4月14日，國(guó)務(wù)院就部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提出了四項(xiàng)措施?！度A夏時(shí)報(bào)》記者從多種渠道獲悉，以工行、建行和中行為例，均向全國(guó)各分行下發(fā)通知，取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。

當(dāng)記者以首套房貸申請(qǐng)人身份致電其客服時(shí)，回應(yīng)基本上是首付30%-40%者享受利率優(yōu)惠最高為7.5折，而首付20%-30%者僅享受優(yōu)惠利率最高8.5折。隨后工行中關(guān)村支行信貸員給記者算了一筆賬，以貸款55萬(wàn)，期限30年為例，房貸利率8.5折比7折將多交銀行利息近20萬(wàn)元，本息到期后共需還104.4萬(wàn)元。

苦不堪言的只有“準(zhǔn)房奴”們，若買(mǎi)房，銀行貸款被駁回；不買(mǎi)，又將面臨交納違約金的尷尬局面，因房貸被拒而被違約的買(mǎi)房者只能騎虎難下。

首套房利率7折“一刀切”

一部分目前正在辦理房貸手續(xù)的“準(zhǔn)房奴”非常擔(dān)心，在宏觀政策的敏感時(shí)期陷入了兩難處境。不少“準(zhǔn)房奴”擔(dān)憂，“因?yàn)槿绻灰蟀葱乱?guī)上調(diào)首付成數(shù)或利率的話，有可能因?yàn)槔U不足首款導(dǎo)致違約或交易失敗?！?/p>

以工行為例，4月26日各個(gè)分行就收到總行通知規(guī)定，26日之前銀行通知購(gòu)房者過(guò)戶且完成或已收到銀行貸款的以上兩類貸款申請(qǐng)人，繼續(xù)享受利率7折的優(yōu)惠政策；而之后則根據(jù)新規(guī)定執(zhí)行。工行亞運(yùn)村支行信貸員解釋：“如果未過(guò)戶則之前簽訂一切關(guān)于利率7折的合同都一律視作無(wú)效，總行的文下來(lái)只能照辦?！?/p>

由于銀行新的房貸限制政策，也讓遍及各個(gè)角落的二手房門(mén)店一夜之間換了個(gè)“角色”：原來(lái)忙著賣房的經(jīng)紀(jì)人成了“毀約糾紛協(xié)調(diào)員”，原來(lái)最忙的幫著客戶做按揭和產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)的“權(quán)證”部門(mén)如今“門(mén)可羅雀”，而原來(lái)比較清閑的投訴部和法律服務(wù)部成了最忙的部門(mén)。

隨后記者加入專門(mén)成立的“貸款問(wèn)題”QQ群，發(fā)現(xiàn)其中已有24位成員，八成都是由于房貸被拒和賣方及中介公司產(chǎn)生糾紛的購(gòu)房者。這些購(gòu)房者有一個(gè)共同點(diǎn)，就是首付都是在4月中旬左右交付，但在申貸過(guò)程中的4月下旬到本月初，各銀行陸續(xù)出臺(tái)限制新政，導(dǎo)致他們貸款失敗，從而導(dǎo)致糾紛。

“房貸利率調(diào)整屬于政策因素造成，如果我(買(mǎi)方)想毀約，那損失該誰(shuí)承擔(dān)？”一位網(wǎng)友的疑問(wèn)引起網(wǎng)友關(guān)注。這位名為“紫曉人蕭”的網(wǎng)友已交付賣方首付及中介費(fèi)用，而銀行貸款7折的利率優(yōu)惠卻申請(qǐng)不下來(lái)，也再無(wú)能力提高其首付。一旦毀約將要支付賣方雙倍定金賠償，而中介費(fèi)也將有去無(wú)回。

這就存在一個(gè)問(wèn)題，網(wǎng)友所說(shuō)的“政策因素造成”，也就是房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)整到底算不算“不可抗力”？

某房地產(chǎn)法律顧問(wèn)張海洋律師解釋，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。而房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不具有可預(yù)見(jiàn)性，且并非不能克服，因?yàn)樵撜咧皇且鸶犊罘绞降淖兓?，不?huì)導(dǎo)致買(mǎi)賣無(wú)法完成。

事實(shí)上從2007年“9·27”房貸政策到2008年底的救市政策，再到今年的“新國(guó)十條”，房地產(chǎn)信貸政策多變已是眾所周知的事實(shí)。而且在“新國(guó)十條”出臺(tái)之前，兩會(huì)代表、國(guó)內(nèi)主流媒體都曾痛批高房?jī)r(jià)，并預(yù)測(cè)中央政府會(huì)出手打壓樓市。

因此，近期的樓市新政不屬于不可抗力，效力不能高于合同約定。購(gòu)房人能否毀約退房，其經(jīng)濟(jì)損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，關(guān)鍵要看合同是如何約定的。

某中介公司人員在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，如果在房屋買(mǎi)賣合同中有這樣的約定，“若因?yàn)殂y行的原因而非貸款人的原因，導(dǎo)致貸款無(wú)法辦理，則雙方可以終止或者解除合同。”此時(shí)，購(gòu)房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算違約。如果合同中沒(méi)有明確約定，則算購(gòu)房人違約。

銀行利潤(rùn)“被增加”

就在各個(gè)銀行宣布取消首套房利率7折優(yōu)惠之后，4月23日中行緊接著宣布，根據(jù)與客戶合同約定，在利率調(diào)整方式到期時(shí)，將存量一、二、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是中行繼2月份率先取消房貸7折優(yōu)惠利率后又一先行舉措。

事實(shí)上，要?jiǎng)哟媪糠抠J款利率則要看合同約定，這涉及到當(dāng)時(shí)利率下調(diào)的調(diào)整方式。據(jù)記者了解，各家銀行按揭合同中對(duì)利率調(diào)整方式的約定并不完全一致，而且2009年存量房貸款利率下調(diào)時(shí)選取的方式也有差異。

2009年初中國(guó)銀監(jiān)會(huì)推出7折房貸利率時(shí)，一種是系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整。工行因“客戶數(shù)量眾多難以單獨(dú)操作”，對(duì)存量客戶進(jìn)行批量化利率下浮，即7折優(yōu)惠利率是自動(dòng)生成，并未單獨(dú)另立合同。

而另一種是客戶申請(qǐng)、簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式，上述中行的補(bǔ)充協(xié)議就是一個(gè)例子。此外，據(jù)記者了解，建行也采取了客戶自主申請(qǐng)的方式。具體來(lái)說(shuō)，例如中行部分協(xié)議約定了兩年期限，而部分協(xié)議則僅寫(xiě)明了下浮30%，但并無(wú)約定期限。

業(yè)內(nèi)人士稱，從法理角度來(lái)說(shuō)，銀行擁有當(dāng)時(shí)下浮利率的解釋權(quán)，如果當(dāng)時(shí)的做法不是“永久性”的，可以到期調(diào)整的話，那銀行此次上調(diào)利率優(yōu)惠幅度的做法并不存在法律風(fēng)險(xiǎn)。但是如果是單獨(dú)另立合同，聲明7折利率優(yōu)惠為“永久性”條款的話，銀行則不能擅自更改。

但在記者致電建行、工行時(shí)，其相關(guān)人士稱，目前并無(wú)出臺(tái)調(diào)整存量房信貸利率的政策。而對(duì)存量客戶開(kāi)刀，或許會(huì)挽回銀行房貸的肥美利潤(rùn)。

上海銀行副行長(zhǎng)王世豪曾對(duì)媒體算了一筆賬：商業(yè)銀行長(zhǎng)期存款成本約為3%，運(yùn)營(yíng)成本約為1%，營(yíng)業(yè)稅0.2%，三者相加接近七折房貸4.158%的貸款利率。除此之外，由房貸壞賬損失和資本金占用所帶來(lái)的成本由銀行白白承擔(dān)。至此，由存量房貸打折造成的銀行業(yè)利息損失約在700億左右。

但“此一時(shí)彼一時(shí)”的存量房貸款利率又由7折調(diào)高到8.5折，國(guó)泰君安報(bào)告就指出，如果40%的存量房貸款利率由7折改成8.5折，那么房貸利率會(huì)上升89個(gè)基點(diǎn)到5.05%。估計(jì)房貸中二套房貸的占比在30%-40%左右，那么粗略估算對(duì)銀行利潤(rùn)的影響在1.5%-3%。

興業(yè)證券分析師則更加樂(lè)觀地認(rèn)為，由于銀行一、二、三套房利率調(diào)整幅度和比例不一樣，因此統(tǒng)一按照平均個(gè)人房貸利率上浮15%計(jì)算，以2009年年底數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，可合計(jì)增加上市銀行凈息差8個(gè)基點(diǎn)。以中行為例，凈息差可增加9個(gè)基點(diǎn)，合計(jì)增厚上市銀行凈利潤(rùn)6.3%，中行凈利潤(rùn)可增厚7.14%。

分析人士認(rèn)為，2008年遭遇國(guó)際金融危機(jī)后，銀行業(yè)普遍認(rèn)為危機(jī)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，長(zhǎng)期利率可能持續(xù)低迷，因此2009年放出7折巨額房貸，豈料宏觀經(jīng)濟(jì)迅速反彈，通脹升溫，資金成本一路上漲，去年放出的巨額房貸反而成為銀行一大負(fù)擔(dān)。因此，只能通過(guò)向存量房貸加息來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本。