長(zhǎng)沙市天心區(qū)南湖片區(qū)，長(zhǎng)沙市中心繁榮之地，房?jī)r(jià)也在屢屢攀高。

而2009年8月，長(zhǎng)沙市政府突然下達(dá)征收一項(xiàng)名為“南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)”的城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，要求南湖片區(qū)已購(gòu)地的房地產(chǎn)企業(yè)，必須按照每畝近200萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)繳開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)。如不繳納者，不僅不給予辦理正常的開(kāi)發(fā)手續(xù)，甚至可以由市政府按原地價(jià)收回其土地使用權(quán)。

此項(xiàng)收費(fèi)，涉及南湖片區(qū)剩余用地中的1801畝凈用地，涉及金額高達(dá)數(shù)十億元。

2010年6月28日，本報(bào)記者走訪長(zhǎng)沙市政府、長(zhǎng)沙市財(cái)政局進(jìn)行求證，并獲取了多份政府內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要和相關(guān)文件。長(zhǎng)沙市財(cái)政局經(jīng)濟(jì)建設(shè)處工作人員向記者核實(shí)了此事的真實(shí)性，并明確指出，2009年財(cái)政局的確向市政府提交了一份關(guān)于南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)的匯報(bào)材料，這項(xiàng)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)的征收工作，也已經(jīng)由長(zhǎng)沙市南湖新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司具體負(fù)責(zé)征收。

一項(xiàng)充滿爭(zhēng)議的“開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)”，讓長(zhǎng)沙市南湖片區(qū)約667畝的已出讓待開(kāi)發(fā)土地陷入停滯，并直接加大了開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。

“據(jù)我了解，強(qiáng)制征收半年多以來(lái)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有多少家繳納。”6月28日，一位知情人士向本報(bào)記者坦言，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)或因此被推高。

政府內(nèi)部“會(huì)議紀(jì)要”決定征收

高達(dá)十多億的收費(fèi)，其依據(jù)是一份市政府的會(huì)議紀(jì)要。

記者經(jīng)多方努力，拿到了一份長(zhǎng)沙市人民政府2009年8月27日印發(fā)的2009年第45號(hào)《會(huì)議紀(jì)要》。會(huì)議紀(jì)要表明，2009年8月3日的一次政府工作會(huì)議上，研究討論了“南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)問(wèn)題”、“省公安廳反恐訓(xùn)練基地配套住房項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)問(wèn)題”、“市城建投資公司興業(yè)銀行5.5億元貸款分配問(wèn)題”等多項(xiàng)內(nèi)容。其中，對(duì)于南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)問(wèn)題形成了一致決議：“原則同意按南湖片區(qū)范圍內(nèi)剩余用地中凈用地計(jì)算分?jǐn)偣不A(chǔ)設(shè)施成本。如用地單位不愿分?jǐn)偲瑓^(qū)開(kāi)發(fā)成本，可以按原地價(jià)由市政府收回其土地使用權(quán)?！?/p>

為了保證開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)的收取順利，該會(huì)議紀(jì)要還明確要求，長(zhǎng)沙市建委、規(guī)劃局等部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，在用地單位沒(méi)有交清開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)之前，不得辦理相關(guān)手續(xù)。

“早在2008年，長(zhǎng)沙市就有了向開(kāi)發(fā)企業(yè)收取開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)的想法。2008年就發(fā)過(guò)內(nèi)部文件，要求天心區(qū)政府和長(zhǎng)沙財(cái)政局組織擬定南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。今年的這個(gè)決定，是前段工作的匯報(bào)和最后落實(shí)。”長(zhǎng)沙市政府一位官員對(duì)記者透露說(shuō)。

為了核實(shí)此次政府工作會(huì)議紀(jì)要的真實(shí)性，記者也取得了長(zhǎng)沙市財(cái)政局2009年8月3日在此次會(huì)議上的匯報(bào)材料。這份名為《關(guān)于南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)有關(guān)情況的匯報(bào)》文件，明確指出，南湖片區(qū)土地總面積為5457畝，目前已出讓開(kāi)發(fā)1909.2畝。在剩余的3127.8畝中，已出讓待開(kāi)發(fā)土地面積為667畝，未出讓2460.8畝。而按照湖南楚天資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行的評(píng)估數(shù)字，整個(gè)南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的公共基礎(chǔ)設(shè)施成本為436998萬(wàn)元，但南湖片區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)應(yīng)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)約為83201萬(wàn)元，與43億的總數(shù)字尚有353796萬(wàn)元的資金缺口。

問(wèn)題就出于此處。為了彌補(bǔ)資金缺口，財(cái)政局的報(bào)告中提出，對(duì)片區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

對(duì)此，財(cái)政局提出了3種方案，一是按照南湖剩余的3127.8畝的用地進(jìn)行平均分?jǐn)?，每畝約為113.14萬(wàn)元，每平方米折合1696.29元；二是按南湖剩余用地總的凈用地1801畝進(jìn)行分?jǐn)偅慨€約為196.4萬(wàn)元，每平方米折合2945.2元；三是按照南湖規(guī)劃開(kāi)發(fā)總建筑面積來(lái)分?jǐn)偂?/p>

對(duì)此，2009年8月3日的政府工作會(huì)議的結(jié)論是，“按照剩余用地中的凈用地計(jì)算分?jǐn)偂?，按此方案，每畝土地需分?jǐn)?96.4萬(wàn)元的公共基礎(chǔ)設(shè)施成本。

每畝征收近200萬(wàn)元

2009年9月，按照此前的會(huì)議決定，南湖片區(qū)的土地開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)征收工作正式啟動(dòng)，由長(zhǎng)沙市南湖新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司具體負(fù)責(zé)。

而這個(gè)“長(zhǎng)沙市南湖新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司”，就是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)界習(xí)慣俗稱的“市南湖公司”，它是長(zhǎng)沙南湖片區(qū)的投融資主體，獨(dú)立承擔(dān)了南湖片區(qū)及政府指定的其他項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)和土地一級(jí)整理工作。

在記者獲取的市南湖公司2009年9月11日發(fā)給長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局的《工作聯(lián)系函》中，明確寫(xiě)有“南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)的收取，由我司與用地單位簽訂收取協(xié)議。按照市財(cái)政局上報(bào)的材料，具體征收的標(biāo)準(zhǔn)按凈用地收取196.4萬(wàn)元/畝執(zhí)行。”除此之外，這份工作聯(lián)系函還直接寫(xiě)明：“南湖片區(qū)范圍內(nèi)剩余未開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，都需收取片區(qū)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)，在沒(méi)有交清開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)之前，不得辦理相關(guān)手續(xù)?！?/p>

在此項(xiàng)開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)征收方案出臺(tái)之后，南湖片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷入一片混亂。

一位南湖房地產(chǎn)人士向記者透露，市政府規(guī)定的征收范圍是“剩余用地中的凈用地”，也就包括了此前已經(jīng)按照正常招拍掛流程購(gòu)買(mǎi)667畝土地的開(kāi)發(fā)商，這部分被涉及的開(kāi)發(fā)商，大約在16家左右。

“實(shí)際上，最受該項(xiàng)政策影響的，是目前已經(jīng)出讓待開(kāi)發(fā)的667畝土地。他們是按照此前的價(jià)格正常購(gòu)買(mǎi)土地的，現(xiàn)在如果按照市政府的征收方案，一下子每畝要多交200萬(wàn)元，這667畝地的開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)總額將高達(dá)12億元。這將大大增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，也打亂了企業(yè)的整個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃?！?/p>

“也有開(kāi)發(fā)商出于某種原因，主動(dòng)與政府協(xié)商是否可以象征性的繳納每畝幾萬(wàn)元的費(fèi)用，但都沒(méi)有結(jié)果。目前，南湖新城的這667畝土地開(kāi)發(fā)已全面停顧，亂得一鍋粥一樣。”這位知情人士不斷地?fù)u頭。

過(guò)度依賴土地收入的財(cái)政制度，使得一些地方政府出現(xiàn)了類似于“開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)”等具有自創(chuàng)色彩的收費(fèi)名目，然而，這種做法卻是疑點(diǎn)多多。

北京隆安律師事務(wù)所尹富強(qiáng)律師認(rèn)為，在出讓土地以后再加收的公共基礎(chǔ)設(shè)施資金，即簽訂協(xié)議出讓土地以后又強(qiáng)制加收費(fèi)用，這是沒(méi)有法律依據(jù)的。

“從獲得的信息來(lái)看，開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施資金的一部分，而公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一般由政府承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，只有當(dāng)政府財(cái)力不夠的情況下，可以引入民營(yíng)資金，并可在土地拍賣時(shí)以成本算入，不能事后向開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)行收取?！币粡?qiáng)說(shuō)。

此外，市政府收取開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)的這一事件，應(yīng)該屬于行政征收行為，而行政征收行為必須國(guó)家的法律或者行政法規(guī)才有資格進(jìn)行規(guī)定，政府工作會(huì)議紀(jì)要文件的法律效力并不夠。而針對(duì)已經(jīng)出讓的土地附加新的開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)，對(duì)補(bǔ)繳費(fèi)用用地單位不予辦理手續(xù)甚至原價(jià)收回土地使用權(quán)的規(guī)定，其合法性也頗受質(zhì)疑。

讓業(yè)界感到擔(dān)憂的是，繼南湖片區(qū)之后，長(zhǎng)沙已經(jīng)規(guī)劃并著手開(kāi)發(fā)濱江新城，而濱江新城的開(kāi)發(fā)模板正是南湖片區(qū)，在這次政府工作會(huì)議紀(jì)要中，也明確提出，“濱江新城等片區(qū)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)計(jì)算成本，可以采用南湖片區(qū)同樣的方式進(jìn)行?！?/p>