昔日田潤(rùn)民的茶樓早已被網(wǎng)吧替代

單方面指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，但評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)資質(zhì)；原價(jià)409萬(wàn)元的房子，評(píng)估價(jià)只有225萬(wàn)元；拍賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，房主竟不知情……

價(jià)值409萬(wàn)元、地處銀川市繁華路段的一處房產(chǎn)，被石嘴山市中級(jí)法院以低于原價(jià)近一半的價(jià)格拍賣(mài)。而在評(píng)估、拍賣(mài)程序中，法院在未通知房主田潤(rùn)民的情況下，違反規(guī)定單方面指定評(píng)估和拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，甚至連拍賣(mài)日期也未告知房主。更奇怪的是，拍賣(mài)成功的買(mǎi)房者和當(dāng)初的售房者是同一家公司。接到申訴的石嘴山市檢察院對(duì)此案進(jìn)行審查發(fā)現(xiàn)，此案中的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，根本沒(méi)有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)。

房貸難還 銀行追討

2003年，家住石嘴山市大武口區(qū)的田潤(rùn)民，以每平方米9200元、總價(jià)409萬(wàn)元的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了寧夏南華房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于銀川市玉皇閣北街163號(hào)的一處營(yíng)業(yè)房，總面積444平方米。首付170萬(wàn)元后，田潤(rùn)民通過(guò)原銀川市商業(yè)銀行大武口支行按揭貸款239萬(wàn)元，售房者南華公司為擔(dān)保人。隨后，田潤(rùn)民投入80萬(wàn)元精裝后開(kāi)辦了茶樓。

連續(xù)還款3年，共還了40萬(wàn)元后，由于生意不順，田潤(rùn)民無(wú)力償還貸款。2006年，銀行將田潤(rùn)民和南華公司起訴到石嘴山市中級(jí)法院，要求他們償還房貸其余本息。法院判決田潤(rùn)民支付房貸本息257萬(wàn)元，南華公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。南華公司上訴后，在自治區(qū)高級(jí)法院的多次調(diào)解下，2006年11月23日，銀行、田潤(rùn)民和南華公司三方達(dá)成協(xié)議：調(diào)解書(shū)生效后3日內(nèi)，田潤(rùn)民向銀行償還257萬(wàn)元房貸及利息，逾期不還將對(duì)這套營(yíng)業(yè)房進(jìn)行處置，用于還貸。

高價(jià)售出 低價(jià)購(gòu)回

然而至2007年3月，田潤(rùn)民仍無(wú)力償還貸款，在銀行的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)下，石嘴山市中級(jí)法院?jiǎn)?dòng)了對(duì)該營(yíng)業(yè)房的處置程序。

接受委托評(píng)估的是石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心，當(dāng)月，該中心就組織價(jià)格鑒證人員赴銀川評(píng)估。在銀川房?jī)r(jià)勢(shì)如破竹、漲幅驚人的形勢(shì)下，這套價(jià)值409萬(wàn)元的繁華地段營(yíng)業(yè)房，在購(gòu)買(mǎi)4年后，最終被石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心評(píng)估為280萬(wàn)元。當(dāng)年4月20日，石嘴山市中級(jí)法院委托寧夏匯德拍賣(mài)行，以225萬(wàn)元的價(jià)格拍賣(mài)成交。而拍賣(mài)得手的正是當(dāng)初的售房者——南華公司。該公司當(dāng)初以409萬(wàn)元的價(jià)格售出該營(yíng)業(yè)房，此時(shí)卻以225萬(wàn)元購(gòu)回。

田潤(rùn)民還欠銀行257萬(wàn)元，而該營(yíng)業(yè)房?jī)H拍賣(mài)了225萬(wàn)元，兩相抵沖，田潤(rùn)民仍然欠銀行30多萬(wàn)元。于是，法院從擔(dān)保人南華公司的賬上劃走40萬(wàn)元給銀行。至此，銀行與田潤(rùn)民之間的房貸糾紛了結(jié)。

住宅房面臨強(qiáng)制執(zhí)行

2008年，南華公司向銀川市興慶區(qū)法院起訴田潤(rùn)民，向他追償被法院劃走的40萬(wàn)元。法院判決支持了南華公司的訴求。2009年3月，法院強(qiáng)制執(zhí)行，查封了田潤(rùn)民位于銀川市的兩套住宅房手續(xù)，準(zhǔn)備評(píng)估拍賣(mài)。

此時(shí)的田潤(rùn)民才知道營(yíng)業(yè)房已經(jīng)拍賣(mài)。讓他感到奇怪的是，拍賣(mài)自己的營(yíng)業(yè)房，法院卻沒(méi)有通知他拍賣(mài)時(shí)間和地點(diǎn)。不僅如此，更讓他費(fèi)解的是，在銀川房?jī)r(jià)連年走高，甚至領(lǐng)跑全國(guó)的行情下，南華公司2003年以總價(jià)409萬(wàn)元賣(mài)給他，為何經(jīng)過(guò)4年后，該公司又能以總價(jià)225萬(wàn)元拍賣(mài)回購(gòu)？

田潤(rùn)民開(kāi)始認(rèn)真審視這個(gè)官司。他發(fā)現(xiàn)，在選定評(píng)估和拍賣(mài)機(jī)構(gòu)時(shí)，法院也是悄然繞開(kāi)他這個(gè)當(dāng)事人，直接指定石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心和寧夏匯德拍賣(mài)行評(píng)估和拍賣(mài)。而這種做法是違反有關(guān)規(guī)定的。同時(shí)，他了解到，石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心并沒(méi)有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，所以評(píng)估行為和結(jié)論應(yīng)為無(wú)效。

法院強(qiáng)調(diào)：當(dāng)事人沒(méi)異議

對(duì)于田潤(rùn)民提出的諸多疑問(wèn)，石嘴山市中級(jí)法院在給上級(jí)有關(guān)部門(mén)的答復(fù)中，承認(rèn)此案的評(píng)估和拍賣(mài)機(jī)構(gòu)是該院?jiǎn)畏矫嬷苯又付ǖ摹５珜?duì)于拍賣(mài)價(jià)格過(guò)低及評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等問(wèn)題，法院則表示，當(dāng)時(shí)“田潤(rùn)民沒(méi)有任何異議”，并簽收了估價(jià)報(bào)告。

田潤(rùn)民說(shuō)，估價(jià)報(bào)告他并沒(méi)有收到，法官當(dāng)時(shí)送達(dá)給他的，只是一個(gè)《鑒證報(bào)告書(shū)送達(dá)回證》。而對(duì)于選定評(píng)估、拍賣(mài)機(jī)構(gòu)以及拍賣(mài)的時(shí)間和地點(diǎn)等，法院根本沒(méi)有通知他，又讓他如何會(huì)有異議？“如果一個(gè)案件存在違法程序，難道說(shuō)它就會(huì)因?yàn)楫?dāng)事人‘沒(méi)有異議’，而變成合法程序嗎？”

檢察機(jī)關(guān)：法院多處違反法定程序

2009年8月，接到申訴后，石嘴山市檢察院對(duì)此案進(jìn)行了為期3個(gè)多月的審查，并向石嘴山市中級(jí)法院發(fā)出《檢察建議書(shū)》，直指該院在此案中存在五大違反法定程序之處。

檢察機(jī)關(guān)指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，評(píng)估、拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的選定，由當(dāng)事人雙方?jīng)Q定或隨機(jī)確定，法院無(wú)權(quán)指定。法院在拍賣(mài)5日前以書(shū)面或其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。但在此案中，石嘴山市中級(jí)法院沒(méi)有通知田潤(rùn)民和銀行方面選定評(píng)估、拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，而是該院直接指定。同時(shí)，法院也沒(méi)有通知田潤(rùn)民拍賣(mài)的時(shí)間和地點(diǎn)。

此外，石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心沒(méi)有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，評(píng)估人員沒(méi)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)。據(jù)檢察機(jī)關(guān)調(diào)查，按照2005年建設(shè)部出臺(tái)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)須經(jīng)過(guò)建設(shè)行政主管部門(mén)許可。而石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心的價(jià)格鑒證資質(zhì)是由國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)建設(shè)行政主管部門(mén)的資質(zhì)許可，評(píng)估人員吳靜、李潤(rùn)杰均無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)。

最后，檢察機(jī)關(guān)指出，石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心的估價(jià)方法違反有關(guān)規(guī)定。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，有條件時(shí)，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要估價(jià)方法。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中一種估價(jià)方法。而該價(jià)格認(rèn)證中心僅采用成本法一種估價(jià)方法是錯(cuò)誤的。

檢察建議書(shū)最后表述：石嘴山市中級(jí)法院在此案中，違反法定程序，特依法向你院提出檢察建議，請(qǐng)予以糾正。

價(jià)格認(rèn)證中心能否進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)？

石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心究竟有無(wú)資質(zhì)，顯然是此案能否糾正的關(guān)鍵。如果真的沒(méi)有資質(zhì)，當(dāng)初他們又是如何開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的呢？本報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

吳靜，石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心價(jià)格鑒證師，當(dāng)年此案的評(píng)估人員。她向記者出示了兩樣?xùn)|西，以證實(shí)該機(jī)構(gòu)和她本人具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)。一是由國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)給該中心的《價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)資質(zhì)證》；另一個(gè)是2008年由自治區(qū)物價(jià)、高級(jí)法院、檢察院、公安和財(cái)政部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的文件——轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于扣押追繳沒(méi)收及收繳財(cái)物價(jià)格鑒定管理的補(bǔ)充通知》。吳靜表示，前者的“資質(zhì)范圍”里，明確寫(xiě)著業(yè)務(wù)范圍包括“房地產(chǎn)價(jià)格鑒定”；而后者則證明，價(jià)格認(rèn)證中心可以接受辦案機(jī)關(guān)的委托，對(duì)涉案財(cái)物進(jìn)行價(jià)格鑒定。

但記者仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)，該中心的《價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)資質(zhì)證》上“資質(zhì)范圍”后面的第一句話(huà)是：在所屬行政區(qū)內(nèi)，開(kāi)展……價(jià)格鑒定。銀川不在石嘴山的所屬行政區(qū)內(nèi)。石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心到銀川進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，超出了該資質(zhì)證所規(guī)定的“資質(zhì)范圍”。

同時(shí)，記者查閱相關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，2008年6月4日之前，按《扣押、追繳、沒(méi)收物品估價(jià)管理辦法》規(guī)定，價(jià)格認(rèn)證中心的價(jià)格鑒定范圍，僅限于公、檢、法各自管轄的刑事案件中扣押、追繳、沒(méi)收的物品。但田潤(rùn)民的營(yíng)業(yè)房在評(píng)估時(shí)，處于抵押貸款狀況，法院判決書(shū)明確稱(chēng)之為抵押物，并不屬于查封或者扣押，更不屬于追繳和沒(méi)收的物品。當(dāng)年出臺(tái)的補(bǔ)充規(guī)定中明確：政府價(jià)格部門(mén)設(shè)立的價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)可以接受辦案機(jī)關(guān)的委托，對(duì)非刑事案件中涉案財(cái)物或標(biāo)的進(jìn)行價(jià)格鑒定。但石嘴山市價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)該營(yíng)業(yè)房的估價(jià)活動(dòng)發(fā)生在2007年，也就是說(shuō)，在補(bǔ)充規(guī)定出臺(tái)前，該中心不能對(duì)非刑事案件的涉案財(cái)物進(jìn)行價(jià)格鑒定。

對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)問(wèn)題，自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)管理處劉處長(zhǎng)介紹說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)、土地管理部門(mén)依照國(guó)務(wù)院規(guī)定，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作；國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。這說(shuō)明房地產(chǎn)管理工作除建設(shè)和土地部門(mén)外，沒(méi)有其他部門(mén)參與。同時(shí)，2004年國(guó)務(wù)院第412號(hào)令《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》中，第110條明確規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)，由縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)實(shí)施。據(jù)此，建設(shè)部于2005年出臺(tái)了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及資質(zhì)進(jìn)行統(tǒng)一核準(zhǔn)、統(tǒng)一管理。他表示，即使辦案機(jī)關(guān)愿意委托價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)涉案的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，但該中心也必須按國(guó)家規(guī)定先到房地產(chǎn)主管部門(mén)核準(zhǔn)資質(zhì)。

無(wú)論對(duì)于當(dāng)事人田潤(rùn)民還是檢察機(jī)關(guān)的建議書(shū)，石嘴山市中級(jí)法院一直保持沉默。5月12日、13日、14日，記者幾次到該院采訪，得到的答案均是與此案相關(guān)的人都很忙，無(wú)法接受采訪。