隨著清遠二手房交易市場的迅速發(fā)展,作為房屋買賣雙方媒介的二手房中介也火爆起來。單是清城區(qū)濱江路,記者看到二手房中介門店就有近30家。據(jù)清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住?？菩芊拷鸾榻B,目前據(jù)該局初步掌握的數(shù)據(jù),市場上實際存在的中介公司超過100家,門店有300多家。不過他也透露,清遠正式備案的正規(guī)中介公司只有30家左右。這就意味著,清遠大概有70%以上的中介公司未備案,甚至很多在工商局也沒有注冊,這些就是俗稱的“地下中介”。
“地下中介”除了不具備營業(yè)資質(zhì),其最為令人深惡痛絕的是“黑心”經(jīng)營,成為“黑心中介”。本報近來就接到多起讀者報料,反映其在二手房交易過程中遭遇的種種陷阱。采訪中,清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長曾灼宏也表示,最近接到很多消費者對中介公司的投訴,并引起了他們的重視,同時他表示,會督促相關(guān)部門盡快出臺辦法規(guī)范清遠的二手房中介市場。
消費者親歷
“買間二手房怎么這么難”
去年,邵先生從深圳調(diào)派到清遠工作,12月份他在清城區(qū)舊城某地產(chǎn)中介公司的幫助下買了一間二手房。買房本是好事,不過讓邵先生想不到的是,從此他卻陷入了無盡的煩惱中。
房屋成交時,邵先生需支付3500元的傭金,但該中介公司以業(yè)主不交任何費用為由,讓邵先生再把傭金提高,說這樣中介公司辦事情才能更努力。最后邵先生只得交了4000元,但后來他卻發(fā)現(xiàn)業(yè)主也交了1500元傭金。
還不僅僅于此,在辦理房產(chǎn)證上,該中介公司以房管局加快要收費為名義向邵先生索取2000元費用,并承諾1個月左右可以完成。不過,一直到了3月初,事情還沒辦完,邵先生感到受騙,到房管局一問,才知道房管局根本不存在加快收費的項目。更讓他震驚的是,他從房管局處得知該中介公司根本不具備中介資格,也沒備案。
辦理按揭手續(xù),邵先生支付了3000元給該中介公司,中介也承諾按發(fā)票把剩下的錢退給他,但是該中介公司沒有按原約定歸還余款。最后,邵先生發(fā)現(xiàn),該中介公司由于沒有資質(zhì),無法直接辦理按揭手續(xù),而是通過其他有資質(zhì)的中介公司代理按揭,但是事前沒通知他,多出來的費用卻要他埋單。
在“加名字”方面,當時邵先生的女朋友想把自己的名字也加在房產(chǎn)證上,但是邵先生不同意。該中介公司在事前沒通知他的請情況下,擅自把其已批的按揭申請退下來,而且欺騙他說加名字不收取任何費用,實際上卻暗自收取其女友1500元,而且要其女友配合隱瞞此事。
另外,讓邵先生氣憤難平的是房子存在漏水現(xiàn)象,中介公司根本沒告知他,簽合同后,該中介公司的工作人員說:“你為什么不看清楚,這怨誰?！鄙巯壬坏貌蛔约撼鲥X找工人粉刷墻壁。
在與中介公司斗智斗勇的幾個月來,讓邵先生身心疲憊。他不禁感嘆,“買間舊房子怎么這么難啊”。
記者調(diào)查得知,其實邵先生只是無數(shù)二手房買賣中的受害者之一。邵先生把自己的遭遇發(fā)到清遠本土論壇上后,很多網(wǎng)民回帖表示同情,對中介從業(yè)人員及該行業(yè)都產(chǎn)生不信任感。
專家說法
購買二手房先看中介公司資質(zhì)
清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住?？菩芊拷鸨硎?部分沒有資質(zhì)的中介公司利用購房者并不十分了解購房流程及所應(yīng)辦的相關(guān)手續(xù)而以各種收費的名義來忽悠消費者,值得警惕。同時他也從幾方面提醒消費者。
熊房金給消費者支招,如果想通過中介公司購買二手房,首先要留意該中介公司的資質(zhì),看它是否具備工商部門批準的營業(yè)執(zhí)照和房管局等有關(guān)部門辦理的資質(zhì)許可證,最好選擇一些信譽好、有一定實力的房產(chǎn)中介。確定要買房之后,可以到房管局的相關(guān)網(wǎng)站查詢房產(chǎn)信息,防止購買抵押房。
其次,要明確各種收費名目是否存在。譬如房管局不存在任何加急類的潛規(guī)則收費,備案也不用收費。唯一收費的項目只有正規(guī)辦理的房屋租賃登記80元,而且該收費項目下一步有可能被取消。
第三,出售二手房的業(yè)主不要輕易與中介公司簽訂任何委托合同。有些中介公司聲稱幫業(yè)主代賣,與業(yè)主簽訂委托合同,但事實上它有可能拿業(yè)主的房產(chǎn)證到銀行抵押貸款,然后攜款潛逃。業(yè)主在不了解的情況下,只能成為替罪羔羊,賠了錢財還蒙在鼓里。為了避免這種情況的發(fā)生,業(yè)主在委托中介公司租賃的時候,也不能把房產(chǎn)證給中介公司。
另外,清遠市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長曾灼宏也提到,關(guān)于買二手房,權(quán)屬問題是個最重要的問題,購房者一定要知道這個房子的權(quán)屬是否清晰。因為買房是一項大消費,甚至對很多人來說要花費一輩子的積蓄,因此在購買前一定要了解清楚,如買房子有些什么樣的政策、什么程序、要注意什么,購房者可以通過各種渠道了解相關(guān)信息,做到心中有數(shù)。
“黑中介”吃差價“黑”你好幾萬
數(shù)據(jù)顯示,近兩年來,清遠樓市發(fā)展飛速。2009年商品住宅成交總金額是前年的兩倍多,成交套數(shù)與前年同比也有近1.5倍。同樣,二手房交易也不甘落后。據(jù)房管局數(shù)據(jù)顯示,去年二手房住宅交易登記套數(shù)與前年同比增長57.6%。清遠市區(qū)(含清新)每年交易的二手房大約在3000套,與此同時,因無良中介的違規(guī)行為產(chǎn)生的糾紛也呈上升趨勢。記者通過多日調(diào)查后,總結(jié)出了無良中介騙人的種種伎倆。
第1宗罪
設(shè)置合同四大陷阱
不管是購房還是賣房,買賣雙方都要與中介公司簽訂一份委托合同。但記者在調(diào)查中了解到,消費者稍不注意就很容易陷入中介方設(shè)計的陷阱中。
在合同當中,中介方往往對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊,或者干脆只字不提。缺乏經(jīng)驗的購房者無法辨別就草草簽下合同,遭遇糾紛,真是有苦難言。同時,市面上還有些中介人員背著公司與業(yè)主私下簽約,這樣對于房主也是非常不利的,這其中就包括“霸王合同”。
小市一位不愿具名的律師表示,由于購房者缺乏法律知識,同時合同的條款太多,難以細細斟酌其中的字句,草草簽下后,引發(fā)的糾紛很普遍。據(jù)該律師介紹,黑合同陷阱通常有四種情況。
陷阱一:相關(guān)條款“模糊法”；中介公司在提供的“認購書”中,明確了房屋的總價款,但未寫明房屋面積,僅是口頭告知。購房者看到房產(chǎn)證后,發(fā)現(xiàn)房屋實際面積比中介公司口頭告知的面積少了幾個平方。根據(jù)合同,房屋采用的是總價,未按實際面積計價,故購房者吃虧。
陷阱二:部分條款“口頭承諾”；該律師表示,這是中介公司的慣用伎倆。中介公司與購房者在簽“認購書”時往往要求先交部分誠意金,并口頭承諾如交易不成,可以全退。但是一旦真的交易不成,中介公司以“誠意金”是“定金”為由,不予退還,購房者只能“啞巴吃黃連”。
陷阱三:違約規(guī)定條款“制造矛盾”；在某些房屋中介使用的合同書上,對違約條款的相關(guān)規(guī)定給交易雙方“制造矛盾”。這些條款規(guī)定,不論是哪方違約,房屋中介都采取從買方先前支付的定金中扣除所謂的服務(wù)費。那么,如果是賣方違約,買方因被中介扣留了定金,還得向賣方索賠,使得買賣雙方容易產(chǎn)生糾紛。
陷阱四:房屋中介責任條款“缺失責任”；在某些房屋中介使用的合同中,未約定如若房屋買賣交易不成,中介費應(yīng)如何收取,以及責任該誰承擔的問題。這樣便導(dǎo)致了無論房屋交易成功與否,中介方都要收取交易雙方的交易費,對交易不成功也不承擔任何責任。在這類協(xié)議中,中介方責任的缺失一定程度上也降低了對其行為的約束。
不管是購房還是賣房,買賣雙方都要與中介公司簽訂一份委托合同。但記者在調(diào)查中了解到,消費者稍不注意就很容易陷入中介方設(shè)計的陷阱中。
在合同當中,中介方往往對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊,或者干脆只字不提。缺乏經(jīng)驗的購房者無法辨別就草草簽下合同,遭遇糾紛,真是有苦難言。同時,市面上還有些中介人員背著公司與業(yè)主私下簽約,這樣對于房主也是非常不利的,這其中就包括“霸王合同”。
小市一位不愿具名的律師表示,由于購房者缺乏法律知識,同時合同的條款太多,難以細細斟酌其中的字句,草草簽下后,引發(fā)的糾紛很普遍。據(jù)該律師介紹,黑合同陷阱通常有四種情況。
陷阱一:相關(guān)條款“模糊法”；中介公司在提供的“認購書”中,明確了房屋的總價款,但未寫明房屋面積,僅是口頭告知。購房者看到房產(chǎn)證后,發(fā)現(xiàn)房屋實際面積比中介公司口頭告知的面積少了幾個平方。根據(jù)合同,房屋采用的是總價,未按實際面積計價,故購房者吃虧。
陷阱二:部分條款“口頭承諾”；該律師表示,這是中介公司的慣用伎倆。中介公司與購房者在簽“認購書”時往往要求先交部分誠意金,并口頭承諾如交易不成,可以全退。但是一旦真的交易不成,中介公司以“誠意金”是“定金”為由,不予退還,購房者只能“啞巴吃黃連”。
陷阱三:違約規(guī)定條款“制造矛盾”；在某些房屋中介使用的合同書上,對違約條款的相關(guān)規(guī)定給交易雙方“制造矛盾”。這些條款規(guī)定,不論是哪方違約,房屋中介都采取從買方先前支付的定金中扣除所謂的服務(wù)費。那么,如果是賣方違約,買方因被中介扣留了定金,還得向賣方索賠,使得買賣雙方容易產(chǎn)生糾紛。
陷阱四:房屋中介責任條款“缺失責任”；在某些房屋中介使用的合同中,未約定如若房屋買賣交易不成,中介費應(yīng)如何收取,以及責任該誰承擔的問題。這樣便導(dǎo)致了無論房屋交易成功與否,中介方都要收取交易雙方的交易費,對交易不成功也不承擔任何責任。在這類協(xié)議中,中介方責任的缺失一定程度上也降低了對其行為的約束。
第2宗罪
冒充“房東”騙取費用
租下一套房子作道具,然后又在中介公司貼出房產(chǎn)信息,在客戶前往購買時,遇到的卻是中介公司業(yè)務(wù)員扮演的“房東”。房東報出的房產(chǎn)價格較市場價格低很多?？蛻魸M意簽下合同并交納了定金后,這個“房東”又找出理由稱不肯賣了。直到客戶找中介公司要求退錢時,中介公司說雙方已簽合同,中介服務(wù)已完成,是房東方面違約,定金不予退還。
這是讀者小謝給本報報料時,向記者訴說的遭遇。
正是因為大多數(shù)購房者不具備房地產(chǎn)知識和法律知識,簽訂的合同是中介公司自己印制的格式合同,條款中多是房屋買賣當事人的義務(wù)和違約責任,有明顯欠缺。但是購房者簽完合同交完定金發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)有問題,拒絕購買此房時,中介堅決不予退還定金。
還有這樣的案例,趙小姐把房子交給了小區(qū)里一個門面不大的中介公司,以求盡快出租。中介公司要趙小姐把房子租給他們,趙小姐為圖方便就答應(yīng)了,雙方協(xié)議按季度交房租。三個月后,趙小姐向中介公司索要下季度租金,發(fā)現(xiàn)公司辦公地點已經(jīng)人去樓空。趙小姐趕忙到自己的房子處詢問租房人,租房人說他已經(jīng)把半年的租金交給了房東。趙小姐這才明白,原來“假房東”已經(jīng)跑了。
先租房子,后冒充房東轉(zhuǎn)租,一次性騙取租金,然后從此消失,房東很有可能落個“房財兩空”,這就是所謂的“假房東”陷阱。
第3宗罪
捏造房源高掛空盤
通常消費者通過報紙或者房地產(chǎn)的廣告櫥窗看到房源信息,而這恰恰是許多房產(chǎn)中介利用低價廣告信息招攬客戶的手段。
這些房源信息中很多都是已成交的過時信息,當客戶來到房產(chǎn)中介公司時,中介要么稱該房已售出,或稱此房現(xiàn)在暫時無人在家,沒辦法看,但目前有其他房源,可供客戶參考,隨后就順理成章地推出自有的高價位樓盤信息。
如今很多中介其實根本沒有經(jīng)營資質(zhì),他們隨便找個鋪面,外邊寫些房產(chǎn)信息,便順利開張。各式房源信息全部是欺騙購房者的假信息。當購房者看到信息與中介公司聯(lián)系時,中介公司便趁機找各種理由要求購房者辦理相關(guān)手續(xù),繳納各種名義的費用。而幾個月之后,中介公司突然人去樓空,客戶則只能有苦說不出。
不少購房人都有過這樣的經(jīng)歷:在房產(chǎn)中介那里很容易看到“物美價廉”的優(yōu)質(zhì)房源,可打電話咨詢時,卻屢被告知“已售出”。隨后,中介開始熱情地向顧客推薦起別的房源,且樂此不疲。
“掛空盤在中介業(yè)內(nèi)早就是個公開的秘密,只要能吸引購房者打來電話,我們的宣傳目的就達到了?！币患曳慨a(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員說,虛構(gòu)房源營造旺銷假象的做法大家都已習以為常,“這么做,充其量讓購房人多打了幾個電話,空歡喜一場,沒什么大不了的?？扇绻蛻繇槺憧瓷狭宋覀兺扑]的其他房源,生意就來啦!”
第4宗罪
巧立名目違規(guī)收費
中介公司所收取的各種費用按理應(yīng)事先告知購房者,但中介為了賺錢,往往事先根本不說,而是“先斬后奏”。像這種多收費的項目,其實不在少數(shù),也是目前消費者投訴比較集中的地方。
上述提到的邵先生就是亂收費的受害者之一。
歐先生是一位中介公司的老板,他向記者透露,中介行業(yè)的潛規(guī)則之一是巧設(shè)名目,收取費用；如按揭費、加急費、誠意金是最普遍的,邵先生均遭遇了按揭費和加急費,而誠意金,通常是客戶相中某套房子后,把誠意金交給中介公司,說明對該套房子有意向,然后中介公司就會幫忙討價還價等。
例如,李先生在一家房產(chǎn)中介處看中了一套二手房,考慮到眼下國家正對樓市進行宏觀調(diào)控,李先生認為這套房子應(yīng)該還有議價空間,便想和房東再講講價?？煞慨a(chǎn)中介告訴他:“據(jù)我們了解,現(xiàn)在二手房的價格還在繼續(xù)上漲,所以如果你真心想買,那就先交1萬元‘意向金’以表誠意,我們再拿著‘意向金’去和房東談。”
看到李先生還有些猶豫,中介公司經(jīng)理信誓旦旦地保證,如果李先生最終沒買這套房,“意向金”一定會退給他。于是,李先生和中介匆匆簽了個單據(jù),放心地交了“意向金”。一周后,由于房價談不攏,李先生表示不想再買這套二手房,要求中介依約返還他已支付的“意向金”。此時,中介公司經(jīng)理不緊不慢地拿出李先生當時簽字的單據(jù),指著一行小字說:“按約定,付款三天后,你的‘意向金’已自動轉(zhuǎn)為定金。根據(jù)定金法則,現(xiàn)在你自己放棄簽合同不能要求返還定金?！?/p>
第5宗罪
有意隱瞞房源信息
中介刻意隱瞞房屋信息,例如房屋的面積,還有房屋的產(chǎn)權(quán)問題。很多情況是購房者辦妥所有購房手續(xù)后卻發(fā)現(xiàn),這套房竟然沒有房產(chǎn)證。如不購買,就必須支付違約金。
中介往往將房屋面積夸大。目前商品房建筑面積的表示方法有兩種,一種是帶公用部分的建筑面積,另一種是不帶公用部分的套內(nèi)面積。在買賣過程中,中介人員籠統(tǒng)地介紹房屋的建筑面積,使得消費者誤認為中介商介紹的建筑面積就是不帶公用部分的建筑面積,事后發(fā)現(xiàn)房屋“縮水”,則必定產(chǎn)生糾紛。
中介人員還常常隱瞞房屋質(zhì)量問題,首先在介紹房屋時借口房主不在,不讓購房者到實地察看,卻信誓旦旦地稱房屋質(zhì)量絕對沒問題。直到購房者辦理交接手續(xù)時,才發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量有明顯問題。如前文提到的邵先生,買到二手房入住后才發(fā)現(xiàn)該房子存在漏水現(xiàn)象。
歐先生還透露稱:“由于購房者對中介公司一般都不信任、甚至有抵觸情緒,我們一般不以公司的名義做廣告,而是在廣告中發(fā)布個人的手機或自己的家庭電話,或者在一套好房子的陽臺上貼出電話,吸引那些滿大街轉(zhuǎn)悠尋找房子的購房者。購房者問我們是否是中介公司的人時,我們一般都說不是,是幫朋友賣房,誘使購房者打消疑慮,買我們的房子?！?/p>
第6宗罪
欺上瞞下大吃差價
這是最常見和慣用的手段之一。不少不良中介一方面使用各種手段騙取業(yè)主信任,拼命壓低業(yè)主的房屋價格,另一方面對購房者大肆抬高房產(chǎn)價格,從而賺取高額差價。賣房者到中介公司去賣房,中介公司往往會讓賣方簽訂委托書,委托中介公司業(yè)務(wù)人員代理出售房屋的全部事宜。在成交過程中,買賣雙方見不了面,業(yè)主根本不知道自己房子的最后成交價,任由中介公司賺取差價,逃避稅費。
鄧先生跟一家中介公司簽訂了委托銷售合同,委托銷售底價28萬元。不久,該中介公司以28萬元找到買家楊某。同時,中介聯(lián)絡(luò)鄧生,以種種理由要求降低委托底價為25萬元。最后,在房產(chǎn)中介公司欺騙下,鄧先生以25萬元的價格賣掉了房產(chǎn),這家公司除收取正常傭金外,凈賺差價3萬元人民幣。
除了賺取差價外,一些中介公司還會以個人的名義發(fā)布一些看似不錯的房源信息,“當有購房者來電咨詢時,我們通常會告訴他們這套房子已經(jīng)賣出去了,然后再向他們推薦其他一些我們認為利潤空間更大的房子?！边@位負責人說,“我們也會找一些房東急于出手的房子,以低價買進,讓賣方先拿到現(xiàn)金,然后再以高價賣出?！保戏饺請?黃劍琴 趙強策劃/達海軍）
