二季度土地市場的變化引起了國土資源部高度重視。

中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松接受本報記者采訪時表示，今年二季度土地市場數(shù)據(jù)公布以前，國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規(guī)劃院專門組織了四個片區(qū)的地價監(jiān)測數(shù)據(jù)分析會。

這是繼2007年召開過專門片區(qū)地價監(jiān)測分析會之后，國土部再次對全國細分的區(qū)域土地市場進行分析。

趙松表示，土地市場趨冷，將影響全年住房用地供地計劃的完成情況，也是土地參與宏觀調(diào)控的重要參考，此次分片區(qū)座談會之后，將形成專門的土地市場分析報告上交國土資源部。

流拍蔓延

趙松表示，上半年土地市場的最大特點就是量跌價滯，這比房地產(chǎn)市場出現(xiàn)類似變化正好滯后了2個月，說明房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場。

7月16日，沈陽舉辦了今年第三場土地拍賣會，現(xiàn)場推出的4塊土地，僅以高出起拍價2元的價格成交，這讓行業(yè)內(nèi)唏噓不已。

沈陽一向被視為是房地產(chǎn)的價格洼地，長期以來房價漲幅沒有超過10%，房屋均價一直在4000元/平方米徘徊。

從2006年開始，華潤、萬科等國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)就進入沈陽，并開始大肆圈地。

一位北京的開發(fā)商對記者說，沈陽的土地是所有二三線城市土地的代表，沈陽土地的典型特點是面積大、單價低。平均單價在1000元/平方米左右，這對于一線房地產(chǎn)開發(fā)商來說，不管其資金是否緊張，拿出幾個億就可以圈上上千畝地。

但是，沈陽醞釀了很久的今年第三場土地拍賣會，雖然提前與參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)溝通了很久，但是這些房地產(chǎn)企業(yè)還是不肯舉牌，每次加價竟然是2元。同時拍賣的幾塊土地，均是以底價成交。

而沈陽這樣的土地市場遇冷情況并非個案。

原本計劃7月5日舉行的南寧四塊優(yōu)質(zhì)土地拍賣會，因為報名的開發(fā)商只有6家，政府宣布延期舉行。

在這之前，6月份成了土地流拍密集開始的月份。

6月29日，北海市。原定舉行的該市第一高樓建設(shè)用地拍賣，因競買人數(shù)不足三家，被迫取消。6月23日，濟南市。六塊土地掛牌出讓，最終有兩塊因無人競拍而流拍，其余四塊以底價成交。

6月18日，福州市。原計劃出讓的八宗土地，成功出讓五宗，其中四宗底價出讓；另三宗未實現(xiàn)出讓的土地中，兩宗土地在規(guī)定時間內(nèi)沒有企業(yè)登記，一宗土地在拍賣會中流拍。6月13日，昆明市。6月昆明市掛牌交易公開出讓的惟一一塊住宅用地，“因參與競拍者不足規(guī)定人數(shù)(大于或等于七人)，拍賣中止”。

著名土地專家鄒曉云向記者表示，今年土地市場上半年呈現(xiàn)的是一線城市冷，而二三線城市熱的勢頭。如果沈陽這樣的二三線城市土地市場也開始出現(xiàn)冷清的情況，則說明房地產(chǎn)市場調(diào)控已傳導(dǎo)到土地市場，并開始在所有土地市場上蔓延。

給多個城市擔(dān)任顧問的北京大岳咨詢公司總監(jiān)陳民也向記者證實了地方土地財政漸入困局的問題。陳民介紹說，很多地方政府本以為今年不缺錢，但是由于前一段時間國務(wù)院突然發(fā)出了清理地方投融資平臺的規(guī)定，商業(yè)銀行將才放貸不足三分之一的授信，全部暫停繼續(xù)放貸。

“一個月前，還有三線城市的客戶打電話給我們，說土地賣得還不錯，現(xiàn)在所有的地方政府都在著急，土地市場開始出現(xiàn)流拍的情況。”陳民說，面對這種情況，有的城市將賣地計劃故意拖延。因為一旦出現(xiàn)流拍，接下來土地市場將會陷入觀望，萎靡不振。

對于土地流拍和市場冷清的情況全面蔓延，國土資源部也高度重視。國土資源部土地利用司有關(guān)負責(zé)人在中南片區(qū)的座談會上對與會的地方代表表示，希望地方政府高度重視部分城市不斷加重的土地流拍情況，對下半年的土地市場有充分的心理準備，不要因為土地市場不景氣導(dǎo)致供地計劃完不成，或影響地方的保障性住房供地計劃執(zhí)行。

提高容積率賣地

鄒曉云表示，目前整體土地市場仍然比較平穩(wěn)，形勢并不像2008年下半年那樣嚴峻，出現(xiàn)的土地流拍等情況，也局限于少數(shù)的城市。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹7月20日在某論壇上表示，2010年上半年，地方供地計劃增加了100%，而供地成交量僅增加了85%，也就是說，供地完成量沒有供地提供量多。

秦虹表示，二三線城市供地計劃完成得相對較好，一線城市完成的很差。尤其是北京、上海這樣的一線城市，上半年土地成交率很低。北京僅完成了22%左右。

DTZ戴德梁行策略發(fā)展部董事王晨對記者表示，上半年北京房地產(chǎn)市場仍然是量跌價滯，房價沒有出現(xiàn)大幅度的下調(diào)，土地市場也沒有供出較好的地塊，土地市場成交冷淡。

而據(jù)記者統(tǒng)計，4月份北京住宅用地是零成交。

上述北京的一家房地產(chǎn)開發(fā)商對記者表示，政府有意捂著地段好的地塊不賣，而是推出一些位置偏遠的地塊，也是土地市場冷清的原因之一。

無錫復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理朱毅對媒體表示，“地王”應(yīng)該具備兩個條件：一是地段位置好，二是土地市場行情好。目前這兩條因素都不具備，就不會出現(xiàn)“地王”。

北京CBD中服地塊即是這樣的例子。其本來預(yù)計高達100億元的賣價，因為太敏感，被北京市政府拆分為多塊進行出讓。

而記者了解到，很多地方政府也開始對土地市場冷清采取對策。

記者了解到，江蘇、浙江、福建等東部沿海城市土地流拍等情況最為明顯，在參與國土部的座談會上，這些地方政府也提出了一些應(yīng)對的政策。

例如，廣東在準備推出的土地上，開始采取“勾地”政策和土地預(yù)申請政策。廣西則準備采取降低競拍保證金門檻等辦法，來吸引更多的開發(fā)商參與到土地拍賣中來。吉林則準備幾種多宗土地進行出讓，政府提前進行大規(guī)模招商的辦法對市場進行預(yù)熱。

而除了這些行為之外，今年一個新的地方政府做法也開始逐漸推廣。

趙松介紹說，在這次地價監(jiān)測片區(qū)座談會當中發(fā)現(xiàn)，東南部分城市的出讓土地容積率開始迅速升高。這對土地管理部門來說，是一件好事，因為土地節(jié)約集約利用的程度提高了。

但是，這也反映出了地方政府為了降低土地單位成本，以更低的價格吸引開發(fā)商買地。

趙松表示，目前還是個別的城市在這樣做，經(jīng)過座談會之后，可能有更多的城市會選擇提高用地容積率來降低單位地價成本。因為一段時間內(nèi)，底價成交會成為土地市場的一個特點，增大容積率，就可以降低單位地價成本，甚至能吸引開發(fā)商加價、競標。