從25.95億元的“總價(jià)地王”，淪為今日投資者口中“拖累業(yè)績的負(fù)擔(dān)”。在最近兩年多時(shí)間里NO.2007G81地塊已經(jīng)成為南京高科投資者最熱門的話題。南京高科原本承諾在2008年12月底前開工的G81地塊，至今仍處于“正在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)工作”的進(jìn)度中，尚未開工建設(shè)。
而在董事會(huì)屢屢向投資者承諾盡快開工建設(shè)。屢屢爽約，在鄰近地塊NO.2007G82地塊被無償收回后，投資者質(zhì)疑公司為什么在兩年多時(shí)間里不作為。閑置兩年未開工G81地塊目前面臨著被無償收回的風(fēng)險(xiǎn)，近26個(gè)億的土地出讓金(占公司2008年凈資產(chǎn)71.96%，占2009年凈資產(chǎn)38.92%)也恐將“打水漂”。
董事會(huì)公信力遭質(zhì)疑
2007年12月7日，南京高科宣布控股子公司南京仙林地產(chǎn)公司(即現(xiàn)在的高科置業(yè))以25.95億元的總價(jià)競得“地王”仙林NO.2007G81地塊，次日公司發(fā)布了對該項(xiàng)目的投資公告，并對G81地塊的項(xiàng)目動(dòng)工計(jì)劃作了說明“預(yù)計(jì)項(xiàng)目開工時(shí)間為2008年12月底前，三年內(nèi)開發(fā)完畢?！比欢浾吡私獾?，目前，該項(xiàng)目仍未開工建設(shè)。
有投資者曾在公司2009年召開的股東大會(huì)上多次就G81地塊的具體開工時(shí)間詢問公司董事會(huì)，“公司將盡快開工建設(shè)”，這是公司董事會(huì)給投資者的唯一答復(fù)。而所謂的“盡快”一拖又是一年多時(shí)間。
對此，有律師發(fā)表看法，房地產(chǎn)公司拿地是一個(gè)常態(tài)現(xiàn)象。但G81地塊因總價(jià)近26億元，涉及資金數(shù)目較大，作為公司決策機(jī)構(gòu)的董事會(huì)，對于投資者詢問的G81地塊項(xiàng)目進(jìn)度問題，不管作出的是口頭承諾，還是書面承諾，都應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)任，而不是一再的敷衍，因?yàn)檫@有可能誤導(dǎo)了部分投資者對公司的價(jià)值判斷。
“地王”空置2年
財(cái)務(wù)費(fèi)用節(jié)節(jié)攀升
董事會(huì)的不作為使得昔日的地王閑置了近兩年的時(shí)間，G81地塊不僅沒有給公司帶來任何效益，還衍生出較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
據(jù)公司2007年年報(bào)，截至2009年12月底，南京高科已就G81地塊支付了10.38億元的土地保證金。2008年年報(bào)中，25.95億元的土地總價(jià)已計(jì)入土地開發(fā)成本中，剩余款項(xiàng)已支付完畢。25.95億元，這樣一筆占2008年凈資產(chǎn)(36.06億元)71.96%比重的資金從何而來？記者從知情人士處得知，這筆資金來源有好幾塊，這其中就有銀行借款。
查看公司2008年年報(bào)中借款明細(xì)，短期借款達(dá)到19.79億元，期末比期初增加了7.39億元，增長59.60%，長期借款20.4億元，期末比期初增加了15.6億元，增長比例為325.00%。銀行借款共計(jì)40.19億元，占公司2008年負(fù)債總額的55.66%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了公司當(dāng)年36.06億元的凈資產(chǎn)。
而長期借款之所以這么高，是因委托借款增加所致。18億元的委托借款主要是競得G81地塊的仙林地產(chǎn)公司借入，其中控股股東南京新港開發(fā)總公司通過委托有關(guān)銀行貸款方式提供12億元，由南京仙林新市區(qū)開發(fā)有限公司通過委托有關(guān)銀行貸款方式提供6億元，借款期均為3年，借款利率為同期銀行貸款利率，資金主要用于仙林地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。
相應(yīng)的，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用也從2007年的5164.46萬元激增到2008年的1.64億元，增加了1.13億元，增長比例為218.21%，僅利息支出就達(dá)到1.61億元。對此，公司坦言“主要原因是報(bào)告期內(nèi)公司銀行借款增加所致”。相關(guān)人士表示，盡管公司的銀行借款沒有全部使用在G81地塊上，但因G81地塊公司財(cái)務(wù)費(fèi)用激增卻是不爭的事實(shí)。
何去何從
尚待權(quán)威部門定性
對南京高科董事會(huì)就G81地塊的所作所為，有投資者指公司“在地價(jià)最瘋狂的時(shí)候拿了一塊地，又錯(cuò)過了房價(jià)最瘋狂的銷售季節(jié)”。一正一反間不僅錯(cuò)抓了機(jī)遇，也錯(cuò)失了機(jī)遇。對于記者提出的采訪要求，該公司給出了“詳細(xì)情況請見我司披露的相關(guān)公告及定期報(bào)告”等書面答復(fù)。
隨后，記者到南京市國土資源局，查看了國土資源部第5號令，《閑置土地處置辦法》第四條規(guī)定“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)”。
目前，G81地塊拿到手也已經(jīng)有兩年多時(shí)間，記者從南京高科公開資料獲得信息，該項(xiàng)目仍處于“正在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)工作”狀態(tài)中。
有專業(yè)人士表示，嚴(yán)格意義上說該地塊不算是開工建設(shè)。對此，公司給出的書面答復(fù)中予以承認(rèn)“公司正在進(jìn)行該項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)以及前期證照辦理等工作，爭取在今年內(nèi)盡早開工”。一旦G81地塊被國土資源局定性為閑置土地，并閑置達(dá)一定時(shí)間，公司輕則支付近5億元的土地閑置費(fèi)，重則25.95億元的土地出讓金將“打水漂”。
《閑置土地處置辦法》對于閑置土地有明確的定義，“閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地?！逼渲邢略O(shè)三個(gè)條件。然而，G81地塊是否屬于《閑置土地處置辦法》規(guī)定的閑置土地范疇，還有待南京市國土資源局的定論。
南京市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示將盡快與公司方面核實(shí)，給投資者一個(gè)交待。本報(bào)也將對此事件進(jìn)行跟蹤報(bào)道。 本報(bào)記者 周 靜
（證券日報(bào)）
