首先要恭喜江橋萬達(dá)的業(yè)主們，來自研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，即使商業(yè)地產(chǎn)的整體成交量下滑了18%，但是江橋板塊，特別是萬達(dá)廣場從6月底至7月中旬的銷量依然占于上海同行的前列——從投資者的角度來看，這似乎是在說明江橋板塊萬達(dá)商圈依然受到了大家對其的預(yù)期支持。但是，除了萬達(dá)，那么大個(gè)江橋，投資者還有沒有更優(yōu)化的選擇余地？要知道，已經(jīng)被二手市場炒到3.5萬/平方米~4萬/平方米的萬達(dá)廣場，幾乎已經(jīng)逼近江橋成熟商業(yè)點(diǎn)的二手價(jià)格。
江橋是嘉定區(qū)除真新板塊外，最接近市區(qū)的一個(gè)區(qū)域。整個(gè)區(qū)域以華江路貫穿為主軸線分布各類居民社區(qū)和商業(yè)集中點(diǎn)。
從04年之后，嘉定區(qū)的整體規(guī)劃中，江橋就和南翔、真新被劃歸到了南部大板塊中。其定位是上海西北角的高品位商業(yè)中心。因此，隨后江橋甚至曹安公路沿線的商業(yè)繁榮也并不是意料之外的事情。
而去年的大虹橋規(guī)劃更是江橋的雙重利好，在現(xiàn)在眾多該板塊商品房，商辦樓的出售、招租宣傳中，對大虹橋不遺余力的宣傳顯現(xiàn)出該板塊與虹橋商務(wù)區(qū)等規(guī)劃的緊密聯(lián)動(dòng)性。
據(jù)《東地產(chǎn)》現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，從江橋萬達(dá)前往虹橋機(jī)場的自駕車程約在10分鐘之內(nèi)，平均每5~10分鐘就會有航班低空飛過的轟鳴響徹在江橋上空。目前，13、14號在建輕軌線已經(jīng)完成選址，據(jù)當(dāng)?shù)厝朔Q，最早今年年底開通。
華江支路商圈：被居民社區(qū)包圍的小商業(yè)街
投資潛力評級：★★★☆
位于華江支路343號，該小商業(yè)圈是名為“中星海蘭苑”的商品房開發(fā)商放出的一排沿街商鋪。項(xiàng)目與即將建成的“華江小學(xué)”對街相望。由于該沿街商鋪背靠中星海蘭苑，對面是小學(xué)和華江景城小區(qū)、麗景佳苑等同時(shí)期交房的樓盤，而西面過橋則是中星集團(tuán)下的又一項(xiàng)目：中星海上名豪苑：因此，該商業(yè)街處于三面被居民社區(qū)包圍的狀態(tài)。
投資優(yōu)勢：單價(jià)小，客流穩(wěn)定且龐大(中星海蘭苑大門處，周邊300米內(nèi)至少有4個(gè)居民區(qū))，無商鋪行業(yè)限制，周邊居民消費(fèi)水平中等偏上，與之一橋之隔的在建中星海上名豪苑據(jù)當(dāng)?shù)厝朔Q是江橋地區(qū)的高檔住宅項(xiàng)目，利于拉伸消費(fèi)檔次。雖然中星海蘭苑是動(dòng)遷房，但其商鋪可在住宅前拿到產(chǎn)權(quán)證，二次買賣無轉(zhuǎn)讓費(fèi)，利于轉(zhuǎn)手。
投資劣勢：體量小，交通不便，難以形成大范圍輻射作用；處于居民社區(qū)深處，多將被租者用以做小型超市、服飾等家常生活用品買賣。業(yè)主在租金收益上難有大突破。目前尚未有商家進(jìn)入。
商鋪現(xiàn)狀：此沿街商鋪為中星海蘭苑的配套設(shè)施。因此總體體量不大，共有20余套，戶型方正，為上下兩層式商鋪。如今已有近90%售出。尚有3套左右在售。
主力面積：180平方米左右
一手價(jià)格：約2萬/平方米
二手價(jià)格：2萬/平方米不到
單鋪出租：100-110元/月/平方米
租售比：約1:200
適用人群：現(xiàn)金流不大的實(shí)力較弱投資者，短期持有
新世界生活廣場：地段成熟，行業(yè)分明
投資潛力評級：★★★★☆
位于曹安公路2378號，又名“南京路新世界生活廣場”，“ 歐滬生活廣場”。位處老江橋板塊的成熟區(qū)域。周邊商業(yè)項(xiàng)目云集。交通便利，312國道、A20、滬寧高速等構(gòu)筑其縱橫交通體系。旁邊為沃爾瑪大型超市，北面是嘉定江橋的超大型社區(qū)嘉城。正在規(guī)劃的14號線將在該項(xiàng)目附近設(shè)站點(diǎn)。
投資優(yōu)勢：地段成熟，人氣旺盛。業(yè)態(tài)整齊，主要是娛樂、餐飲為主。項(xiàng)目修建至今雖然仍在售。但已有類似于必勝客、自由港、賽上人家、聯(lián)華、澳門豆撈等共約21個(gè)著名品牌進(jìn)駐，目前該地已經(jīng)積累起了相當(dāng)?shù)目土?。?jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，開發(fā)商(新世界集團(tuán)，也為上海南京路的開發(fā)商)立志將其打造成“小南京路”，統(tǒng)一性管理、宣傳值得關(guān)注。
投資劣勢：一手房源緊俏，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示僅剩一套。同時(shí)二手價(jià)格因地加價(jià)，可供選擇的房源也不多。房東強(qiáng)勢，議價(jià)空間小，且商鋪轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)也是沉重負(fù)擔(dān)。
商鋪現(xiàn)狀：傍晚時(shí)分的生活廣場燈紅酒綠，的確很有南京路步行街的味道。由于廣場內(nèi)多為美食業(yè)態(tài)，因此這里又被當(dāng)?shù)厝朔Q之為“美食城”。傍晚七八點(diǎn)鐘走過，沿街酒家內(nèi)已經(jīng)坐滿了人。售樓處消息稱，該商圈商鋪為復(fù)合式商鋪，層高一樓5.4米，二樓3.6米。得房率達(dá)94%-98%。
主力面積：100-150平方米左右
一手價(jià)格：約2.5-3萬/平方米
二手價(jià)格：約3.5萬 /平方米
單鋪出租：90-120元/月/平方米
租售比：約1:290
適用人群：資金實(shí)力中等偏上型投資者，持有周期較長
嘉蓮華生活廣場：借勢而起，分水而治
投資潛力評級：★☆☆☆☆
如果不是嘉蓮華酒店式公寓的存在，前往該處的人很有可能會認(rèn)為這里依然是新世界的另一個(gè)部分。但嘉蓮華那種偏向商務(wù)的定位又很巧妙的將自己無形的與鄰居區(qū)分開來。雖然從酒店式公寓下走進(jìn)去，會發(fā)現(xiàn)內(nèi)部業(yè)態(tài)檔次未見得比新世界有多大差異，但其出口處的商鋪業(yè)態(tài)卻很明顯是走品牌路線。而沃爾瑪?shù)木酆先藲獾哪芰σ矠檫@里的商鋪帶來巨大利好。
投資優(yōu)勢：成熟地段，并且在業(yè)態(tài)上與新世界的美食專攻有了區(qū)別。該處的業(yè)態(tài)多樣化，更貼近于中高端休閑購物綜合一體化的定位。且有沃爾瑪和新世界的直接影響，使得該地的商鋪一直供不應(yīng)求。
投資劣勢：無一手房源，二手放出量也不多，且為廣場深處的小房型鋪面，難有大作為。且租售比偏高，投資回報(bào)趨險(xiǎn)。
商鋪現(xiàn)狀：房源多為已租滿，由于進(jìn)駐此處的品牌商品較多，因此大戶型商鋪基本絕跡于房產(chǎn)市場，二手房中介消息稱，目前放出的僅有幾棟零星面積的約29平方米的小商鋪。
主力面積：29-200平方米不等
一手價(jià)格：無
二手價(jià)格：約4.5-5萬 /平方米
單鋪出租：110-120元/月/平方米
租售比：約1:375
適用人群：一手業(yè)主繼續(xù)持有，對外出租
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