4月中旬開始的一系列調(diào)控政策使北京樓市降溫明顯，作為市場的核心力量——期房，如今變得越來越難賣了，這也是最近很多開發(fā)商共同的苦惱。近段時間以來，種種數(shù)據(jù)表明，一些改善型需求的買房人對現(xiàn)房和短期內(nèi)交房的準現(xiàn)房需求和購買力顯著增強，而一兩年后才能交房入住的期房則被逐漸看淡，多數(shù)期房項目銷售難稱樂觀。

●周現(xiàn)房成交翻番

據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2010年6月份成交進一步下滑，上月新批商品房住宅項目預售證15個，共新增4446套住宅房源。而整個6月商品住宅期房共成交2898套；日均簽約僅為97套，環(huán)比同樣低迷的5月份仍下降了11.8%。而6月的現(xiàn)房共成交720套；日均簽約僅為24套，但仍環(huán)比5月上升了20%。

查看北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，截至7月11日，新政后北京新增的50多個預售期房住宅項目中，大半數(shù)項目陷入“零成交”的尷尬處境。然而盡管期房銷售“慘淡”，但現(xiàn)房銷售卻開始出現(xiàn)上升。未簽約的現(xiàn)房住宅套數(shù)為30583套，產(chǎn)品類型囊括了小戶型、大三居、聯(lián)排、洋房、獨棟、商業(yè)公寓等。一些購房人明顯開始將目光投向了現(xiàn)房或者準現(xiàn)房項目。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，進入7月，現(xiàn)房的簽約出現(xiàn)了明顯的上升，上周北京商品住宅現(xiàn)房共計成交279套，環(huán)比前一周上升了97.9%。而期房簽約為822套，環(huán)比前一周下降了30.2%。搜房網(wǎng)監(jiān)測中心分析師表示，上周國土部部長徐紹史關于“第四季度房價將下跌”的言論明顯影響了買房人對期房的興趣，成交量從周三開始出現(xiàn)震蕩下跌。

一方面是商品房期房成交量明顯遇冷，一方面是現(xiàn)房銷售勢頭又日漸興旺。在如今的市場大勢下，樓市調(diào)控的長期性開始被買房人認清，置業(yè)需求也更為理性。由于未來市場的未知性太強，高風險讓買房人難以保持樂觀的預期，而使得剛性購房需求更傾向于選擇更穩(wěn)妥的現(xiàn)房以及短期內(nèi)可以交房的準現(xiàn)房房源。亞豪房地產(chǎn)服務機構市場總監(jiān)郭毅表示。

●還款壓力大現(xiàn)房買家資金較充裕

“現(xiàn)在的樓盤促銷花樣繁多，前后價格波動很大。而且交房時房價是否下跌現(xiàn)在誰也說不準，反正期房買的是預期不能直接入住，不如等等看房價能否下降。而現(xiàn)房一方面價格更穩(wěn)定，各種配套設施成熟；另一方面能夠盡快入住，解決現(xiàn)實居住需求。相比較而言，現(xiàn)階段買現(xiàn)房比期房更踏實。”關注北五環(huán)外某現(xiàn)房項目的黃先生，代表了當下許多買房人的觀點。

據(jù)了解，由于是精裝修交房，同區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)房項目價格明顯高于期房，再加上一些現(xiàn)房開發(fā)商面對回款壓力選擇提高首付比例，導致目前市場上青睞現(xiàn)房的買房人資金實力相對雄厚。

在位于朝陽區(qū)建華南路的現(xiàn)房住宅項目地杰·長安驛，記者了解到，該項目為精裝修交房，目前在售的主力戶型面積為45-109平方米，另有200平方米升級產(chǎn)品，均價約為45000元/平方米。銷售人員表示，當下的購買人群主要是二次或三次置業(yè)的改善型需求，在付款時這類買家為了規(guī)避高利率，很多都采取全款交付。

另外，位于通州一別墅項目的負責人表示，對于項目是精裝修現(xiàn)房，貸款的買房人在簽訂合同時也就開始承擔貸款壓力，不像期房項目要求在封頂后才開始償還貸款。這就對買房人的經(jīng)濟實力提出了更高的要求。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于買房人的樓市價格走低的預期正在逐漸增強，導致不少有實力、有改善型購房需求的買房人寧愿全款購買價格比較穩(wěn)定的現(xiàn)房，也不愿購買一套還在圖紙上的期房。

●買現(xiàn)房規(guī)避市場風險

與現(xiàn)房相比，期房在價格上存在一定的優(yōu)勢。因為買房和交房之間比較長的時間差，隨著區(qū)域升值潛力的推動，期房在交房之后的市場價格往往比當初買房時會有較大提升，這也是長期以來期房備受買房人青睞的重要原因。另外對于開發(fā)商來說，開發(fā)期房能夠盡快地回收現(xiàn)金，既避免了許多現(xiàn)房最終爛尾的命運，又保證了資金的快速周轉，有利于房企的再開發(fā)。

不過現(xiàn)在來看，市場買賣的形勢實在讓人難以樂觀，期房的升值空間的預期無形中被大大壓縮。尤其是在政府重申堅持調(diào)控政策的基礎上，未來房價的跌勢幾乎可以肯定。因此，很多購房人擔心，現(xiàn)在出手購買期房未來升值會十分緩慢，甚至出現(xiàn)后期價格低于前期的情況。若購買等待一年甚至兩年以后才能交付的房子，到時候的市場究竟是什么樣子，價格是漲還是落，大家心里都打著鼓。

同時，對那些自住型和改善型需求強烈的買房人來說，由于目前市場存在變數(shù)，風險系數(shù)較大，許多買房人都不愿意在樓市不明朗的情況下冒險“押寶”期房。于是相比之下，在售的現(xiàn)房項目則以其“看得見、摸得著、價格穩(wěn)定、配套成熟、即買即住”的優(yōu)點順理成章地成為更好選擇。