我們每每可以看到，在歷史轉折關頭，招商局往往能夠把握先機，﹃于無隙尋有間﹄，找到自己的發(fā)展機會，然后又鬼使神差一般地，通過房地產業(yè)務的形態(tài)，將其收益固化與保存下來。這非常耐人尋味。

前言

當今天的企業(yè)家們不斷

地討論如何打造百年企業(yè)的時候，許多人都忽略了，有一家中國的公司已經在回首、思考自身一百三十多年的歷史。

這就是招商局。

它成立于1872年（同治11年）那個風雨飄搖的冬天。以李鴻章為代表的洋務派領袖們經過多年摸索，終于認識到實業(yè)救國、洋務興邦之道，招商局應運而生。在過去的一百三十余年的中國經濟發(fā)展史上，這家企業(yè)的名字和許多個第一聯(lián)系在了一起——它曾組建了中國近代第一支商船隊，開辦了中國第一家銀行、第一家保險公司、第一家電報局，修建了中國第一條鐵路……

伴隨著國家政局的震蕩，招商局在誕生之后的六七十年之間，幾乎經歷過所有的產權形態(tài)，多次被不同的政權收歸國有。而在1949年后的30年，這家公司只剩下微弱的一支在香港的港口旁邊艱難維持，幾乎為公眾遺忘。

直到1978年，那個不同尋常的春天之后，袁庚出任這家公司第三十二任掌門人。這家公司奇跡般地復活，蛇口實驗帶來的改革效應擴散大陸，形成風潮。其后招商局走向全國，到現(xiàn)時形成了管理2.2萬億元資產的規(guī)模，成為中央直屬企業(yè)之中的一支勁旅。

由2006年12月開始，因為一個機會，我得以深入研究招商局的歷史和現(xiàn)狀。這家公司在歷史上屢遭重創(chuàng)，卻能夠一再上演敗部復活、由小到大的企業(yè)傳奇。事實上，我們每每可以看到，在歷史轉折關頭，招商局往往是能夠把握先機，“于無隙尋有間”，找到自己的發(fā)展機會，然后又鬼使神差一般地，通過房地產業(yè)務的形態(tài)，將其收益固化與保存下來。這就非常耐人尋味。

在晚清和民國上半期，動蕩的時局之中，雖然招商局以航運為主，但是有很長一段時間之內，招商局的經營現(xiàn)金流和分紅來自于它的房地產業(yè)務。1914年2月，招商局正式成立積余產業(yè)，實行航產分業(yè)。這是民國歷史上有據可查的專業(yè)房地產大運營商。

在民國時期的上海灘，招商局成為當時的主流企業(yè)，其江湖地位的盛衰，恰好與其在外灘的五座大樓的際遇同步。

在香港，招商局于上世紀90年代資產膨脹，主要是因為房地產投資規(guī)模帶動。而在香港開發(fā)了西港中心和參與公共居屋開發(fā)，則是招商局房地產在這個地產立市的特殊地區(qū)的絕唱。

即使是改革開放之初在深圳蛇口的二次創(chuàng)業(yè)，招商局雄心萬丈的實驗之中，也包括一個愿景，就是將一片荒蕪的蛇口，建設為“最適合人類居住的地區(qū)”。在蛇口發(fā)軔的住房體制改革，更是影響到十幾億人的生活方式。更為耐人尋味的是，原來蛇口工業(yè)區(qū)的主體上市公司招商局蛇口控股股份有限公司，在2004年6月更名為招商局地產控股股份有限公司，選擇房地產為主營業(yè)務。

今天的招商局，擁有交通運輸及相關基礎設施建設、經營與服務（港口、公路、能源運輸及物流、修船及海洋工程）、金融投資與管理、房地產開發(fā)與經營等三大核心產業(yè)。

梳理與再現(xiàn)這家百年企業(yè)在深圳、上海、香港以及重慶的經歷，或許更加有利于我們了解中國公司在大時代動蕩之中的命運際遇。

五月底的蛇口，標志性的工業(yè)大道在烈日下明晃晃一片。而在這條大路的西側，則是綠樹成蔭的南山。在掩映的樹林之中，則是一眾紅墻白瓦的別墅。陪伴我來到此地的蛇口年輕人小陳，指著游泳池旁邊的一棟別墅說，這就是袁老現(xiàn)在的居所。

他說的袁老，就是改革開放之中的急先鋒袁庚。1978年，還沒有徹底平反的袁庚，被任命為交通部所屬的香港招商局常務副董事長。那一年，袁庚已經61歲。原本已經打算放馬歸田回家養(yǎng)老的他，可能自己也不會想到，從此，他會率領招商局在蛇口、香港以及全國各地大展宏圖，帶領這家百年企業(yè)走向另一個高峰。

袁庚的一生充滿波折和爭議。有人說他是問題極為嚴重的人，香港特區(qū)政府卻授予他金紫荊勛章。有人罵他是李鴻章，可也有更多人稱他“中國改革之星”。

在中國的現(xiàn)代化進程中，招商局是一艘航行于“歷史三峽”中的大船，第三十二任“船長”袁庚，重新啟動了招商局的百年奇妙旅程。

香港?上環(huán)

由蛇口碼頭，乘坐飛翔船，45分鐘就能到達香港上環(huán)的港澳碼頭。

招商局歷史博物館的職員，很精確地為我提供了蛇口與香港恢復航線的準確時間。那是1981年11月20日，香港油麻地小輪公司一艘60個客位的飛翔船從九龍大角嘴碼頭首航蛇口，9時30分出發(fā)，10時15分抵達蛇口港，途中僅航行45分鐘。從此，停航31年的香港—蛇口航線得以恢復。

很多游客到過香港，都會按捺不住拍照的豪情。在維多利亞港，由北向南拍攝香港島的照片里面，無論是那個角度，幾乎都能看到一棟高樓上的“招商局”這三個蒼勁有力的楷書廣告牌。這個廣告牌就立在兩棟海水藍色玻璃的40層高樓信德中心之上。

由澳門賭王何鴻燊家族在香港上環(huán)地區(qū)開發(fā)的信德中心，位于熙熙攘攘的港澳碼頭的上蓋。信德中心的二樓三樓，是許多掛著旅行社和俱樂部牌子的貴賓室。其實，這里不是旅行社和俱樂部的寫字間，而是各家澳門賭博公司在香港的前哨辦事處，提前接待乘飛翔船前去娛樂博彩的客人。

信德中心的37到40層，就是這家招商局的集團總部所在。在32年前的夏天，61歲的袁庚身負重托重振招商局之路，就是從香港開始的。那時候，招商局在香港的業(yè)務相對局促，從1949年過后的接近三十年歲月，資產積累不到2億元，只相當于2010年招商局凈資產的千分之一。

1978年10月9日，袁庚以交通部黨組的名義，執(zhí)筆起草了一份請示報告，上報給中共中央。在這份請示報告中，袁庚寫道，“根據過去的經驗和今后的要求，我們認為今后的經營方針應當是‘立足港澳，背靠國內，面向海外，多種經營，買賣結合，工商結合’，爭取5至8年內將招商局發(fā)展成為能控制香港航運業(yè)的綜合性大企業(yè)。我們應當沖破束縛，放手大干，爭取時間，加快速度，適應國際市場的特點，走出門去搞調查、做買賣，凡是投資少、收效快、盈利多、適應性強的企業(yè)可以爭取多辦?！?/p>

這份報告沒有太多的闡釋和分析，然而61歲的袁庚想做事、想做大事的急迫心情，溢于言表。甚至他很直白地在報告中提出，“鑒于港澳的資本主義競爭激烈，情況瞬息萬變，一定要改革上層建筑，簡化審批手續(xù)……建議授權可以一次批準招商局動用當地貸款500萬美元的權限，從事業(yè)務活動……”

這位出生在廣東寶安、曾經在“文革”期間因為康生羅織罪名而蹲過5年半秦城監(jiān)獄的老人，在1978年踏上香港的土地時，已過知天命之年。他壯心不已，就像1872年的李鴻章意識到“此三千余年一大變局也”時一樣，按捺不住自己急切的豪情。

這份文件，代表著招商局第二次輝煌的起點，第一次，就是李鴻章在1872年底向清政府呈上的《試辦輪船招商局折》。

一棟平凡的大廈與一句風靡大陸的標語

上環(huán)，屬于香港十八個行政區(qū)之中的中西區(qū)，是19紀初期內地人士來香港發(fā)展時的一個據地。如果你想要探尋香港舊時的面貌，那么上環(huán)絕對是一個很有代表性的地區(qū)，相較于中環(huán)的繁榮，上環(huán)的街道多出了一份恬適的復古味道。

做生意的人都知道，有時候一種行業(yè)成行成市了，反而生意更好做了，于是很多地方都有各式各樣的“某某一條街”。在上環(huán)，就有很多這樣的街道，如藥材街、古董街、印章街等。據說港產動畫片《麥兜故事》里的幼稚園，其實就在一棟上環(huán)的舊樓中。

這個炎熱的五月，上環(huán)相當安靜。招商局香港物業(yè)管理總部的劉鵬總經理帶著我走過有幾十年歷史的上環(huán)永安百貨，隔著馬路和巨大的高架橋，他指著一棟陳舊的高層大廈說，“歷史就是由那里開始了?！?/p>

即使你再認真觀察，這棟一樓正在裝修的物業(yè)和上環(huán)的其他有著數十年歷史的舊樓也實在沒有太大分別。管理處的老伯已經接近70歲，他身穿花襯衫，和香港的亞熱帶感覺很接近。他帶著我們乘坐電梯到達天臺，為我們一一指出附近的舊樓，哪里是當時的某家公司宿舍，哪位省長到香港招商引資時住過那段七層樓的賓館。他說已經很少有機會介紹這些二十多年前的事情了。

我仔細看過昏暗的大堂的“水牌”，現(xiàn)在的租戶之中，公司名稱大都是某某貿易公司，有一些明顯帶著內地色彩的名稱，相信是二三線城市的窗口公司所在。

不過不要小看這家如今相當平淡的小樓。在這里，30年來，幾乎入駐過所有派駐香港的中資窗口公司。而其中一些如華潤集團與中國海外發(fā)展等公司，今天已經在香港社會聲名顯赫，成為當地舉足輕重的經濟力量。

1978年，再度發(fā)力的招商局還處于家底薄弱的起步階段，袁庚受命到香港招商局任常務副董事長，全面主持工作，第一單生意，就是買下干諾道中152～155號這座當時全新的24層大廈——經過談判，該樓售價為6180萬港幣，首次交付定金2000萬——而圍繞這棟大樓，招商局香港的幾乎每位員工，都會講述一個直接牽動中國改革開放觀念的故事。

雙方商定在一個星期五的下午2時交付支票。招商局方面以為，慶祝交易成功，從聯(lián)絡感情的角度，雙方最好先一起吃頓飯，香港方面卻堅持要先如期交付、簽字。下午2時交易，雙方辦完相關手續(xù)后，對方除老板留下與袁庚洽談外，另外三個人匆匆下樓奔向銀行。原來第二天是星期六，銀行休息——假如賣家星期五下午三點鐘之前不到銀行交支票，就要損失2000萬存款三天的利息。

二十多年后，袁庚接受筆者采訪的時候，還專門提及此事，他說當時的年利率為14厘，2000萬元三天閑置的話，損失的就是幾萬元的利息。如果是在內地，財務人員可能根本就沒有這個觀念，而香港資本家卻如此重視。他深深體會到了“時間就是金錢”的道理。

后來，袁庚在蛇口樹立了“時間就是金錢，效率就是生命”的大標語，為此還引來無數風雨。

當時的招商局雖然是改革開放排頭兵，但是發(fā)展未幾，公司規(guī)模不大，辦公場地用不完，故將部分樓層出租。由于價格較為實惠，加上賓主聲氣相通，所以大量的中資公司都租用過該辦公樓，青島啤酒公司還一度買下兩層。后來由于招商局自身業(yè)務發(fā)展的需要，也由于有些公司發(fā)跡，有些公司被淘汰，所以，20世紀80年代后期開始，整個大樓基本上由招商局收歸自用。

而上環(huán)，見證了中資企業(yè)在香港的浮沉。中資公司在上環(huán)解鞍稍駐初程，最后又紛紛殺到中環(huán)和金鐘一帶香港真正的CBD去了。

上環(huán)和招商局，更大程度上，是前者影響了后者，為后者推廣了在香港商域打拼的平臺。

1000平方米開發(fā)賺了幾億元

這棟現(xiàn)在還叫做招商局大廈的舊樓，只是招商局香港奇妙旅程的開始。接下來，離這棟平凡高樓不到五百米外的另外一個項目，一度改寫了招商局的歷史。

在一間茶餐廳之中，曾任招商局集團地產事業(yè)部負責人的鄭炳俊，介紹了當時激情澎湃的房地產故事。這個中午，我們點了茶餐廳的特餐，198港元，三人，有雞有魚有菜還有凍飲。大家都說，三十年來，這些茶餐廳都是這個口味，很懷舊，很復古。

1990年，招商局收購了德輔道西9號地塊，并在此地塊上修建了商業(yè)大廈。由于當時香港可以進行樓宇預售——也就是俗稱“賣樓花”，故招商局在1992年開始預售該項目，一路順風順水，到1994年年底，該項目的銷售收入就已達到了15.4億港元，平均每平方英尺售價8800港元。高達數億元的利潤，在其時的中資企業(yè)之中相當可觀，相當于過去十幾年招商局航運等各種業(yè)務的利潤總和，這大大激發(fā)了招商局集團在香港以及內地大城市大搞房地產的雄心。

那時候航運業(yè)不景氣，招商局資產龐大而利潤有限，所以在集團董事會上，一位高管興高采烈地表示，房地產生意這么好做，“我們要棄船登岸了！”

接下來，到20世紀90年代中期，招商局在全國35個大中城市的43個項目，高峰時候總投資達到150億元，幾乎是當時最大的房地產投資商。這個數字在十多年后，按照可比價格估算，相當于今天的300億元，足可以躋身2010年開發(fā)商的前五強。

香港有句俗語——“輸錢皆因贏錢起”，這非常適合香港大起大落的地產市道。

房地產的高漲，往往伴隨著泡沫。接下來，招商局花了四五年的時間來消化房地產退潮之后的苦果。

“1997年之后，我們真正感到驕傲的，是搞了西港中心?！编嵄≌f。

1998年落成的西港中心，現(xiàn)在的名字是“中央人民政府駐香港特別行政區(qū)聯(lián)絡辦公室大樓”。它是港島西區(qū)罕有的智能型甲級商廈，擁有“香港上環(huán)第一地標建筑”的美譽。

由招商局起家的德輔道西9號步行到西港中心，只有五分鐘路程，會經過一批五金器材商鋪和食品店。其中一家的臘腸據說是香港島最“正點”的之一。

在天星碼頭搭乘有一百多年歷史的渡輪，從尖沙咀到中環(huán)再到上環(huán)這一程，是最能飽覽香港迷人景致的游覽路線。一路上不僅能一睹維多利亞港的綽約風姿，還能欣賞到與它隔海相望的香港摩登建筑。而其中最讓人眼前一亮的，莫過于招商局的西港中心。

西港中心得以從維多利亞港對岸眾多高樓中脫穎而出的最重要原因，是它等邊梯形的建筑外型。這種濃郁的幾何味道，讓它極富生氣與動感。

“這棟大廈，代表了招商局在香港房地產開發(fā)的最高水準。招商局本來是想把它作為招商局21世紀總部，后來整棟出售給了中央人民政府駐香港特別行政區(qū)聯(lián)絡辦公室?！编嵄≡谶@棟有警察站崗的官方建筑物之前感嘆。

他們帶著我進入這個中央政府在香港的行政辦公大樓，介紹其中高挑的大堂和獨特的設計，如數家珍，愛不釋手。即使是12年之后，與香港的其他中心區(qū)建筑相比，這棟樓的設計也毫不落后。

當初的出售理由我是知道的。1997年，香港經濟大滑坡，上市公司招商局的業(yè)績也很不好看。于是，管理層不得不忍痛割愛，出售這棟樓給中央政府，套現(xiàn)數億元，恰好使得公司的財務年度不報紅字。

告別上環(huán)

香港又有俗語，“馬死落地行”，對于經濟周期的起伏，香港的公司大都有一套自己的應對方式?！罢猩叹值牡禺a業(yè)務，在最艱難的時候，也找到了自己的應對方式。”20年前就派駐香港工作的劉鵬，現(xiàn)在任招商局地產物業(yè)公司總經理，他對于招商局在香港的房地產生涯可謂爛熟于心。他說，招商局參與居屋開發(fā)，哪怕利潤只有5%，也是賺錢之道。

近年，因為房價高企，內地公眾津津樂道于香港的公屋和居屋計劃。但很少有人注意到，招商局是第一家參與香港公共房屋開發(fā)的中資房地產公司。上世紀90年代，招商局集團下屬的招商局置業(yè)與他人聯(lián)合開發(fā)香港政府的一個大型居屋項目——宏景花園（Grand View Garden）。我專門來到這個位于九龍區(qū)黃大仙附近的項目一探究竟。這里的戶型有兩房兩廳和三房兩廳兩種設計，建筑面積44–63平方米，是香港中產階級的標準住宅。值得指出的是，這個超高層的小社區(qū)，也有多項康樂設施，包括網球場、籃球場、排球場以及休憩公園等，屋苑內設有超級市場和各稚唐?，可谓应有尽有　?/p>

其后，招商局還搞了碼頭、廠房，但是留守在香港進行物業(yè)管理的劉鵬說：“招商局最得心應手的發(fā)展，還是在上環(huán)?！?/p>

然而九七金融風暴的陰霾久久未能消散，香港的房地產市場也遭受沉重打擊。經過反復思量，1999年，招商局終于決定戰(zhàn)略撤出香港的房地產業(yè)務。當時在招商局總部房地產集團的林少斌調回蛇口，擔任招商地產的總經理。此后，就有了招商地產成為蛇口控股公司主體的變遷。但是招商局大廈依然俯瞰著維多利亞港灣繁忙往來的船只，在香港的航運業(yè)，招商局依然是一支不可小覷的力量。

深圳?蛇口

袁庚生于1917年4月，剛剛在位于深圳蛇口的別墅里度過他93歲的生日。他已經退休整整18年，但是對于蛇口以及深圳30歲以上的人來說，他是一個時代和一種精神的代表符號。

需要特別說明的是，這棟別墅，并非屬于袁老的私人物業(yè)，他76歲退休的時候，也只是和普通蛇口人一樣，擁有一套上世紀90年代建設的普通公寓。前幾年，招商局蛇口工業(yè)區(qū)考慮到他年事已高，需要更好的休養(yǎng)，才安排他以較為低廉的租金入住。

在他出生的時候，中國的版圖上還只有寶安縣而根本沒有深圳這個地名的蹤跡。寶安于公元331年東晉年間設郡，歷史文化根源深厚。明朝時候，這里，包括它所轄的今深圳、香港地區(qū)，因為飽受倭寇侵擾而改名新安，取“革故鼎新，去危為安”的意思。直到1913年，因與河南新安縣重名，才又改回寶安。

1949年10月，袁庚作為解放軍兩廣縱隊炮兵團團長率部攻打大、小鏟島和伶仃島，解放了蛇口周邊地區(qū)。這是蛇口的第一次解放。第二次“解放”這個區(qū)域的人還是袁庚，時間在1978年。袁庚意欲在香港重振招商局航運業(yè)，苦于香港地價奇貴，而將目光投向了與香港毗鄰的內地，打算在廣東找個地方，發(fā)展與航運相關的工業(yè)和后勤服務項目。

最終，他把這個地方選在了蛇口。蛇口位于南頭半島東南端，東臨深圳灣，西瀕珠江口，南與香港元朗隔海相望，連接香港的西部通道跨海大橋落腳于蛇口東角頭。

一個廁紙免費提供的地方

1978年12月26日，袁庚再一次走進蛇口。那時候，蛇口是個公社，海灘上一片雜亂的平房，腥濃的海風里蒼蠅盤旋在荒寂的街道上，家家戶戶房門緊閉，據說當時偷渡香港的人大多從這里下海，隔三差五地就會有尸體被海浪推回到岸上來?！墩猩叹峙c深圳》的作者張后銓這樣描述當年蛇口給第一批拓荒者的感覺——“悠悠數千載，時光已仿佛停滯，這里依然是衰草黃砂、亂石孤墳的荒瘠漁村?！?/p>

1979年1月31日，一份“廣東省和交通部上報國務院的關于建立工業(yè)區(qū)的報告”放在了李先念的案頭。當天上午9點30分，一輛黑色紅旗轎車載著交通部副部長彭德清和袁庚穿過長安街，直奔中南海。10時至11時45分，國務院副總理李先念、谷牧接見彭德清和袁庚，聽取關于招商局籌建蛇口工業(yè)區(qū)的匯報。

李先念首先詢問了招商局的有關情況，彭德清、袁庚逐一作了匯報。李先念指出，現(xiàn)在就是要把香港外匯和國內結合起來用，不僅要結合廣東，而且要和福建、上海等地連起來考慮。

袁庚赴京時揣了一張繁體字的《香港明細全圖》。這時，他攤開地圖，向李先念介紹香港與大陸邊境線上的情況，請示能否在蛇口劃出一塊地作為招商局工業(yè)用地。

李先念笑著說：“給你們一塊地也可以?！碑斔麑ふ沂裁吹臅r候，袁庚立刻站起來，從李先念案頭的筆筒里抽出一枝鉛筆遞過去。李先念大手一揮，在地圖上南頭半島與陸地交界處，用鉛筆畫了粗粗兩條線，說道：“就給你們這個半島（指南頭半島）吧！”

李先念還提起筆在報告上寫下：“擬同意。請谷牧同志召集有關同志議一下，就照此辦理?！?/p>

袁庚是急性子，他不顧“一慢二看三通過”的官場規(guī)則，早在1月12日就在招商局擴大會議上宣布，即將成立蛇口工業(yè)區(qū)建設指揮部。在地方和中央的一路綠燈之下，最早一批的1000畝基礎工程的勘測、設計工作緊鑼密鼓地展開了。

而在蛇口引爆開山炮破土動工之前，袁庚就在制定建設方針、巡視勘測現(xiàn)場的同時，延請了規(guī)劃專家制定工業(yè)區(qū)布局草圖。在當時的一片荒蕪之上，袁庚就提出，要把蛇口建設成為世界上最適合居住的地區(qū)。

這一年，寶安縣改名為深圳市。第二年，也就是1980年8月，五屆全國人大常委會第十五次會議批準建立深圳、珠海、汕頭和廈門四個經濟特區(qū)。

春風真的吹起來了。

和袁庚一起再造蛇口、聽他說要把這里打造成全世界最適合居住之地的第一批蛇口人，當時并不太相信袁庚的話。他們在半信半疑之間，以較高的起點著眼于規(guī)劃、服從于規(guī)劃，并在實施過程中不斷調整規(guī)劃，殊為不易地保持了全區(qū)的均衡發(fā)展。

招商地產現(xiàn)在的掌舵者是1959年出生的林少斌，2001年5月28日至今，他一直擔任招商局地產控股股份有限公司總經理。他還有一個職務，是蛇口工業(yè)區(qū)首席規(guī)劃發(fā)展顧問。在林少斌眼中，“今天蛇口能有如此宜居的獨特環(huán)境，和八十年代初期袁庚的開放意識和堅持態(tài)度密不可分?！?/p>

林少斌畢業(yè)后即分到蛇口工作，他記得，當年蛇口建設指揮部只有幾條國內的長途電話線，外商初來蛇口，對于當地的電訊條件很不滿意。袁庚親自給國務院有關部門寫報告，為蛇口取得了一個800路程控電話交換機的直通香港的出口——最后驚動了很高級的領導才解決。

1983年，當時已經37歲的上海社科院實習研究員過永魯，受“中國的起飛可能就從蛇口開始”這句話的激蕩，從大都市上海奔赴至天涯海角的蛇口。在他眼中，“當年的蛇口就像革命時期的延安”，聚集了一批像他一樣受袁庚感召而來的“有膽有識”的青年。

剛開始的時候，過永魯經歷了一場磨難。多年后他跟我回憶：“說老實話，剛到蛇口的第一周我哭過一回。一到這兒被安排在泥土和海沙壘的營房宿舍里。房間到處都是洞。兩人一間房，里面有一個上下鋪，兩張凳子，一張桌子。蚊子多，蛇也經常在房間里出沒。”

不過，過永魯很快感受到了改革試驗田的魅力。他說：“在上廁所的時候，我感到非常新奇。你想象不到，那個年代，蛇口工業(yè)區(qū)辦公大樓的廁所里，手紙是隨便用的。我是從上海機關出來的，那時候很多人上廁所還是自己帶手紙，或者用報紙、廢紙的，哪有公用的手紙？我后來聽說，廁所放手紙也是袁庚推動的。剛放的時候，還常被人偷偷拿回家，有人主張，為了節(jié)約，不放。袁庚說，改革一定有困難，關鍵是要堅持、頂住。人家把手紙拿了，我們就要再放，直放到拿的人手軟為止。蛇口的改革就是從廁所里放手紙這樣的國際慣例開始的?！?/p>

袁庚對于早期的蛇口公共廁所管理問題也非常關注。他要求蛇口工業(yè)區(qū)房地產公司一定要按國際化標準做好清潔衛(wèi)生工作：“要堅決改變中國人不是靠眼睛而是靠鼻子找?guī)牧晳T”。

國際化的“蛇口街道”

今天的蛇口，行政區(qū)別上只是深圳市南山區(qū)的一個“街道”，但是這個曾經云集了改革精英的特殊地區(qū)，還是有著與眾不同的個性，形成了以招商局系統(tǒng)企業(yè)為主、眾多港口物流和石油企業(yè)駐扎的企業(yè)群落，形成了依托山海資源、富于現(xiàn)代氣息和國際化氛圍的人居環(huán)境。

袁庚安度晚年的鯨山別墅區(qū)，是深圳乃至全國最早開發(fā)的大型別墅區(qū)，從1986年持續(xù)開發(fā)至今，完成了八期工程。在招商地產副總經理胡建新眼中，這個別墅區(qū)幾乎是中國別墅區(qū)發(fā)展的活體博物館。

“站在這里，隔?？吹降?，就是香港元朗高密度的公共屋村。”胡建新說。他對于蛇口的宜居環(huán)境相當自豪。白色的西部跨海大橋三年前落成，蛇口與香港之間車馬之聲相聞。鯨山別墅的山間小徑上，不時能夠見到掛著香港和深圳兩地車牌的奔馳與賓利轎車徐徐駛過。

這個住區(qū)也是深圳乃至中國不多的只租不售的別墅區(qū)。承租人大多為開發(fā)南海油田的世界各國石油公司以及其他大企業(yè)的高級管理人員，長期居住著來自美國、英國、法國、德國、瑞典、挪威等三十多個國家和地區(qū)的近千名外籍人士。每逢周末社區(qū)居民聚會的時候，場面如同“小聯(lián)合國”。

“類似這樣的住區(qū)，在蛇口還有多個。不僅是別墅，即使是數十平方米的公寓乃至當地城中村的‘農民房’，都有外籍人士入住，總數估計超過五千人，這是北京和上海之外的城市之中非常罕見的?！焙ㄐ聦⑽?guī)У剿霓k公室——沒有電梯、沒有落地窗、沒有木地板，在這里，你能隨處嗅到低碳的氣息。

2007年的夏天，我在鯨山別墅區(qū)遇到過一個攀巖墻的故事。一位美國青年打算將區(qū)內教堂的一面墻改建為攀巖墻，動員大家出錢出力，應者云集?？墒桥蕩r墻還未建好，他卻接到了回國的通知。于是為了完成自己的愿望，他推遲了回國的日期，直到建成了攀巖墻。于是，鯨山內又多了一個有趣的運動場所。在今天的烈日下，教堂一側的攀巖墻顯得非常真實和熾熱。

外國石油公司的技術人員及其家屬的到來，不但需要住宅，而且需要學校、醫(yī)院，還需要教堂做禮拜。袁庚耐心地一次次與中字頭的有關部門協(xié)商，一一解決了這些問題。

蛇口的酒吧街，在1980年就開始形成，這是1949年之后中國第一個國際化的娛樂區(qū)。后來先后當過發(fā)展研究室主任和經濟發(fā)展辦公室主任的過永魯，陪同袁庚經歷過諸多風雨。他清楚記得，“為了酒吧街和教堂，袁庚不知道多少回遭受口誅筆伐，一次次被質疑立場和路線有問題?！?/p>

世界聞名的ARCO石油公司董事局主席勞德?柯卡對蛇口的環(huán)境贊不絕口。擔任過多家跨國公司高管的葉鶯也認為：“外國石油公司是最挑剔的，但對蛇口沒有抱怨，說明石油公司對蛇口的工作效率是滿意的。”

一位從別處遷來的石油公司的老板說，蛇口有兩大優(yōu)點：一是環(huán)境好，基礎設施好，像美國的某個小城鎮(zhèn)，離香港也近，來去方便；二是在蛇口辦事比較接近國際慣例，彼此溝通起來比較方便。

空談誤國，實干興邦

進入21世紀，蛇口工業(yè)區(qū)的歷史使命完成，作為深圳市南山區(qū)的一部分，洗盡鉛華。那些驚天動地的話語體系已經和這個具有國際色彩的社區(qū)關系不大。

對于“80后”與“90后”而言，蛇口是另一種符號——它是深圳住房環(huán)境最好、也是房價最高的地區(qū)之一，有著濃郁的小資風情。

今天的蛇口已經進入“二次發(fā)展”的階段。深圳的地鐵二號線即將延伸到蛇口半島的最南端。曾經很有公眾知名度的“海上世界”附近也已經填海圍地，昔日袁庚調來為游客提供住宿的明華輪已經成了陸上行舟。而問蛇口的新地標，很多年輕人會告訴你，要去看看“很特別”的“南海意庫”。

招商地產總部所在的南海意庫，就在太子路上，離“海上世界”只有兩三分鐘的路程。

外墻和內飾都和一般商業(yè)大廈截然不同的南海意庫，是蛇口自豪的“廠房改造產業(yè)置換”的作品。它原來是位于“海上世界”片區(qū)的華建工業(yè)大廈，長期以來有一個很俗的稱呼——“三洋廠房”，由六棟四層工業(yè)廠房構成，占地面積約4.5萬平方米，總建筑面積約十萬余平方米。

上世紀八十年代初期，外來的制造商日本三洋株式會社購買了六棟廠房里面的四棟。當時招商局制定了一個非常有遠見的政策：只賣房子，不賣土地，土地只有25年的使用期，使用期結束后，房子、土地全部收回。二十多年來，先后有近百家不同性質的企業(yè)入駐這片廠房，其中入住最早、時間最長、最著名的是三洋株式會社，這也是“三洋廠房”稱呼的由來。隨著勞動密集工業(yè)外移，這幾棟廠房已不符合城市發(fā)展的需要。

2007年的春天，我看見的這幾棟廠房，剛剛被騰空，等待施工。說實話，看過很多房地產項目之后，我對于廠房變身不抱太多期望。不料，招商地產對其分階段進行了改造、更新，竟然能夠成為甲級寫字樓，不僅使其重生，甚至有麻雀變鳳凰之感。

招商地產的總部就在南海意庫的第三座。在盛夏的深圳，這個建筑物因為獨特的排風和綠植設計，辦公空間可以做到不需要空調，這也是非常難得的。在三洋廠房變身為南海意庫的過程之中，還有趣事。幾家當地的廣告公司看見改造，以為是北京的798一類工業(yè)廠房改造，希望此處日后能夠成為創(chuàng)意或者設計公司的集中營。不料改建完畢，一問租金，是他們心理價位的好幾倍，而再問改建的造價，據說也不比新蓋一座樓便宜多少。年輕人們也只能嘆息，除了國際大公司，估計其他人很難租得起這些新潮廠房……

沒有人會忘記先有蛇口再有深圳這個事實，而袁庚在這一次改革中所起的作用，有目共睹。甚至有人說，這一場改革，實際上由袁庚發(fā)起，是一次自下而上再自上而下的變革。已是耄耋之年的袁庚，坐在那座產權屬于招商局蛇口工業(yè)區(qū)的別墅花園里，仰著頭吸一口微咸的海風，淡淡地說，“在過去來講，這可是犯天條的大罪?！?/p>

他從不肯承認自己個人的作用，他永遠不忘記強調這是集體的智慧和群眾的力量。隨著他的漸漸老去，他開始慢慢被年輕人忘記?？墒?，“空談誤國，實干興邦”，南海大道和工業(yè)六路交界路口的廣告牌至今提醒著人們，蛇口有過怎樣一段驚心動魄的開始。

上海?外灘

1877年，輪船招商局成立的第五年，經過激烈的競爭，這個中國本土的新式輪船企業(yè)不可思議地擊敗了之前的航運霸主美資旗昌洋行，迫使其退出中國航運市場，進而并購了它的全部航運和房地產資產。招商局在上海灘的百年沉浮，正式上演。

上海外灘，英語稱為Bund，指的是從延安東路到外白渡橋的濱江大道。外灘之所以蜚聲中外，不僅僅因為它見證過上海的繁華舊夢，堪稱百多年前的CBD，還因為它聚集了上海乃至全國最具歷史文化價值的建筑。這些建于20世紀20年代中晚期至30年代早期的建筑，代表了當時世界建筑設計和施工技術的一流水平，即使以今天的眼光來看，仍然具有相當高的美學價值。

外灘的開發(fā)可以追溯到19世紀40年代上海開埠之初。那時候延安路還是一條渾濁的小河。1843年，上海根據中英《南京條約》辟為通商口岸，上海道臺宮慕久在北部設立了西洋商船盤驗所，征收進口貨稅銀。這就是目前所知外灘最早的建筑物。與此同時，英國首任駐上海領事巴富爾也看中了外灘。經過半年多的交涉，清政府同意將商船盤驗所以北沿江一側約三十公頃的土地租賃給英美商人。1845年，外灘被正式劃入英國租界，自此形成了一個小小的外僑社會。

招商局歷史博物館館長樂俊人對我介紹：“根據現(xiàn)有資料，在19世紀80年代，外灘的房屋已有了固定的門牌號碼，從1號到33號。不過，現(xiàn)在外灘只存在24幢建筑物，其中有九塊門牌號碼已經在外灘百多年來的社會巨變中被兼并掉了。在這24幢大樓中，有兩幢曾經是招商局總部的所在地，這就是5號和9號。”

除此之外，另有三棟建筑物也與招商局有著直接關系，這在中國商業(yè)史上，可謂世無其匹。

外灘9號

1901年（光緒二十七年）的一天，原旗昌洋行大樓花園門前鑼鼓齊天，一片喜慶。這天招商局總部喬遷至此處。這是招商局在外灘的第一幢辦公樓，它所處的位置就是外灘9號（今中山東一路9號）。

在沿江鋪展開來的建筑群里，這座占地約1000平方米、總建筑面積1600平方米的英式新古典主義風格的四層小樓，在今天看來并不算突出，但是在當時的外灘，它卻是一棟最體面最拉風的西洋建筑。

建造之初特地從英國買回來的清水紅磚仍然完好地保存著，這也是萬國建筑群里獨有的一抹紅。它見證了外灘一百多年來的風云際會，從最初江邊碼頭的喧囂，到十里洋場的歌舞升平，從兵荒馬亂的動蕩，到如今的繁華與榮光，它沉淀了幾個時代的總量，讓時間突然緩慢了下來。

在這棟建筑物之中，出現(xiàn)過多位招商局歷史精英的身影：有創(chuàng)辦招商局過程中以身家作抵的第一任責任人朱其昂；有主持招商局三十余年、領導招商局創(chuàng)辦多個“中國第一”的唐廷樞；有擔任招商局第三任掌門人、史稱“中國商父”的盛宣懷；有擔任過招商局總經理、在近現(xiàn)代工業(yè)史赫赫有名的“火柴大王”劉鴻生；有李鴻章的重要部屬、袁世凱的心腹楊士琦；有當過董事會會長、犯下招商局歷史大案的李國杰（李鴻章之孫）……

而陳其美、虞恰卿、杜月笙、楊虎、史量才等上海灘的眾多風云人物，也都在這個小樓附近駐足過。

1949年后，該樓產權幾經易手。1999年，交通部下發(fā)文件將此樓劃撥招商局使用。2001年，招商局終于辦妥了產權證，使這幢老樓在百歲生日之際回歸了招商局。

招商局投資千萬元對它進行了徹底修繕。招商局駐上海辦事處聘請了西洋建筑學權威專家羅小未先生擔任重修的設計顧問，采用“修舊如初”的修繕方案，力求不改變原狀，完整地再現(xiàn)這座外灘建筑的歷史風貌。

要修復一幢百年老樓——而且是只保留外殼，里面全部拆除，重新打樁澆框架——是一件極其復雜的工程。何況，外灘建筑都系重點文物保護單位，受到文物保護法的限制。要修復一幢老樓，需要得到幾十個甚至上百個相關單位的批準。

據說，修復初期僅僅打地基一項就讓專家們傷透了腦筋——要在狹小的面積上打98根樁，其難度可想而知。后來在拆除內部結構時，為了避免外墻倒塌，專家們更是想盡了辦法，最后連撐帶箍才將墻體固定住。

為了找回這幢樓的厚重感，使之與歷史的原貌吻合，專家們在修復過程中，去除了外面的附加贅物，恢復凹廊，拆除柱廊間附加的墻體：以分塊切割、剔除打磨的方法去掉了外墻表面的水泥砂漿，使原來的紅色清水磚墻壁重新裸露出來；同時采用了德國修復磚墻的專業(yè)技術，對每一塊紅磚、每一條砌縫進行修復，對入口處各層的線腳、裝飾進行修整，再現(xiàn)東立面豎三段構圖，復原它南北兩端的山花屋面。

他們用了整整兩年的時間，才將這幢樓恢復原貌。

外灘5號、6號、7號和16號

清光緒二十一年至民國八年（1895—1919年）是近代建筑業(yè)在上海的發(fā)展階段。在此期間，行政、金融、商業(yè)、交通、教育、娛樂等新的建筑類型陸續(xù)出現(xiàn)，工業(yè)建筑出現(xiàn)了大跨度鋼結構車間。隨著上海人口的增加，里弄住宅數量劇增，鋼結構得到應用，開始向多層建筑發(fā)展，出現(xiàn)了五層以上的大樓。

民國九年至二十六年（1920—1937年），近代建筑業(yè)在上海發(fā)展到高峰，出現(xiàn)了大型百貨公司、大型飯店、高級影劇院以及花園洋房、高層公寓。這一時期，歐洲現(xiàn)代運動波及上海，導致這里的建筑風格也從古典主義轉向現(xiàn)代主義，鋼框架結構成為高層建筑的主要結構方式。民國十二年所建的匯豐銀行大廈、民國十四年所建的海關大樓，都是西方復古主義在上海建筑界的頂峰之作。民國二十三年建成的國際飯店，保持了遠東最高建筑的紀錄達48年之久，是現(xiàn)代派的代表建筑。這一階段還有一批“大上海計劃”建筑，是國民黨上海市政府自20世紀20年代籌劃、民國二十年動工、民國二十三年初步完成的。20世紀30年代還出現(xiàn)了諸如大新公司和外灘中國銀行大樓等中西合璧的建筑。這些建筑多為中國建筑師設計。

與招商局有關聯(lián)的上海外灘其他4棟各具特色的大樓，即是這個時代的產物。

招商局在外灘的第二幢辦公樓，是原屬于日清輪船公司的外灘5號（今中山東一路5號）大樓。這幢大樓由日清公司與一名猶太人合資建造，雙方各建三層，日方負責建下面三層和地下室。因此，該樓下三層外貌較為簡潔，而猶太人投資興建的上面三層裝飾比較講究。五、六層間有較深的挑檐，檐下窗框上有浮雕圖案，凹凸感很強，屬歐洲復古主義風格。一、二層，三、四層及五、六層間劃分出明顯的三段式。1945年日本戰(zhàn)敗后，中國政府接管了日清輪船公司大樓，改為招商局辦公大樓。

外灘6號（今中山東一路6號）原是一家拍賣行，3層磚木結構，東印度式房屋。后來該樓由一位名叫奧嘉（Algar）的外國人買下，并繼續(xù)經營這些房產直到19世紀80年代初。1893年，奧嘉在這里開工建造了一幢當時外灘最高大的四層樓房，并命名為奧嘉大樓，專門用于商業(yè)出租。1897年，由招商局推動創(chuàng)辦并作為最大股東的中國通商銀行成立，曾將這幢樓房作為辦公營業(yè)用。1906年中國通商銀行因業(yè)務發(fā)展，決定拆除舊房，另建新樓，委托英商馬禮遜洋行設計。翻建后的大樓為磚木結構，占地面積1698平方米，建筑面積4541平方米，是具有英國哥特式風格的市政廳式建筑，裝飾上帶有歐洲宗教建筑的色彩。

外灘7號大樓是現(xiàn)在盤谷銀行上海分行和泰國駐滬領事館（原大北電報公司大樓）所在。該樓的舊址是旗昌洋行，建于19世紀50年代。后來大樓重建，由英商通商洋行設計，1906年開工，1907年建成。招商局將它買下后，即歸屬下的電報總局使用，故稱電報大樓。1949后此樓為長江航運管理局使用，20世紀90年代被泰國盤古銀行置換，并使用至今。

外灘16號是原臺灣銀行大樓。20世紀90年代，招商局屬下的招商銀行置換了此樓50年的使用權，成為改革開放以來最早遷入外灘金融街的銀行之一。

再回上海

上海是招商局的發(fā)源地，但是，在1949年之后，整整40年，招商局在上海都沒有用武之地。

1990年，中央政府決定開發(fā)上海浦東。當年9月，招商局常務副董事長袁庚和董事總經理江波等人受時任上海市長朱镕基的邀請，考察上海的投資環(huán)境，重點考察了浦東的陸家嘴金融區(qū)、金橋出口加工區(qū)和外高橋保稅區(qū)。

胡政，現(xiàn)任招商局集團有限公司副總裁、招商局物流集團有限公司董事長、招商局漳州開發(fā)區(qū)管委會主任。他曾任蛇口工業(yè)區(qū)的黨委書記，是力主招商地產走出深圳、走向全國的關鍵人物。在過去的二十多年，他幾乎經歷了招商局各個重大的業(yè)務轉折點。他清楚記得，1990年下半年，正值招商局要在內地尋找時機開發(fā)房地產，而招商銀行也有意向在上海建自己的大樓，所以招商局仔細分析了形勢后，決定先行一步，為上海金融區(qū)帶個頭。

不過，當時的投資環(huán)境實在算不得好。此項投資醞釀了近一年，雙方終于在1992年初簽訂了協(xié)議。招商局獲得了一塊7300平方米的土地，與招商銀行合作，在陸家嘴金融中心建起一座標志性的辦公大樓——招商局大廈，總建筑總面積74652平方米。由于該大廈是在浦東第一塊商業(yè)開發(fā)土地上興建的，所以在90年代的很長一段時間，這座總投資1.8億美元的建筑一直被稱為“浦東第一樓”。

在1990年，招商局也作為金橋開發(fā)區(qū)和外高橋的開發(fā)區(qū)的發(fā)起人，各參股10%。在其后的宏觀調控和亞洲金融風暴襲擊之后，招商局戰(zhàn)略性轉讓了金橋和外高橋的股份，投資也有增值。

2003年，招商地產重返上海，購買郊區(qū)的九亭地塊。到了2010年，招商地產建立的上海管理總部，管轄長三角的各個項目，已經成為該公司除了華南之外的第二大利潤中心。