二季度土地市場(chǎng)的變化引起了國(guó)土資源部高度重視。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，今年二季度土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)公布以前，國(guó)土資源部土地利用管理司和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院專門(mén)組織了四個(gè)片區(qū)的地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析會(huì)。
這是繼2007年召開(kāi)過(guò)專門(mén)片區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)分析會(huì)之后，國(guó)土部再次對(duì)全國(guó)細(xì)分的區(qū)域土地市場(chǎng)進(jìn)行分析。
趙松表示，土地市場(chǎng)趨冷，將影響全年住房用地供地計(jì)劃的完成情況，也是土地參與宏觀調(diào)控的重要參考，此次分片區(qū)座談會(huì)之后，將形成專門(mén)的土地市場(chǎng)分析報(bào)告上交國(guó)土資源部。
流拍蔓延
趙松表示，上半年土地市場(chǎng)的最大特點(diǎn)就是量跌價(jià)滯，這比房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)類似變化正好滯后了2個(gè)月，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。
7月16日，沈陽(yáng)舉辦了今年第三場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)推出的4塊土地，僅以高出起拍價(jià)2元的價(jià)格成交，這讓行業(yè)內(nèi)唏噓不已。
沈陽(yáng)一向被視為是房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有超過(guò)10%，房屋均價(jià)一直在4000元/平方米徘徊。
從2006年開(kāi)始，華潤(rùn)、萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)就進(jìn)入沈陽(yáng)，并開(kāi)始大肆圈地。
一位北京的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，沈陽(yáng)的土地是所有二三線城市土地的代表，沈陽(yáng)土地的典型特點(diǎn)是面積大、單價(jià)低。平均單價(jià)在1000元/平方米左右，這對(duì)于一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不管其資金是否緊張，拿出幾個(gè)億就可以圈上上千畝地。
但是，沈陽(yáng)醞釀了很久的今年第三場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，雖然提前與參加拍賣(mài)的房地產(chǎn)企業(yè)溝通了很久，但是這些房地產(chǎn)企業(yè)還是不肯舉牌，每次加價(jià)竟然是2元。同時(shí)拍賣(mài)的幾塊土地，均是以底價(jià)成交。
而沈陽(yáng)這樣的土地市場(chǎng)遇冷情況并非個(gè)案。
原本計(jì)劃7月5日舉行的南寧四塊優(yōu)質(zhì)土地拍賣(mài)會(huì)，因?yàn)閳?bào)名的開(kāi)發(fā)商只有6家，政府宣布延期舉行。
在這之前，6月份成了土地流拍密集開(kāi)始的月份。
6月29日，北海市。原定舉行的該市第一高樓建設(shè)用地拍賣(mài)，因競(jìng)買(mǎi)人數(shù)不足三家，被迫取消。6月23日，濟(jì)南市。六塊土地掛牌出讓，最終有兩塊因無(wú)人競(jìng)拍而流拍，其余四塊以底價(jià)成交。
6月18日，福州市。原計(jì)劃出讓的八宗土地，成功出讓五宗，其中四宗底價(jià)出讓；另三宗未實(shí)現(xiàn)出讓的土地中，兩宗土地在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有企業(yè)登記，一宗土地在拍賣(mài)會(huì)中流拍。6月13日，昆明市。6月昆明市掛牌交易公開(kāi)出讓的惟一一塊住宅用地，“因參與競(jìng)拍者不足規(guī)定人數(shù)(大于或等于七人)，拍賣(mài)中止”。
著名土地專家鄒曉云向記者表示，今年土地市場(chǎng)上半年呈現(xiàn)的是一線城市冷，而二三線城市熱的勢(shì)頭。如果沈陽(yáng)這樣的二三線城市土地市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)冷清的情況，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，并開(kāi)始在所有土地市場(chǎng)上蔓延。
給多個(gè)城市擔(dān)任顧問(wèn)的北京大岳咨詢公司總監(jiān)陳民也向記者證實(shí)了地方土地財(cái)政漸入困局的問(wèn)題。陳民介紹說(shuō)，很多地方政府本以為今年不缺錢(qián)，但是由于前一段時(shí)間國(guó)務(wù)院突然發(fā)出了清理地方投融資平臺(tái)的規(guī)定，商業(yè)銀行將才放貸不足三分之一的授信，全部暫停繼續(xù)放貸。
“一個(gè)月前，還有三線城市的客戶打電話給我們，說(shuō)土地賣(mài)得還不錯(cuò)，現(xiàn)在所有的地方政府都在著急，土地市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)流拍的情況。”陳民說(shuō)，面對(duì)這種情況，有的城市將賣(mài)地計(jì)劃故意拖延。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)流拍，接下來(lái)土地市場(chǎng)將會(huì)陷入觀望，萎靡不振。
對(duì)于土地流拍和市場(chǎng)冷清的情況全面蔓延，國(guó)土資源部也高度重視。國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人在中南片區(qū)的座談會(huì)上對(duì)與會(huì)的地方代表表示，希望地方政府高度重視部分城市不斷加重的土地流拍情況，對(duì)下半年的土地市場(chǎng)有充分的心理準(zhǔn)備，不要因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)不景氣導(dǎo)致供地計(jì)劃完不成，或影響地方的保障性住房供地計(jì)劃執(zhí)行。
提高容積率賣(mài)地
鄒曉云表示，目前整體土地市場(chǎng)仍然比較平穩(wěn)，形勢(shì)并不像2008年下半年那樣嚴(yán)峻，出現(xiàn)的土地流拍等情況，也局限于少數(shù)的城市。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹7月20日在某論壇上表示，2010年上半年，地方供地計(jì)劃增加了100%，而供地成交量?jī)H增加了85%，也就是說(shuō)，供地完成量沒(méi)有供地提供量多。
秦虹表示，二三線城市供地計(jì)劃完成得相對(duì)較好，一線城市完成的很差。尤其是北京、上海這樣的一線城市，上半年土地成交率很低。北京僅完成了22%左右。
DTZ戴德梁行策略發(fā)展部董事王晨對(duì)記者表示，上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是量跌價(jià)滯，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的下調(diào)，土地市場(chǎng)也沒(méi)有供出較好的地塊，土地市場(chǎng)成交冷淡。
而據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，4月份北京住宅用地是零成交。
上述北京的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，政府有意捂著地段好的地塊不賣(mài)，而是推出一些位置偏遠(yuǎn)的地塊，也是土地市場(chǎng)冷清的原因之一。
無(wú)錫復(fù)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理朱毅對(duì)媒體表示，“地王”應(yīng)該具備兩個(gè)條件：一是地段位置好，二是土地市場(chǎng)行情好。目前這兩條因素都不具備，就不會(huì)出現(xiàn)“地王”。
北京CBD中服地塊即是這樣的例子。其本來(lái)預(yù)計(jì)高達(dá)100億元的賣(mài)價(jià)，因?yàn)樘舾?，被北京市政府拆分為多塊進(jìn)行出讓。
而記者了解到，很多地方政府也開(kāi)始對(duì)土地市場(chǎng)冷清采取對(duì)策。
記者了解到，江蘇、浙江、福建等東部沿海城市土地流拍等情況最為明顯，在參與國(guó)土部的座談會(huì)上，這些地方政府也提出了一些應(yīng)對(duì)的政策。
例如，廣東在準(zhǔn)備推出的土地上，開(kāi)始采取“勾地”政策和土地預(yù)申請(qǐng)政策。廣西則準(zhǔn)備采取降低競(jìng)拍保證金門(mén)檻等辦法，來(lái)吸引更多的開(kāi)發(fā)商參與到土地拍賣(mài)中來(lái)。吉林則準(zhǔn)備幾種多宗土地進(jìn)行出讓，政府提前進(jìn)行大規(guī)模招商的辦法對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)熱。
而除了這些行為之外，今年一個(gè)新的地方政府做法也開(kāi)始逐漸推廣。
趙松介紹說(shuō)，在這次地價(jià)監(jiān)測(cè)片區(qū)座談會(huì)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，東南部分城市的出讓土地容積率開(kāi)始迅速升高。這對(duì)土地管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，是一件好事，因?yàn)橥恋毓?jié)約集約利用的程度提高了。
但是，這也反映出了地方政府為了降低土地單位成本，以更低的價(jià)格吸引開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地。
趙松表示，目前還是個(gè)別的城市在這樣做，經(jīng)過(guò)座談會(huì)之后，可能有更多的城市會(huì)選擇提高用地容積率來(lái)降低單位地價(jià)成本。因?yàn)橐欢螘r(shí)間內(nèi)，底價(jià)成交會(huì)成為土地市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)，增大容積率，就可以降低單位地價(jià)成本，甚至能吸引開(kāi)發(fā)商加價(jià)、競(jìng)標(biāo)。
