繼限制二套房貸之后，近期銀監(jiān)會正在討論將地產(chǎn)信托和銀信產(chǎn)品納入監(jiān)管范圍。

在銀監(jiān)會出臺限制二套房貸的政策之后，這一消息無疑成為資本界關(guān)注的焦點。據(jù)了解，銀監(jiān)會將于近期重點整肅銀行表外的貸款，將信托貸款納入信貸規(guī)?？傮w監(jiān)管范圍之內(nèi)。

在銀監(jiān)會討論加強監(jiān)管地產(chǎn)信托的時候，近日市場上傳出中國證監(jiān)會叫停地產(chǎn)上市房地產(chǎn)公司股權(quán)融資的消息。雖然證監(jiān)會負責人近日否認了這一說法，但有研究者認為，上市房企短期內(nèi)股權(quán)再融資將擱淺。

分析師指出，這是證監(jiān)會、銀監(jiān)會聯(lián)手資本市場打出“組合拳”的重要一步。此外，央行5月2日上調(diào)存款準備金率0.5個百分點之后，又于5月5日稱將發(fā)行1240億央行票據(jù)。

銀監(jiān)會堵漏

信托貸款

在傳出房企股權(quán)融資“暫停令”之后，銀監(jiān)會已將房地產(chǎn)信托作為重點監(jiān)察領(lǐng)域。

五一期間，銀監(jiān)會召集非銀行金融機構(gòu)召開“全國信托公司監(jiān)管工作會議”，重點內(nèi)容是討論房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管問題。據(jù)了解，在這次會議上，銀監(jiān)會將于近期重點整肅銀行表外的貸款，將信托貸款納入信貸規(guī)?？傮w監(jiān)管范圍之內(nèi)。

“借道信托規(guī)避信貸規(guī)模監(jiān)管，今年一季度就引了起監(jiān)管層的重視，因為今年信托貸款的規(guī)模實在大得驚人?！庇靡嫘磐泄ぷ魇依?#26104;告訴記者，銀行借道信托流入房地產(chǎn)已經(jīng)成為不少地方規(guī)避監(jiān)管的重要方式。

“銀行發(fā)放貸款要占用信貸指標，而且要向銀監(jiān)局定期上報。但如果做銀行和信托公司的理財產(chǎn)品，可以不必上報。這些資金多為銀行向他們的儲戶介紹的投資產(chǎn)品，而不是通過銀行發(fā)放出去的貸款。由于信托貸款類產(chǎn)品屬于理財業(yè)務(wù)，最終產(chǎn)品表現(xiàn)均由投資人承擔，不計入銀行資產(chǎn)負債表，所以銀信理財不進入銀行的資產(chǎn)負責表，從而達到了規(guī)避監(jiān)管的目的。”一位信托研究員說。

在業(yè)內(nèi)，這種方式被稱為“信托貸款”?！坝捎谌ツ觊_發(fā)商擴張勢頭很猛，今年開發(fā)商貸款需求量大，很多銀行通過信托貸款的方式，用理財產(chǎn)品的形式將資金引到房地產(chǎn)領(lǐng)域?！逼找尕敻环治鰩熩w楊告訴記者，由于房地產(chǎn)的高收益率和市場的巨大需求，該方式成為不少銀行貸款以外贏利的重要方式，也成為開發(fā)商曲線獲得間接融資的重要手段。

據(jù)了解，今年一季度全國明確投資領(lǐng)域的信托貸款至少在1000億元。李旸向記者透露，今年1、2月銀行和信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)合作理財產(chǎn)品分別為76款、77款，而3月份一下猛增至120款。從資金量來看，一季度明確投入到房地產(chǎn)的銀信合作產(chǎn)品就在1000億元以上，而去年一季度投入到房地產(chǎn)的銀信產(chǎn)品規(guī)模還不到600億。

“上述1000億是明確投資走向的，還有一部分銀信產(chǎn)品是包括債券、票據(jù)、地產(chǎn)的組合投資產(chǎn)品，這些組合產(chǎn)品中究竟有多少資金流入房地產(chǎn)還很難估算?！崩?#26104;表示，銀監(jiān)會五一期間討論的加強銀信合作登記、備案、審查制度，就是為了堵住資金通過該渠道流入房地產(chǎn)的口子。

證監(jiān)會限股權(quán)再融資

5月份進入夏天的時候，卻可以說是資本市場的多事之秋。央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會聯(lián)手先后出臺政策。

5月2日，央行宣布調(diào)高存款準備金率0.5個百分點；5月5日，央行宣布發(fā)行共計1240億元的票據(jù)公告(其中3月期央票140億元，3年期央票1100億元)。

而在銀監(jiān)會將房地產(chǎn)信托納入監(jiān)管范圍的同時，證監(jiān)會也收緊了“錢袋子”。

4月28日“證監(jiān)會暫停房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”的消息剛傳出來，上證所地產(chǎn)股幾乎全盤翻綠下挫。

不過隨后證監(jiān)會否認了這一說法。證監(jiān)會表示現(xiàn)在國土部已完成對25家上市地產(chǎn)公司融資申請的初審，近期國土部會將審核意見反饋到證監(jiān)會，屆時證監(jiān)會將對這些企業(yè)展開后續(xù)的發(fā)行審核。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，目前申請再融資的上市地產(chǎn)公司共44家，其中包括萬科高達112億元的股權(quán)融資計劃、保利96億擴股融資、金地48億元的定向增發(fā)；而44家上市房企擬募集資金合計超過千億元。

對于證監(jiān)會這一說法，一家證券公司的研究員告訴記者：“證監(jiān)會雖然口頭上表示沒有暫停房企再融資，但這40多家房企的再融資計劃，恐怕多數(shù)都得擱置下來。”

盛勢投資合伙人簡宏洲在接受記者采訪時透露，監(jiān)管部門很可能會“有保有壓”：重點保護央企地產(chǎn)公司融資的暢通，其它公司則被“暫?！?，但多數(shù)房企的股權(quán)再融資被通過的可能性很小?！凹词故菄敛客ㄟ^后再融資申請，證監(jiān)會能否批準也是另一回事了?！焙喓曛拚f。

“股權(quán)融資‘暫停令’的影響面相當廣，上市房企短期內(nèi)想通過股市再融資的希望幾乎沒有了。”方正證券分析師表示。

五一期間先后傳出銀監(jiān)會、證監(jiān)會各自收縮房地產(chǎn)融資渠道的消息，似乎純屬“巧合”。

對此，中原證券研究員吳劍雄在接受記者采訪時指出，近期針對銀行信貸、股市再融資及地產(chǎn)信托多項方面的政策均表明，此次銀監(jiān)會、證監(jiān)會在聯(lián)合堵住資金流入房地產(chǎn)市場的口子。“現(xiàn)在幾乎每天都會出一個有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策，而重點是加強對房地產(chǎn)行業(yè)資金的監(jiān)管。”吳劍雄表示。