認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，會(huì)充分考慮普通市民的居住需求。

對(duì)于房產(chǎn)稅的征收辦法，多數(shù)專家和民眾都認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分自住性房產(chǎn)和投資性房產(chǎn)，把自住性房產(chǎn)排除在征稅范圍以外。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海房產(chǎn)稅針對(duì)的是非自住性，而且擁有多套、特別是高端豪宅的那些投資和投機(jī)客。此外也有消息稱，房產(chǎn)稅可能只對(duì)增量房征收，也就是說(shuō)，在房產(chǎn)稅出臺(tái)之前已經(jīng)買入的房子只做起征點(diǎn)的人均面積考量，不再征收。不過(guò)，這些說(shuō)法還沒(méi)有獲得相關(guān)政府部門的證實(shí)。

房產(chǎn)稅征收存在技術(shù)性難題

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收還存在一些技術(shù)性難題。比如，是地稅部門上門收取，還是讓老百姓自覺(jué)繳納？如果有人堅(jiān)持不繳，又如何催繳？畢竟，房產(chǎn)稅不像個(gè)人所得稅，可以從工資中直接扣繳。盡管在其他一些國(guó)家，征收物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)十分普遍，但國(guó)外有很完善的個(gè)人信用體系。拒不繳稅會(huì)影響到個(gè)人的信用記錄，對(duì)以后申請(qǐng)信用卡、買賣房屋等都會(huì)受到影響。但在國(guó)內(nèi)，相關(guān)的法律制度建設(shè)并不完善，從這一方面來(lái)看，開(kāi)征房產(chǎn)保有稅，仍有一定難度。

進(jìn)入5月份，在國(guó)務(wù)院和部分城市一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的“重壓”之下，一度高燒的樓市似乎進(jìn)入了“冰凍期”：中介市場(chǎng)門可羅雀、銀行擰緊信貸“龍頭”、樓市重現(xiàn)打折促銷……但事實(shí)上，在這些表象的背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然暗流涌動(dòng)，曲線炒房的“暗門”層出不窮。比如：購(gòu)房者通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸款的方式“繞過(guò)”住房貸款，無(wú)房戶則可以通過(guò)不同銀行購(gòu)買多套房均可享受首套房?jī)?yōu)惠，此外，由于銀行系統(tǒng)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，在一地買房后還可以到異地貸款。據(jù)一位銀行業(yè)人士透露，對(duì)于這些打擦邊球的做法，銀行只要有利可圖，大多不會(huì)拒絕。

滬銀行審批有松口

目前，滬上還沒(méi)有一家銀行，對(duì)存量房貸政策做出調(diào)整，就連國(guó)務(wù)院新政出臺(tái)后，第一個(gè)表態(tài)要把存量房貸業(yè)務(wù)中首套、二套和三套及以上的利率，提高到基準(zhǔn)利率0.85、1.1和1.2倍的中國(guó)銀行，目前在上海，也仍然按照原先的合同利率約定執(zhí)行。對(duì)于新增房貸，滬上各家銀行在審批時(shí)也有所松口。在套數(shù)核定時(shí)，不是貸款買的房子，可以不算在套數(shù)里。甚至一些已經(jīng)還清的貸款也可以看作沒(méi)貸過(guò)款。銀行之所以會(huì)外緊內(nèi)松，主要是因?yàn)樽罱粋€(gè)月，新增房貸量大幅下滑，房貸業(yè)務(wù)一直處于吃不飽的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，我國(guó)新增人民幣貸款約3.4萬(wàn)億元，不到全年7.5萬(wàn)億投放目標(biāo)的一半。而房地產(chǎn)貸款例來(lái)是各家銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，銀行害怕輕易提高存量房貸利率，轉(zhuǎn)按揭大潮將不可避免。業(yè)內(nèi)人士分析，從目前成交量來(lái)看，樓市低迷還將持續(xù)，假如年底前，銀行還無(wú)法為手里的信貸資金，找到更優(yōu)質(zhì)的投放目標(biāo)，那么房貸的議價(jià)空間也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

恒大打折后房?jī)r(jià)高比原價(jià)

就在各大銀行忙著暗箱操作時(shí)，房地產(chǎn)商們也不甘落后，紛紛打出看似誘人的打折廣告。率先喊出全線8.5折優(yōu)惠的恒大地產(chǎn)就被指責(zé)打折后房?jī)r(jià)比原先還高。滬上松江九亭的一樓盤，近來(lái)也打出了8.8折的優(yōu)惠，但折后每平方米1萬(wàn)7500元的均價(jià)仍然還有大量水份。目前松江九亭地區(qū)的新盤價(jià)格在1萬(wàn)8到2萬(wàn)元左右，而這個(gè)打出8.8折優(yōu)惠的樓盤位于北九亭，距離鎮(zhèn)中心和地鐵9號(hào)線距離較遠(yuǎn)，去年同期的均價(jià)也就在1萬(wàn)2到1萬(wàn)3左右。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰臉潜P經(jīng)理介紹，這一樓盤原本每平方米1萬(wàn)9800的均價(jià)本來(lái)就是虛高，所以即使打了折，購(gòu)房人也不會(huì)得到任何真正的優(yōu)惠。有業(yè)內(nèi)人士一針見(jiàn)血地指出，盡管目前樓市出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但像這樣公開(kāi)大打折扣的仍然存在炒作意圖。

8%房產(chǎn)稅惹爭(zhēng)議該不該征收？

按照?qǐng)?bào)道，上海開(kāi)征的房產(chǎn)稅，無(wú)異于重新開(kāi)征新稅，因?yàn)樽钪匾亩愂找厝缯魇辗秶⒍惵屎陀?jì)稅依據(jù)等，都在現(xiàn)有的《房產(chǎn)稅暫行條例》中找不出依據(jù)，這是對(duì)現(xiàn)有的《房產(chǎn)稅暫行條例》的重大背離。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》，居民住房免征房產(chǎn)稅，而現(xiàn)在要開(kāi)征；按照《條例》，計(jì)稅依據(jù)是房屋的原值扣除30%，也就是購(gòu)買時(shí)的價(jià)格再扣除30%征收，而現(xiàn)在卻擬定按照現(xiàn)價(jià)即評(píng)估價(jià)格征收，將土地增值計(jì)算在內(nèi)；按照《條例》，房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%，而按照草案，則稅率是8%，一下子提高6倍多。

如果將上海的草案與《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定相比，則可以認(rèn)定，草案除了借用《房產(chǎn)稅暫行條例》上的稅種名稱外，與《房產(chǎn)稅暫行條例》沒(méi)有關(guān)系。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這樣重大的變動(dòng)，與出臺(tái)新稅沒(méi)有區(qū)別，必須通過(guò)嚴(yán)格立法程序，才能取得合法性身份。而上海的草案，不但要規(guī)避立法程序，而且有幾點(diǎn)是完全無(wú)法從常識(shí)上予以解釋的。

70年后土地權(quán)仍回歸國(guó)家 8%稅率為懲罰性稅率

首先，8%的稅率是報(bào)復(fù)性、懲罰性的稅率。有數(shù)據(jù)顯示，上海住房租售比高達(dá)1∶500，就是說(shuō)，一套房子出租500個(gè)月也就是40年才能收回購(gòu)買價(jià)，出租房產(chǎn)一年根本不可能得到8%的回報(bào)，因此8%的稅率完全是懲罰性的。其次，目前住房增值，主要是土地增值而不是房子增值，房子是隨時(shí)間流逝而要折舊貶值的。因?yàn)橥恋貒?guó)有，70年后土地權(quán)仍然回歸國(guó)家，其增值最終由國(guó)家所得。既然這種增值最終是國(guó)家的，憑什么要向現(xiàn)在的業(yè)主課稅？《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定以原值的7折計(jì)稅，有兩個(gè)考慮，一是土地增值部分因?yàn)樽罱K歸于國(guó)家，不能課稅，所以不能按土地增值后的現(xiàn)值計(jì)稅，只能按原值計(jì)稅，將土地所有權(quán)問(wèn)題擱置；二是人們購(gòu)房的價(jià)格中有相當(dāng)部分是給國(guó)家的稅費(fèi)支出，不能將給國(guó)家納稅的價(jià)格也算作私人財(cái)產(chǎn)再次征稅，這部分必須扣除。而現(xiàn)在上海的草案以現(xiàn)價(jià)計(jì)稅不提扣除，第一將土地增值納入稅基，第二將購(gòu)房時(shí)為國(guó)家交納的稅費(fèi)也作為稅基，這是沒(méi)有道理的。

如果上海房產(chǎn)稅草案能獲通過(guò)，那么，此舉將嚴(yán)重影響《房產(chǎn)稅暫行條例》的嚴(yán)肅性和政府的公信力。法律法規(guī)是給人們一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，它只有保持相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定，才能給人們長(zhǎng)久的信心。為了某種政策目標(biāo)而需要調(diào)整法律法規(guī)時(shí)，也需要進(jìn)行充分的辯論和審慎的考慮。不斷變動(dòng)的法律使人們無(wú)所適從，以購(gòu)房為例，當(dāng)人們按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定安排自己的經(jīng)濟(jì)行為，購(gòu)買住房之后，政府卻又單方面修改了條例，改變稅收范圍和計(jì)稅依據(jù)，增加稅率，這將使按照《條例》安排自己經(jīng)濟(jì)行為的人，產(chǎn)生上當(dāng)受騙的感覺(jué)，嚴(yán)重?fù)p害和透支政府的公信力。

稅收法定，是稅收的黃金法則。如果征稅者可以這樣輕率地規(guī)避法律程序，修改變動(dòng)已有的規(guī)定，與人們玩貓捉老鼠的游戲，那么，人們將永遠(yuǎn)生活在財(cái)產(chǎn)沒(méi)有保障，對(duì)未來(lái)沒(méi)有確信的不安定狀況之中，這正是投機(jī)心理和賭徒行為昌盛的根本原因。

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“我們算了一個(gè)數(shù)據(jù)，占總?cè)丝?0%的富人把房地產(chǎn)交易量的50%都買去了，但是這些最富的人根本是不需要這么多房子的。我們把住房供給那些根本不需要房子的人，讓他們買一套、兩套甚至10套，這跟炒股票沒(méi)有什么區(qū)別。”昨天，在某地產(chǎn)論壇上，針對(duì)樓市炒家的泛濫，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣激動(dòng)地如是說(shuō)。

王小廣拿出的數(shù)據(jù)讓不少人感到吃驚：“我們做了統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)需求投機(jī)比重太大，平均數(shù)超過(guò)50%，深圳投機(jī)性需求可以達(dá)到80%至90%。”

王小廣表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控最重要目標(biāo)是改變十多年來(lái)形成的房?jī)r(jià)“只漲不跌，越調(diào)越漲”的預(yù)期。長(zhǎng)期積累的暴利思維讓樓市泡沫越吹越大，只有當(dāng)許多炒房的人都虧損的時(shí)候，市場(chǎng)才可能恢復(fù)理性。中國(guó)房地產(chǎn)之所以呈現(xiàn)非理性的狀態(tài)，正是因?yàn)槿狈︼L(fēng)險(xiǎn)教育。

王小廣表示，要解決樓市問(wèn)題，一是以利率等金融手段為杠桿，增加炒房的成本；二是通過(guò)房產(chǎn)稅增加炒房者的投資成本，降低其投資收益。

王小廣還建議，對(duì)投資房地產(chǎn)所賺的錢征收所得稅。“如果投資一套房子賺了100萬(wàn)，這些錢大部分要交給國(guó)家，這樣就不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)有過(guò)多的投資需求。”

據(jù)媒體報(bào)道，上海日前召開(kāi)有各區(qū)政府和相關(guān)主管部門領(lǐng)導(dǎo)參加的通氣會(huì)，緊鑼密鼓地討論上海樓市調(diào)控細(xì)則，其中包括房產(chǎn)稅征收辦法。該細(xì)則最快將在本月內(nèi)公布。盡管房產(chǎn)稅的出臺(tái)還沒(méi)有一個(gè)時(shí)間表，但王小廣建議，第一套住房要免稅，二套要實(shí)施比較高的而且可以調(diào)整的稅率。