一邊是大量有住房需求的人買不起房,一邊則是大量投資投機者持有多套房任其空置——住宅市場這種不正?，F(xiàn)象,成為困擾樓市健康發(fā)展的癥結(jié)之一。

眼下有觀點認為,“30年后,會面臨房子過多的問題”,此類“奇談”卻引起熱烈反響。從另一個角度看,“房子是不是過多”指的是存量房問題。記者采訪發(fā)現(xiàn),部分城市存量房市場潛力巨大,一些城市二手房交易量近年來已接近或超過一手房;而與此同時,大量已售住宅遭遇空置。業(yè)內(nèi)人士提出,樓市調(diào)控要強化“調(diào)存量”,通過提高持有成本、“精確”打擊投機、優(yōu)化租房環(huán)境以及由政府收購房源用作保障房儲備等多種手段,激活存量房市場。

各地樓盤頻現(xiàn)存量房

有觀點稱,有些人擁有兩套或以上的房子,再過30年就不需要很多房子了,因為獨生子女其父母已為他們買好房,其長大后就不需要再買,那時,“房子就是一個問題”。

除去“獨生子女因素”,部分人群“房子過剩”的現(xiàn)象的確存在。比如,記者日前在青島市區(qū)環(huán)海的東海路上看到,路旁遍布各類高層住宅和低密度別墅。其中不少住宅看起來至少有兩三年以上的房齡,但均是門窗緊閉,陽臺是毛坯模樣,空調(diào)機位也是空著,不少房屋長期無人居住。一問中介,卻得知它們早已售出。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟說,住宅空置現(xiàn)象在上海仍存在,高檔住宅領(lǐng)域更為突出。有兩三套房的人很多,有些甚至擁有幾十套乃至上百套,其全交給中介打理,有些房屋自己看都沒看到過。

杭州朝暉路上的“深藍廣場”、文二路上的“楓華府第”,都是前兩年竣工的高檔樓盤。盡管地處市區(qū)中心,但不少房子交付以來一直處于閑置狀態(tài)。杭州城北供電局電力班長說,電力工人每兩個月抄一次電表,這些小區(qū)中有約20％的房屋用電量為“零”,從來沒人住過。

存量房成交已超商品房

“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源,其潛力之大從幾個一線城市的二手房交易量中可見一斑。中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,2009年,上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米,二手住宅成交量是2583萬平方米,后者為前者的97％。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米,而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米,三大城市二手房市場均已超過一手房。數(shù)據(jù)還顯示,今年一季度,深圳二手住房成交面積為202.12萬平方米,是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。

調(diào)控政策對以“散貨”方式交易的存量房市場能起到“立竿見影”的效果。上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示,5月28日二手住宅掛牌量為114495套,一周后增加5000余套。6月7日增加到124959套。而同期一手住宅供應卻增減不定,5月的新房供應還少于4月。

長期研究樓市的九三學社上海市委副主委黃鳴指出,一個成熟的房地產(chǎn)市場是不可能出現(xiàn)“無房可賣”的情況,因為其存量房的成交量完全可以占據(jù)主導,關(guān)鍵是如何“激活”。一直以來,我國的住房市場結(jié)構(gòu)過度倚重一手房市場,二手房市場培育相對滯后,此種局面應引起重視并逐漸調(diào)整。

樓市調(diào)控還得“調(diào)存量”

業(yè)內(nèi)人士認為,調(diào)控樓市亟待把大量投機者、囤房者“趕”出市場,把存量房“逼”入市場,或出售或出租,發(fā)揮其真正的居住功能。

黃鳴建議,“逼存量”的關(guān)鍵是要增加房屋的持有成本,壓縮投資投機者的贏利空間。不過,其中需要注意一個問題:當存量房“換手”后,“接棒者”依然可能是投資投機者。因而專家建議,稅收政策和信貸政策應“組合出擊”,加快研究出臺實施房地產(chǎn)稅收政策,同時對多套房實行長期的信貸從緊政策,同時對首套房貸適當放松以避免“殃及無辜”。

陳晟還提出,各地有一些存量房房齡超過10年,銀行信貸對此類房源交易一般不提供支持,自主交易存在困難。地方政府可以通過住房保障機構(gòu)對此進行收儲,進行簡單改造后用作保障性住房房源儲備。

業(yè)內(nèi)人士還建議,進一步規(guī)范和整頓二手房市場環(huán)境,對經(jīng)紀公司代理行為和履行職責問題制定明確標準,并加強監(jiān)督與違規(guī)懲處力度;此外,還應完善住房出租的管理制度,完善住房租賃體系;還可以考慮對普通出租住宅予以一定程度免稅,節(jié)省交易成本,增強出租意愿。