七成客戶想退房 其中近半在觀望———

雖然才過(guò)去一周多的時(shí)間，但"二套房首付五成"這一重磅政策已經(jīng)開始在市場(chǎng)中顯示出巨大的威力：在不少近期開盤的房地產(chǎn)項(xiàng)目，紛紛爆出購(gòu)房者退房、毀約的案例，而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為預(yù)期違約者還將進(jìn)一步增多。根據(jù)《廣廈時(shí)代》的調(diào)查顯示，毀約現(xiàn)象的增加并不單純是新的首付政策造成。在更多購(gòu)房者當(dāng)中，決定著手里購(gòu)房合同存廢的，是未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

購(gòu)房人忍痛止損 多樓盤出現(xiàn)退房人群

日前，位于通州梨園的某樓盤業(yè)主先后接到了通知，要求屬于購(gòu)買二套房的業(yè)主按照五成的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足首付款。由于距離銀行放貸還有一段時(shí)間，而各大銀行關(guān)于房貸新政的實(shí)施細(xì)則也各不相同，這一通知引發(fā)了不少業(yè)主的議論。

有業(yè)主表示，自己去年簽署了購(gòu)房合同，但因?yàn)殚_發(fā)商施工進(jìn)度慢，直到現(xiàn)在還沒有封頂，致使自己被房地產(chǎn)調(diào)控新政殃及，他認(rèn)為應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償；也有的業(yè)主表示，雖然按照新的政策自己確實(shí)應(yīng)該補(bǔ)齊首付，但也應(yīng)該在銀行放款前后補(bǔ)交，而不是現(xiàn)在；而還有一部分近期購(gòu)房者則認(rèn)為，新政策的出臺(tái)應(yīng)該算作"不可抗力"，應(yīng)該按照相關(guān)約定解約。

而在朝青、望京等區(qū)域，一些高檔樓盤退房的人數(shù)也在快速增長(zhǎng)。部分退房人士表示，雖然購(gòu)買VIP卡，交排號(hào)費(fèi)也是花費(fèi)數(shù)萬(wàn)，但比起將來(lái)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的30%的跌幅，自己寧可忍痛止損。

根據(jù)北京中原提供的數(shù)據(jù)顯示，在4月15日以后，北京樓市非常明顯地出現(xiàn)了買房客戶開始違約的現(xiàn)象。目前違約案件中客戶違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%。專業(yè)人士預(yù)計(jì)，在5月以后商品房、二手房市場(chǎng)將迎來(lái)一次因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌造成的違約潮。

二套購(gòu)買者觀望 超三成想"房?jī)r(jià)跌了再跑"

在近期《廣廈時(shí)代》聯(lián)合新浪樂(lè)居進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在目前已購(gòu)買第二套房的人群中，約有63%的人表示受新政的影響將毀約或退房，但其中表示"現(xiàn)在就退房"的人只占一小部分。參與調(diào)查的人群中，有超過(guò)32%的人表示將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)決定是否退房，"如果房?jī)r(jià)下跌就退房"。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，上述現(xiàn)象是符合目前市場(chǎng)狀況的。"由于新政出來(lái)不久，開發(fā)商與購(gòu)房者都在等待市場(chǎng)的回饋，由此產(chǎn)生了雙方觀望的景象。開發(fā)商由于目前手力資金充裕，肯定會(huì)堅(jiān)持一段時(shí)間；而對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌多少，下跌的速度如何，是否有后續(xù)政策出臺(tái)，將是影響觀望人群做出決定的關(guān)鍵因素。"

中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華則表示，各家銀行信貸實(shí)施細(xì)則的區(qū)別，也是"退房潮"未大規(guī)模出現(xiàn)的原因之一。"就拿首付50%的追溯時(shí)限來(lái)說(shuō)，有的銀行以放貸時(shí)間為限，尚未放貸的二套房客戶就要補(bǔ)交首付款；而有的銀行以簽訂貸款協(xié)議的時(shí)間為準(zhǔn)，只要已簽訂協(xié)議的就可以按低首付繳納。這之間的差別很大，肯定會(huì)影響到一部分購(gòu)房人的決定。"徐東華同時(shí)表示，隨著之后一段時(shí)間銀行細(xì)則的明確，退房潮才可能出現(xiàn)。

買賣違約將達(dá)上萬(wàn)起 專家提醒法律風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2009年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)違約案件中，90%都是因?yàn)榉恐髡J(rèn)為售價(jià)過(guò)低而違約。而在最近，買房者以"銀行首付提高，無(wú)力籌夠首付"為借口違約的客戶占到了買房違約總比例的80%。而有跡象表明，相當(dāng)一部分有支付能力的二套房購(gòu)買者，都因?yàn)閷?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不看好而違約。北京中原預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)可能出現(xiàn)的難以湊夠首付、以及看跌后市而出現(xiàn)違約的房屋買賣將達(dá)到上萬(wàn)起。

徐東華認(rèn)為，首付比例的提高的確成了一部分買房人退房的借口，然而一個(gè)顯著的問(wèn)題是，即使以此為借口，想不承擔(dān)責(zé)任地"全身而退"也不太可能。"在大部分與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同中，由于購(gòu)房人資質(zhì)問(wèn)題無(wú)法貸款的情況都屬于購(gòu)房人違約，而目前新政帶來(lái)的首付比例提高，無(wú)疑也將被歸為此類。按照相關(guān)條款，退房人將承擔(dān)違約責(zé)任。"

而北京中原的法務(wù)專家也提醒，利用合同中不可抗力違約在法律上并不能成立，建議消費(fèi)者少付定金、謹(jǐn)慎簽約。

●名詞鏈接

不可抗力

所謂不可抗力，在我國(guó)《民法通則》上是指"不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況"。當(dāng)事人自身能力不能抗拒也無(wú)法預(yù)防的客觀情況或事故。不可抗力可以是自然原因釀成的，也可以是人為的、社會(huì)因素引起的。前者如地震、水災(zāi)、旱災(zāi)等，后者如戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令、罷工等。

不可抗力所造成的是一種法律事實(shí)。當(dāng)不可抗力事故發(fā)生后，可能會(huì)導(dǎo)致原有經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的變更、消滅，如必須變更或解除經(jīng)濟(jì)合同；也可能導(dǎo)致新的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的產(chǎn)生，如財(cái)產(chǎn)投保人在遇到因不可抗力所受到的在保險(xiǎn)范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損失時(shí) ，與保險(xiǎn)公司之間產(chǎn)生出賠償關(guān)系。

在訂立買賣合同時(shí)，一般都訂有不可抗力條款，其內(nèi)容包括：不可抗力內(nèi)容；遭到不可抗力事故的一方 ，向另一方提出事故報(bào)告和證明文件的期限和方式；遭遇不可抗力事故一方的責(zé)任范圍。如因不可抗力使合同無(wú)法履行，則應(yīng)解除合同。如不可抗力只是暫時(shí)阻礙合同履行，則一般采取延期履行合同的方式。凡發(fā)生不可抗力事故，當(dāng)事方已盡力采取補(bǔ)救措施但仍未能避免損失的情況下，可不負(fù)賠償責(zé)任。

不可抗力主要包括以下幾種情形：

(1)自然災(zāi)害、如臺(tái)風(fēng)、洪水、冰雹；

(2)政府行為，如征收、征用；

(3)社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂。(衛(wèi)東)