國(guó)泰君安 孫建平 2008、2009新財(cái)富房地產(chǎn)行業(yè)最佳分析師

4月中旬國(guó)十條新政出臺(tái)后，政策面深刻地影響了房地產(chǎn)股票板塊和房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)基本面的走勢(shì)。目前行業(yè)基本面所處的階段是房?jī)r(jià)高位調(diào)整，銷量萎縮的下降第一階段，緊接其后的將是銷量下降引起房?jī)r(jià)下降。政策面所處的階段是房產(chǎn)稅等稅收政策引而不發(fā)、伺機(jī)而動(dòng)，而稅收政策又將深刻地影響到需求多寡和結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)漲跌和幅度。

2003年以來外圍經(jīng)濟(jì)惡化往往總是扮演著挽救房地產(chǎn)行業(yè)免于政策制度深刻調(diào)整威脅的白衣騎士的角色。歷史可能會(huì)重演，重演的過程中可能會(huì)創(chuàng)造房地產(chǎn)股票板塊的投資機(jī)會(huì)，畢竟目前房地產(chǎn)股票估值普遍隱含了房?jī)r(jià)15-20％的下降預(yù)期。但更大的、確定的投資機(jī)會(huì)在于中央、地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行、購(gòu)房者多方主體多重博弈后的均衡，即房?jī)r(jià)有效下跌30％左右，量?jī)r(jià)重新釋放，回歸均衡；政府放松臨時(shí)性的政策調(diào)控措施（保留完善供求關(guān)系的基本制度）；適應(yīng)新環(huán)境的開發(fā)商獲得資本市場(chǎng)新的、更好的增長(zhǎng)預(yù)期。