趙先生為了做生意，向李先生借款30萬(wàn)元，并且承諾用自己的房屋做抵押。

一年到期后，趙先生的公司沒(méi)掙到錢(qián)關(guān)門(mén)了，根本無(wú)力償還李先生的借款。兩人決定由李先生再給趙先生20萬(wàn)元現(xiàn)金，趙先生把該房過(guò)戶給李先生；但是趙先生可以在房屋內(nèi)再居住一年，因?yàn)橼w先生在北京也沒(méi)有其他房屋了。而20萬(wàn)元錢(qián)也得等一年后再支付。

隨后兩人就去房屋交易管理部門(mén)辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。為了少交稅，他們?cè)诜课葙I(mǎi)賣(mài)合同上填寫(xiě)的房?jī)r(jià)是30萬(wàn)元。很快李先生就拿到了房產(chǎn)證，趙先生仍然居住在該房?jī)?nèi)。

幾個(gè)月后，北京房?jī)r(jià)一路飆升，趙先生和李先生交易的這套商品房已經(jīng)可以賣(mài)到100多萬(wàn)元了。于是趙先生通過(guò)中介以150萬(wàn)元把房賣(mài)給了于先生。于先生先交付了50萬(wàn)元的定金，并且搬了進(jìn)去。

隨后，趙先生拿著50萬(wàn)元，去找李先生要房子?？墒抢钕壬宦?tīng)說(shuō)趙先生又把房子賣(mài)給別人了，當(dāng)場(chǎng)就急了，要求趙先生趕緊通知于先生搬出房屋。但是于先生堅(jiān)持認(rèn)為：“我簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也是真實(shí)有效的，我不同意騰房?！睙o(wú)奈之下，李先生最終將于先生訴至法院，要求于先生騰房。 (文中當(dāng)事人為化名)

第一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效

趙先生與李先生的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，屬有效合同，應(yīng)當(dāng)被保護(hù)。

根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而趙先生最初是訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，完全有權(quán)處分自己的房產(chǎn)。

另外根據(jù)《合同法》規(guī)定，出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。所以趙先生與李先生的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的。

房屋過(guò)戶后李先生合法取得物權(quán)

趙先生與李先生在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，一同去訟爭(zhēng)房屋的管理部門(mén)辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，履行了訟爭(zhēng)房屋之不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)在變動(dòng)時(shí)的公示原則，所以，李先生對(duì)訟爭(zhēng)房屋的物權(quán)已經(jīng)合法取得。

第二個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

于先生雖然已經(jīng)實(shí)際入住房屋，但是因?yàn)橛谙壬c趙先生的房屋買(mǎi)賣(mài)合同在簽訂之時(shí)，趙先生已經(jīng)不是訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人了，所以趙先生并不具備處分該訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利，并且事后訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人李先生并未追認(rèn)趙先生賣(mài)房的行為有效。

根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，于先生與趙先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬效力待定合同，但在事后，訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人李先生拒絕追認(rèn)趙先生的權(quán)利，也就是說(shuō)并未追認(rèn)其有效，所以于先生與趙先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。(記者 林靖)