本期嘉賓：

印堃華上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

尹伯成復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

薛建雄中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師

編者按：新“國(guó)十條”出臺(tái)后，中國(guó)樓市量跌價(jià)不跌，被視作抑制房?jī)r(jià)最后殺手锏的房產(chǎn)稅是否開(kāi)征成為最后的懸念。一時(shí)間，“謠言”與辟謠齊飛，忽悠共真相一色。5月31日，懸案似乎塵埃落定——國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)批國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，提到“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，被普遍認(rèn)為房產(chǎn)稅開(kāi)征箭在弦上。然而，關(guān)于房產(chǎn)稅為何征、何時(shí)征、怎么征，空轉(zhuǎn)7年的物業(yè)稅怎么辦等一系列疑問(wèn)并沒(méi)有隨之終止。須知，這個(gè)關(guān)系到每個(gè)家庭、每個(gè)人的樓市緊箍咒，并不是可以輕易套上的。

名詞解釋

所謂房產(chǎn)稅，是一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的余值（即房產(chǎn)原值按照規(guī)定減去一定比例）或出租房屋的租金收入征收。

1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。根據(jù)《暫行條例》，房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，個(gè)人擁有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。其中，按照余值征收(一般是房屋原值的70％)的稅率是1.2％(按年征收)，而按照租金收入征收的稅率是月租金的12％。

過(guò)去的房產(chǎn)稅指的是對(duì)營(yíng)業(yè)性住房征稅，而現(xiàn)在針對(duì)樓市調(diào)控所言的“房產(chǎn)稅”將擴(kuò)大房產(chǎn)稅征稅范圍，將非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)納入征收范圍。

今年初，物業(yè)稅悄然“退居二線”。風(fēng)頭正勁的房產(chǎn)稅取代“空轉(zhuǎn)”七年的物業(yè)稅，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

兩者有區(qū)別嗎？“在一定程度上，所謂房產(chǎn)稅就是物業(yè)稅。實(shí)質(zhì)上它們都是從房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，作用意義相同?！币蓪?duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者如是表示。不過(guò)，在薛建雄看來(lái)，兩者還是有所不同，“物業(yè)稅跟土地產(chǎn)權(quán)掛鉤，類似于住房者向土地所有者——國(guó)家交土地的租金。房產(chǎn)稅則是針對(duì)社會(huì)上濫用房地產(chǎn)資源、并抑制市場(chǎng)上投資購(gòu)房需求的稅種，類似資源稅概念?！?/p>

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日對(duì)媒體表示，2004年在做“房地產(chǎn)稅改革”的課題時(shí)，就曾指出“物業(yè)稅”的提法不太合適，因?yàn)閲?guó)際上將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅普遍稱作房產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅，即使在香港也不叫物業(yè)稅，而是“差餉”?！岸抑袊?guó)已經(jīng)有房產(chǎn)稅了，出于簡(jiǎn)化稅種的考慮，沒(méi)有必要新開(kāi)一個(gè)稅種?！蹦呒t日所說(shuō)的已有稅種是1986年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍是城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。

相關(guān)專家指出，房產(chǎn)稅也好，物業(yè)稅也罷，都需要在立法過(guò)程中有明確和明晰的解釋，并從源頭上對(duì)自住房和經(jīng)營(yíng)性房屋進(jìn)行區(qū)分，否則可能導(dǎo)致重復(fù)征稅，同時(shí)，在可能的征稅過(guò)程中，盡量甄別有效的征稅對(duì)象。物業(yè)稅是大方向，但在時(shí)間、程序上短期內(nèi)都很難實(shí)現(xiàn)，房產(chǎn)稅可以作為短期替代方案，此時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅，最為適宜。

此外，市場(chǎng)還有質(zhì)疑指出：征收房產(chǎn)稅之后，會(huì)不會(huì)繼續(xù)征收物業(yè)稅，或是兩個(gè)稅種并行征收。分開(kāi)征收或兩稅并行都是可操作的，兩稅并行在操作上可以變?yōu)槔鄱ǘ惙N，類似現(xiàn)在居民工資中的所得稅?！爱?dāng)然，這需要相關(guān)部門從時(shí)間點(diǎn)、市場(chǎng)影響等多方面進(jìn)行斟酌，一旦出現(xiàn)問(wèn)題再協(xié)調(diào)也并不難?！?/p>

尹伯成：房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)有很大作用。一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，意味著增加購(gòu)買后的持有成本，空置的房產(chǎn)將會(huì)面臨被拋售的境地，最終將投機(jī)性炒房者趕出市場(chǎng)，這勢(shì)必將造成短期內(nèi)房源增加，供求關(guān)系相應(yīng)變化，短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快。

薛建雄：房產(chǎn)稅最主要的作用是合理調(diào)節(jié)資源，調(diào)節(jié)在房地產(chǎn)運(yùn)行中出現(xiàn)的投資過(guò)度導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的非理性問(wèn)題，意在讓房?jī)r(jià)回歸理性。由于前期房地產(chǎn)被長(zhǎng)期投資者過(guò)度投資，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房?jī)r(jià)將會(huì)在房產(chǎn)稅出臺(tái)之后，被調(diào)整下來(lái)，同時(shí)，過(guò)度投資房產(chǎn)的資金中，大部分資金會(huì)朝其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，拋出的大量房源可以滿足真實(shí)的市場(chǎng)需求。但是由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期高增長(zhǎng)，房屋投資價(jià)值會(huì)一直上漲，因此房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。

印堃華：治標(biāo)不治本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的確有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。不過(guò)，如果把它作為房?jī)r(jià)的“退燒藥”，可能不一定管用。無(wú)論是照房屋總價(jià)征收0.6％，還是0.8％，只要房?jī)r(jià)的上漲速度能夠抵消稅率，不會(huì)有多少投資客去拋售房屋，對(duì)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)根本起不到作用。

房?jī)r(jià)過(guò)快上漲由多重因素造成，單靠征稅無(wú)法有效解決。此外，還要解決流動(dòng)性過(guò)剩、投資渠道狹窄等問(wèn)題，推進(jìn)保障房建設(shè)，從而解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

尹伯成：客觀來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅確實(shí)是一件非常復(fù)雜的事情。比如，征收范圍到底是針對(duì)增量房、存量房，還是一并征收，按照怎樣的人均面積來(lái)征收，如何界定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這都需要相關(guān)部門統(tǒng)籌考慮。所以，房產(chǎn)稅暫時(shí)不會(huì)很快出臺(tái)。

但早晚會(huì)開(kāi)征，時(shí)間點(diǎn)可能是地方政府將土地賣得差不多，即其不能再全部維系土地財(cái)政政策的時(shí)候。因?yàn)榇藭r(shí)，地方政府需要靠房產(chǎn)稅來(lái)實(shí)現(xiàn)一定程度的財(cái)政收入。

薛建雄：從市場(chǎng)行情看，“新國(guó)十條”已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響，成交出現(xiàn)了大幅度下滑。這是相關(guān)部門不得不觀察的一項(xiàng)內(nèi)容，也將成為其作出暫緩征收房產(chǎn)稅決定的重要因素。

今年出臺(tái)也有可能。一旦今年9月和10月樓市再次出現(xiàn)回暖或報(bào)復(fù)性反彈，國(guó)家相關(guān)部門就可能作出開(kāi)征決定。模式可能是先行先試，即在樓市過(guò)火的大城市如上海、北京等地開(kāi)始征收，如果效果得當(dāng)、市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，再結(jié)合整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，有可能推進(jìn)到全國(guó)范圍，但這個(gè)過(guò)程也是逐步的，并不是一次性的?？偟膩?lái)說(shuō)，假如開(kāi)征房產(chǎn)稅，也將是相對(duì)比較溫和的幅度，且速度不會(huì)太快。

印堃華：現(xiàn)在作出開(kāi)征房產(chǎn)稅的決定實(shí)在是太早了，并不妥當(dāng)。首先，我國(guó)房?jī)r(jià)中的稅收負(fù)擔(dān)很重，現(xiàn)在需要做的恰恰是減輕相關(guān)的稅收，而不是增加賦稅。其次，此舉對(duì)我國(guó)城市化進(jìn)程不利，并阻礙我國(guó)中產(chǎn)階層人數(shù)的壯大。再次，對(duì)先前得到兩三套以上的動(dòng)遷戶也不公平。最后，一旦征收房產(chǎn)稅，將造成二手房?jī)r(jià)格的上漲，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中剛性需求的力量。

征收房產(chǎn)稅恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間點(diǎn)是當(dāng)城市化進(jìn)程進(jìn)一步加速，即達(dá)到70％左右，中產(chǎn)階層基本形成，且市場(chǎng)上住房也真正多起來(lái)的時(shí)候。如果開(kāi)征，還需要程序上的公平公正，并依照相關(guān)的法律來(lái)切實(shí)進(jìn)行。

房產(chǎn)稅并不是一種新的稅種，我國(guó)早在1986年10月1日起就正式施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》中明確規(guī)定，房產(chǎn)稅只針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房征稅，個(gè)人擁有的、非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。有專家指出，將房產(chǎn)稅說(shuō)成是開(kāi)征是不合理的，準(zhǔn)確地說(shuō)是房產(chǎn)稅的“擴(kuò)征”。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀下，正是房產(chǎn)稅改革的好時(shí)機(jī)，基于《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，將房產(chǎn)稅覆蓋到個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，可在房?jī)r(jià)瘋漲的某些城市先行試點(diǎn)。目前關(guān)于房產(chǎn)稅“擴(kuò)征”已傳出數(shù)個(gè)版本。

版本一

上海日前已經(jīng)上報(bào)給中央關(guān)于房產(chǎn)稅的兩套方案，一個(gè)方案是“老人老辦法”，即在新的房產(chǎn)稅沒(méi)出臺(tái)前買的房子都不征稅，而房產(chǎn)稅出臺(tái)后買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征；第二套方案則是新房和老房都征稅，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管新房還是老房都征收。

版本二

除上述“新老劃斷”方案外，另有四個(gè)方案：其一，按照房屋總價(jià)的6％?；蛘?％。征收房產(chǎn)稅；其二，按照人均60平方米或者人均70平方米為界限；其三，按照區(qū)域劃分，以環(huán)線、在空間區(qū)域征收，不是這個(gè)區(qū)域的不征；其四，以三套房為界，即針對(duì)三套房以及三套以上的。

專家分析

薛建雄：以上幾個(gè)版本都是收稅的方案，但收稅為的是解決資源調(diào)配不合理問(wèn)題，上海還需要更多細(xì)節(jié)方案。目前傳出的版本存在著一定漏洞，如果單純按人頭和面積，會(huì)存在只買市中心豪宅的現(xiàn)象，所以還需要考慮總價(jià)原則。至于從新房算起，還是一二手房全算，可以視市場(chǎng)狀況而定。

尹伯成：無(wú)論最終選擇哪個(gè)版本，最主要的還是應(yīng)該集中對(duì)投機(jī)炒房客狠狠打擊，課以重稅。針對(duì)多套房者，無(wú)論是存量還是增量都應(yīng)該征收，套數(shù)越多，稅賦越多；對(duì)于自住的普通百姓，哪怕是住得再好，也不該額外征收。

說(shuō)起房產(chǎn)稅，消費(fèi)者是又愛(ài)又恨。在上海某銀行工作的王先生對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者說(shuō)，政府應(yīng)該盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅，增加持有環(huán)節(jié)的成本，使他們不得不放出手中的多套房，從而使房?jī)r(jià)得到平抑。

不過(guò)，王先生也有所擔(dān)憂，“在需求旺盛和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明確的情況下，增加的成本將可能轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，最終可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，加重消費(fèi)者賦稅?！边@并非多慮。滬上呈頂房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)員李先生就對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者解釋，拿之前二手房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限從2年恢復(fù)至5年時(shí)來(lái)說(shuō)，賣家普遍都將“成交價(jià)”調(diào)整為“到手價(jià)”，實(shí)際上是將增加的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家。“恐怕房產(chǎn)稅也將步此后塵。”

對(duì)于本就被“新國(guó)十條”重重打擊的房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅無(wú)疑讓他們“雪上加霜”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，持續(xù)零成交，讓一些相對(duì)較小的房產(chǎn)中介公司被迫關(guān)門或裁員。這與2009年3月和4月新的中介公司大量冒頭形成鮮明對(duì)比。一位中介人員坦言，日子越來(lái)越難過(guò)了。“賣主堅(jiān)持不降價(jià)，買主持幣觀望，局面僵持了好幾個(gè)星期。”

不過(guò)，房產(chǎn)稅傳聞并未影響房產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)挺價(jià)格的信心。盡管上海和北京等地一些新開(kāi)樓盤出現(xiàn)了打折降價(jià)的情況，但在尹伯成看來(lái)，所謂的降價(jià)幅度并不大，遠(yuǎn)未達(dá)到市場(chǎng)和消費(fèi)者所期望的預(yù)期。

在遏制房?jī)r(jià)方面，理論上政府的非常手段可不少，除了土地增值稅（我國(guó)已有），還有資本利得稅和物業(yè)稅。資本利得稅在屋主賣出房產(chǎn)時(shí)一次性征收，稅基是屋主買賣間的價(jià)差。而物業(yè)稅是每年征收一次，稅基是房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

日本

日本政府慣用資本利得稅對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，提高短期持有者的資本利得稅以抑制投機(jī)，降低長(zhǎng)期持有者的資本利得稅以增加有效供給。該政策在前三次地產(chǎn)快速上漲期間被證明是有效的，但是到1985年至1990年地產(chǎn)價(jià)格第四次快速上漲時(shí)，短期投資者的實(shí)際資本利得稅稅率已經(jīng)高達(dá)84.45％（加上其他各種所得稅），轉(zhuǎn)讓的成本高于持有的稅收負(fù)擔(dān)，大部分投資者不再愿意出售地產(chǎn)。特別是在地產(chǎn)被市場(chǎng)長(zhǎng)期看好時(shí)，惜售心理更加明顯，市場(chǎng)出現(xiàn)了供給不足的現(xiàn)象，進(jìn)而加速了地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)典型的量縮價(jià)漲的形態(tài)。

韓國(guó)

韓國(guó)房地產(chǎn)歷史有兩段值得研究。上世紀(jì)80年代，居民收入提高以及物價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)了韓國(guó)的地產(chǎn)牛市，而供給不足加速了房?jī)r(jià)的上漲。1987年，韓國(guó)政府開(kāi)始征收累進(jìn)制的物業(yè)稅和閑置土地增值稅。由于缺乏公允的地產(chǎn)價(jià)格，加之地方政府的利益關(guān)系，稅基被嚴(yán)重低估，降低了實(shí)際稅率，更重要的是，對(duì)未實(shí)現(xiàn)的收入征稅，遭到了納稅人的抵制，進(jìn)而減輕了該稅對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控力度。但同期政府大幅增加土地供應(yīng)的政策減小了房地產(chǎn)供給壓力，使房地產(chǎn)泡沫得到有效控制。2006年后，韓國(guó)房?jī)r(jià)再次飛漲。2007年，韓國(guó)政府將資本利得稅提高到60％，和日本情況類似，結(jié)果是交易量減少，韓國(guó)樓市不降反升。

德國(guó)

德國(guó)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)水平一直為人稱道。1977年至今，德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲60％，而同期個(gè)人收入已增長(zhǎng)3倍。房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)很大程度上歸因于德國(guó)穩(wěn)定而健全的稅收體系。除了傳統(tǒng)的物業(yè)稅以外，德國(guó)還要征收交易稅（3.5％）、資本利得稅（所得稅中征收）、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等。同時(shí)，針對(duì)地產(chǎn)投機(jī)的法律增加了投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)：德國(guó)法律規(guī)定，房?jī)r(jià)超過(guò)“基準(zhǔn)價(jià)格”的20％，出售者面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款；如果房?jī)r(jià)超過(guò)50％將構(gòu)成犯罪。