一個(gè)原本以地鐵為賣點(diǎn)的小區(qū)，如今卻因?yàn)榈罔F工程煩惱不已。
去年3月，武漢音樂(lè)學(xué)院?jiǎn)位晒芙處熽愋峦ㄟ^(guò)朋友介紹前往位于武漢武昌積玉橋地塊的“華潤(rùn)鳳凰城”看樓。這個(gè)曾被評(píng)為武漢市100個(gè)最美樓盤(pán)之一的小區(qū)因其精致的綠化一下子吸引了他，于是陳新斥資110余萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了鳳凰城11號(hào)樓的一套房子。
然而今年5月28日的一紙拆遷公告卻讓入住新房不到4個(gè)月的陳新有些難以接受，他所在的11號(hào)樓三單元因?yàn)槲錆h地鐵2號(hào)線工程不得不面臨拆除。
據(jù)了解，問(wèn)題的癥結(jié)就在于6層高的11號(hào)樓居然打了30米的深樁，直接影響了地鐵隧道的挖掘。
離小區(qū)不遠(yuǎn)處，武漢地鐵集團(tuán)耗資數(shù)千萬(wàn)的盾構(gòu)掘進(jìn)機(jī)已停工整整6個(gè)月，施工單位中鐵二局（600528）的值班工程師連聲嘆息：“若不改變現(xiàn)有路線規(guī)劃，年內(nèi)恐怕都難復(fù)工?！?/p>
30米深樁之謎
2004年4月，華潤(rùn)置地通過(guò)掛牌取得積玉橋地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，該項(xiàng)目是武昌區(qū)舊城改造的首個(gè)項(xiàng)目。次年，武漢市規(guī)劃局核發(fā)華潤(rùn)鳳凰城建筑工程規(guī)劃許可證，具備《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等“一書(shū)兩證”資格。
關(guān)于6層矮樓為何打深樁？華潤(rùn)置地的解釋是：公司2004年4月拿到積玉橋地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)時(shí)，項(xiàng)目的用地條件中未涉及地鐵控制線。
據(jù)《湖北日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，在該地塊規(guī)劃方案報(bào)準(zhǔn)前，武漢市已明確地鐵2號(hào)線將通過(guò)該項(xiàng)目用地范圍。對(duì)此，武漢市規(guī)劃局提出方案，將原方案中可能影響地鐵2號(hào)線的1棟30層建筑降為6層。
顯然，華潤(rùn)置地采納了降低建筑層數(shù)的建議，但在后期結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中沒(méi)有采納“整板淺基”方案，仍然打下了30米深樁，最終演變成地鐵施工的“攔路虎”。
2006年10月，鳳凰城一期開(kāi)盤(pán)，單價(jià)超過(guò)6000元/平方米。據(jù)武漢當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，鳳凰城主要賣點(diǎn)為高綠化率和低建筑密度，以及二線江景、雄厚的教育資源，并未提及地鐵概念。
兩年后，鳳凰城二期開(kāi)盤(pán)，單價(jià)達(dá)到9000元/平方米。促銷傳單明示：過(guò)江隧道預(yù)計(jì)2008年完工，將途經(jīng)積玉橋的地鐵2號(hào)線預(yù)計(jì)2010年建成。“地鐵概念”成為該樓盤(pán)當(dāng)時(shí)最大的賣點(diǎn)。
“地鐵上蓋物業(yè)的高升值空間和小區(qū)內(nèi)的高綠化率是最吸引我的地方?！标愋孪颉兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者坦承。
正當(dāng)陳新準(zhǔn)備支付購(gòu)房定金時(shí)，卻意外聽(tīng)到“地鐵要從11號(hào)樓地下穿過(guò)，地上建筑可能面臨拆遷”的傳聞。2008年已賣到9000元/平方米的鳳凰城，到了2009年卻突然跌至7000元左右。
今年3月，武昌區(qū)政府幾名工作人員來(lái)到小區(qū)，包括陳新在內(nèi)的11號(hào)樓業(yè)主被告知，地鐵公司要收購(gòu)他們的房子。
業(yè)主們質(zhì)疑，華潤(rùn)方面是否明知要拆遷卻依然售樓。華潤(rùn)置地則強(qiáng)調(diào)：地鐵施工對(duì)小區(qū)影響的具體程度，公司知道的不比業(yè)主早。
據(jù)陳新介紹，今年3月份以來(lái)，地鐵拆遷補(bǔ)償協(xié)調(diào)人員已經(jīng)多次與11號(hào)樓業(yè)主進(jìn)行了“秘密談判”，主要內(nèi)容就是商議拆遷補(bǔ)償價(jià)格。
“地鐵公司開(kāi)出的收購(gòu)價(jià)從每平方米11500元漲到12000元。到7月初，收購(gòu)價(jià)已經(jīng)達(dá)到13000元/平方米。”陳新說(shuō)，隨著收購(gòu)價(jià)的“三級(jí)跳”，11號(hào)樓陸續(xù)有業(yè)主開(kāi)始搬家。
規(guī)劃為何多變？
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，此次拆遷事件受波及的不只是11號(hào)樓三單元的業(yè)主。據(jù)鳳凰城小區(qū)10號(hào)樓業(yè)主張先生介紹，5月28日，武漢市佳園拆遷公司出具了一紙拆遷公示。根據(jù)拆遷公示，該小區(qū)10號(hào)樓樓下的商鋪將被拆除，11號(hào)樓的位置要挖一個(gè)大坑，拔出地下深埋的樁基。此外，小區(qū)內(nèi)部約五分之一的公共綠地以及十分之一的地下車庫(kù)將面臨拆遷。
張先生家所在的33層高的10號(hào)樓離地鐵只有2.7米，業(yè)主們擔(dān)心今后很難經(jīng)受地鐵經(jīng)過(guò)后的震動(dòng)，產(chǎn)生不安全因素。
而按照拆遷公示，留給業(yè)主的時(shí)間只有短短7天，而此前并沒(méi)有按規(guī)定征得小區(qū)三分之二業(yè)主的同意。
事實(shí)上，早在2007年12月，武漢市規(guī)劃局就根據(jù)國(guó)家發(fā)改委正式批復(fù)的地鐵2號(hào)線一期工程可行性報(bào)告，向武漢地鐵集團(tuán)核發(fā)了2號(hào)線的選址意見(jiàn)書(shū)和用地規(guī)劃許可證。
但直到2009年3月17日，武漢國(guó)土資源和規(guī)劃局才在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《武國(guó)土房拆公字（2009）第7號(hào)》拆遷公告。公告稱武漢地鐵集團(tuán)經(jīng)批準(zhǔn)，已取得武國(guó)土房拆許字（2009）第7號(hào)拆遷許可證，并明確指出武昌區(qū)和平大道18號(hào)（即華潤(rùn)鳳凰城）11號(hào)樓需給地鐵“讓道”。
但5月28日的拆遷公示則修改了拆遷范圍：需要拆遷的建筑部分只有陳新所住的11號(hào)樓第三單元，而第一、第二單元并不在內(nèi)。
不過(guò)，這或許仍然不是最終方案。
據(jù)施工單位中鐵二局知情人士透露，為了不影響2號(hào)線2012年全線通車，目前地鐵線路設(shè)計(jì)方正在與武漢市規(guī)劃局協(xié)調(diào)，擬再次修改2號(hào)線16標(biāo)段的行車線路，在轉(zhuǎn)彎半徑不低于300米的前提下，盡可能避開(kāi)鳳凰城小區(qū)。
規(guī)劃紅線怎能說(shuō)變就變？紅線變更為何沒(méi)有公示？武漢地鐵集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人馬君瑞對(duì)此解釋稱，這是基于選擇線路和站點(diǎn)時(shí)所考慮的最小拆遷成本。
但武漢地鐵的總體設(shè)計(jì)單位中國(guó)鐵建（601186）鐵四院有關(guān)人士卻認(rèn)為，過(guò)重的人治色彩和多頭領(lǐng)導(dǎo)，或許造成了武漢地鐵線路規(guī)劃紅線頻繁變更。
“地鐵＋物業(yè)”籌資模式
2號(hào)線在積玉橋地塊要轉(zhuǎn)個(gè)彎。按照規(guī)劃，地鐵2號(hào)線從積玉橋站出來(lái)后，要向東南方向轉(zhuǎn)彎到螃蟹甲站，轉(zhuǎn)彎位置正好在鳳凰城下。
不過(guò)業(yè)主們很快發(fā)現(xiàn)，地鐵公司在鳳凰城對(duì)面有一塊待開(kāi)發(fā)用地。
6月2日，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局公示了鐵路局小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃，公告該項(xiàng)目擬新建1棟18層、1棟33層住宅樓，總建筑面積為19498.20平方米。記者注意到，公示的鐵路局小區(qū)項(xiàng)目位于武昌區(qū)和平大道54號(hào)（沙湖街164號(hào)）。記者查閱總平面圖發(fā)現(xiàn)，鐵路局小區(qū)以西為中國(guó)建設(shè)銀行湖北省分行一塊3275.1平方米“綠地”，東面則背靠華潤(rùn)鳳凰城西側(cè)一棟7層高住宅樓。
據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，鳳凰城小區(qū)西側(cè)原本就有一個(gè)鐵路局小區(qū)，可供房源不到40戶，拆遷戶獲得補(bǔ)償金僅1500元/平方米。也就是說(shuō)，若以還建房名義修建新的鐵路局小區(qū)，意味著至少將有130套新房閑置。據(jù)了解，積玉橋地塊當(dāng)前商品房單價(jià)已超過(guò)10000元/平方米。
“我們這才明白地鐵公司征地的真實(shí)動(dòng)機(jī)。”陳新對(duì)記者表示，“拆樓給地鐵讓路只是個(gè)幌子，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)賺錢(qián)是真?！?/p>
事實(shí)上，確有業(yè)主質(zhì)疑：“地鐵是否可以直行80～100米再拐彎，而不用經(jīng)過(guò)我們的小區(qū)?！?/p>
武漢市地鐵集團(tuán)公司辦公室主任馬君瑞則告訴媒體，地鐵公司買(mǎi)下原鐵路局小區(qū)就是為了還建。只是因?yàn)榈罔F從積玉橋出來(lái)后轉(zhuǎn)彎半徑不能低于300米，在選擇線路和站點(diǎn)時(shí)都是考慮最小拆遷成本，但同時(shí)盡可能不干擾現(xiàn)有布局和居民生活，盡可能減少影響。
不過(guò)武漢地鐵建設(shè)特殊的融資模式確實(shí)會(huì)增強(qiáng)業(yè)主們的這種聯(lián)想。
公開(kāi)資料顯示，武漢在建的3條地鐵線，全長(zhǎng)約70公里，總投資高達(dá)273億元；然而，這項(xiàng)“拿黃金鋪路”的工程注冊(cè)資本金不過(guò)10億元。如何補(bǔ)足龐大的資金缺口成為武漢推進(jìn)地鐵建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。
2008年，武漢市作出重大決定——學(xué)習(xí)香港地鐵的成功經(jīng)驗(yàn)，將重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與用于資金平衡的相應(yīng)土地打包，即利用軌道沿線可儲(chǔ)備用地平衡軌道交通建設(shè)項(xiàng)目資金。
武漢市十二屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議審議決定，對(duì)軌道交通沿線特別是軌道交通站點(diǎn)及站點(diǎn)周邊500米范圍內(nèi)的土地，能夠儲(chǔ)備的都可進(jìn)行儲(chǔ)備。換言之，國(guó)土規(guī)劃部門(mén)被賦予特權(quán)，設(shè)計(jì)出來(lái)的地鐵線路勢(shì)必向當(dāng)前土地估值較高的地塊傾斜延伸。
《武漢市人民政府辦公廳關(guān)于武漢市軌道交通近期建設(shè)項(xiàng)目資金平衡方案的批復(fù)》中明確，地鐵打包儲(chǔ)備用地共計(jì)72宗16172.25畝，用于平衡建設(shè)資金194.67億元。但截至去年底，武漢地鐵集團(tuán)僅完成儲(chǔ)備土地318.36畝，占打包儲(chǔ)備用地的比例還不足2%。
在武漢地鐵集團(tuán)官方網(wǎng)站上，正在展示11個(gè)與軌道交通相關(guān)的土地與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、合作，另有5個(gè)自有物業(yè)招租。
“這一盈利模式并無(wú)不妥，關(guān)鍵在于改善城市路網(wǎng)格局與圈地牟利兩者之間，分清孰輕孰重，明確主從關(guān)系。”一位業(yè)內(nèi)專家告訴本報(bào)記者。
