本報訊(記者 文靜)昨天，市農(nóng)委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的若干意見》，這是本市首次出臺有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的意見。為避免農(nóng)民因土地價格的增值而吃虧，意見規(guī)定，流轉(zhuǎn)期限超過5年的，應(yīng)當(dāng)建立價格調(diào)整機(jī)制，明確約定調(diào)整時限和幅度，分時段確定流轉(zhuǎn)價格。
去年，市政協(xié)曾發(fā)布有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的調(diào)研報告，委員們提出了現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)中存在的一些弊端和問題，此次發(fā)布的新政策，一一給予了解決。
■馬上就訪
流轉(zhuǎn)價格增長避免農(nóng)民吃虧
市農(nóng)委農(nóng)村改革與經(jīng)營管理處負(fù)責(zé)人介紹，2000年以后，土地價格增長較快，流轉(zhuǎn)合同沒有價格增長機(jī)制的內(nèi)容，易產(chǎn)生矛盾，使農(nóng)民和集體利益受損。
比如十年前一畝地100元，現(xiàn)在仍然100元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價，當(dāng)然流轉(zhuǎn)方不會同意。該政策主要是為了避免農(nóng)民吃虧，也就是要讓土地流轉(zhuǎn)建立一個價格增長機(jī)制。農(nóng)民在流轉(zhuǎn)時可采取兩個措施，一個是直接在合同中按年度約定價格增長幅度，另一個是在合同中約定到一定期限后調(diào)整價格，這樣的條款有利于保障農(nóng)民利益。本報記者 文靜
■出臺背景
2008年北京市啟動土地流轉(zhuǎn)政策的調(diào)研。
2009年北京市土地流轉(zhuǎn)信息平臺開通，市農(nóng)委著手土地流轉(zhuǎn)政策的起草。
2010年市農(nóng)委開始召集專家征求意見。
昨天發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的若干意見》。
■政策內(nèi)容
>>關(guān)鍵詞：流轉(zhuǎn)價格
可根據(jù)物價等因素調(diào)價
問題：市政協(xié)委員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)價格過高的預(yù)期，最終導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)無法達(dá)成。
新政：市農(nóng)委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，過去，土地流轉(zhuǎn)經(jīng)常是一個價格定到底，不能充分保障流轉(zhuǎn)的收益。而《土地流轉(zhuǎn)意見》規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)根據(jù)土地質(zhì)量、產(chǎn)出水平和物價變動等因素，合理確定流轉(zhuǎn)價格。流轉(zhuǎn)期限超過5年的，應(yīng)當(dāng)建立價格調(diào)整機(jī)制，明確約定調(diào)整時限和幅度，分時段確定流轉(zhuǎn)價格。流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)對各種政策性補(bǔ)貼、流轉(zhuǎn)期滿后地上物權(quán)屬及補(bǔ)償辦法、土地征占應(yīng)得補(bǔ)償?shù)臍w屬等做出明確約定。
政府部門還將加強(qiáng)對土地流轉(zhuǎn)價格的統(tǒng)計、監(jiān)測和分析，通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息平臺等多種途徑和方式，向廣大農(nóng)民提供土地流轉(zhuǎn)價格信息，更好地指導(dǎo)農(nóng)民簽署合同。
>>關(guān)鍵詞：流轉(zhuǎn)合同
未簽流轉(zhuǎn)合同必須補(bǔ)簽
問題：市政協(xié)委員在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，私下口頭協(xié)議還占相當(dāng)大比重，真正以合同達(dá)成土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的比例還不高，有的地區(qū)甚至還不到30%?？陬^達(dá)成協(xié)議，“空口無憑”往往是產(chǎn)生土地流轉(zhuǎn)糾紛的主要原因。
新政：新政策規(guī)定，要全面推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉(zhuǎn)合同外，所有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都必須依法簽訂書面合同。過去沒有簽訂合同的，相關(guān)當(dāng)事人要按全市統(tǒng)一規(guī)范的合同文本進(jìn)行補(bǔ)簽；已經(jīng)簽訂流轉(zhuǎn)合同雙方無異議的，維持原合同不變。
針對合同問題，市農(nóng)委負(fù)責(zé)人解釋，很多農(nóng)民在自己村內(nèi)流轉(zhuǎn)時往往不簽訂合同，可能由于大家都是一個村的，彼此之間很熟悉，甚至是親戚關(guān)系，不好意思簽合同，這樣就容易導(dǎo)致合同糾紛。鑒于外省市曾出現(xiàn)過類似的糾紛，本市在辦法中增加了必須要簽訂合同的條款，以預(yù)防該類事件的發(fā)生。
>>關(guān)鍵詞：流轉(zhuǎn)權(quán)益
流轉(zhuǎn)集體土地須民主討論
問題：政協(xié)委員提出，由于土地流轉(zhuǎn)供求信息不對稱，或由于少數(shù)村干部在流轉(zhuǎn)中的不當(dāng)行為，農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中遭受權(quán)益侵害的現(xiàn)象時有發(fā)生。另一方面，接轉(zhuǎn)方的合法經(jīng)營權(quán)益也必須予以保護(hù)，不允許單方擅自中止土地流轉(zhuǎn)關(guān)系而影響接轉(zhuǎn)方的正常生產(chǎn)經(jīng)營。
新政：承包方采取轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)及時報發(fā)包方備案；承包方自愿委托他人流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具統(tǒng)一制定的書面委托書。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。
政策還明確，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。土地流轉(zhuǎn)受讓方以轉(zhuǎn)包、出租方式取得的土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原承包方書面同意，并辦理流轉(zhuǎn)備案手續(xù)。企業(yè)或個人等經(jīng)營者與村集體簽訂非家庭承包或流轉(zhuǎn)合同的，未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，不得私自進(jìn)行流轉(zhuǎn)；如需進(jìn)行流轉(zhuǎn)，土地經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)向集體經(jīng)濟(jì)組織提出書面申請。集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)確權(quán)確利和確權(quán)確股土地的，須經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或成員代表大會民主討論決定并進(jìn)行公示。流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人的，經(jīng)民主決策后報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。
■其他政策
種果可比種糧流轉(zhuǎn)時間長
對流轉(zhuǎn)后用于普通農(nóng)作物種植等投入較小的土地，流轉(zhuǎn)期限不宜過長；對流轉(zhuǎn)后用于發(fā)展林果業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)等投入較大的土地，流轉(zhuǎn)期限可以適當(dāng)延長。市農(nóng)委負(fù)責(zé)人表示，這主要是因為種果林之類的投資要大。
土地流轉(zhuǎn)嚴(yán)禁從事非農(nóng)建設(shè)
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不得改變土地的性質(zhì)和用途。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益，嚴(yán)禁從事非農(nóng)建設(shè)。
■個例
流轉(zhuǎn)金每年浮動5%
昨天，記者從昌平區(qū)、平谷區(qū)等區(qū)了解到，土地流轉(zhuǎn)已經(jīng)非常普遍。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民在與開發(fā)商或者承包商簽訂合同時，其實已經(jīng)考慮到了未來物價、地價、材料等因素的價格，合同中一般會規(guī)定土地地價每年按5%的幅度上浮。
據(jù)昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)村民老李介紹，他家有10多畝林地，承包給了一個外地開發(fā)商，在簽訂合同時，雙方就特地約定，5年以后，土地價格每年按5%的幅度上浮，合同期一般在25年左右，待合同期滿后，仍然可以續(xù)簽20年。
老李說，這種模式在當(dāng)?shù)胤浅Ｆ毡?。尤其是?008年開始，土地價格不斷攀升，從之前的每畝2000多元，已經(jīng)攀升至4000多元，如此翻倍增長讓更多的農(nóng)民意識到土地的重要性。他說，除了前幾年流轉(zhuǎn)出去的土地外，該村幾無土地出租了。
本報記者 夏命群
