嚴厲調(diào)控之下，地王命運再次令人關(guān)注。

地王的解套最主要的方式有兩種，一是依托周邊新地王拉高整個市場價格，另一種就是市場向好環(huán)境下的房價上漲。但新一輪樓市調(diào)控降臨后，有專家認為，房價很可能在年內(nèi)下調(diào)30%，樓市調(diào)整時間將超過2年，這對眾多地王不啻是沉重一擊。

21世紀不動產(chǎn)分析師齊凡認為，去年6月以來誕生的高價地塊，有多幅地塊的面市時間是2011年，而樓市調(diào)控的強度明年很難解除，這意味著地王的制造者們要么放慢開發(fā)進度，要么是逆市低于成本價銷售，兩者都要求他們須承擔(dān)沉重的資金成本壓力。

房價支撐力缺失

引發(fā)今年北京房價狂飚的，正是一個多月前誕生的幾個地王。

3月15日上午，北京大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價刷新北京土地成交紀錄，成為新的“單價地王”和“總價地王”。同日下午，“單價地王”被東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，其實際樓面價格超過30000元每平方米。

“地王產(chǎn)生后，東升鄉(xiāng)地王邊上二手房價格便一個勁地往上漲。好點的樓盤一下漲了5000元/平方米，差一些的也漲了3000元/平方米?！?月4日，記者前往東升鄉(xiāng)“地王”周邊進行實地采訪，中介機構(gòu)太月地產(chǎn)一位工作人員向記者描述了這種“地王”的拉動效應(yīng)。他告訴本報記者，這種火爆的場面基本持續(xù)到了新政前夜?！拔矣浀梅浅Ｇ宄?，就在新政出臺前幾天，我的一個單子單價達到了3.6萬元/平方米。而整個3月份幾乎達到了交易的歷史高峰，我們一個小組8個人的業(yè)績（中介服務(wù)費）就有100萬元?！?/p>

同樣的情況也出現(xiàn)在望京地區(qū)。北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，望京新地王一出，區(qū)域內(nèi)20%的業(yè)主準備提價，部分業(yè)主甚至將期望值提高至3萬元/平方米，而當(dāng)時該區(qū)域的二手房價為2萬元/平方米左右。

然而，僅僅一個多月的時間，似乎又回到了原點。

“現(xiàn)在基本上已經(jīng)回到了地王之前的價格，有些房源甚至還低。”太月地產(chǎn)的這位工作人員向記者透露，現(xiàn)在東升鄉(xiāng)地王周邊二手房的平均價格在3萬元左右。

記者在現(xiàn)場看到，位于該區(qū)域的太月園，一個90平方米的房源，報價260萬元，單價不足3萬元/平方米，與此前3.6萬元/平方米的單價相比，降幅達七八千元。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月15日以來，薊門橋區(qū)域二手房成交量較之前下降了40%，亦莊地王周邊二手房成交量下降得更為猛烈，高達60%。據(jù)北京中原望京區(qū)域分行反映，4月中旬以后望京房源明顯增多，客戶訪問量卻迅速減少，原來關(guān)注望京市場的買房人，已暫停購房步伐。部分著急出售的業(yè)主報價調(diào)低，一居室能降5-10萬，二居室降10萬元左右。“目前該區(qū)域二手房銷售均價為23000-25000元每平方米?！?/p>

房價走低，不可避免地對地王未來的售價產(chǎn)生擠壓效應(yīng)。

地王的多重困厄

首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民此前接受本報記者采訪時表示，大幅土地從取得到推向市場一般會有1-2年的周期，其間遇到市場向下波動，一些地王的潛在風(fēng)險便顯露無遺。

地王意味著成本巨大。“以望京地塊為例，27500元/平方米的樓面地價意味著房價要達到4.5萬元/平方米開發(fā)商才有利可圖?！?月5日，SOHO中國董事長潘石屹(博客)在接受本報記者采訪時指出。

然而，望京地區(qū)的房價已開始調(diào)整。即使按照目前的房價，望京新“地王”的樓面地價已高出現(xiàn)有房價。所謂面粉比面包貴的戲劇再次上演。

東升鄉(xiāng)“地王”也基本如此。雖然，東升鄉(xiāng)“地王”貴為3萬元/平方米，但一位從事多年地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士認為，該區(qū)域目前的二手房價格也就最多值2.3-2.4萬元/平方米。

地王開始銷售時，房價能否會再漲上來？

北京中原三級市場部預(yù)測，50%的炒房客將在3個月內(nèi)拋售房源，房價很可能在年內(nèi)下調(diào)30%。而開發(fā)商的融資平臺被進一步收緊。5月2日，央行宣布，從2010年5月10日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。業(yè)內(nèi)人士分析，此次調(diào)整銀行存款準備金率，房地產(chǎn)開發(fā)信貸將是首當(dāng)其沖的緊縮對象之一。

市場下行，信貸收緊，“地王”的煎熬期或許才剛剛開始。