國內(nèi)首個房地產(chǎn)信托基金（REITs）的出臺可謂一波三折，就在人們認(rèn)為上海摘得頭籌"十拿九穩(wěn)"之際，事情似乎又有了變化。日前，媒體競相披露稱，天津的房地產(chǎn)投資信托基金計(jì)劃將在8月"首發(fā)"，并且其投資對象也將從商業(yè)地產(chǎn)變?yōu)榱夥?。對于此種調(diào)整，業(yè)界議論紛紛，不過多數(shù)人士認(rèn)為在政府連續(xù)多次要求加大保障性住房供應(yīng)的背景下，用金融創(chuàng)新模式為保障性住房建設(shè)融資似乎更符合當(dāng)前的情勢。

首單或聚焦廉租房有媒體透露，天津REITs試點(diǎn)的審批在相關(guān)部門認(rèn)可下進(jìn)展神速，有望在8月份正式獲批，而所募集的資金將用作當(dāng)?shù)刈》苛夥拷ㄔO(shè)。

事實(shí)上，自REITs試點(diǎn)發(fā)行的消息傳出后，首個REITs"花落誰家"一直牽動市場目光。此前，各方人士一致認(rèn)為上海浦東新區(qū)將拔得頭籌，而當(dāng)?shù)厮拇髧笃煜碌纳虡I(yè)地產(chǎn)將成為首批投資對象。

今年兩會期間，全國政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長閻慶民曾透露，上海將在上半年推出第一單REITs。而該投資將囊括陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán)、外高橋以及金橋集團(tuán)四大國企。

據(jù)悉，此前上報(bào)國務(wù)院的央行版和證監(jiān)會版REITs均涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、廉租房和工業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)，首批試點(diǎn)的北京、上海、天津的方案則各有側(cè)重。如北京偏重商業(yè)地產(chǎn)；上海則以商業(yè)地產(chǎn)為資產(chǎn)池對象，主要以浦東地區(qū)的商用持有型物業(yè)的租金為回報(bào)，運(yùn)作資產(chǎn)的主體為外高橋、陸家嘴等商用地產(chǎn)運(yùn)營商；天津以保障性住房為投資對象，主體為政府直接持有產(chǎn)權(quán)的廉租住房，以廉租住房的租金作為回報(bào)，同時以財(cái)政資金補(bǔ)貼或進(jìn)行擔(dān)保，確保其金融產(chǎn)品的收益率。由于上海的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都有相對比較成熟的企業(yè)，此前業(yè)界一致認(rèn)為浦東將發(fā)

REITs第一單。不過今年的房地產(chǎn)行業(yè)形勢顯然有了較大改變。4月14日，國家出臺了針對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如果在這種情況下，再將首單REITs投放于商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)不合時宜。而去年以來，保障性用房的資金缺口一直很大，截至2009年末，有近50％的地方廉租房資金來源未定，此時出臺廉租房的金融創(chuàng)新正是時候。

商業(yè)地產(chǎn)仍被看好專家表示，REITs主要是一個成熟的融資平臺。對象是廉租房，就是幫政府融資；對象是商業(yè)地產(chǎn)，就是幫企業(yè)融資。按照國際慣例，廉租房REITs的收益可以達(dá)到7％到8％，不過這都是在有成熟的廉租房市場和廉租房運(yùn)營企業(yè)的前提下才能實(shí)現(xiàn)。

在美國，REITs的標(biāo)的資產(chǎn)基本上都是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，市值高達(dá)數(shù)千億美元。一些產(chǎn)權(quán)清晰、結(jié)構(gòu)簡單的商業(yè)地產(chǎn)有穩(wěn)定的租金收入，因此最適合做REITs產(chǎn)品。但在中國這些配套產(chǎn)業(yè)鏈都不完善，是否能達(dá)到國際收益標(biāo)準(zhǔn)還不是很清楚。有種種因素的制約，即便首單REITs投向廉租房，接下來的REITs仍可能將商業(yè)地產(chǎn)作為重點(diǎn)。

德勤的一份針對中國的房地產(chǎn)投資研究報(bào)告稱，REITs既可增強(qiáng)房地產(chǎn)商的融資渠道和資金流動性，又可拓寬房地產(chǎn)投資渠道。對散戶投資者而言，除了可讓他們在房地產(chǎn)投資中分得一杯羹外，REITs的股份或單位可在證券交易所自由買賣，因此散戶投資者很容易就能退出投資，而相關(guān)房地產(chǎn)不會受到任何影響。