嚴(yán)厲調(diào)控之下，地王命運(yùn)再次令人關(guān)注。

地王的解套最主要的方式有兩種，一是依托周邊新地王拉高整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，另一種就是市場(chǎng)向好環(huán)境下的房?jī)r(jià)上漲。但新一輪樓市調(diào)控降臨后，有專(zhuān)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)很可能在年內(nèi)下調(diào)30%，樓市調(diào)整時(shí)間將超過(guò)2年，這對(duì)眾多地王不啻是沉重一擊。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡認(rèn)為，去年6月以來(lái)誕生的高價(jià)地塊，有多幅地塊的面市時(shí)間是2011年，而樓市調(diào)控的強(qiáng)度明年很難解除，這意味著地王的制造者們要么放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度，要么是逆市低于成本價(jià)銷(xiāo)售，兩者都要求他們須承擔(dān)沉重的資金成本壓力。

房?jī)r(jià)支撐力缺失

引發(fā)今年北京房?jī)r(jià)狂飚的，正是一個(gè)多月前誕生的幾個(gè)地王。

3月15日上午，北京大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià)刷新北京土地成交紀(jì)錄，成為新的“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”。同日下午，“單價(jià)地王”被東升鄉(xiāng)薊門(mén)橋地塊奪走，其實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)30000元每平方米。

“地王產(chǎn)生后，東升鄉(xiāng)地王邊上二手房?jī)r(jià)格便一個(gè)勁地往上漲。好點(diǎn)的樓盤(pán)一下漲了5000元/平方米，差一些的也漲了3000元/平方米?！?月4日，記者前往東升鄉(xiāng)“地王”周邊進(jìn)行實(shí)地采訪，中介機(jī)構(gòu)太月地產(chǎn)一位工作人員向記者描述了這種“地王”的拉動(dòng)效應(yīng)。他告訴本報(bào)記者，這種火爆的場(chǎng)面基本持續(xù)到了新政前夜。“我記得非常清楚，就在新政出臺(tái)前幾天，我的一個(gè)單子單價(jià)達(dá)到了3.6萬(wàn)元/平方米。而整個(gè)3月份幾乎達(dá)到了交易的歷史高峰，我們一個(gè)小組8個(gè)人的業(yè)績(jī)（中介服務(wù)費(fèi)）就有100萬(wàn)元?！?/p>

同樣的情況也出現(xiàn)在望京地區(qū)。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，望京新地王一出，區(qū)域內(nèi)20%的業(yè)主準(zhǔn)備提價(jià)，部分業(yè)主甚至將期望值提高至3萬(wàn)元/平方米，而當(dāng)時(shí)該區(qū)域的二手房?jī)r(jià)為2萬(wàn)元/平方米左右。

然而，僅僅一個(gè)多月的時(shí)間，似乎又回到了原點(diǎn)。

“現(xiàn)在基本上已經(jīng)回到了地王之前的價(jià)格，有些房源甚至還低。”太月地產(chǎn)的這位工作人員向記者透露，現(xiàn)在東升鄉(xiāng)地王周邊二手房的平均價(jià)格在3萬(wàn)元左右。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，位于該區(qū)域的太月園，一個(gè)90平方米的房源，報(bào)價(jià)260萬(wàn)元，單價(jià)不足3萬(wàn)元/平方米，與此前3.6萬(wàn)元/平方米的單價(jià)相比，降幅達(dá)七八千元。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月15日以來(lái)，薊門(mén)橋區(qū)域二手房成交量較之前下降了40%，亦莊地王周邊二手房成交量下降得更為猛烈，高達(dá)60%。據(jù)北京中原望京區(qū)域分行反映，4月中旬以后望京房源明顯增多，客戶(hù)訪問(wèn)量卻迅速減少，原來(lái)關(guān)注望京市場(chǎng)的買(mǎi)房人，已暫停購(gòu)房步伐。部分著急出售的業(yè)主報(bào)價(jià)調(diào)低，一居室能降5-10萬(wàn)，二居室降10萬(wàn)元左右?！澳壳霸搮^(qū)域二手房銷(xiāo)售均價(jià)為23000-25000元每平方米?！?/p>

房?jī)r(jià)走低，不可避免地對(duì)地王未來(lái)的售價(jià)產(chǎn)生擠壓效應(yīng)。

地王的多重困厄

首創(chuàng)置業(yè)副總裁胡衛(wèi)民此前接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，大幅土地從取得到推向市場(chǎng)一般會(huì)有1-2年的周期，其間遇到市場(chǎng)向下波動(dòng)，一些地王的潛在風(fēng)險(xiǎn)便顯露無(wú)遺。

地王意味著成本巨大?！耙酝┑貕K為例，27500元/平方米的樓面地價(jià)意味著房?jī)r(jià)要達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米開(kāi)發(fā)商才有利可圖。”5月5日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(博客)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出。

然而，望京地區(qū)的房?jī)r(jià)已開(kāi)始調(diào)整。即使按照目前的房?jī)r(jià)，望京新“地王”的樓面地價(jià)已高出現(xiàn)有房?jī)r(jià)。所謂面粉比面包貴的戲劇再次上演。

東升鄉(xiāng)“地王”也基本如此。雖然，東升鄉(xiāng)“地王”貴為3萬(wàn)元/平方米，但一位從事多年地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該區(qū)域目前的二手房?jī)r(jià)格也就最多值2.3-2.4萬(wàn)元/平方米。

地王開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)，房?jī)r(jià)能否會(huì)再漲上來(lái)？

北京中原三級(jí)市場(chǎng)部預(yù)測(cè)，50%的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)拋售房源，房?jī)r(jià)很可能在年內(nèi)下調(diào)30%。而開(kāi)發(fā)商的融資平臺(tái)被進(jìn)一步收緊。5月2日，央行宣布，從2010年5月10日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，此次調(diào)整銀行存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸將是首當(dāng)其沖的緊縮對(duì)象之一。

市場(chǎng)下行，信貸收緊，“地王”的煎熬期或許才剛剛開(kāi)始。