廣州市規(guī)劃局：建筑面積計算新規(guī)范已內(nèi)部實施

入戶花園、“N+1”房、小復(fù)式，這些時下流行的“偷面積”、“送面積”設(shè)計，深受市民歡迎，也成為不少開發(fā)商賣樓的制勝法寶，不過以后的住宅面積將越來越難“偷”了。日前，廣州市規(guī)劃局公布《廣州市規(guī)劃局貫徹實施<建筑工程建筑面積計算規(guī)范>辦法》征求意見稿（以下簡稱《辦法》），根據(jù)該《辦法》，廣州目前盛行的七種“偷”面積戶型將從此“出局”。

日前，市規(guī)劃局相關(guān)人士透露，新報建審批的樓盤已經(jīng)基本按照《辦法》執(zhí)行，這意味著新建設(shè)的樓盤無法“偷”面積了。該人士表示，規(guī)劃局內(nèi)部在審批新的樓盤報建規(guī)劃時，已經(jīng)基本按照上述規(guī)定來計算建筑面積。已經(jīng)購買了“偷”面積房子的市民最關(guān)心《辦法》會否追溯至尚未規(guī)劃驗收的房子的問題，該人士表示《辦法》執(zhí)行的界點是規(guī)劃報建，而不是最后的規(guī)劃驗收，這表示已經(jīng)買房的市民不需擔(dān)心未來要多付新增建筑面積的房款，在售的房子也是安全的。記者獲悉，花都某樓盤甚至向買家積極宣傳《辦法》，希望借此吸引買家購買最后一批“N+1”戶型。

1 “L”形陽臺

把“L”形大陽臺一半面積變成房間是時下一種非常常見的戶型設(shè)計。這一戶型的出現(xiàn)是由于“70/90”政策，很多樓盤必須開發(fā)套型建筑面積90平方米以下的單位，如果想設(shè)計套型建筑面積90平方米（即建筑面積100平方米左右）的3房單位，必須通過“偷”面積來實現(xiàn)。

案例：荔灣區(qū)某樓盤，其大陽臺設(shè)計成了“L”形，陽臺的一部分是房間的面積，把門往外移，休息室可改成一個8平方米以上的房間，“L”形陽臺只算一半面積。

《辦法》明確，位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)的半開敞空間均按投影面積計算建筑面積?？砷g隔成房間的部分陽臺是位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)的，必須全算面積。

案例：金沙洲某樓盤設(shè)計的一款“L”形陽臺，全部屬于建筑結(jié)構(gòu)以外，陽臺的一半可以設(shè)計成一個房間，顯然這個房間一半的面積都是“偷”回來的。

《辦法》也明確，位于建筑結(jié)構(gòu)外的半開敞空間，如果住宅位于建筑間距標(biāo)準(zhǔn)為1H（H為層高）及以上的區(qū)域，半開敞空間的進(jìn)深一般不得超出樓層梁底凈高；位于其他區(qū)域，半開敞空間的進(jìn)深一般不得超出樓層梁底凈高的0.7倍。符合該要求的半開敞空間按投影面積的一半計算建筑面積，超出部分按投影面積計算建筑面積。住宅套內(nèi)半開敞空間的投影面積不得超出套內(nèi)建筑面積的15％。

一般樓層梁底凈高在2.8-3.3米之間，“L”形陽臺設(shè)計成房間的部分進(jìn)深顯然超過3.3米，超出部分將要全算面積。而套內(nèi)半開敞空間的投影面積的占比限制也使開發(fā)商不能多設(shè)計外陽臺來“偷”面積。

2 入戶花園

廣州目前在售的大部分樓盤都會設(shè)計入戶花園，《辦法》中的“位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)的半開敞空間均按投影面積計算建筑面積”規(guī)定，使肯定納入建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)的入戶花園從原來的只算一半面積，變成全算面積。原來入戶花園的設(shè)計是使室內(nèi)多一點戶外通風(fēng)的空間，也有房屋屏風(fēng)的作用，增加單元私密性。入戶花園一旦全算面積，占總面積的比例增大，買家們可能會認(rèn)為其不實用。

案例：還有一種室內(nèi)花園的設(shè)計是可以變成房間的。如花都某樓盤的“N+1”戶型，其中一個房間就是由室內(nèi)花園改成的，該室內(nèi)花園與一個房間沒有太大區(qū)別，只是房間的窗戶位置變成一個玻璃推拉門。這種情況下的室內(nèi)花園以后都得全算面積。

3 平臺花園

案例：廣州不少樓盤都有樓下裙樓商業(yè)樓上住宅的設(shè)計，第一層住宅外往往有一個大平臺，不少開發(fā)商都會把平臺送給該層住戶使用，有時候一套80平方米的單位，可以送出上百平方米的大平臺，這種戶型極受買家歡迎。

《辦法》針對這種“送”面積的設(shè)計作出了限制，明確非居住建筑的空中花園、活動平臺、陽臺等半開敞空間，外圍有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或欄桿高度為1.5米及以上的，按投影面積計算建筑面積；外圍無圍護(hù)結(jié)構(gòu)且欄桿高度不足1.5米的，按投影面積的一半計算建筑面積。也就是說，這種平臺如果有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的要全算面積，如果有1.5米以下護(hù)欄的也要算一半面積，以后這種大面積平臺無法全部贈送了。

4 架空層、連廊

案例：白云區(qū)某樓盤聲稱建筑面積119平方米的單位能設(shè)計出130平方米以上的使用空間，一套建筑面積230平方米的單位能送90多平方米的使用空間。

該盤119平方米的單位是四房三衛(wèi)設(shè)計，每個房間面積都超過10平方米，主人房不僅有衛(wèi)生間更有衣帽間，這是建筑面積119平方米的單位絕不可能做到的。記者仔細(xì)看戶型圖，發(fā)現(xiàn)該戶型整個主人房連衛(wèi)生間和衣帽間近30平方米的面積都是“偷”回來的。原來主人房的空間屬于兩棟樓宇之間的架空層，開發(fā)商將之封閉起來，做成主人套房，供業(yè)主使用。

這種設(shè)計以后也將被禁止?！掇k法》中明確，公共架空層、避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等，層高2.2米及以上計算全部建筑面積，層高不足2.2米的計算一半建筑面積。除首層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和避難層外，其他樓層如確需設(shè)置公共架空層的，架空部分的建筑面積應(yīng)不少于該樓層建筑面積的1/2，且不得圍閉。

上述戶型的架空層部分超過了2.2米層高，要全算面積，且不能圍閉，不能變成房間了。

5 花池、空調(diào)擋板

案例：在金沙洲某被業(yè)內(nèi)稱“偷”面積高手的樓盤，除了把一個內(nèi)陽臺改成房間的“N+1”設(shè)計，客廳外的內(nèi)陽臺面積也是“偷”來的。記者從內(nèi)陽臺一米高的實墻護(hù)欄往外看，陽臺外還有一塊沒有任何護(hù)欄的水泥板。售樓人員說：“這里算是花池，不算面積的，交樓后你把現(xiàn)在的陽臺護(hù)欄打掉，在花池外裝個窗戶，就能變成一間小房了?！绷硪粋€也可以變成房間的陽臺外面也有類似的花池設(shè)計，打掉擋板就能變成一間面積較大的房間。這樣不到100平方米的單位就變成四房設(shè)計了。

《辦法》對于通過花池、空調(diào)擋板“偷”面積的設(shè)計也作了限制。明確花池、結(jié)構(gòu)板、空調(diào)外掛機(jī)擱板等如有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或位于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)或進(jìn)深超過0.5米，應(yīng)按半開敞空間標(biāo)準(zhǔn)計算建筑面積。從上述戶型來看，該單位一個陽臺的花池部分要算一半面積，另一個陽臺外的花池是屬于建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)，要全部算面積。

6 飄窗臺

目前大部分飄窗臺只要高度不超過2.2米都不算面積。開發(fā)商也喜歡利用飄窗臺來“偷”面積。案例：白云區(qū)某樓盤和花都某樓盤，每個房間的飄窗臺都是從地面搭出一個向外延伸的窗臺，窗臺不加高，與地面水平，窗戶高度控制在2.2米以下，以上部分用墻體封住，這樣飄窗臺面積可以直接成為房間面積使用，完全不算面積。

《辦法》規(guī)定，飄窗飄出結(jié)構(gòu)外圍的進(jìn)深不得超過0.5米，飄窗高度不得超過2.2米，符合上述要求的飄窗不計算建筑面積，不符合上述要求的飄窗按投影面積計算建筑面積。也就是說，以后開發(fā)商利用飄窗臺來“偷”面積只能“偷”0.5米進(jìn)深以內(nèi)的，超大飄窗臺不能再多偷面積。

7 小復(fù)式

小復(fù)式單位也是很常見的“偷”面積做法，樓盤設(shè)計出層高5米左右的單位，可以改裝成小戶型，買一層送一層。廣州之前并沒有對戶型層高作出最大限制，6米層高只要不間隔成兩層，都算一層的面積。有的樓盤設(shè)計出高層高的單位，讓買家自行搭建閣樓，有的更直接搭好閣樓連裝修一起送，只要第二層的層高低于2.2米，就不算面積。

《辦法》已經(jīng)規(guī)定，除復(fù)式住宅的客廳外，住宅層高一般不得大于3.3米；小空間的辦公、商業(yè)用房的層高一般不得大于4.5米，層高超出上述范圍的，按投影面積的2倍計算建筑面積。這意味著即使小復(fù)式樓盤開發(fā)商不為業(yè)主間隔兩層，也要算兩層面積。