5月17日，樓市新政“國十條”滿月，全國房地產(chǎn)市場膠著繼續(xù)。

各地新政細(xì)則尚未全部出爐，上海、廣州兩地齊將“勾地”模式搬上舞臺。

4月23日，上海一次性公開了105幅地塊的推出計劃，涉及539萬平方米的商業(yè)、住宅用地，創(chuàng)下了上海土地出讓史上之最。5月11日，廣州也將全年500萬平方米的居住用地供地計劃，一次性全盤托出。兩地政府均表示，將執(zhí)行“勾地”制。

所謂“勾地”，是指土地在正式掛牌出讓前，買方向政府表明購買意向，并承諾其愿意支付的土地價格，借以避免土地流拍。

與此同時，上海擬對住房保有環(huán)節(jié)征稅的討論更是甚囂塵上，甚至稱月內(nèi)出現(xiàn)的滬版新政細(xì)則中將包含此政策。這一政策的實質(zhì)是，使地方政府的利益從一次性土地出讓轉(zhuǎn)向長期、可持續(xù)征收的不動產(chǎn)稅過渡，現(xiàn)有的“土地財政”模式將被顛覆。

盡管迄今為止政府態(tài)度曖昧，專家眾說不一，業(yè)界小道消息頻傳，但“勾地制”和房產(chǎn)保有稅的嘗試和討論所透露出的信息是，此輪地產(chǎn)“真調(diào)控”，已促使地方政府未雨繆綢，為改變長期依賴的“土地財政”模式提前打算。

“餓地政策”終結(jié)

5月7日，在上海市土地交易市場，因5000萬差價失掉浦江鎮(zhèn)中心河C-1、2地塊的一位開發(fā)商告訴本刊記者，接下來他們將重點研究新推出的105幅地塊的資料。

一直以來，開發(fā)商對政府供地計劃不透明頗有微詞，“地不夠”，也是開發(fā)商“高價爭地王”的說辭。

4月中旬國土資源部公布，2010年全國范圍住房用地擬供應(yīng)量18萬公頃，同比增幅超過135%。接下來，北京、廣州等地先后出臺供地計劃，根據(jù)上海市規(guī)土局4月中旬公布的計劃，今年計劃供應(yīng)住宅用地1100萬平方米，比去年增加35萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，2005年-2009年上海平均實際年度住宅供地量約1040萬平方米（含保障房），今年1100萬平方米供地量在此平均值基礎(chǔ)上增加5.7%左右。

“即使這些面積在實際操作中打一些折扣，絕對供應(yīng)量也非常可觀。” 中國指數(shù)研究院副院長陳晟說。

來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，前四個月，上海共推出住宅用地238萬平方米，較去年同期增加781%。北京同期供應(yīng)住宅用地140萬平方米，同比增加278%；廣州、深圳供應(yīng)量較小。

在前期供應(yīng)就已加大的基礎(chǔ)上，土地資源相對稀缺的上海，此番又一次性推出了105幅土地，總面積體量之大前所未有。盡管預(yù)公告僅披露了地塊的范圍、面積、容積率和起始價等基本資料，但開發(fā)商不難嗅出其中誘人的味道。

從預(yù)公告內(nèi)容來看，這批土地中純住宅地塊占比約23%，涉及商品住宅的地塊有30幅，出讓面積約200萬平方米。根據(jù)上海此前公布的計劃，2010年上海住房用地供應(yīng)中，“保障性住房”“棚戶區(qū)改造”和“自住性中小套型商品房”這三類“保障用地”，分別為250萬平方米、450萬平方米以及70萬平方米，占總量的70%。純粹的商業(yè)住宅類型用地僅為330萬平方米，占總量30%。也就是說，今年上海純商業(yè)住宅用地的近六成，已出現(xiàn)在這批預(yù)公告中。

正因如此，公告一出，習(xí)慣了“餓地”政策的開發(fā)商們炸開了鍋，紛紛打聽地塊信息，土地交易中心的咨詢電話數(shù)量激增。

而根據(jù)上海市土地交易中心透露的信息，從5月19日開始，相應(yīng)地塊的推介會將相繼展開，各級政府將和意向開發(fā)商進行溝通，明確買賣意向。

滑落的地價

盡管土地出讓計劃中究竟有多大供應(yīng)量能夠盡快兌現(xiàn)，目前尚不明朗，但新政組合拳，已令土地出讓市場一改2009年高溢價率橫行、“地王”頻出的景象，低溢價率、底價成交現(xiàn)象開始出現(xiàn)，開發(fā)商觀望情緒正不斷增強。

“如果不是新政，這些地塊的叫價最起碼要再高50%以上。”5月7日，新政后上海首批五幅住宅用地的成交價低于預(yù)期，昔日地王“鄰居”新江灣鎮(zhèn)C4地塊以底價成交，松江廣富林地塊成交價比當(dāng)?shù)厍耙惠嗁u地價降了20%左右。

浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號地塊，標(biāo)的底價不足10億元，萬科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、天祥華僑城三大地產(chǎn)商竟以組團形式參與競價，最終被保利地產(chǎn)以14.26億元奪走。

“萬科等三家地產(chǎn)商都不差錢，組團競地不過是為了分?jǐn)傦L(fēng)險，沒想到最后還是不敢報價，可見他們也對后市信心不足。”場外觀摩的一位上海本土開發(fā)商代表分析。

同樣參與競買這一地塊的一家民營開發(fā)商代表告訴本刊記者，去年出不起價，今年不敢買，他們的困境在于資金流不充裕和對政策走向不確定。就在競拍前的最后一刻，他還接到指令將出價下調(diào)了6000萬元。

就在同一天，北京四幅住宅地塊均以低溢價率成交，其中順義馬坡地塊因報價低于底價而流拍。

“目前密集出臺的政策主要打壓住宅市場的投資需求，而上海市政府推出大量與民生關(guān)系并不緊密的商用土地，與政策不抵觸。”臺灣房地產(chǎn)政策研究學(xué)會秘書長蔡為民分析稱，上海此次批量供應(yīng)的土地，從地塊數(shù)量來看，商用項目占七成以上；從面積來看，占總規(guī)模六成左右。一旦開發(fā)商追捧商用，可在稅收項目上為政府帶來除土地出讓金外的收入。

不過，這些待價而沽的商用地塊，前景也不盡光明。

2008年以來，上海房地產(chǎn)市場一直呈現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象，即商品住宅的售價往往超過同一地段的寫字樓售價。

易居中國－克而瑞高級分析師傅琦曾告訴本刊記者，目前上海商業(yè)地產(chǎn)市場已趨于飽和，政府大量推商業(yè)用地，會造成短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的供過于求，甚至需要五年左右的市場消化期。開發(fā)商也很清楚，商業(yè)地產(chǎn)并非所有人都能染指，它需要專業(yè)經(jīng)驗和團隊，開發(fā)風(fēng)險較高。這些商用地塊一旦直接公告出讓，流標(biāo)可能性一樣會存在。

即使是被追捧的住宅用地中，崇明、金山等遠(yuǎn)郊地塊幾乎占據(jù)了半壁江山，開發(fā)商對這些等級較低的土地興趣不濃。旭輝集團的一位土地研究員告訴本刊記者，此前上述區(qū)域樓市的價格已被投資性需求炒高，在政策重拳調(diào)控中會首當(dāng)其沖下跌；而目前這些區(qū)域的土地價格尚未正式回落，因此在高位買進所謂“城市副中心”的土地風(fēng)險較大。

除前期成功融資的開發(fā)商外，大部分開發(fā)商拿地尤為謹(jǐn)慎。4月，全國十大開發(fā)商的購地支出約42億元，是近12個月以來最低水平。而自2月末以來，復(fù)地、華潤、金地、綠城及雅居樂均已暫停拿地。

“勾地制”兩面手

“地方政府一方面要向中央表態(tài)，另一方面要在低迷時期采取非常措施避免流標(biāo)?！狈康禺a(chǎn)評論員蔡為民分析稱，在這個敏感時期，采用“勾地制”是一舉兩得的做法。

就目前情況看，在上海，每塊擬出讓土地須有三名意向購買者，才會真正拿出來出讓。

方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)總經(jīng)理趙豫川認(rèn)為，與以往“吃了上頓沒下頓”的“餓地”政策相比，批量供應(yīng)土地和“勾地”兩個政策搭配推出，一方面可以幫助企業(yè)強化決策，避免盲目搶地的情況發(fā)生，有利于土地交易更加趨于理性和健康；另一方面也一定程度上減輕了政府對土地流拍的后顧之憂。

“勾地制”緣起香港，雖然內(nèi)地版的“勾地”在操作上與香港有細(xì)微不同，但其影響可資參考：1997年，香港受金融危機沖擊，樓市泡沫破滅，陷入低迷，開發(fā)商停止購地，地價一瀉千里，香港政府擔(dān)心土地被“賤賣”，便暫停了“賣地”轉(zhuǎn)而采用“勾地”。

據(jù)蔡為民介紹，香港在1999年采用保證土地交易的“勾地”制度后，樓市開始迅速回暖，地價房價一路飆升，豪宅方面的房價迅速翻了2倍-3倍，而普通住宅價格則迅速回復(fù)至1997年的八成水平。因此，蔡為民認(rèn)為“勾地”這個形式對土地?fù)碛姓邅碚f，利好更大。

但是，僅“勾地”僅僅是土地出讓在形式上的一種調(diào)整，無法從根本上解決房地產(chǎn)市場現(xiàn)實中的困境。上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長印堃華告訴本刊記者，“這是一條死胡同，政府必須要采取措施面對失控的高房價，但是又不愿意看到土地財政收入的減少，因此，無論是什么形式都是治標(biāo)不治本?！倍坏┓績r下跌30%的悲觀預(yù)期成真，土地價格下跌的幅度將更深。

多位房企的投資部研究員告訴本刊記者，“勾地”對地價的影響不會太明顯，他們反而更擔(dān)心，“勾地模式”中的評標(biāo)環(huán)節(jié)透明度，以及尚不確定的政策走向。就在去年，上海市黃浦區(qū)兩幅大標(biāo)的商業(yè)用地8-1地塊和163地塊曾試水“勾地模式”，但因流程繁雜、評標(biāo)過程不透明而飽受詬病。

探路保有稅？

根據(jù)財政部披露的數(shù)據(jù)，2009年，全國土地出讓收入為14239億元，同比增長43.2%。地方政府本級收入總額為32581億元，土地出讓收入占比接近43.7％，成為地方財政不折不扣的“頂梁柱”。

由于存在“資產(chǎn)（土地）價格上升─抵押品價格上升─信貸擴張”的正反饋機制，一旦此次調(diào)控遏制住土地價格上升勢頭，則地方政府撬動信貸資源并擴張投資的能力將受到極大限制。

從1998年算起，國內(nèi)土地市場最大的調(diào)整是在金融危機彌漫的2008年，其標(biāo)志就是土地頻現(xiàn)流拍，地價屢被“腰斬”。

“餓地政策”終結(jié)、“勾地制”的推出，顯然是地方政府短期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的對沖策略，而真正的難題在于如何化解土地財政和高地價、高房價之間的矛盾，地方政府需要尋找另外一張“長期飯票”。

在這一背景下，上海率先執(zhí)行房產(chǎn)保有稅的傳聞愈演愈烈。多家開發(fā)商告訴本刊記者，已從相關(guān)政府部門獲得了開征房產(chǎn)保有稅的信息，并在公司內(nèi)部討論應(yīng)對之策，此舉一旦實施對樓市影響較大，而且是長遠(yuǎn)的影響。

“房產(chǎn)保有稅一出，房價必降。”一位開發(fā)商代表說，該公司旗下的部分樓盤降價促銷的計劃已經(jīng)制定，以加快消化存量房的步伐。

其實，早在2009年底上海經(jīng)濟工作會議上，上海市委書記俞正聲就反復(fù)強調(diào)，雖然全年財政增長超出原來預(yù)期，但收入結(jié)構(gòu)仍不合理，財政收入增長較多依賴于房地產(chǎn)業(yè)。因此，必須研究制度性舉措，克服對土地收入的偏好。

在5月5日舉行的“2010年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會”上，多位與會專家呼吁房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，從捆綁性的土地財政轉(zhuǎn)向持有性的房產(chǎn)稅的財政，顛覆土地財政模式。

根據(jù)財政部稅政司披露的數(shù)據(jù)，目前房產(chǎn)稅在地方財政收入中占比較低。2009年，城鎮(zhèn)土地使用稅完成920.97億元，房產(chǎn)稅完成803.64億元，兩個稅種占地方本級收入的比重僅5.3％。專家表示，這個比例非常小，相比而言美國不動產(chǎn)稅占地方財政收入75％左右。

而持相反觀點者也大有人在。中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授岳樹民認(rèn)為，目前來看，對居民住房開征該稅種，時機并不成熟。他表示，在開征房產(chǎn)稅前，必須由中央政府出面，對現(xiàn)有建設(shè)商品房的國有土地使用權(quán)的期限及其期滿后的續(xù)期給出明確的法律規(guī)定；否則，開征新稅將“名不正言不順”，“很難推進”。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強則在其微博上以其一貫犀利的語言，將這一措施喻為苛稅“剪羊毛”，“這種措施要實施也至少應(yīng)將羊毛養(yǎng)得長一些吧。如果90%或絕大多數(shù)的家庭都還連羊毛都無法長出來，又能剪出多少羊毛呢？”