土地市場的進(jìn)一步調(diào)控將再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力

信息時(shí)報(bào)訊 （記者 羅莎琳 徐鳳） 土地出讓金將再提10%。日前，國土資源部總規(guī)劃師胡存智指出，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的70%，競買土地出讓金不低于出讓最低價(jià)的30%。這一政策距離今年3月《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中規(guī)定“開發(fā)商交付的土地出讓金不得低于出讓價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。地產(chǎn)專家表示，10%的土地出讓金的提高幅度，表明土地市場將作進(jìn)一步調(diào)控，這將再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力。

土地出讓金提高一成

在6月26日召開的2010房地產(chǎn)夏季峰會上，國土資源部總規(guī)劃師胡存智指出，國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的70%，競買土地出讓金不低于出讓最低價(jià)的30%。

其實(shí)，對土地市場的調(diào)控今年3月份已出臺了較為嚴(yán)厲的政策。3月中旬，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中規(guī)定：開發(fā)商交付的土地出讓金不得低于出讓價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同；合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)，必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款。

開發(fā)商拿地難度再加大

土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的再次提高并非沒有前兆。日前，國土部副部長贠小蘇強(qiáng)調(diào)，“土地參與樓市調(diào)控政策肯定不會變”。

著名房地產(chǎn)營銷專家謝逸楓認(rèn)為，國土部把土地出讓金再提10%，主要是考慮到土地調(diào)控效果不大和土地空置嚴(yán)重、地價(jià)上漲過快。盡管樓市調(diào)控當(dāng)前，開發(fā)商面臨銷售困難的局面，但仍有不少房企拿地的速度沒有減慢。他指出，房企拿地儲備過多，可能會導(dǎo)致炒地等現(xiàn)象。

據(jù)悉，目前萬科、保利、富力等眾多房企大腕正屯兵土地市場，以決戰(zhàn)調(diào)控過后下一個(gè)反彈期。其中5月份，萬科、保利拿下的地塊總量達(dá)到12宗，萬科已在各地新增35個(gè)土地項(xiàng)目。中國指數(shù)研究院的調(diào)查報(bào)告顯示，今年前4月，萬科新增土地建筑面積達(dá)913萬平方米，居各房企之首；保利在土地市場共投下159億元，排名資金量首位。地產(chǎn)調(diào)控出臺后的5月份，保利的闊綽本色不改，以31億元分別在上海、成都和沈陽共獲取4幅地塊，建筑面積為89萬平方米。

地產(chǎn)人士表示，提高開發(fā)商的拿地難度可加快它們對已有地塊動工的時(shí)間。這樣一來可以增加土地市場供應(yīng)，達(dá)到穩(wěn)定樓價(jià)的作用。

樓價(jià)下滑速度或?qū)⒓涌?/p>

競買土地出讓金提高10%，這對已面臨多種調(diào)控的開發(fā)商來說，又將產(chǎn)生什么影響？

“對開發(fā)商的資金壓力將增大，尤其是現(xiàn)在樓市不好賣的時(shí)候。只有通過加大降價(jià)促銷的手段才能回籠資金，以維持后續(xù)的開發(fā)和正常的再拿地計(jì)劃。因此，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的提高，可能會加速樓價(jià)下滑的速度?！碧旌幽硺潜P營銷總監(jiān)認(rèn)為。

此外，廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)表示，開發(fā)商拿地成本增加，會促使開發(fā)商未來拿地謹(jǐn)慎，通過囤地居奇的投資商將失去市場。有資金優(yōu)勢和土地優(yōu)勢的開發(fā)商聯(lián)姻，將是開發(fā)企業(yè)并購的最佳模式?？梢耘袛?，土地出讓金的提高將敦促未來的開發(fā)性企業(yè)逐漸由暴利企業(yè)變?yōu)橛髽I(yè)和經(jīng)營性企業(yè)。

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房地產(chǎn)透明度改善 中國居全球前列

根據(jù)仲量聯(lián)行及領(lǐng)盛投資管理聯(lián)合發(fā)布的《2010年全球房地產(chǎn)市場透明度指數(shù)》，中國由于政府提供更多相關(guān)市場數(shù)據(jù)信息以及不斷改進(jìn)的監(jiān)管力度，成為全球透明度提升幅度最大的國家之一。

據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)查顯示，過去兩年全球房地產(chǎn)市場環(huán)境嚴(yán)峻，在各項(xiàng)房地產(chǎn)透明度的主要元素當(dāng)中，以交易過程的透明度最受影響。但有關(guān)市場基調(diào)數(shù)據(jù)的質(zhì)量及深入程度持續(xù)改善，有助提高全球各市場在信息方面的透明度。

鑒于金融風(fēng)暴的發(fā)生，2010年“透明度指數(shù)”特別就流通于房地產(chǎn)債券市場有關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的廣度及深度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對發(fā)源、未償還金額、到期款項(xiàng)、未履行債務(wù)以至銀行有否就房地產(chǎn)債務(wù)對資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)監(jiān)察等進(jìn)行了評估。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，不同市場在債務(wù)方面的透明度存有極大差異，不少發(fā)達(dá)國家在商業(yè)房地產(chǎn)方面的信息極為缺乏。

在透明度排名方面，澳大利亞得分最高，是全球最透明的市場；加拿大及英國則分別排名第二及第三。按地區(qū)劃分，歐洲得分最高，而亞太區(qū)的改善幅度最大。在亞太區(qū)中，澳大利亞及新西蘭的透明度最高，新加坡及中國香港緊隨其后。

中國的透明度指數(shù)已成為亞太區(qū)以至全球市場改善幅度最為顯著的國家之一。據(jù)了解，過去兩年，中國的市場透明度出現(xiàn)實(shí)質(zhì)改善，尤其在部分二線城市（如成都和天津）及三線城市（如鄭州和長沙），評級從低透明提升至半透明等級。