張瑞東

國務(wù)院法制辦財政金融司副司長季懷銀日前表示，開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場健康發(fā)展的治本之策，早開征比晚開征好。同一天，財政部財科所所長賈康表示，在我國征收物業(yè)稅非常必要，現(xiàn)階段是推出物業(yè)稅的可操作時機(jī)。兩人的言論引發(fā)了市場對住房保有稅有望開征的猜測。(5月5日《第一財經(jīng)日報》)

住房保有稅，在目前的市場環(huán)境下近似物業(yè)稅，唯一的區(qū)別在于，物業(yè)稅作為基本稅種，需要立法等多項工作的配合，又受制于目前房屋和土地分離的物權(quán)矛盾，開征需要漫長的“預(yù)熱期”；而住房保有稅作為現(xiàn)有稅種則可隨時披掛上陣。所以，住房保有稅的預(yù)熱，表明有關(guān)部門正試圖繞開較為復(fù)雜的立法過程，利用現(xiàn)有稅種和機(jī)制達(dá)到樓市調(diào)控的目的。

開征住房保有稅有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計稅依據(jù)不合理問題，能進(jìn)一步厘清稅費(fèi)關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。然而從目前我國的財政稅收體制來看，開征住房保有稅面臨的問題還很多。

首先是起征點(diǎn)的確定。住房保有稅的征收方式，一種是依量計征，一種是依價計征。依價計征將導(dǎo)致地域、地區(qū)之間的差距難以平衡，因此，多數(shù)人傾向于以量計征。以量計征，按照坊間流傳的人均30平方來看，起征點(diǎn)有點(diǎn)偏低，我國的人均住宅面積是27平方米多，很大一部分人要劃入圈內(nèi)。而按照國際慣例，需要繳納高額住宅保有稅的人群應(yīng)該不超過10%。同時，還存在一個問題：假如首套房達(dá)不到起征點(diǎn)，二套房是否征收？只征超出部分還是征全部？起征點(diǎn)確定不好，容易出現(xiàn)交多了傷民，交少了起不到調(diào)控作用的問題。

其次是稅率的確立。從國外的通行做法來看，物業(yè)稅一般是房產(chǎn)評估價的1%左右。以我國目前的樓市現(xiàn)狀，這樣的稅率也是一個兩難的選擇題——稅率過高，會誤傷真正的住房需求；稅率不高的話，在目前的房價語境下，很難真正擋住投資和投機(jī)者的購房步伐。在上漲態(tài)勢中，一周的增幅或許就可以抵消住房保有稅的稅款。

第三是稅種的橫向協(xié)調(diào)。隨著改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場應(yīng)該逐步向“輕交易，重保有”的趨勢發(fā)展。但目前的現(xiàn)實是流通環(huán)節(jié)稅收最重，保有環(huán)節(jié)最輕。隨著保有稅的征收，流通環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)當(dāng)逐步減少，否則容易出現(xiàn)稅收不公，影響整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

第四，還要兼顧縱向的稅收公平。住房保有稅征稅的目的不僅在于抑制房價，更要著眼于改革過于依賴土地收入的發(fā)展模式。但這對地方財政收入會造成較大影響，當(dāng)前“賣地收入”占地方財政收入20-50%，有的甚至更高。如何處理這部分收入的補(bǔ)償和轉(zhuǎn)移，更是開征住保稅必須考慮的問題。