官員倒的不是房子，直接就是開印鈔機(jī)，而且是金融手段，杠桿化漲跌；公務(wù)員不用買賣房產(chǎn)，不用過戶，只打一個(gè)電話，錢便洶涌奔來(lái)。
當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎成為中國(guó)社會(huì)各種糾結(jié)的總匯。宏觀泡沫，微觀資產(chǎn)，信貸政策，匯率爭(zhēng)執(zhí)，法律糾紛，腐敗重地，公平道義，民生根本，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)所不包，無(wú)所不涉。
從政府和公務(wù)員的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)為之提供了兩方面的收益，一方面基本合乎現(xiàn)行法規(guī)，各級(jí)政府從中得到巨額的稅費(fèi)和利益，這引得地方政府賣地和央企制造地王的狂潮。
另一方面，公務(wù)員超國(guó)民待遇的住房享受，是中國(guó)房改的一次大倒退。日前已有人大代表質(zhì)疑，中央部委的年度預(yù)算“住房開支過大”。住建部政策研究中心主任陳淮曾撰文指出，一些中央部委和地方政府打著保障性住房的名義為公務(wù)員建住房，福利分房正卷土重來(lái)。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也披露，北京有很多低價(jià)住房沒有向社會(huì)公開銷售。據(jù)悉，北京市2005年至2009年政府公布的商品房住宅建設(shè)用地計(jì)劃供給指標(biāo)為7130公頃，政府工作報(bào)告稱100%完成了土地供應(yīng)量，實(shí)際上商品房住宅用地“招拍掛”只完成2394公頃，其余4736公頃則是享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的用地，由特定單位使用，面積大約是公開出售的商品房住宅用地面積的兩倍。
這些特定單位是誰(shuí)？
本文揭露的事實(shí)表明，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超越這兩方面，許多公務(wù)員已經(jīng)不是多占房，不是低價(jià)占好房，甚至不是通過買賣房產(chǎn)賺錢——房地產(chǎn)已經(jīng)不是房子，直接就是賺錢的機(jī)器，而且是金融手段，隨著市場(chǎng)的起伏杠桿化漲跌；公務(wù)員不用買賣房產(chǎn)，不用過戶，只打一個(gè)電話，錢便洶涌奔來(lái)。
官樓萬(wàn)丈平地起。驚人的房地產(chǎn)。驚人的中國(guó)大糾結(jié)。
京都城的秘密(上)
“這就是引發(fā)官員購(gòu)房門事件的京都城?！蹦撤课葜薪楣窘?jīng)理小溫對(duì)記者說(shuō)。
3月15日，一個(gè)網(wǎng)帖將這個(gè)已開盤三期的京都城置于風(fēng)口浪尖。這個(gè)《揭秘：東州“金賭城”購(gòu)房關(guān)系戶名單曝光》的帖子，以溫州京都城為案例，揭露房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的潛規(guī)則，描述了“房開如何操縱房?jī)r(jià)，怎么擺平方方面面的權(quán)力官員”等內(nèi)幕，并披露了一份從開發(fā)商內(nèi)部得到的購(gòu)房官員名單。
溫州市紀(jì)檢委雷厲風(fēng)行，調(diào)查一天便召開新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)稱網(wǎng)帖反映的情況與事實(shí)嚴(yán)重不符。發(fā)布會(huì)只有5分鐘，沒有設(shè)記者提問環(huán)節(jié)。溫州市紀(jì)檢委公布的調(diào)查結(jié)果稱：“已查明其中29人未購(gòu)買京都城的商品房，另3人各幫其親友購(gòu)買了一套房子，未發(fā)現(xiàn)價(jià)格上的優(yōu)惠問題。”
這個(gè)調(diào)查結(jié)果遭到網(wǎng)絡(luò)和輿論鋪天蓋地的質(zhì)疑。
“有一套京都城直過戶，2棟1904號(hào)，面積232.31平米，一手房開價(jià)每平米31500元，外加150萬(wàn)元。這套房還在關(guān)系戶手里，明天我們公司將在報(bào)紙打出這個(gè)廣告。”接到小溫(化名)報(bào)料后，記者趕赴溫州。
房子多的官員一年能掙上千萬(wàn)的黑錢
在溫州，無(wú)論記者談起商品房、安置房還是經(jīng)適房，當(dāng)?shù)毓賳T、開發(fā)商、中介、媒體及拆遷戶，均避之三舍。
“購(gòu)房門”事件源起于溫州獨(dú)有的商品房自留房“直過戶”：溫州房地產(chǎn)商往往自留20%的房源，這些房就是直過戶房的來(lái)源；這些自留房按政策規(guī)定有3個(gè)月的交易期，3個(gè)月賣不掉，才會(huì)公開交易；權(quán)勢(shì)者通過特殊關(guān)系在樓盤未進(jìn)入市場(chǎng)(開盤)前，獲得這些低價(jià)的優(yōu)質(zhì)房源，但并不辦理手續(xù)；買者買房時(shí)可以直接在開發(fā)商處簽預(yù)售合同，不接觸權(quán)勢(shì)者，也就是賣主。
“溫州這趟水很黑很黑。房地產(chǎn)開發(fā)公司留房一般不會(huì)留給自己，都是給關(guān)系戶。官員利用自己的權(quán)力拿到，再外加價(jià)給那些富人?！睅准抑薪榈闹鞴苷f(shuō)。
小溫等人介紹，之所以京都城涉案官員能理直氣壯地對(duì)媒體表示：絕對(duì)沒買過、沒擁有過京都城的房子，是因?yàn)橹边^戶操作非常隱蔽，“他們的確沒買過，沒有任何證據(jù)留下。給哪些官員留了房，由房地產(chǎn)公司老總掌握，此外只有股東是知情者?！睅准耶?dāng)?shù)刈畲蠓慨a(chǎn)代理銷售公司的經(jīng)理說(shuō)。
也有官員的親友到中介登記，而這登記并不填單子，與中介之間無(wú)手續(xù)，只是將聯(lián)系電話告知中介，中介再找客戶。接下來(lái)，中介帶客戶到開發(fā)商處簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議，把房款打給開發(fā)商，把外加的錢打到官員親友的賬戶。這樣，中介和客戶不知道官員是誰(shuí)。
溫州市紀(jì)檢委也查不出，似乎不存在問題。
溫州人不炒股，炒房子勝過炒金子。只要有樓盤，不管開的什么價(jià)格，馬上被買空，然后加價(jià)賣出，加價(jià)幾十萬(wàn)元到一百多萬(wàn)元不等。那些提前留給官員的房子都是最優(yōu)質(zhì)的，溫州富人又多，好房子再貴都有人搶，再高也有富人接手。
“一套177平米的房子，房?jī)r(jià)最高曾賣到500萬(wàn)元，每平米在28000元以上，外加30萬(wàn)元。一個(gè)人買得起500萬(wàn)元的房子，30萬(wàn)元就不算什么了。官員也想到了這一點(diǎn)。”小溫說(shuō)，“房子多的官員，僅此項(xiàng)一年能掙上千萬(wàn)的黑錢。”
一位代理一手房的中介老板告訴記者：直過戶的房子，肯定是轉(zhuǎn)手率最高、在市場(chǎng)上流通最快的房源，而且肯定是好戶型?！拔抑荒芨嬖V你，官員肯定有拿房的，具體是誰(shuí)，天知道，所有溫州開發(fā)商都是這樣操作的?！?/p>
給官員降幾個(gè)點(diǎn)，取決他的職權(quán)有多大?！叭绻蔷珠L(zhǎng)，麻將桌上還恨不得輸給他，何況降幾個(gè)點(diǎn)？”一位土地部門官員告訴記者，即使官員與房地產(chǎn)開發(fā)商有手續(xù)，也是合同上寫的高，實(shí)際官員付的少。如果是國(guó)土規(guī)劃或稅務(wù)局等要員，房地產(chǎn)公司恨不得白送你幾套。這種情況，全國(guó)都如此，行業(yè)慣例。
這幾天忽然多了幾個(gè)客人，我們懷疑是記者
“京都城事件出來(lái)，直過戶已經(jīng)被政府禁止的，你查這個(gè)沒意義了?！币粋€(gè)銷售公司經(jīng)理告訴記者。
小溫的公司那套原本要打廣告的京都城直過戶的房子發(fā)生了意外，“客戶打電話說(shuō)，查得嚴(yán)，這幾天不做了。”
溫州每一個(gè)新樓盤的附近，都有很多大大小小的中介。購(gòu)房門事件前，以賣直過戶房為主；現(xiàn)在，則以賣“公證委托”的期房為主。
公證委托也是溫州一大特色，就是產(chǎn)權(quán)證還沒下來(lái)的期房要轉(zhuǎn)手賣，只能做公證委托。溫州的公證處有這功能，是當(dāng)?shù)毓俜秸J(rèn)同的期房交易形式。
記者發(fā)現(xiàn)，中介非常警惕，有生客問，都會(huì)說(shuō)現(xiàn)在沒直過戶房了。但是打過幾次交道后，感覺你確實(shí)是誠(chéng)心買房的，就有中介向你推直過戶房。
3月份，溫州出臺(tái)19條樓市新政，要求新樓盤一次性網(wǎng)售、實(shí)名制等。但是，接受記者采訪的中介都表示，這并不能使直過戶、官員暗中拿房的現(xiàn)象消失。因?yàn)闇刂菔性缭?006年就“整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，禁止外加價(jià)直過戶等行為”了。
一家中介老板在對(duì)記者放心后，向記者推薦：有博金官邸×棟×號(hào)的直過戶房，內(nèi)部關(guān)系拿的，9.2折，178平米，外加很少，只有12萬(wàn)元。并表示：這個(gè)房東很可靠，是政府的公職人員，已與此人做過多次交易，直過戶絕對(duì)沒問題。中介老板要求記者與這位公務(wù)員的老公第二天見面，交訂金，然后再去簽合同。但第二天上午，記者接到老板電話：你不早點(diǎn)來(lái)交訂金，已有人簽了，我再給你找別的直過戶房源吧。
兩天后，4月1日，這位老板又打電話給記者：又有一套直過戶，原價(jià)每平米4.4萬(wàn)元，打9.2折。但當(dāng)天臨近清明節(jié)，這位老板上墳耽擱了一會(huì)兒，致使這套直過戶房轉(zhuǎn)眼被賣掉了。
有個(gè)怪現(xiàn)象能說(shuō)明京都事件的真相：3月15日溫州官員低價(jià)購(gòu)房網(wǎng)帖上網(wǎng)當(dāng)天，京都城樓盤的成交量達(dá)33套，占溫州市售房總成交量的27%，且31套商品房均價(jià)都低于第三期開盤價(jià)28000元/平方米。但第二天，3月16日在溫州市房管局官方網(wǎng)站的“商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)”上，京都城樓盤的成交量為零。
3月15日京都城的售價(jià)“幾乎相當(dāng)于開盤價(jià)的9折，這是很不正常的。”當(dāng)?shù)匾患掖笮椭薪榈睦习逭f(shuō)。記者多次通過關(guān)系，約見京都城老板邵武，但苦候數(shù)天，其均不答應(yīng)。
記者想通過房管局的熟人查當(dāng)天32套房源買主是誰(shuí)，獲知：房管局無(wú)備案。只有京都城老板有買主名單，但即使拿到了名單，也未必查得出什么。開發(fā)商即使知道也絕不敢告訴你，除非他不想在溫州混了。
開發(fā)商絕對(duì)不敢得罪職權(quán)部門，別的不說(shuō)，一個(gè)章晚蓋兩天，3個(gè)億一天利息是多少？得罪一個(gè)人，一人拖你兩天，賠死了。
具體辦案情況和調(diào)查方法不能透露，辦案人員要保密
2009年11月19日，離京都城三期開盤還有9天，溫州某報(bào)紙分類信息版面，竟已赫然出現(xiàn)8條京都城三期樓盤的售賣廣告。還沒開盤，“賣家”的房子從哪來(lái)？這些賣家是誰(shuí)？
中介如何知道房源是官員的？一家中介主管說(shuō)：我們也擔(dān)心，因?yàn)楣賳T沒有任何手續(xù)交給中介，如果他們背景不過硬，在房地產(chǎn)公司做不了直過戶的話，我們也掙不到錢。跟我們做過幾次交易的官員，我們對(duì)他的身份才有所了解了。
一位中介經(jīng)理說(shuō)，他曾見過一位官員本人，可能這個(gè)官員不是老手，買主說(shuō)自己帶的是現(xiàn)金，堅(jiān)持要見官員本人。當(dāng)時(shí)雖沒風(fēng)聲，但這位官員也很警惕，暗中觀察買主很久，才現(xiàn)身。
這位中介經(jīng)理給了記者幾個(gè)官員的電話和車號(hào)，經(jīng)查，其中一個(gè)車號(hào)是甌海區(qū)某下屬單位，另一個(gè)是某規(guī)劃設(shè)計(jì)院的。
一家與房地產(chǎn)開發(fā)公司走得近的專做一手房的中介老板告訴記者，京都城事件與網(wǎng)絡(luò)上傳得不太一樣。在事情剛曝出來(lái)后，他曾給其中幾名官員打過電話，他們都說(shuō)沒拿。據(jù)他分析，京都城一期開出肯定掙錢，但三期開盤價(jià)定的就不便宜，要是降價(jià)多了，領(lǐng)導(dǎo)們也不敢要。他和另一家專做一手房的中介老板都建議記者，商品房沒問題的，如果查，查查安置房。
京都城“購(gòu)房門”事件為何會(huì)露餡？一中介老板告訴記者，京都城老總把10%留給了這些職權(quán)部門，10%給了他老婆，但卻沒跟股東們說(shuō)明。后來(lái)股東得知并不是20%都留給了官員，遂起內(nèi)訌而露餡。
一位與溫州市紀(jì)委接近的官員告訴記者：這事沒有證據(jù)，紀(jì)委也難查出來(lái)。
記者到溫州市紀(jì)檢委，要求了解紀(jì)委調(diào)查京都城事件的具體情況，辦公室主任龔大昕拒絕說(shuō)：調(diào)查結(jié)果已經(jīng)開發(fā)布會(huì)公布過了，紀(jì)委沒有消息發(fā)布；至于具體情況和調(diào)查方法，不能透露。記者要求向負(fù)責(zé)此案的當(dāng)事官員了解，龔主任表示：誰(shuí)是辦案人員，要保密。
記者先后多次撥打溫州市紀(jì)委、監(jiān)察局正副書記、局長(zhǎng)們的電話，得知是媒體的，均掛斷不接。只有一位副局長(zhǎng)告訴記者：希望大事化小，小事化了。
掌握溫州市優(yōu)質(zhì)土地資源的中心區(qū)、舊城、安居三大指揮部的一位中層領(lǐng)導(dǎo)告訴記者，房地產(chǎn)公司有此潛規(guī)則也不奇怪，官員們拿房子多了都會(huì)賣的，差價(jià)是很高的。溫州是三類城市，房?jī)r(jià)卻高達(dá)每平米五六萬(wàn)元，一般老百姓買得起嗎？公務(wù)員們的收入，一年也就五六萬(wàn)，只夠買一個(gè)平米。
這位中層領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，“邵武把房子留給職權(quán)部門，是正常的事；不給，他操作項(xiàng)目也不方便。我認(rèn)識(shí)的官員里，也有以前從他手里拿過房的。溫州這些老板，一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，就有好幾個(gè)億拿到手了。跟官員關(guān)系好，就能拿到項(xiàng)目?！?/p>
另一位官員說(shuō)，溫州官員不用貪污，你貪污干嗎，炒兩套房不就有了。
炒房不算貪污，利用職權(quán)操作直過戶房不算違法違紀(jì)，算什么？
溫州市政協(xié)一位委員說(shuō)，政協(xié)曾做過8個(gè)違規(guī)開盤的樓盤的調(diào)研報(bào)告。其中，財(cái)政局下屬房產(chǎn)公司開發(fā)的金色尚品，本來(lái)就是給內(nèi)部人蓋的，地段好，非常豪華，沒有公開銷售，都分給職權(quán)部門了。同仁、府東、中央公館等樓盤，雖然公開銷售，但沒有關(guān)系就難拿到。現(xiàn)在里面住著的人，可不一定是官員了，早倒了好幾遭手了。
記者從政府部門官員處得知，發(fā)帖人已被查出，并被處理。發(fā)帖人是政府機(jī)關(guān)的人，具體細(xì)節(jié)沒得到透露。
土地收入上交40%，地方政府只有把地炒高
作為三線城市，溫州房?jī)r(jià)之高，漲勢(shì)之迅猛，令京、滬汗顏。
溫州幾位房地產(chǎn)銷售代理公司老板對(duì)記者總結(jié)，溫州房?jī)r(jià)瘋漲，首先是地價(jià)推房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)又推地價(jià)。溫州每次投標(biāo)，投出的樓面價(jià)，往往與周邊房子價(jià)格相當(dāng)，甚至高于房?jī)r(jià)。這樣一輪一輪下來(lái)，房?jī)r(jià)漲成了天文數(shù)字。
2008年投出的莊頭地塊，樓面價(jià)是每平米1.5萬(wàn)/元，周圍環(huán)境不錯(cuò)，當(dāng)時(shí)人們覺得“這么高啊”。不到半年，附近一個(gè)27畝的小地塊，周圍什么也沒有，也開出1.5萬(wàn)/平米，馬上人們就覺得，莊頭真便宜啊。不到幾個(gè)月，2009年大南門附近有個(gè)長(zhǎng)運(yùn)地塊，樓面價(jià)2萬(wàn)元。2010年2月，鹿城區(qū)鄉(xiāng)山街道巨一村，橫瀆村三產(chǎn)安置地塊，投標(biāo)樓面價(jià)26388元。這樣一輪輪上去，無(wú)窮盡矣。
溫州市發(fā)改委副研究員姜洪新對(duì)記者算了筆賬：長(zhǎng)運(yùn)地塊，加上建設(shè)成本和稅費(fèi)，再加上建設(shè)周期和利息，成本已達(dá)每平米3.5萬(wàn)元，因此開盤價(jià)至少要4.5萬(wàn)元以上。
“原來(lái)土地收入的20%上交中央，現(xiàn)在上交40%，地方政府怎么辦，只有把地炒高，這樣你多我也多。”稅務(wù)局官員說(shuō)。
另外，溫州地少人多錢多，這也推高房?jī)r(jià)。溫州樓盤間距多窄小，當(dāng)?shù)厝藨蚍Q：從這家窗戶，可以跳到對(duì)面樓的窗戶。
從民間來(lái)說(shuō)，溫州炒房之火熱，跟發(fā)達(dá)的民間借貸的支持離不開。溫州商業(yè)銀行壞賬率低。溫州人的房產(chǎn)證是從不會(huì)拿在手里的，都押在銀行。溫州人炒房成功地利用了銀行的杠桿作用。
溫州新樓盤開盤，只有兩種需求：投資與投機(jī)，真正的剛性需求，全在二手市場(chǎng)解決。
一位銷售公司總經(jīng)理告訴記者，從2009年4月到現(xiàn)在，溫州樓市一直處于一個(gè)亢奮狀態(tài)，只要有樓盤開出來(lái)，不管開什么價(jià)格，開盤第二天，你看媒體分類信息，全是這個(gè)新樓盤，外加幾十萬(wàn)到一百多萬(wàn)元。真正自住的，沒有來(lái)買新房的。
溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有特色還有，開盤價(jià)不公開。溫州的商品房，很多是在交了誠(chéng)意金，搖了號(hào)之后才知道開盤價(jià)。這也要看開發(fā)商的營(yíng)銷模式，有的是在搖號(hào)前差不多知道個(gè)大概的價(jià)格，簽合同時(shí)才知道具體價(jià)格。
一位稅務(wù)局官員告訴記者：溫州房地產(chǎn)商定價(jià)，定的是未來(lái)的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在如果每平米2萬(wàn)元，他就定2.5萬(wàn)元，把未來(lái)半年透支的房?jī)r(jià)加上。他透露，溫州市房管局統(tǒng)計(jì)的，并不是真正的房?jī)r(jià)水平。當(dāng)?shù)厝藶榱吮芏悾炓还凰絻蓚€(gè)合同，交易本來(lái)是2.8萬(wàn)元，可能寫成1.2萬(wàn)元。官方采集數(shù)字，采用的是公開的那份協(xié)議，這就往往不是真實(shí)的交易價(jià)格。
安置房的秘密(中)
在溫州期間，當(dāng)?shù)卣搲环菥W(wǎng)帖進(jìn)入記者視線。不同于去年安置門事件，這個(gè)名單上占了“多余”安置房的，都是舊城指揮部的人，帖子詳細(xì)列出了每一位的身份、職位、房子面積、房號(hào)等。
2009年，因“沒按規(guī)定上報(bào)審批價(jià)格” ，“濫用職權(quán)，違規(guī)銷售部分剩余安置房”，溫州市舊城改建指揮部副指揮(正縣級(jí))吳權(quán)書等三人被判刑，緩期執(zhí)行。
這份帖子中提到的被占房源，真是“多余的”嗎？如果這個(gè)名單屬實(shí)，舊城指揮部可就不僅僅是因“未上報(bào)”違規(guī)銷售了。記者經(jīng)過大量調(diào)查，發(fā)現(xiàn)了更嚴(yán)重的問題。
很多人老了去世了，他們的房子卻還不曾看到
溫州市信河街周宅祠巷，是8年多前王師傅等人的家。2002年，溫州市進(jìn)行信河街5、6、7等地塊進(jìn)行改造，作為政府派出機(jī)構(gòu)的舊城改造指揮部及其兩家下屬單位，溫州市聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“聯(lián)合公司”)、萬(wàn)家利房屋拆遷事務(wù)所與王師傅等人簽署了“住宅房層拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)充協(xié)議”，并由溫州市公證處進(jìn)行了公證。
協(xié)議主要內(nèi)容有：原拆原回，原地塊安置；在2004年6月17日前將安置用房交付給乙方；安置房超出原被拆遷房面積的，以4680元/平方米購(gòu)買；任何一方不得擅自改變。
王師傅等人預(yù)交了近30萬(wàn)元的第一期購(gòu)房款，補(bǔ)償款留在了舊城指揮部。
然而，8年過去了，王師傅等37戶原住戶，在建好的廣信大廈，卻找不到自己的家。
“協(xié)議那些條款都是他們定的，我們只是簽了字，在當(dāng)時(shí)，4680元/平方米在商品房里算高價(jià)了，但我們覺得應(yīng)該相信政府。”王師傅說(shuō)。
2006年王師傅無(wú)數(shù)次去找舊城指揮部，總是聽說(shuō)“下周就安置了”。到了下半年，他們被告知：“你們的房子這里沒有了，這里的房源沒有了，沒做設(shè)計(jì)?！倍覂r(jià)格也水漲船高。2009年6月出臺(tái)了新的安置方案，讓王師傅他們外遷到郊區(qū)的方正地塊，距離原廣信大廈有5公里，周圍無(wú)配套設(shè)施，交通不便。并且，超出面積按每平米19500元計(jì)算。當(dāng)時(shí)這個(gè)地段的商品房，也不超2萬(wàn)元一平米。
安置房不賣給安置戶，官員有官員的說(shuō)法。舊城折遷處長(zhǎng)高建新說(shuō)：“廣信有房源，但戶型不配套，套很大?！?舊城安置處長(zhǎng)李衍卻說(shuō)：“廣信沒有房源了，高不了解情況?！?/p>
“廣信大廈的大戶型，如按市場(chǎng)價(jià)給拆遷戶，拆遷戶不接受；如低價(jià)給，誰(shuí)敢承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)流失的責(zé)任？吳權(quán)書就是按過去的評(píng)估價(jià)賣掉安置房，他被判刑就是因?yàn)檫@個(gè)。我們匯報(bào)到市里，市里也不敢定。”一位不愿透露姓名的指揮部人員告訴記者。
但拆遷戶說(shuō)：“我們經(jīng)過公證的合同有效嗎？但是他們不跟我們談合同，不談法律，只談?wù)?，就是要求?7000元或19500元每平方賣給我們，說(shuō)是溫州發(fā)改委定的。”
拆遷戶們?cè)铰?lián)合公司問過經(jīng)理，得到的回答是：“你們的房子我們當(dāng)時(shí)都設(shè)計(jì)在內(nèi)了，我們是按被拆遷戶戶數(shù)設(shè)計(jì)的，還多出20%做為自留房源?！?/p>
8年多來(lái)，王師傅他們一直過著顛沛流離的生活，四處租房生活，溫州的租金很貴，50平米房月租為1800元，而政府提供的過渡費(fèi)，原有住房55平米以下的都在1000元以內(nèi)?！拔夷赣H80多歲了，人家都不愿意租了，怕老人死在里面?！?/p>
與王師傅這37戶同樣未安置的，不在少數(shù)。6號(hào)地塊中，原居住面積60多平米的拆遷戶，本來(lái)合同規(guī)定應(yīng)該2004年8月交付安置房，通知他們?nèi)ミx號(hào)，去了800多人，只給了40多套房安置，告訴不夠安置了，而且都是較次的戶型，只給安排80多平米的，大戶型不給。余下的人只好又簽了份新合同，安置到7號(hào)地塊，規(guī)定2009年年底前交付，但到現(xiàn)在也沒交付?！拔覀?nèi)ツ?2月份去問過，窗戶沒安，因?yàn)橥锨饭こ炭?，工程停了。?/p>
據(jù)記者了解，當(dāng)?shù)厝罕娢幢话仓玫模虚L(zhǎng)達(dá)10年、12年，甚至還有16年的。那些拆出的地塊，無(wú)不是從居民小樓蓋成高層大廈，這些安置房究竟安置了誰(shuí)？歲月無(wú)情，很多人老了，很多人去世了，他們的房子，還不曾看到。
走在廣信小區(qū)，里面隨處可見寶馬、奔馳、保時(shí)捷、法拉利、凌志等豪華車，他們都是拆遷戶嗎？有沒有類似去年安置門事件的官員？
官員的安置房分到了賣掉，又分到又賣掉了
拆遷戶們的安置房哪兒去了，拆遷戶們給了記者一份從舊城指揮部?jī)?nèi)部流出來(lái)的資料。
吳權(quán)書，舊城指揮部原副指揮，得月花園，179.33平米；留紅光，舊城指揮部副指揮，荷花大廈，253.15平米；谷憲輝，吳橋大廈，204.99米……
記者從鄰居和物業(yè)處，證實(shí)這三人都居住于此。
名單上共有拆遷事務(wù)所和舊城指揮部人員40多人，分到了本該屬于拆遷戶的房子，且均是大戶型。記者暗訪中，一位舊城工作人員并不諱言說(shuō)，這張名單是真的，他自己也在其上，確實(shí)拿了房子，“我們都補(bǔ)交差價(jià)了，我們買的是多余的房源，原價(jià)每平米8000元，補(bǔ)3000元差價(jià)?！?/p>
有法院干部透露，大高橋地段一套175平米安置房，被一位市領(lǐng)導(dǎo)以3萬(wàn)元總價(jià)所得。
“舊城指揮部把頂層都拿出來(lái)賣了。有些領(lǐng)導(dǎo)利用職權(quán)，自己留幾套好的?！敝笓]部一位中層告訴記者。蓮花大廈一位安置戶說(shuō)，給他們的房子“10樓以上的好樓層都沒了！”
“官員們可不單單是這樣一套，他們分到了賣掉，又分到了又賣掉?！蹦切┱嬲a(bǔ)交了差價(jià)的，卻是從官員們手中高價(jià)買了安置房的老百姓。
得月花園的蔡先生就是從溫州某縣級(jí)政府官員手里購(gòu)得了安置房。2006年5月，蔡先生付款時(shí)，對(duì)方要求他將200萬(wàn)元分開，169萬(wàn)元(每平方米8337.5元)付給聯(lián)合公司，另一筆31萬(wàn)元匯到房主丈夫的戶頭。
同在得月花園的黎先生，是從聯(lián)合公司一位財(cái)務(wù)人員處買到房子的，他被告知，“賺的這些差價(jià)不是自己獨(dú)吞的，要與3個(gè)人分?！?/p>
一般的分成比例是：買賣房的差價(jià)官員得六成，官員的親戚朋友得兩成，真正出錢操作者得兩成。
一位在拆遷辦有親屬的中介老板透露給記者，安置房也有直過戶。
有官員到拆遷辦，把名字改過來(lái)，原始資料全改了，到時(shí)候房子分下來(lái)，房子就是他的了。
其實(shí)，這不能叫直過戶，因?yàn)椴恢皇歉拿?，而是明目張膽地違法，把拆協(xié)議書內(nèi)容全變了。直過戶，只是個(gè)模糊名詞。
這位中介說(shuō)，我一直做一手的安置房，經(jīng)常到拆遷辦找房號(hào)，官員們有時(shí)拿到房，先轉(zhuǎn)到親戚朋友名下，讓他們住幾年再賣出去，很正常，官員自己是不出面的。
溫州官場(chǎng)有名的貪官，多出自三大指揮部
溫州市市區(qū)的土地和房源，大都掌握在三大指揮部手里，即舊城改建指揮部、中心區(qū)改建指揮部、安居工程指揮部。
指揮部是市政府派出機(jī)構(gòu)，本是個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)，但權(quán)力極大。它們是政府機(jī)關(guān)，是官；但指揮部下面有一系列直屬企業(yè)，有房地產(chǎn)開發(fā)公司、拆遷事務(wù)所、物業(yè)公司、建材公司、電梯公司等等，負(fù)責(zé)政策制定、規(guī)劃、拆遷安置、開發(fā)建設(shè)、土地出讓、房源分配及出售等，亦政亦企，權(quán)力無(wú)邊。
比如舊城改建指揮部，工商檔案材料顯示，聯(lián)合公司是它的下屬有限責(zé)任公司，法人代表是舊城副總指揮留紅光，50%國(guó)有控股(舊城指揮部)，50%由舊城建材、舊城房開、舊城實(shí)業(yè)投資。從拆遷到分配都在舊城指揮部職權(quán)范圍里。
“指揮部是官民不分，常務(wù)副總指揮是很大的官。很早就有人大代表建議舊城改造市場(chǎng)化，但政府非要自己做，掌握這樣的資源，又缺乏監(jiān)督，怎么會(huì)不產(chǎn)生腐?。扛鞔笾笓]部員工就超過千人，要吃財(cái)政飯。你以為三大指揮部掙錢嗎？不，每年都在賠錢?！币患掖礓N售公司總經(jīng)理說(shuō)。
溫州官場(chǎng)全國(guó)有名的貪官，多出自舊城指揮部。出逃美國(guó)的楊秀珠，是原舊城指揮部指揮長(zhǎng)，溫州市副市長(zhǎng)、浙江省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)；滯留法國(guó)不歸的楊湘紅擔(dān)任鹿城區(qū)區(qū)委書記期間，最大的動(dòng)作就是舊城改造，楊的老婆游捷，在舊城指揮部工作涉嫌受賄被捕；楊湘洪的出逃，是因他的好友、溫州市中心區(qū)建設(shè)指揮部原工程處處長(zhǎng)周和進(jìn)被抓而引發(fā)的；去年安置門事件的主角就是舊城指揮部原副指揮吳權(quán)書，等等。
“舊城指揮部成立20年來(lái)，除第一任主持工作的副指揮沒出事安然退休外(正指揮由副市長(zhǎng)兼任)，后幾任主持工作的都出事了，吳長(zhǎng)柳、高金熙、張作良，等等?！迸f城指揮部一位不愿透露姓名的官員對(duì)記者說(shuō)。
“舊城指揮部有點(diǎn)職務(wù)的人，都能搞到安置房，就連門衛(wèi)，都有領(lǐng)導(dǎo)拿了房，暫時(shí)放到他名下。”那位有親屬在舊城拆遷辦的中介老板說(shuō)。
指揮部的資金從哪里來(lái)？
據(jù)溫州市幾家銷售公司的老板介紹，2009年溫州總的房屋供應(yīng)量只有50多萬(wàn)平米，但實(shí)際上市場(chǎng)上供應(yīng)量超過200萬(wàn)平米，其他150萬(wàn)平方米就是政府開發(fā)的經(jīng)適房和安置房以及一部分商品房。開發(fā)商開發(fā)的商品房都在郊區(qū)，基本是炒家在買，剛性需求大部分在市區(qū)，而市區(qū)的土地和房源，掌握在三大指揮部手里。
溫州市有大大小小30多個(gè)指揮部，光鹿城區(qū)就有好幾個(gè)，市政府把項(xiàng)目交給區(qū)里，區(qū)里就成立幾個(gè)指揮部，一般由建設(shè)局的人馬組成。雖說(shuō)指揮部是臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，但它們可以存活多年，有個(gè)三橋指揮部是為修橋而設(shè)，橋早就修好了，但指揮部現(xiàn)在還活著，干的活就是橋上燈壞了修燈之類的。三橋指揮部還是個(gè)正科級(jí)單位。
舊城指揮部一位中層向記者透露，指揮部的資金有三個(gè)來(lái)源：一是政府財(cái)政撥款，二是拆出的土地出讓，三是銀行貸款。指揮部需要資金自我平衡，舊城指揮部李衍解釋說(shuō)，賣安置房就是為自我平衡。
舊城指揮部所屬聯(lián)合公司的內(nèi)部報(bào)刊有這樣一則報(bào)道：“聯(lián)合公司全年計(jì)劃產(chǎn)值為4個(gè)億，實(shí)際完成產(chǎn)值4.68億元，比計(jì)劃超額17%；計(jì)劃利潤(rùn)為620萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)710萬(wàn)元，比計(jì)劃超額14.5%。上繳利稅3652萬(wàn)元，在全市房地產(chǎn)企業(yè)中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均名列前茅?！?/p>
出逃官員楊秀珠，在擔(dān)任舊城指揮部指揮長(zhǎng)和金溫鐵路溫州段副指揮長(zhǎng)期間，就是用出讓土地、自我平衡這種模式。原甌海區(qū)長(zhǎng)謝再興也被查出土地問題。無(wú)數(shù)官員因土地問題落馬，溫州市卻始終不肯改變這種壟斷土地資源、自我平衡的模式。在民間資本和商業(yè)如此發(fā)達(dá)的地方，溫州市卻堅(jiān)持此做法，為什么？
在聯(lián)合公司董事長(zhǎng)辦公室，記者發(fā)現(xiàn)，被判刑的吳權(quán)書還在這個(gè)職位上。拆遷戶們說(shuō)，吳權(quán)書是當(dāng)時(shí)簽合同的，要求他解決安置問題。
“其實(shí)去年安置門事件，那些事情也不是舊城指揮部定得了的，有些事情講不清楚，領(lǐng)導(dǎo)該升的升了，下海的下海了。有的領(lǐng)導(dǎo)不懂業(yè)務(wù)，就知道出業(yè)績(jī)，最突出的就是建設(shè)了。有的事情不是他吳權(quán)書搞的，是他前任搞的，他也不好講?！敝笓]部一位中層說(shuō)，“吳權(quán)書其實(shí)沒那么大的權(quán)力?！?/p>
經(jīng)適房的秘密(下)
記者調(diào)查新田園安置時(shí)發(fā)現(xiàn)，溫州的經(jīng)濟(jì)適用房也多被公務(wù)員們占有并倒賣。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為官方文件的《溫州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》是作不得數(shù)的，因?yàn)闇刂莸墓珓?wù)員和老百姓有兩套不同的標(biāo)準(zhǔn)，這兩套標(biāo)準(zhǔn)都不同于這套官方公布的標(biāo)準(zhǔn)。
公務(wù)員多有一套甚至數(shù)套住房，且多是豪宅；而老百姓要想獲得經(jīng)適房，條件比文件規(guī)定的苛刻許多，以至于由于符合條件的人太少，經(jīng)適房分過兩次都分不下去。
經(jīng)適房分給公務(wù)員是很“公平地分的”，嚴(yán)格按條件一級(jí)級(jí)套
“溫州的經(jīng)濟(jì)適用房根本不是經(jīng)濟(jì)適用房，基本上是分給公務(wù)員的福利房?！睖刂菔卸悇?wù)局某官員說(shuō)。
“溫州的經(jīng)適房絕對(duì)不是經(jīng)適房，可以說(shuō)豪宅，官宅，動(dòng)不動(dòng)200多平米，里面住的凈是開寶馬奔馳的。據(jù)我所知，沒有一個(gè)老百姓分到經(jīng)適房。”一家中介老板說(shuō)。
記者首先調(diào)查的是新田園住宅區(qū)，也叫楊府山住宅區(qū)，共占地50萬(wàn)平方米，總建筑面積89萬(wàn)平方米。其中六組團(tuán)6棟到13棟是經(jīng)濟(jì)適用房?！懊娣e為100平米、112平米、135平米、138平米、149平米和155平米，按級(jí)別和工齡分給公務(wù)員們?！?/p>
開發(fā)新田園的溫州市中心區(qū)指揮部一位中層領(lǐng)導(dǎo)告訴記者：“新田園，市政府下面部委辦局都有分的。指揮部沒權(quán)銷售，是房改辦分的，都是給機(jī)關(guān)分的，沒有給老百姓的?！?/p>
這位中層不覺得這有什么不對(duì)，他說(shuō)：新田園分給公務(wù)員們，價(jià)格跟當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)差不多，價(jià)格也要發(fā)改委批。
真的是市場(chǎng)價(jià)嗎？?jī)杉椅挥谛绿飯@門口的中介公司經(jīng)理告訴記者說(shuō)，按房源優(yōu)劣，2006年分給公務(wù)員們是4000-5000元每平米，差點(diǎn)的3000多元；當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為7000元左右，2007年漲到10000多元。
中心區(qū)指揮部拆遷安置處鄭主任證實(shí)了這個(gè)價(jià)格，他說(shuō)，新田園經(jīng)適房?jī)r(jià)格有不同的標(biāo)準(zhǔn)，我記得當(dāng)初有4000多元每平米。
稅務(wù)局和房管局官員告訴記者，溫州市把經(jīng)適房作為福利房分給公務(wù)員，做得非常隱蔽，“并不是一個(gè)單位分到一起，而是很多單位混著抓鬮?！?/p>
有公務(wù)員告訴記者，經(jīng)適房分給公務(wù)員們也是很“公平地分的”：嚴(yán)格按級(jí)別、工齡等等分級(jí)，是一級(jí)級(jí)套的，還要公示。比方說(shuō)，你享受70平方，70平方內(nèi)按3000元算，超出來(lái)的有幾個(gè)檔次，但肯定比市場(chǎng)價(jià)要便宜。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南甌錦園房型為103平米-290平米；名園房型為99平米-230平米。這兩處小區(qū)都在市中心區(qū)，當(dāng)時(shí)給公務(wù)員，享受面積內(nèi)是每平米3750多元，超面積部分是每平米7600元。
在安居工程指揮部的官網(wǎng)上，顯示這個(gè)指揮部成立于1994年，至今已建成經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)有南浦住宅區(qū)、黃龍住宅區(qū)和黃龍康園小區(qū)，總建筑面積105萬(wàn)平方米，解決了12000多戶中低收入階層的住房問題，“為中低收入階層解決住房問題，對(duì)社會(huì)起到了穩(wěn)定器的作用”。但經(jīng)記者調(diào)查，這三個(gè)小區(qū)的房子多是分給公務(wù)員的。
3口之家年均收入1.5萬(wàn)元以下，才能申請(qǐng)經(jīng)適房
多位被記者問到的、在當(dāng)?shù)刈隽似甙四甑闹薪槎颊f(shuō)：經(jīng)適房沒給老百姓分過。
溫州市官方文件對(duì)經(jīng)適房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是：2008年9月前，90平方米以下面積占70%；2008年9月的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了三種套型：建筑面積控制在60平方米左右，高層、小高層的套型建筑面積，可適當(dāng)增加10平方米左右，也就是70平方米，家庭成員4人及4人以上的套型建筑面積控制在80平方米左右。
具備什么條件才有資格購(gòu)買？官方文件顯示：低收入家庭，現(xiàn)住房面積低于人均建筑面積12平方米。還要符合下列條件：申請(qǐng)家庭現(xiàn)住房建筑面積應(yīng)當(dāng)包括下列住房建筑面積：私有住房，公有住房，集資聯(lián)建房，解困房，安居房，經(jīng)濟(jì)適用住房，批地建房，按政府優(yōu)惠政策購(gòu)買的住房，承租的公有住房，等。
去年溫州市史上唯一一次分經(jīng)適房給老百姓，全市1000套，兩次才分下去有900多套，因?yàn)閴驐l件的人不多。
老百姓申請(qǐng)都是由居委會(huì)報(bào)上去的。張府基居委會(huì)主任和甜井巷居委會(huì)的人介紹說(shuō)：戶口本一定是3人以上，年齡45歲以上，3個(gè)人名下都沒有房子，也不能有車，超生也不行。兩個(gè)人的家庭除非是特殊情況，比方離婚帶孩子的。條件夠了可以申請(qǐng)，能分50到70平米經(jīng)適房。符合條件的太少，因此搞了第二次。申請(qǐng)非常嚴(yán)格，幾乎要把你全家的檔案全調(diào)過來(lái)。
五馬居委會(huì)一位工作人員說(shuō)：條件是3人以上，年均收入1.5萬(wàn)元以下，經(jīng)適房有60平米、70平米和80平米。
禁止買賣經(jīng)適房，上有政策下有對(duì)策
在溫州，大部分中介都在大賣特賣經(jīng)適房。
雖然溫州市在2008年9月出臺(tái)了103號(hào)文件，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房自簽訂買賣合同之日(注意：是簽訂合同之日，不是產(chǎn)權(quán)證下來(lái)之日)起未滿5年的，不得直接上市交易。實(shí)際情況是怎么樣的呢？
“溫州的經(jīng)適房政策已經(jīng)被改良了，即使103號(hào)文件出臺(tái)之后，公務(wù)員們?nèi)杂修k法?！?/p>
溫州市南甌嘉園是歐海房管局開發(fā)的，是分給甌海區(qū)各單位科級(jí)以上公職人員的經(jīng)適房，其中20%是分給甌海房管局與房改辦的。購(gòu)房合同大多是2009年7月20日前后簽的，但是卻交易了不少，這是怎么回事？
原來(lái)，在2008年9月1日政策出臺(tái)前，2008年7月，溫州市政府草擬103號(hào)文件時(shí)，甌海房管局和房改辦就知道了這事，為了規(guī)避管理辦法，房管與房改辦就與參與分房的公務(wù)員們簽了份房屋預(yù)售協(xié)議，把合同日期寫成2007年。因?yàn)榈谝淮谓环靠顣r(shí)間是2007年，當(dāng)時(shí)剛做完地下室，就把這個(gè)時(shí)間對(duì)上了。第二次合同是交房時(shí)，經(jīng)過實(shí)際測(cè)量，在2009年7月20日前后又簽了一次。
南甌嘉園的經(jīng)適房面積從112平米到147平米，在規(guī)定的93平米之內(nèi)的價(jià)格為，不帶電梯的每平米4200元，帶電梯的4600元，超面積的是8160多元。而2007年溫州房?jī)r(jià)已達(dá)到2萬(wàn)元一平米。
有權(quán)的人，沒有干不成的事。這是一個(gè)驚人的例子：一位市政府官員買錦園的商品房，2005年他交了款，后來(lái)2007年市政府要給公務(wù)員分經(jīng)適房，他就把這套房名額轉(zhuǎn)到自己名下，把這套商品房改為經(jīng)適房。安居工程指揮部按每平米3000多元退給他，他的房是170多平米，總共退給他50多萬(wàn)元。
“也有些膽子大的，私下先寫賣契，等5年后再過戶?！币晃恢薪榻?jīng)理說(shuō)。
京都城(非直過戶房源)
投資案例解析
京都城的地價(jià)為每平米8200元(包含契稅)，一期開盤均價(jià)在23000元/平方米左右(2009年8月)；剔除建設(shè)成本和稅費(fèi)等，每平米利潤(rùn)在10000元左右。目前京都城的市場(chǎng)價(jià)格在35000元/平方米左右，炒客的利潤(rùn)為每平米10000元左右。
如果以房屋面積150平米計(jì)算的話，首付三成將達(dá)到103萬(wàn)元，按揭242萬(wàn)元(等額本息還款)，貸款30年，則還款總額491.38萬(wàn)元，月均還款13649.53元。
目前(9個(gè)月)出手：
客戶投資額年利以9.6%計(jì)算(首付款的支出成本)，首付款103萬(wàn)元所支付的利息成本是74000元；交易環(huán)節(jié)客戶還需支付營(yíng)業(yè)稅5.6%(294000元)、個(gè)稅1%(52500元)、契稅3%(103500元)、土地增值稅0.5%(26250元)、銀行利率按5.44%(122845.77元)，共計(jì)599095.77元。在交易過程中，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅都被轉(zhuǎn)嫁到買方，炒客凈利潤(rùn)112.69萬(wàn)-149.97萬(wàn)元。
過3年(45個(gè)月)后出手：
溫州房地產(chǎn)界資深人士預(yù)測(cè)，3年后至少將升45%，我們姑且保守計(jì)算。
1. 如果近3年物業(yè)沒有升值
客戶投資額年利9.6%計(jì)算(首付款支出)，首付款103萬(wàn)元，所支付的利息成本是370800元。交易環(huán)節(jié)客戶還需支付營(yíng)業(yè)稅5.6%(294000元)、個(gè)稅1%(52500元)、契稅3%(103500元)、土地增值稅0.5%(26250元)、銀行利率按5.44%(614228.85元)，共計(jì)1090478.85元。營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅都被轉(zhuǎn)嫁到買方，炒客凈利潤(rùn)33.87萬(wàn)-71.15萬(wàn)元。
2. 如果近3年物業(yè)年升值10%，物業(yè)價(jià)格達(dá)到46585元/平方米
客戶投資額年利9.6%計(jì)算(首付款支出)，首付款103萬(wàn)元，所支付的利息成本是370800元。交易環(huán)節(jié)客戶還需支付營(yíng)業(yè)稅5.6%(391314元)、個(gè)稅1%(69877.5元)、契稅3%(103500元)、土地增值稅0.5%(34938.75元)、銀行利率按5.44%(614228.85元)，共計(jì)1213859.1元。營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅都被轉(zhuǎn)嫁到買方，炒客凈利潤(rùn)195.31萬(wàn)-244.92萬(wàn)元。
來(lái)賓公務(wù)員小區(qū)調(diào)查
濱江園小區(qū)的容積率極低，僅0.64左右，整個(gè)小區(qū)看起來(lái)非常疏朗，別墅和低層住宅掩映在茵茵綠草中，環(huán)境十分優(yōu)美。
王芳潔/文
香艷了全國(guó)的“局長(zhǎng)日記”曝光，令廣西來(lái)賓走入人們的視線。
在這個(gè)年輕的城市里，還有一個(gè)“美麗”的故事——2002年12月28日，原轄于柳州地區(qū)的6個(gè)縣合并成立來(lái)賓市，很多柳州官員來(lái)到小城當(dāng)官。為了留住人才，市政府特劃出約657畝土地建設(shè)濱江園小區(qū)，用美麗的小區(qū)、獨(dú)棟、聯(lián)排別墅等，挽留住外來(lái)人才的心。
近日，《證券市場(chǎng)周刊》記者遠(yuǎn)赴來(lái)賓，見證到了戒備森嚴(yán)、風(fēng)景優(yōu)美的濱江園小區(qū)，并發(fā)現(xiàn)新的公務(wù)員樓正在緊鑼密鼓的籌備當(dāng)中。
美麗的故事，靜謐的小區(qū)
上述的美麗故事在民間則另有版本?！熬珠L(zhǎng)日記”曝光后，不斷有網(wǎng)友發(fā)帖，建議媒體不僅要關(guān)注腐敗的韓峰局長(zhǎng)個(gè)人，更要關(guān)注來(lái)賓的豪華公務(wù)員小區(qū)——濱江園。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，濱江園小區(qū)規(guī)模非常大，涵蓋了濱江北路的兩側(cè)，路的一側(cè)為濱江園A區(qū)，為約40棟獨(dú)棟別墅，另一側(cè)是混合居住區(qū)，大部分為聯(lián)排別墅，小部分為多層套房。
來(lái)賓市城市建設(shè)投資有限公司人士告訴記者，A區(qū)的40棟大獨(dú)棟主要給廳局級(jí)干部，另一側(cè)的居住區(qū)則提供給其他公務(wù)員。
據(jù)2005年由來(lái)賓市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局發(fā)布的“濱江園小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)公告”，濱江園小區(qū)是來(lái)賓市定向公務(wù)員開發(fā)的大型住宅小區(qū)，整個(gè)濱江園小區(qū)占地面積43.85萬(wàn)平方米(約657畝)，總建筑面積為28.07萬(wàn)平米。其中住宅26.07萬(wàn)平米，室內(nèi)車庫(kù)12200平米，會(huì)所6558平米，幼兒園1208平米，建筑群樓為180棟，總住戶為1477戶。
從上述公告的發(fā)布單位和內(nèi)容不難看出，濱江園小區(qū)是一個(gè)由政府機(jī)關(guān)一手包辦起來(lái)的公務(wù)員小區(qū)。
與濱江園規(guī)模之大相對(duì)應(yīng)，來(lái)賓市的總面積僅為廣西壯族自治區(qū)的第七位，總?cè)丝跒榈?0位，2008年來(lái)賓市GDP增速為全區(qū)14個(gè)市中的第12名，GDP總量為第11名。
由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，建市年頭短，建立在原來(lái)賓縣基礎(chǔ)上的來(lái)賓市城市面貌不算好，老城區(qū)看起來(lái)有些破敗，紅綠燈很少，橫沖直撞的摩的是這里的主要交通工具之一。但新建城區(qū)的城北區(qū)則是另一番面貌，規(guī)模宏偉的人民政府大樓就建設(shè)在此，各主要機(jī)關(guān)單位也已經(jīng)在城北新區(qū)建樓，并陸續(xù)搬遷至此。
這里將是來(lái)賓市的新市中心，而濱江園將是繁華市中心中的一片靜謐之地。
聰明的設(shè)計(jì)，暗補(bǔ)的濱江園
從濱江園物業(yè)管理招標(biāo)公告中的數(shù)字不難算出，整個(gè)濱江園小區(qū)的容積率極低，僅0.64左右，整個(gè)小區(qū)看起來(lái)非常疏朗，別墅和低層住宅掩映在茵茵綠草中，環(huán)境十分優(yōu)美。
記者了解到，在解決外來(lái)干部的居住問題時(shí)，來(lái)賓市向公務(wù)員低價(jià)出售濱江園住宅。
濱江園的低價(jià)是來(lái)賓市公開的秘密，有市民向記者反映，2003年政府提供給公務(wù)員的售價(jià)，僅為680元-850元/平方米，即多層套房680元/平米，別墅850元/平米。
這個(gè)價(jià)格也得到了參與濱江園建設(shè)的來(lái)賓市城投公司確認(rèn)。彼時(shí)，來(lái)賓市的平均房?jī)r(jià)在1000元/平米左右，且僅為普通住宅。
為了留住人才，來(lái)賓市政府也想了很多辦法，例如，盡管濱江園的房子屬性是商品房，但在出售時(shí)約定，5年內(nèi)不能上市交易。不過記者了解到，在二級(jí)市場(chǎng)上，濱江園的房子早已經(jīng)炒到2800元/平米左右。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些濱江園住宅在幾年之間已經(jīng)倒了好幾手，買賣雙方可以通過簽訂協(xié)議，約定過戶日期的方式規(guī)避政策限制。
那么，來(lái)賓市是如何實(shí)現(xiàn)公務(wù)員房與普通商品房之間的巨大價(jià)差的？記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，來(lái)賓市政府并沒有采取直接補(bǔ)貼的辦法，因?yàn)闉I江園小區(qū)屬于公務(wù)員集資建房，如果財(cái)政直接補(bǔ)貼，則師出無(wú)名又容易遭人詬病。
據(jù)了解，濱江園小區(qū)的建設(shè)用地當(dāng)初由來(lái)賓市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“來(lái)賓房開”)摘牌取得，來(lái)賓房開的大股東為來(lái)賓市建設(shè)投資有限公司(后更名為來(lái)賓市城市建設(shè)投資有限公司)，小股東為一民營(yíng)企業(yè)。彼時(shí)，來(lái)賓房開的摘牌價(jià)為36萬(wàn)元/畝。
如果按照36萬(wàn)元/畝的地價(jià)，結(jié)合0.64的容積率，以及680-850元/平米的售價(jià)，來(lái)賓房開鐵定大虧特虧，但知情人士告訴記者，目前濱江園的費(fèi)用正在進(jìn)行最后結(jié)算，來(lái)賓房開可能不賺不賠。那么，來(lái)賓房開是怎么做到的呢？
上述人士告訴記者，建設(shè)濱江園之初，來(lái)賓市政府與來(lái)賓房開便進(jìn)行了分工，來(lái)賓房開負(fù)責(zé)主體建筑的投資，而市政府則負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施，即道路、綠化等的投資。
這意味著，來(lái)賓房開當(dāng)初摘牌的是每個(gè)單體建筑的建設(shè)用地，而單體建筑周邊的道路、綠化用地、公共設(shè)施用地并未出讓，而由政府負(fù)責(zé)投資，來(lái)賓房開負(fù)責(zé)代建。公務(wù)員集資款的只是用于建設(shè)房屋本身，而其他的配套建設(shè)費(fèi)用由政府投入。
據(jù)了解，在集資建設(shè)方面，濱江園小區(qū)的投資為兩個(gè)多億，基本由公務(wù)員集資；而周邊的道路、綠化等公共設(shè)施建設(shè)，則花了政府1個(gè)多億。
另?yè)?jù)了解，由于實(shí)在看不到濱江園的利潤(rùn)，來(lái)賓房開的私人股東后來(lái)轉(zhuǎn)而建設(shè)了小區(qū)周邊的商鋪，每年上繳利潤(rùn)，而公司的國(guó)有股股東則負(fù)責(zé)了小區(qū)里面的公務(wù)員住房，只求平本。
未來(lái)的新樓，叫賣的購(gòu)房指標(biāo)
就在記者在來(lái)賓調(diào)查期間，安靜的濱江園突然熱鬧起來(lái)，小區(qū)中間的會(huì)所、球場(chǎng)等公共設(shè)施被拆除，并用灰墻圍擋起來(lái)。來(lái)賓人都知道，這里將起8棟超高樓，這便是近期市民熱議的濱江園小區(qū)改造工程了。
不同立場(chǎng)的人對(duì)于濱江園小區(qū)改造工程的言論也截然不同。官方立場(chǎng)是，改造濱江園，也是考慮到以前的小區(qū)容積率太低，是對(duì)土地的極大浪費(fèi)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)看，建設(shè)超高層住宅可以節(jié)約用地。而已經(jīng)住在濱江園小區(qū)里的居民則民怨沸騰，大家都認(rèn)為新樓起來(lái)后，整個(gè)小區(qū)的密度將大大加大，環(huán)境大受影響，“現(xiàn)在隨便路邊就能停車，到時(shí)候車都沒地方停了。”
據(jù)公開資料，濱江園改造工程計(jì)劃建設(shè)8棟住宅樓，其中34層住宅樓4棟，47層住宅樓4棟。負(fù)責(zé)濱江園改造工程的來(lái)安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“來(lái)安公司”)人士對(duì)記者介紹，來(lái)賓市政府對(duì)該項(xiàng)目的容積率的批復(fù)為11，地上可售建筑面積約為27萬(wàn)平米。
在各種立場(chǎng)當(dāng)中，最拍手稱快的是部分來(lái)賓市公務(wù)員，因?yàn)檫@8棟住宅樓又有一部分會(huì)定向銷售給他們：一為市黨政群團(tuán)公務(wù)員，二為參照公務(wù)員管理的事業(yè)單位人員，三為享受全額財(cái)政撥款的事業(yè)單位人員。當(dāng)然，有資格申請(qǐng)新住房的人員必須是沒有享受過集資建房?jī)?yōu)惠政策。
來(lái)安公司人士介紹，符合上述三種條件的人員共有1200-1300戶，因此來(lái)安公司計(jì)劃提供1400戶住房。
新住宅的售價(jià)仍然很低。上述人士介紹，定向銷售的均價(jià)為1700元/平米。據(jù)來(lái)賓市一公務(wù)員的介紹，濱江園新樓的定向銷售價(jià)格以1540元/平米起底，每上一層加10元/平米，具體樓層由抽簽決定。除了5年內(nèi)不得買賣的老規(guī)定外，新樓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍然是普通商品房。
值得注意的是，濱江園新樓的定向銷售對(duì)象，是沒有享受過優(yōu)惠政策的公務(wù)員，而非沒有房的公務(wù)員，實(shí)際上很多符合條件的公務(wù)員早已有自己的住房。因此，在定向銷售的抽簽還沒舉行時(shí)，已經(jīng)有公務(wù)員在市場(chǎng)上叫賣購(gòu)房指標(biāo)，有些則是通過中介公司。記者從來(lái)賓一中介公司的售房目錄中看到，這樣一個(gè)指標(biāo)的叫價(jià)大概是4.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/套。
賠錢的公務(wù)員公寓，賺錢的商鋪
均價(jià)1700元/平米是什么概念？
來(lái)賓市市委書記張秀隆在今年兩會(huì)期間接受采訪時(shí)介紹，目前來(lái)賓市的房地產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2700-2800元/平米。
更能說(shuō)明問題的是，1700元/平米的均價(jià)，甚至連新樓的建安成本都不夠。據(jù)上述來(lái)安公司人士介紹，8棟新樓中，4棟34層高樓的平均建安成本為1500元/平米，4棟47層樓的平均建安成本是2200元/平米，總體來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的平均建安成本為1900元/平米。而改造工程的總投資額為5.9億元，則地上可售建筑的平均投資成本為2185元/平米，與公務(wù)員的獲得成本懸殊更大。
老濱江園建設(shè)之初，集資建房尚可通行，政府亦不敢明補(bǔ)公務(wù)員小區(qū)。而在集資建房叫停之后，政府更不敢補(bǔ)貼，來(lái)賓公務(wù)員又如何獲得了低價(jià)購(gòu)房的空間？
來(lái)安公司人士對(duì)記者表示，這次定向銷售完全是企業(yè)行為，因此企業(yè)想多少錢賣，賣給誰(shuí)都行。來(lái)賓市政府部門也表示，這是來(lái)賓房開自己的事情。
確實(shí)，從來(lái)安公司在改造工程中的操作手法來(lái)看，確實(shí)是一次符合規(guī)定的市場(chǎng)行為。上述人士介紹，濱江園改造工程建設(shè)用地也是通過招拍掛獲得，摘牌價(jià)格為56萬(wàn)元/畝，總價(jià)為2072萬(wàn)元，按照總建筑面積計(jì)算，該土地的樓面地價(jià)僅為80元/平米。
記者了解到，目前來(lái)賓城北新區(qū)的地價(jià)早已漲到80萬(wàn)-100萬(wàn)元/畝，且容積率一般到不了11。
即便是地價(jià)再低，就定向銷售公務(wù)員的住宅一塊來(lái)說(shuō)，來(lái)安公司仍然是虧錢的，但是上述公司人士卻表示，公司雖然指望不上這個(gè)項(xiàng)目賺錢，但至少應(yīng)該不會(huì)虧本。
利潤(rùn)就出在另一半上。記者了解到，除了約12萬(wàn)平米住宅定向銷售給公務(wù)員外，改造工程的另外約15萬(wàn)平米住宅及商業(yè)實(shí)行公開銷售，約13余萬(wàn)平米住宅的銷售均價(jià)初步擬定為2600元/平米，另有約1萬(wàn)-2萬(wàn)平米的商鋪售價(jià)預(yù)期在5000元/平米左右。
按照上述計(jì)劃，則全部銷售完畢后，來(lái)安公司可在濱江園改造工程上保本，“保障員工開得出工資即可”。另外，2600元/平米還是公司的保守預(yù)期，項(xiàng)目在兩年后的售價(jià)有可能還會(huì)達(dá)到3000-4000元/平米，到時(shí)候就可以賺錢了。
“不過在持續(xù)開發(fā)中，公司也承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，主要是通脹風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鋈耸勘硎?，記者還了解到，在來(lái)賓市政府與城投公司等公司舉行的聯(lián)席辦公會(huì)議上，來(lái)安公司還申請(qǐng)政府進(jìn)行更大程度的支持，即由于改造工程投入很大，希望政府可以將2072萬(wàn)元的土地款以財(cái)政回?fù)艿男问椒颠€給公司，待項(xiàng)目建設(shè)完成后歸還政府。不過上述來(lái)安公司人士估計(jì)，政府不會(huì)通過這個(gè)申請(qǐng)。
雖然沒有得到財(cái)政回?fù)?，但畢竟濱江園改造工程惠及了很多政府公務(wù)員，因此上述人士介紹，項(xiàng)目在城市配套費(fèi)等行政費(fèi)用方面，可以實(shí)行緩繳。
那么，來(lái)安公司為什么要不賺錢地來(lái)承接這個(gè)項(xiàng)目？絞盡腦汁地施展資金平衡術(shù)，來(lái)為公務(wù)員提供低價(jià)住房？
從工商資料來(lái)看，來(lái)安公司成立時(shí)間不長(zhǎng)，是來(lái)賓市城投公司的全資子公司，即國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元，其辦公地點(diǎn)亦在城投公司辦公場(chǎng)所中。
從字面上不難理解，來(lái)安公司，即來(lái)賓安置房開發(fā)公司，主要負(fù)責(zé)來(lái)賓的安置房項(xiàng)目。上述來(lái)安公司人士也確認(rèn)，安置房小區(qū)建設(shè)是來(lái)安公司的主要使命。除濱江園改造工程外，來(lái)安公司還為來(lái)賓市土地整理儲(chǔ)備中心建設(shè)了來(lái)賓三個(gè)安置房小區(qū)，即安置小區(qū)的一、二、三區(qū)。
“我們也是想通過濱江園改造工程打響品牌，讓政府將更多的安置小區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)都給我們做。”上述人士表示。
“因?yàn)槭鞘袌?chǎng)行為，我想低價(jià)賣給誰(shuí)就賣給誰(shuí)”，因此低價(jià)賣房子給公務(wù)員，從而獲得政府分配安置小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建設(shè)的機(jī)會(huì)，這原本就是一種曲折的權(quán)力交換邏輯。更何況，建設(shè)安置小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)原本就利潤(rùn)薄，是否需要如此大費(fèi)周章的“討好”？還是國(guó)有獨(dú)資的來(lái)安公司，在成立之初便與政府有了默契，勇挑了為公務(wù)員提供低價(jià)住宅的重?fù)?dān)？
另外，還有一個(gè)疑問是，對(duì)于來(lái)賓這樣一個(gè)人不算多、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城市來(lái)說(shuō)，是否需要建設(shè)像濱江園改造工程那樣34-47層高的超高層？要知道，超高層住宅的建安成本遠(yuǎn)高于普通高層或多層，在這樣一個(gè)建安成本與土地價(jià)格倒掛的城市里，一味的追求樓高，會(huì)很大比例地推高成本。
顯然，在集約用地的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光下，當(dāng)下成本的推高已經(jīng)被忽略。何況，來(lái)賓市政府已經(jīng)規(guī)劃出了一個(gè)現(xiàn)代化繁華都市的藍(lán)圖，即從高速出口出來(lái)，人們將先看到20-30層高的裕達(dá)花園，車行不久，則將看到紅水河?xùn)|岸兩棟50層高的超高層建筑，而在河西岸則是濱江園的8棟34-47層高的建筑，如此層層疊落，極大地展現(xiàn)了城市美感。
就濱江園及其改造工程，來(lái)賓市住建委的多個(gè)部門都表示不了解情況，而來(lái)賓市政府的其他部門也拒絕了記者的采訪。
在來(lái)賓采訪期間，記者還發(fā)現(xiàn)，屢次獲得低價(jià)住房資源的來(lái)賓市公務(wù)員在當(dāng)?shù)亟^非低收入人群，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的城市里，普通上班族的工資也就1000多元/月，而公務(wù)員工資一般高于這個(gè)水平。
在原來(lái)賓市煙草專賣局局長(zhǎng)韓峰那本著名的“局長(zhǎng)日記”中，便記錄了其2007年在來(lái)賓任局長(zhǎng)時(shí)的收入，年收入高達(dá)20萬(wàn)元。
在記者離開來(lái)賓的最后一天，從規(guī)模宏大的市政府大樓中走出來(lái)，來(lái)賓市的出租車正聚集在市政府大樓前進(jìn)行罷工，原因是活難做，錢難掙。
