4月中旬開始的一系列調(diào)控政策使北京樓市降溫明顯，作為市場的核心力量——期房，如今變得越來越難賣了，這也是最近很多開發(fā)商共同的苦惱。近段時(shí)間以來，種種數(shù)據(jù)表明，一些改善型需求的買房人對現(xiàn)房和短期內(nèi)交房的準(zhǔn)現(xiàn)房需求和購買力顯著增強(qiáng)，而一兩年后才能交房入住的期房則被逐漸看淡，多數(shù)期房項(xiàng)目銷售難稱樂觀。

●周現(xiàn)房成交翻番

據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2010年6月份成交進(jìn)一步下滑，上月新批商品房住宅項(xiàng)目預(yù)售證15個(gè)，共新增4446套住宅房源。而整個(gè)6月商品住宅期房共成交2898套；日均簽約僅為97套，環(huán)比同樣低迷的5月份仍下降了11.8%。而6月的現(xiàn)房共成交720套；日均簽約僅為24套，但仍環(huán)比5月上升了20%。

查看北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，截至7月11日，新政后北京新增的50多個(gè)預(yù)售期房住宅項(xiàng)目中，大半數(shù)項(xiàng)目陷入“零成交”的尷尬處境。然而盡管期房銷售“慘淡”，但現(xiàn)房銷售卻開始出現(xiàn)上升。未簽約的現(xiàn)房住宅套數(shù)為30583套，產(chǎn)品類型囊括了小戶型、大三居、聯(lián)排、洋房、獨(dú)棟、商業(yè)公寓等。一些購房人明顯開始將目光投向了現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入7月，現(xiàn)房的簽約出現(xiàn)了明顯的上升，上周北京商品住宅現(xiàn)房共計(jì)成交279套，環(huán)比前一周上升了97.9%。而期房簽約為822套，環(huán)比前一周下降了30.2%。搜房網(wǎng)監(jiān)測中心分析師表示，上周國土部部長徐紹史關(guān)于“第四季度房價(jià)將下跌”的言論明顯影響了買房人對期房的興趣，成交量從周三開始出現(xiàn)震蕩下跌。

一方面是商品房期房成交量明顯遇冷，一方面是現(xiàn)房銷售勢頭又日漸興旺。在如今的市場大勢下，樓市調(diào)控的長期性開始被買房人認(rèn)清，置業(yè)需求也更為理性。由于未來市場的未知性太強(qiáng)，高風(fēng)險(xiǎn)讓買房人難以保持樂觀的預(yù)期，而使得剛性購房需求更傾向于選擇更穩(wěn)妥的現(xiàn)房以及短期內(nèi)可以交房的準(zhǔn)現(xiàn)房房源。亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

●還款壓力大現(xiàn)房買家資金較充裕

“現(xiàn)在的樓盤促銷花樣繁多，前后價(jià)格波動(dòng)很大。而且交房時(shí)房價(jià)是否下跌現(xiàn)在誰也說不準(zhǔn)，反正期房買的是預(yù)期不能直接入住，不如等等看房價(jià)能否下降。而現(xiàn)房一方面價(jià)格更穩(wěn)定，各種配套設(shè)施成熟；另一方面能夠盡快入住，解決現(xiàn)實(shí)居住需求。相比較而言，現(xiàn)階段買現(xiàn)房比期房更踏實(shí)。”關(guān)注北五環(huán)外某現(xiàn)房項(xiàng)目的黃先生，代表了當(dāng)下許多買房人的觀點(diǎn)。

據(jù)了解，由于是精裝修交房，同區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)房項(xiàng)目價(jià)格明顯高于期房，再加上一些現(xiàn)房開發(fā)商面對回款壓力選擇提高首付比例，導(dǎo)致目前市場上青睞現(xiàn)房的買房人資金實(shí)力相對雄厚。

在位于朝陽區(qū)建華南路的現(xiàn)房住宅項(xiàng)目地杰·長安驛，記者了解到，該項(xiàng)目為精裝修交房，目前在售的主力戶型面積為45-109平方米，另有200平方米升級(jí)產(chǎn)品，均價(jià)約為45000元/平方米。銷售人員表示，當(dāng)下的購買人群主要是二次或三次置業(yè)的改善型需求，在付款時(shí)這類買家為了規(guī)避高利率，很多都采取全款交付。

另外，位于通州一別墅項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，對于項(xiàng)目是精裝修現(xiàn)房，貸款的買房人在簽訂合同時(shí)也就開始承擔(dān)貸款壓力，不像期房項(xiàng)目要求在封頂后才開始償還貸款。這就對買房人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力提出了更高的要求。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于買房人的樓市價(jià)格走低的預(yù)期正在逐漸增強(qiáng)，導(dǎo)致不少有實(shí)力、有改善型購房需求的買房人寧愿全款購買價(jià)格比較穩(wěn)定的現(xiàn)房，也不愿購買一套還在圖紙上的期房。

●買現(xiàn)房規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)

與現(xiàn)房相比，期房在價(jià)格上存在一定的優(yōu)勢。因?yàn)橘I房和交房之間比較長的時(shí)間差，隨著區(qū)域升值潛力的推動(dòng)，期房在交房之后的市場價(jià)格往往比當(dāng)初買房時(shí)會(huì)有較大提升，這也是長期以來期房備受買房人青睞的重要原因。另外對于開發(fā)商來說，開發(fā)期房能夠盡快地回收現(xiàn)金，既避免了許多現(xiàn)房最終爛尾的命運(yùn)，又保證了資金的快速周轉(zhuǎn)，有利于房企的再開發(fā)。

不過現(xiàn)在來看，市場買賣的形勢實(shí)在讓人難以樂觀，期房的升值空間的預(yù)期無形中被大大壓縮。尤其是在政府重申堅(jiān)持調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，未來房價(jià)的跌勢幾乎可以肯定。因此，很多購房人擔(dān)心，現(xiàn)在出手購買期房未來升值會(huì)十分緩慢，甚至出現(xiàn)后期價(jià)格低于前期的情況。若購買等待一年甚至兩年以后才能交付的房子，到時(shí)候的市場究竟是什么樣子，價(jià)格是漲還是落，大家心里都打著鼓。

同時(shí)，對那些自住型和改善型需求強(qiáng)烈的買房人來說，由于目前市場存在變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大，許多買房人都不愿意在樓市不明朗的情況下冒險(xiǎn)“押寶”期房。于是相比之下，在售的現(xiàn)房項(xiàng)目則以其“看得見、摸得著、價(jià)格穩(wěn)定、配套成熟、即買即住”的優(yōu)點(diǎn)順理成章地成為更好選擇。