4月14日，國務(wù)院就部分城市房價過快上漲，提出了四項措施?！度A夏時報》記者從多種渠道獲悉，以工行、建行和中行為例，均向全國各分行下發(fā)通知，取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。

當記者以首套房貸申請人身份致電其客服時，回應(yīng)基本上是首付30%-40%者享受利率優(yōu)惠最高為7.5折，而首付20%-30%者僅享受優(yōu)惠利率最高8.5折。隨后工行中關(guān)村支行信貸員給記者算了一筆賬，以貸款55萬，期限30年為例，房貸利率8.5折比7折將多交銀行利息近20萬元，本息到期后共需還104.4萬元。

苦不堪言的只有“準房奴”們，若買房，銀行貸款被駁回；不買，又將面臨交納違約金的尷尬局面，因房貸被拒而被違約的買房者只能騎虎難下。

首套房利率7折“一刀切”

一部分目前正在辦理房貸手續(xù)的“準房奴”非常擔心，在宏觀政策的敏感時期陷入了兩難處境。不少“準房奴”擔憂，“因為如果被要求按新規(guī)上調(diào)首付成數(shù)或利率的話，有可能因為繳不足首款導(dǎo)致違約或交易失敗?！?/p>

以工行為例，4月26日各個分行就收到總行通知規(guī)定，26日之前銀行通知購房者過戶且完成或已收到銀行貸款的以上兩類貸款申請人，繼續(xù)享受利率7折的優(yōu)惠政策；而之后則根據(jù)新規(guī)定執(zhí)行。工行亞運村支行信貸員解釋：“如果未過戶則之前簽訂一切關(guān)于利率7折的合同都一律視作無效，總行的文下來只能照辦?！?/p>

由于銀行新的房貸限制政策，也讓遍及各個角落的二手房門店一夜之間換了個“角色”：原來忙著賣房的經(jīng)紀人成了“毀約糾紛協(xié)調(diào)員”，原來最忙的幫著客戶做按揭和產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)的“權(quán)證”部門如今“門可羅雀”，而原來比較清閑的投訴部和法律服務(wù)部成了最忙的部門。

隨后記者加入專門成立的“貸款問題”QQ群，發(fā)現(xiàn)其中已有24位成員，八成都是由于房貸被拒和賣方及中介公司產(chǎn)生糾紛的購房者。這些購房者有一個共同點，就是首付都是在4月中旬左右交付，但在申貸過程中的4月下旬到本月初，各銀行陸續(xù)出臺限制新政，導(dǎo)致他們貸款失敗，從而導(dǎo)致糾紛。

“房貸利率調(diào)整屬于政策因素造成，如果我(買方)想毀約，那損失該誰承擔？”一位網(wǎng)友的疑問引起網(wǎng)友關(guān)注。這位名為“紫曉人蕭”的網(wǎng)友已交付賣方首付及中介費用，而銀行貸款7折的利率優(yōu)惠卻申請不下來，也再無能力提高其首付。一旦毀約將要支付賣方雙倍定金賠償，而中介費也將有去無回。

這就存在一個問題，網(wǎng)友所說的“政策因素造成”，也就是房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)整到底算不算“不可抗力”？

某房地產(chǎn)法律顧問張海洋律師解釋，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。而房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不具有可預(yù)見性，且并非不能克服，因為該政策只是引起付款方式的變化，不會導(dǎo)致買賣無法完成。

事實上從2007年“9·27”房貸政策到2008年底的救市政策，再到今年的“新國十條”，房地產(chǎn)信貸政策多變已是眾所周知的事實。而且在“新國十條”出臺之前，兩會代表、國內(nèi)主流媒體都曾痛批高房價，并預(yù)測中央政府會出手打壓樓市。

因此，近期的樓市新政不屬于不可抗力，效力不能高于合同約定。購房人能否毀約退房，其經(jīng)濟損失誰來承擔，關(guān)鍵要看合同是如何約定的。

某中介公司人員在接受《華夏時報》記者采訪時說，如果在房屋買賣合同中有這樣的約定，“若因為銀行的原因而非貸款人的原因，導(dǎo)致貸款無法辦理，則雙方可以終止或者解除合同?！贝藭r，購房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算違約。如果合同中沒有明確約定，則算購房人違約。

銀行利潤“被增加”

就在各個銀行宣布取消首套房利率7折優(yōu)惠之后，4月23日中行緊接著宣布，根據(jù)與客戶合同約定，在利率調(diào)整方式到期時，將存量一、二、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是中行繼2月份率先取消房貸7折優(yōu)惠利率后又一先行舉措。

事實上，要動存量房貸款利率則要看合同約定，這涉及到當時利率下調(diào)的調(diào)整方式。據(jù)記者了解，各家銀行按揭合同中對利率調(diào)整方式的約定并不完全一致，而且2009年存量房貸款利率下調(diào)時選取的方式也有差異。

2009年初中國銀監(jiān)會推出7折房貸利率時，一種是系統(tǒng)自動調(diào)整。工行因“客戶數(shù)量眾多難以單獨操作”，對存量客戶進行批量化利率下浮，即7折優(yōu)惠利率是自動生成，并未單獨另立合同。

而另一種是客戶申請、簽訂補充協(xié)議的方式，上述中行的補充協(xié)議就是一個例子。此外，據(jù)記者了解，建行也采取了客戶自主申請的方式。具體來說，例如中行部分協(xié)議約定了兩年期限，而部分協(xié)議則僅寫明了下浮30%，但并無約定期限。

業(yè)內(nèi)人士稱，從法理角度來說，銀行擁有當時下浮利率的解釋權(quán)，如果當時的做法不是“永久性”的，可以到期調(diào)整的話，那銀行此次上調(diào)利率優(yōu)惠幅度的做法并不存在法律風(fēng)險。但是如果是單獨另立合同，聲明7折利率優(yōu)惠為“永久性”條款的話，銀行則不能擅自更改。

但在記者致電建行、工行時，其相關(guān)人士稱，目前并無出臺調(diào)整存量房信貸利率的政策。而對存量客戶開刀，或許會挽回銀行房貸的肥美利潤。

上海銀行副行長王世豪曾對媒體算了一筆賬：商業(yè)銀行長期存款成本約為3%，運營成本約為1%，營業(yè)稅0.2%，三者相加接近七折房貸4.158%的貸款利率。除此之外，由房貸壞賬損失和資本金占用所帶來的成本由銀行白白承擔。至此，由存量房貸打折造成的銀行業(yè)利息損失約在700億左右。

但“此一時彼一時”的存量房貸款利率又由7折調(diào)高到8.5折，國泰君安報告就指出，如果40%的存量房貸款利率由7折改成8.5折，那么房貸利率會上升89個基點到5.05%。估計房貸中二套房貸的占比在30%-40%左右，那么粗略估算對銀行利潤的影響在1.5%-3%。

興業(yè)證券分析師則更加樂觀地認為，由于銀行一、二、三套房利率調(diào)整幅度和比例不一樣，因此統(tǒng)一按照平均個人房貸利率上浮15%計算，以2009年年底數(shù)據(jù)為基準，可合計增加上市銀行凈息差8個基點。以中行為例，凈息差可增加9個基點，合計增厚上市銀行凈利潤6.3%，中行凈利潤可增厚7.14%。

分析人士認為，2008年遭遇國際金融危機后，銀行業(yè)普遍認為危機持續(xù)時間較長，長期利率可能持續(xù)低迷，因此2009年放出7折巨額房貸，豈料宏觀經(jīng)濟迅速反彈，通脹升溫，資金成本一路上漲，去年放出的巨額房貸反而成為銀行一大負擔。因此，只能通過向存量房貸加息來轉(zhuǎn)嫁成本。