李先生今年30歲，在一家知名IT企業(yè)做項目經(jīng)理，收入穩(wěn)定，每年稅后到手約12萬元。李先生今年年初剛剛結婚，一套兩室一廳的婚房是雙方父母共同出資買的，沒有貸款。太太吳女士比李先生小2歲，在一家小型廣告公司做設計，時間安排比較自由但收入不太穩(wěn)定，每年稅后收入約8萬元。兩人的單位一直繳納四金，幾年來夫婦倆的公積金賬戶也一直沒有動用過，目前已經(jīng)積累了12萬元左右，夫妻倆不知道用什么方法可以用活這筆公積金。

住房公積金是我國城鎮(zhèn)職工和單位按照法律規(guī)定繳存的一種長期住房儲金，職工繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個人所有。公積金具有強制繳納、政策優(yōu)惠、低存低貸、產(chǎn)權明晰的特點，是我國城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，為職工的住房消費提供基礎性的資金保障和融資服務。

像案例中的李先生夫婦那樣，任由公積金賬戶躺在那里睡大覺，仍是十分普遍的情況。從理財?shù)慕嵌葋砜?，用好用活公積金，融通公積金的購房融資、儲蓄積累、養(yǎng)老補充等主要功能，具有更加現(xiàn)實的意義。

公積金的低存低貸性

公積金具有典型的低存低貸特點，即公積金存款利率低、貸款利率也低。一般來說，當年繳存的個人住房公積金存款利率參照人民幣活期存款利率（目前為0.36%），上年結轉的個人住房公積金存款利率參照整存整取3個月存款利率（目前為1.71%），如果一直不用直到退休后領取出來的話，就相當于以3個月存期的利率存放了幾十年。因此，公積金賬戶里的錢就是要想方設法提前拿出來用，而最最下策就是把公積金當養(yǎng)老金用。

使用公積金最常見的就是申請住房公積金個人貸款。它是以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的用于購買自住住房的住房保障型貸款，是一種不以營利為目的的政策性貸款，因此利率相比商業(yè)貸款更低，對貸款申請者的門檻要求更低。近10年來，公積金貸款利率最高時也僅5.22%，相比于同期商業(yè)貸款利率利差至少在2%以上。

以目前階段來看，同樣一筆20萬元15年期的貸款，如果都采用等額本金的還款方式，公積金貸款總共支付利息58372.50元，而商業(yè)貸款總共支付利息89595.00元，整整比公積金貸款多了31222.50元。

籌劃購房計劃

從需求角度來看，李先生夫婦并不急于買房，小兩口住在兩室一廳的婚房里，雙方父母也都自有住房，足以應對相當長一段時期的住房所需。但是為了更好地用活兩人的公積金，李先生夫婦可以有兩種選擇：一是考慮購置一套總價控制在150萬元以內的房產(chǎn)；二是考慮置換一套較大的房子進一步改善現(xiàn)有的居住條件。

根據(jù)公積金貸款政策，李先生夫婦是首次購買普通自住房，且是夫妻兩人參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額為60萬元；貸款年限一般是15年，如果購買一手房的話，貸款年限最多可以放寬至30年。

如果選擇第一個方案，購買一處總價150萬元的房產(chǎn)，那么主要目的就是投資。如果李先生夫婦倆有育兒計劃的話，可以考慮購置一套面積較小的學區(qū)房，將今后孩子的就學問題一并解決。假設房價150萬元，夫婦倆每年合計有20萬元的薪金收入，且已工作了若干年，那么以現(xiàn)有積蓄支付三成首付45萬元應問題不大，剩余105萬元采用公積金貸款和商業(yè)貸款的組合方式，其中公積金15年60萬元、商貸30年45萬元。

如果選擇第二個方案，李先生夫婦需要將目前所住的房子作價售出，假如可以到手150萬元的話，那么可以將目光放在總價300萬元左右的房產(chǎn)，房型基本可以滿足三室一廳的布局。同樣，李先生夫婦可以申請105萬元的公積金貸款和商業(yè)貸款的組合方式，貸款策略與前基本相同。不過，需要注意的是，置換改善性住房要特別注意流程的銜接，舊房什么時候拋售、錢款什么時候到賬、新房什么時候首付、什么時候申請貸款等，如果所購的新房是二手房，那么流程會更加復雜一些。

對于一些還款能力較強的借款人，可以考慮將公積金貸款期限進一步壓縮至5年以內，這樣一方面可以套用最低一檔的貸款利率，另一方面有助于節(jié)省一筆擔保費支出。所有的公積金貸款是需要支付擔保費的，擔保費的高低與貸款金額和貸款年限成正比，比如60萬元5年期公積金貸款擔保費為60×29.7=1782元，而60萬元15年期的擔保費為60×81.2=4872元，較前面足足高出3090元。

公積金貸款的借款額度

公積金貸款利率遠遠低于商業(yè)貸款，能最大限度地降低利息支出，這樣說來似乎應該用足公積金貸款的借款額度，同時盡量壓縮商業(yè)貸款。但是實際上卻并非如此，公積金貸款并非越多越好，還是應該因人而異。

奧秘就在于貸款年限的不同。一般而言公積金貸款最多借15年，但商業(yè)貸款最多可以借30年，借款年限的拉長無疑可以大大降低每月的還款金額，減輕還款負擔。

就以李先生夫婦的案例來說，如前所述105萬元的組合貸款，如果是60萬元15年公積金貸款和45萬元30年商貸的話，以簡單的等額本息還款方式來測算，同時暫不考慮商貸利率優(yōu)惠下浮的因素，那么每月還款金額達7079.78元；如果是50萬元15年公積金貸款和55萬元30年商貸的話，還是同樣的條件下，那么每月還款金額就減至了6942.29元；如果是30萬元15年期的公積金貸款和75萬元30年商貸的話，仍是同樣條件，每月還款金額進一步壓縮至6667.31元。

由此可見，還款期限的長短直接影響到月供支出的高低，月供金額太高也會導致銀行審批貸款不通過、質疑借款人的還款能力，所以對于現(xiàn)金流較低的家庭而言，適度增加商業(yè)貸款的比重反而是較為明智的選擇，更何況通常貸款初期家庭現(xiàn)金流會比較緊張，這樣也有利于減輕還款壓力。

“年沖”還是“月沖”

公積金賬戶上的錢是不能用作購房的首付款的，它的最大功能是“沖還貸”，即抵減房貸的還款額。

公積金“沖還貸”有兩種方式，即“一次性還款法”（年沖）和“逐月還款法”（月沖）。顧名思義，年沖就是提取公積金賬戶余額一次性歸還貸款，月沖就是銀行逐月將公積金賬戶上的資金提取出來，用于支付當月貸款本息。

對于“年沖”而言，它可以直接用公積金賬戶上的全部余額來一次性沖抵貸款本金。根據(jù)公積金中心規(guī)定，使用“年沖”還需要滿足一些條件：第一，住房貸款必須滿一年以后，才能辦理沖抵本金的業(yè)務；第二，在一般情況下，沖抵的本金額度不低于6個月還款額。在優(yōu)先次序的規(guī)定上，“年沖”須優(yōu)先歸還公積金貸款本金，待償還完全部公積金貸款本金后，才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分。因此“年沖”其實是一種部分提前還款，對于有組合貸款的借款人來說，節(jié)省下來的更多的是公積金貸款利息。比如說，本例中李先生夫婦公積金賬戶是12萬元，公積金貸款余額60萬元、商業(yè)貸款余額55萬元，如果使用“年沖”方式，12萬元將全部用于沖減60萬元公積金貸款，這樣就無法享受低利率的公積金貸款優(yōu)惠了?！澳隂_”方式比較適用于商業(yè)貸款賬戶余額較多、且公積金貸款已基本結清的借款人。同時，由于其只能于貸款次年開始沖減，因此還適用于貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的借款人。

“月沖”則比較適用于商業(yè)貸款金額較大的借款人，以及貸款初期現(xiàn)金流壓力較大的借款人。對于多數(shù)購房者而言，其所能夠申請到的最大公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的繳存額一般也小于月總還款額，因此，公積金加商貸的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數(shù)人的最佳選擇。正如李先生夫婦，兩人購房選擇組合貸款模式，其中15年50萬元公積金貸款以及30年55萬元的商業(yè)貸款，兩人公積金賬戶每個月的繳款總額是2500余元，這樣銀行每個月將2500余元的公積金支取出來，先償還公積金貸款本息約2200元，剩余的300余元則用來償還商業(yè)貸款。當然，由于李先生夫婦最初的公積金賬戶里還有12萬余元，因此每個月7000元左右的還款金額將能被完全覆蓋，也就是說在近兩年的時間里李先生夫婦不用額外考慮還款。這樣一來，李先生夫婦不僅可以巧用公積金償還利率較高的商業(yè)貸款，又可以在借款最初壓力加大的時候獲得寶貴的兩年喘息時間。

公積金“沖還貸”是可以變更的，但每次變更必須在原委托方式已滿一年以后方可操作。

選用銀行個貸產(chǎn)品

在個人房貸業(yè)務方面除了巧用公積金之外，不妨可以考慮選用一些銀行個人貸款新的還款方式，以降低整體貸款利息的支出，更合理地作出還款安排。

最常見的還款方式是“按月等額本息”和“按月等額本金”兩種，等額本金還款能較等額本息還款更快速地歸還貸款本金，因此所支出的利息也更少，只是在貸款初期月供金額會更高一些。同理，如果選擇“周周還”、“雙周供”、“三周供”這些還款方式，也是通過加快貸款本金的歸還速度來降低整體利息的支出金額。借款人可以根據(jù)自己資金流動的周期特點，自主選定還款周期，達到最佳的資金管理效果。

略微復雜一些的是“等額遞增”及“等額遞減”兩種還款方式，把還款年限進行細化分割，在每個時間分割單位中還款方式相當于等額本息，而在每個時間分割單位之間的還款金額是等額遞增或等額遞減的。等額遞增方式適合借款初期還款能力較弱，但是收入成長性較好，預期未來收入會逐步增加的人群，等額遞減則正好相反。

還有一種“存貸盈”的貸款理財產(chǎn)品，將貸款賬戶與用于還款的存款賬戶相聯(lián)動，客戶存入還款賬戶中超過一定金額的資金，按照一定比例視為提前還款，存一天算一天，存的越多比例越高。換言之，一部分存款資金可以獲得相當于貸款利率的收益，既能提高資金使用效率又能降低利息支出金額，還不用支付提前還款的違約金。

“氣球貸”也是一類靈活還款的貸款產(chǎn)品，它先償還部分本金和利息，剩余部分本金到期一次償還?！皻馇蛸J”的貸款期限通常較短（比如3年），因此可享受較低的貸款利率，但在計算每月還款金額時它又可以以較長的期限來算（比如30年），這樣就等于降低了每個月的還款壓力。此類還款方式比較適合于預計三五年后即有能力結清貸款的借款人。

公積金的另類用法

公積金能合理避稅。根據(jù)我國個人所得稅征收的相關規(guī)定，職工每月所繳納的住房公積金是從稅前列支的，亦即住房公積金是不用納稅的。因此企業(yè)可以通過增加住房公積金來降低工資總額，將員工的住房公積金繳納額度調高至封頂標準數(shù)，從而減少應當繳納的個人所得稅，合理避稅，將個人所得稅轉化為自己可以長期擁有的金融資產(chǎn)。

公積金能用于支付房租、物業(yè)專項維修資金和物業(yè)服務費。根據(jù)住房公積金管理條例的規(guī)定，房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額。目前，一些地方考慮到職工家庭工資收入的變動和當?shù)氐姆孔馑?，將凈房租支出超出家庭工資收入的比例做了提高，有的甚至直接取消了這一比例。租房者只要能提供租賃合同和發(fā)票便可提取公積金，從而減輕租金壓力，但對提取的額度會有一定的限制。如上海規(guī)定，每月可申請?zhí)崛〉墓e金不應超過租賃房屋的月租賃費用扣除家庭月工資收入20%后的差額，且每月最高可提取不超過1000元。

公積金其他一些合理變通使用。除了上述提及之外，公積金的適用范圍正越來越寬，還可用于購買、建造、翻建和大修自住住房等。2004年以后，上海地區(qū)對住房公積金新增了四種提取條件：大部分或者完全喪失勞動能力的職工，與單位終止勞動關系的；職工本人、配偶或者直系親屬因重病、大病住院，造成家庭生活困難的；連續(xù)失業(yè)兩年以上且生活困難的職工；享受城市居民最低生活保障的職工。

住房公積金以一種個人與企業(yè)共同參與的長期儲蓄的形式，為職工購房準備好一筆相當規(guī)模的資金，提高了職工的購房能力，在國家的有力政策支撐下，它已越來越成為住房商品化的一條有效途徑。