“三套房貸”暗自松動(dòng)的消息，在膠著的市場氣氛中迅速蔓延。由于嚴(yán)厲的差別化信貸政策而被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”的新“國十條”，在將滿百日之時(shí)即面臨“放松”傳言的沖擊。

7月12日，銀監(jiān)會(huì)表態(tài)稱，《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》的政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，各商業(yè)銀行需嚴(yán)格執(zhí)行不能動(dòng)搖。但這一輪市場波動(dòng)的背后，已突顯銀行對(duì)房貸政策的動(dòng)搖心理。

事實(shí)上，雖然新“國十條”中表示，在房價(jià)上漲過快的地區(qū)和城市，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，但在已出臺(tái)調(diào)控細(xì)則的幾大一線城市中，僅北京將自己列入“房價(jià)上漲過快城市”，明確暫停第三套房貸。深圳市的規(guī)定則留有余地，廣州的調(diào)控細(xì)則甚至沒有提及第三套房貸。

一線城市執(zhí)行表現(xiàn)不一

“第三套房的貸款業(yè)務(wù)是否應(yīng)該暫停，這個(gè)目前還是由商業(yè)銀行根據(jù)自身情況來確定的?！币晃簧虡I(yè)銀行內(nèi)部人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者坦承。根據(jù)他的理解，在“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”，可采取“暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”的方式?！叭绾嗡闶巧唐纷》績r(jià)格過高、上漲過快？如今并沒有明確的衡量標(biāo)準(zhǔn)可參考。”

如果以各地的樓市調(diào)控細(xì)則中明確“三套房貸暫?！睘楹饬浚鞯卦诓僮鬟^程中的“寬松”程度，仍然略有區(qū)別。

在北京版的調(diào)控細(xì)則中，明確要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對(duì)購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

記者在北京采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)多數(shù)銀行自政策下發(fā)以來一直嚴(yán)格執(zhí)行。中國銀行北京分行一支行個(gè)貸部工作人員告訴記者，目前房貸政策并沒有發(fā)生變化，依然還是二套房首付比例50%，利率上浮10%，三套房不予放貸。包括中行、建行、工行、招行等各銀行在內(nèi)，具體房貸執(zhí)行政策尚未出現(xiàn)暗中放松的情況。

5月6日，深圳則在調(diào)控細(xì)則中表示“商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”等規(guī)定。

在深圳，不少當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士均表示，目前深圳銀行房貸政策依然相當(dāng)嚴(yán)格，大部分銀行都暫停第三套及以上住房貸款。即使有個(gè)別銀行在執(zhí)行上表現(xiàn)松動(dòng)，其適用對(duì)象也是要求客戶資質(zhì)優(yōu)秀，且貸款門檻和利率都比較高。

不過，在被稱為出臺(tái)“溫和派”樓市調(diào)控細(xì)則的廣州，由于未明確規(guī)定停止第三套房貸，因此廣州市的各大銀行，第三套房貸的操作業(yè)務(wù)并未暫停。

據(jù)廣州一家本地商業(yè)銀行的分行行長透露，第三套房基本都可以貸到款，只是各家銀行的條件略有不同。一般來說，國有四大行的審批較為嚴(yán)格，會(huì)根據(jù)客戶的條件進(jìn)行挑選，但其他的一些中小銀行，則一直都在努力爭取個(gè)人房貸這筆業(yè)務(wù)。“例如我們銀行，三套房貸需要首付五成一，貸款利率是基本利率的1.2倍。別的銀行基本都能貸，只是首付和利息各有少許不同?！?/p>

而調(diào)控細(xì)則遲遲未出的上海，第三套房貸業(yè)務(wù)的執(zhí)行始終暗流涌動(dòng)?！暗谌追抠J多數(shù)銀行都能操作，只是成數(shù)和利率略有區(qū)別的問題。”當(dāng)?shù)匾患掖笮椭薪闄C(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

第三套房貸的高門檻

7月12日，關(guān)于調(diào)控放松的市場消息越傳越盛的情況下，三部委幾乎同時(shí)表態(tài)稱，調(diào)控并未放松，仍堅(jiān)持新“國十條”的政策。

上海的市場反應(yīng)速度非常快。上海市房管局、央行上?？偛恳约吧虾ｃy監(jiān)局隨即聯(lián)合下發(fā)通知，從嚴(yán)要求“二套房貸”的審核需要“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”?！斑@兩天各家銀行都發(fā)文強(qiáng)調(diào)了?！币患屹J款服務(wù)商向記者表示，“如果說從前還有不少銀行只認(rèn)貸不認(rèn)房的話，現(xiàn)在基本已按照認(rèn)房又認(rèn)貸的操作原則來執(zhí)行?！?/p>

上海一家商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，所謂認(rèn)房又認(rèn)貸的操作過程，即除了原先銀行審貸的征信系統(tǒng)之外，還另需向房地產(chǎn)交易中心實(shí)行征詢?！澳壳罢c上海市房地產(chǎn)交易中心實(shí)行溝通，看是否能做到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)接，以期得到更為確切的信息。”

目前，該銀行最新的執(zhí)行措施是，在第三套房的貸款業(yè)務(wù)操作上，即使是符合優(yōu)秀資質(zhì)要求的客戶，除了需出具證明名下物業(yè)的文件之外，還需要實(shí)行“筆筆上報(bào)”的流程?！皬闹械椒中性俚娇傂?，批復(fù)之后才能做?！?/p>

中原地產(chǎn)指出，對(duì)于二套房貸的強(qiáng)調(diào)重申，并未涉及到“第三套房”的熱點(diǎn)話題?！岸嗌儆斜軐?shí)就虛的味道?！?/p>

部分人群或遭“被二套”

“第三套房貸款業(yè)務(wù)的重提，并不能片面解讀為對(duì)投資性需求的放松?！币晃还煞葜沏y行內(nèi)部人士直言不諱道，“無論是成數(shù)還是利率，銀行均有很高的設(shè)定門檻。如果是投資性需求，勢(shì)必要考慮到高額的成本支出問題，并不合算的。”

從目前部分實(shí)行三套房貸業(yè)務(wù)的銀行來看，事實(shí)的確如此。如中信銀行北京分行奧運(yùn)村支行個(gè)貸部相關(guān)工作人員表示，如果能夠提供工資、納稅或其他相關(guān)財(cái)力證明，仍然可以為第三套房發(fā)放貸款，“但首付要在55%以上，利率也要上浮10%~20%?！?/p>

在深圳，深圳發(fā)展銀行則按照“三套房首付55%以上，利率高達(dá)1.2倍以上”的原則執(zhí)行；甚至有銀行按照首付六成，基準(zhǔn)利率1.2倍來執(zhí)行?！安簧倏蛻粢宦犇敲锤叩臈l件，也不愿意貸款了。”上述銀行內(nèi)部人士稱。

據(jù)上海中原牡丹江路分行經(jīng)理曹銳介紹，自二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定后，有許多客戶成為“被二套”者。即尚未直接購買過房產(chǎn)，但名字卻被父母加到房產(chǎn)證上，等自己購置房產(chǎn)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)自己只能按照“二套房”，甚至“三套房”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款，從而導(dǎo)致購房成本提高。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，以上海為例，僅就二手房市場而言，目前上海戶籍的購房客比重達(dá)到50%，鑒于戶籍人口普遍擁有家庭住房的客觀現(xiàn)實(shí)，如果按照第二套房政策嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)計(jì)可能會(huì)影響到至少九成以上的上海籍客戶。如果外地置業(yè)人群中有半成以上在上海屬于首次置業(yè)，那么，影響力可能會(huì)覆蓋到七成以上的消費(fèi)人群。

不過，有不愿意透露姓名的消息人士指出，目前市場中的首次置業(yè)者其實(shí)也存在“水分”，因?yàn)橘彿空哌€是可以通過“技術(shù)處理”打政策“擦邊球”，如“假離婚”或用親戚名義購房。漢宇地產(chǎn)交易按揭部高級(jí)經(jīng)理倪岱爾表示，目前銀行在離婚的核實(shí)問題上存在一定難度，因此也不能排除市場中存在二次置業(yè)“變身”首次置業(yè)的情況。