商品房的概念：目前調(diào)整商品房買賣關(guān)系的法律法規(guī)中，包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》中，并沒(méi)有對(duì)商品房的概念作出明確的定義。

綜合以上法律法規(guī)的立法本意，我們認(rèn)為，商品房應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件：1、為進(jìn)入商品流通領(lǐng)域獲取利潤(rùn)而開發(fā)建設(shè)的房屋；2、開發(fā)建設(shè)的主體必須是取得法定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，商品房是專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公眾公開出售的房屋。這里，我們把公民個(gè)人的私房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房以及公房改制出售給個(gè)人的房改房等排除在商品房以外。

從形態(tài)上看，商品房應(yīng)當(dāng)包括期房和現(xiàn)房?jī)煞N。期房指正在建設(shè)中的房屋，現(xiàn)房指已經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋。商品房買賣合同的概念：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，并參照《合同法》第130條關(guān)于買賣合同的定義，商品房買賣合同專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

商品房買賣合同的特征：1、出賣人的特定性。出賣人應(yīng)當(dāng)是具有城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；2、標(biāo)的物的特殊性。交易的標(biāo)的物是房屋，而且，房屋可能是現(xiàn)實(shí)存在的，也可能是現(xiàn)實(shí)并不存在，將來(lái)建造的房屋；3、出售行為的社會(huì)化、公開化。開發(fā)企業(yè)銷售的房屋，并不是明確指向某個(gè)購(gòu)買人，而是向社會(huì)公開銷售，面向的群體的不特定的。

在了解了商品房買賣合同的基本概念后，我們主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來(lái)分析，在簽訂商品房買賣合同，以及在履行過(guò)程中，如何來(lái)防范和控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前的實(shí)踐來(lái)看，商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)多樣化、普遍化特征。任何一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目，完全沒(méi)有糾紛是不可能的。如何控制合同履行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于提高開發(fā)商的收益率、維護(hù)良好信譽(yù)，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展至觀重要。下面，我們從一些實(shí)際案例來(lái)分析如何控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。

一、如何控制廣告的風(fēng)險(xiǎn)。

眾所周知，在目前的商品房銷售模式中，都是選擇以售“樓花”的方式進(jìn)行銷售，也就是銷售期房。期房，也就是正在建設(shè)過(guò)程中的商品房。期房，由于其價(jià)格低于現(xiàn)房，往往是購(gòu)房者首選的目標(biāo)。而對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，銷售期房，可以提前獲得項(xiàng)目的建設(shè)資金，有助于減少資金壓力。因此，期房買賣，是目前商品房銷售市場(chǎng)上的主要模式。

由于期房存在很多不確定性。購(gòu)房者在選擇期房時(shí)，往往是依據(jù)開發(fā)商所作出的廣告宣傳來(lái)選擇適合自己的房屋。為了吸引購(gòu)房者的目光，開發(fā)商會(huì)在廣告宣傳上大做文章，往往會(huì)將自己銷售的房屋形容的是“人間少有”，是最適合購(gòu)房者居住或者投資的。過(guò)分宣傳的結(jié)果，往往導(dǎo)致實(shí)際交付的房屋和宣傳的房屋不一致，也就引發(fā)了買賣雙方的矛盾。有的購(gòu)房者就會(huì)說(shuō)開發(fā)商是虛假宣傳，不誠(chéng)信。為了規(guī)范開發(fā)商的廣告宣傳，最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用中明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

最高法院的這個(gè)規(guī)定，給我們開發(fā)商敲響了一個(gè)警鐘。也就是說(shuō)，對(duì)自己開發(fā)的項(xiàng)目，是不能任意宣傳的。有些宣傳或者說(shuō)明，雖然沒(méi)有在商品房買賣合同中明確約定，仍然可以作為合同條款，一旦交付的房屋無(wú)法實(shí)現(xiàn)這些宣傳，開發(fā)商是要承擔(dān)責(zé)任的。

這里，我們舉一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明。某開發(fā)商在銷售自己的一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，在報(bào)紙廣告中說(shuō)明該房屋是“無(wú)敵江景房”，坐在該套房屋的陽(yáng)臺(tái)上，可以看到美麗的江景，給購(gòu)房者勾畫了一個(gè)舒適愜意的生活意境。購(gòu)房者在看到該廣告后，紛紛購(gòu)買。等到房屋交付以后，才發(fā)現(xiàn)根本就沒(méi)有任何江景，完全被前面已經(jīng)修建好的樓盤遮擋了。為此，業(yè)主起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。法院認(rèn)為開發(fā)商的廣告宣傳明確具體，并對(duì)購(gòu)房者是否選擇購(gòu)買該房屋以及房屋的價(jià)格等構(gòu)成重要影響，于是判令開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，向業(yè)主支付一定金額的賠償金。從這個(gè)案例可以說(shuō)明，我們開發(fā)商在做廣告宣傳時(shí)，應(yīng)講究一定的策略，即要能充分宣傳我們的樓盤，又要避免承擔(dān)責(zé)任。那么，什么樣的宣傳可以規(guī)避法律的規(guī)定呢？

本人在這里提出一些建議：

首先：廣告宣傳的內(nèi)容一定不能過(guò)于明確和具體，比如樓盤的規(guī)劃指標(biāo)，包括容積率、綠化率、配套生活設(shè)施等，不要用具體的數(shù)字或設(shè)施名稱來(lái)說(shuō)明?？梢杂靡恍┍硎痉秶男稳菰~來(lái)說(shuō)明，比如綠化率極高，容積率很低，生活配套設(shè)施比較完善了等等。千萬(wàn)要注意不要說(shuō)“5000平方米的中庭廣場(chǎng)、10000平方米的花園綠地等”，也不要說(shuō)配備了醫(yī)院、學(xué)校、超市等，當(dāng)然，如果我們的開發(fā)商能夠作到這些，當(dāng)然可以大肆宣傳了。

其次：對(duì)于樣板房，一定要在樣板房?jī)?nèi)的顯著位置標(biāo)明“本樣板房?jī)H供參考，以商品房買賣合同約定為準(zhǔn)”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商沒(méi)有說(shuō)明實(shí)際交付的房屋的質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)該與樣板房一致。因此，樣板房作為宣傳工具，也應(yīng)當(dāng)作為交付房屋時(shí)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

另外，對(duì)于一些購(gòu)房即送大獎(jiǎng)、購(gòu)房辦戶口，或者說(shuō)保證升值等的宣傳用語(yǔ)，一定要謹(jǐn)慎使用?？傊?，要把握一點(diǎn)，就是宣傳用語(yǔ)切忌明確具體。一旦明確具體，而且對(duì)購(gòu)房者是否選擇該房屋以及房屋的價(jià)格有重大影響的，這些宣傳用語(yǔ)就轉(zhuǎn)化為合同條款了，如果在交房時(shí)不能實(shí)現(xiàn)，將導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任的不利后果。

二、在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)如何控制風(fēng)險(xiǎn)。

從目前的商品房銷售方式來(lái)看，我們開發(fā)商往往在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下，通過(guò)放號(hào)等方式，來(lái)檢驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發(fā)商往往會(huì)組織進(jìn)行預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)等方式，收取購(gòu)房者一部分定金，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過(guò)協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認(rèn)購(gòu)書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。這種方式，也就是我們所說(shuō)的認(rèn)購(gòu)書銷售模式。

那么，如何簽訂認(rèn)購(gòu)書，在什么條件下簽訂的認(rèn)購(gòu)書才是有效的，如何防范認(rèn)購(gòu)書中的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

目前對(duì)認(rèn)購(gòu)書的的法律性質(zhì)并沒(méi)有明確的規(guī)定。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書其實(shí)就是一個(gè)預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對(duì)將來(lái)訂立正式的商品房買賣合同的一個(gè)預(yù)先約定。認(rèn)購(gòu)書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(shí)（沒(méi)有取得預(yù)售許可證）而訂立的。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，交易雙方只能依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對(duì)方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。實(shí)踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書都是有效的。如果一個(gè)項(xiàng)目連國(guó)有土地使用權(quán)都沒(méi)有取得，只是修了一個(gè)售樓部就開始銷售，簽訂認(rèn)購(gòu)書并收取定金，那么這種認(rèn)購(gòu)書就是無(wú)效的。

舉例說(shuō)明：九龍坡區(qū)某項(xiàng)目，是一個(gè)外地的開發(fā)商來(lái)開發(fā)的。這個(gè)項(xiàng)目連國(guó)有土地使用權(quán)還沒(méi)有取得的情況下，就大肆開始宣傳，修建漂亮的售樓部，制作樓書等宣傳資料，并開始接受預(yù)訂。很多購(gòu)房者都與此開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書，也交納了5萬(wàn)元定金。過(guò)了兩年，這個(gè)項(xiàng)目仍沒(méi)有開工建設(shè)。后來(lái)部分購(gòu)房者要求解除認(rèn)購(gòu)書，并要求開發(fā)商雙倍返還收取的定金。法院經(jīng)審理查明，該項(xiàng)目一直未取得國(guó)有土地使用權(quán)，更沒(méi)有辦理規(guī)劃等審批手續(xù)，因此判定雙方簽定的認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，開發(fā)商只返還收取的定金，并按銀行貸款利率支付利息。

從這個(gè)案例可以說(shuō)明，雖然法律并不禁止開發(fā)商通過(guò)認(rèn)購(gòu)方式收取定金，但并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書都是有效的。根據(jù)最高人民法院的觀點(diǎn)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建手續(xù)，取得了施工許可證后，該項(xiàng)目就應(yīng)當(dāng)是一個(gè)合法的項(xiàng)目，在正常情況下，是應(yīng)該可以取得預(yù)售許可證并建設(shè)完成的。在此條件下，就可以簽訂認(rèn)購(gòu)書并收取定金。

在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意一些問(wèn)題。

首先，在認(rèn)購(gòu)書中只能約定一些核心的內(nèi)容，比如房屋的位置、面積、價(jià)格等。對(duì)于不能確定的問(wèn)題，比如面積，應(yīng)當(dāng)明確注明以測(cè)繪報(bào)告確定的面積為準(zhǔn)；對(duì)于取得預(yù)售許可證的時(shí)間，也盡量避免約定明確的期限。交房時(shí)間以及違約責(zé)任等問(wèn)題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)約定。

訂立了認(rèn)購(gòu)書，并不代表就一定要簽訂商品房買賣合同。根據(jù)最高人民法院的規(guī)定（我把法律條文念一下）：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因不可歸責(zé)當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還給買受人”。根據(jù)該規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，在簽訂了認(rèn)購(gòu)書以后，是否簽訂正式的商品房買賣合同，其實(shí)主動(dòng)權(quán)還是掌握在我們開發(fā)商手中的。實(shí)踐中，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂商品房買賣合同，從而雙倍返還定金的案例是很少的。如果簽訂認(rèn)購(gòu)書后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，我們不想將房屋按照認(rèn)購(gòu)書約定的價(jià)格出售，則可以在商討正式的商品房買賣合同條款時(shí)，向購(gòu)房人提出一些苛刻的但同時(shí)又符合法律規(guī)定的條款，如果購(gòu)房者不能接受，從而導(dǎo)致無(wú)法簽訂正式的商品房買賣合同，作為開發(fā)商來(lái)講，也已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)書所約定的義務(wù)，無(wú)法訂立正式的合同的責(zé)任就不在我們開發(fā)商，我們只需要承擔(dān)返還定金的義務(wù)就可以了。當(dāng)然，這種做法有失誠(chéng)信，對(duì)注重企業(yè)形象的開發(fā)商而言，建議不要采用。如果由于購(gòu)房者自己的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂商品房買賣合同，比如購(gòu)房者不想在購(gòu)買這套房屋，我們開發(fā)商就可以不用返還已收取的定金了。

三、商品房交付使用時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

交房，對(duì)我們開發(fā)商而言，是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。能否順利交房，標(biāo)志著一個(gè)項(xiàng)目是否順利完成。根據(jù)我們的了解，很少有開發(fā)商是順利交付房屋的。在交房過(guò)程中總會(huì)存在種種的問(wèn)題。由于購(gòu)房者的期望值過(guò)高，所以在看到自己購(gòu)買的房屋時(shí)，總會(huì)提出各種問(wèn)題。當(dāng)然，這些問(wèn)題也有合理的也有不合理的。如何在交房時(shí)控制好風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交房時(shí)間，交付通過(guò)竣工驗(yàn)收合格的房屋，并能夠提供竣工驗(yàn)收合格的證明文件，按照目前的商品房合同文本的約定，就是應(yīng)當(dāng)提供竣工驗(yàn)收備案證。同時(shí)，應(yīng)制作內(nèi)容完善的《使用說(shuō)明書》和《質(zhì)量保修書》。

在具備以上證明文件后，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)以書面形式，通知購(gòu)房者在約定的時(shí)間來(lái)辦理交接房屋手續(xù)，并告知購(gòu)房者應(yīng)攜帶的資料及相關(guān)款項(xiàng)。

目前在交接房屋過(guò)程中，購(gòu)房者提出的問(wèn)題主要有幾個(gè)方面：1、對(duì)房屋本身的質(zhì)量提出問(wèn)題。比如房屋內(nèi)部出現(xiàn)開裂、空鼓、室內(nèi)管道銹蝕等現(xiàn)象；2、對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施問(wèn)題。比如小區(qū)內(nèi)道路沒(méi)有完善了，生活配套設(shè)施不健全等問(wèn)題；3、對(duì)小區(qū)物業(yè)管理單位以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有問(wèn)題等等。針對(duì)第1項(xiàng)問(wèn)題，可以根據(jù)合同的約定來(lái)解決。在合同條款中有關(guān)于房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備以及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合約定時(shí)如何處理的約定，我們開發(fā)商可以將該條款設(shè)計(jì)為“由開發(fā)商限期整改，整改期間不影響交房”。那么，根據(jù)該約定，購(gòu)房者就不能以房屋存在一些缺陷為理由拒絕接房，從而要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任了。

針對(duì)第2項(xiàng)問(wèn)題，我們認(rèn)為，這并不是開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的合法事由。作為開發(fā)商，只要交付的房屋符合了合同的約定，并提供了竣工驗(yàn)收合格的證明文件，就已經(jīng)完成了交付房屋的義務(wù)。至于小區(qū)配套設(shè)施的完善與否，并不影響房屋的交付使用。針對(duì)第3項(xiàng)問(wèn)題，因?yàn)槲覀円呀?jīng)委托了前期物業(yè)管理企業(yè)，這些問(wèn)題就由物管企業(yè)去解釋吧。

在這里我們要特別提醒一下，如果我們書面通知了購(gòu)房者來(lái)交接房屋，由于購(gòu)房者自身的原因造成沒(méi)有在約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，按照法律規(guī)定，可以視為房屋已經(jīng)交付使用。購(gòu)房者就應(yīng)當(dāng)在書面通知確定的時(shí)間，開始承擔(dān)物管費(fèi)用。如果房屋在這段時(shí)間出現(xiàn)了毀損，責(zé)任由購(gòu)房者自行承擔(dān)。

商品房買賣合同糾紛處理與防范

如何在合同中約定違約責(zé)任商品房買賣合同中的違約責(zé)任，按照承擔(dān)責(zé)任的主體不同，分為開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任和購(gòu)房者承擔(dān)的責(zé)任。下面我們具體來(lái)分析：開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的原因，主要有交付房屋不符合約定、交付房屋逾期、辦理產(chǎn)權(quán)證書逾期、交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵等。承擔(dān)責(zé)任的方式，則包括返還房款及利息、賠償損失、支付違約金、或者承擔(dān)維修責(zé)任等。在出現(xiàn)這些問(wèn)題時(shí)，如何處理和防范呢？首先，我們來(lái)分析返還房款及利息，并賠償損失的情況。出現(xiàn)這種情況，則表明出現(xiàn)和合同約定的解除事由。

從目前合同約定以及法律規(guī)定來(lái)看，這些事由主要包括以下幾種：1、開發(fā)商交付房屋超過(guò)合同約定的一定期限；2、開發(fā)商辦理完善產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間超過(guò)合同約定的一定期限；3、交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，按照最高人民法院司法解釋的規(guī)定，只有在交付的房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，以及房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房者才能要求解除合同。4、開發(fā)商存在嚴(yán)重欺詐行為，導(dǎo)致購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不能取得房屋的；或者導(dǎo)致商品房買賣合同被撤銷、解除，或被確認(rèn)無(wú)效的情況下。具體行為包括：在簽訂合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房銷售許可證、故意隱瞞房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)、故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人的事實(shí)或者所銷售的房屋屬于拆遷安置補(bǔ)償房屋的事實(shí)；在簽訂合同以后，未告知買受人又將房屋抵押或者出售給第三人的。出現(xiàn)以上嚴(yán)重欺詐行為，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任是很重的，包括要返還房款及利息，賠償損失，并有可能要另外支付不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，也就是通常所說(shuō)的雙倍賠償。

在出現(xiàn)第1、2種情況下，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時(shí)，買受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達(dá)出賣人時(shí)，合同才解除。也就是說(shuō)，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，合同處于一個(gè)不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購(gòu)房者的選擇。此時(shí)，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過(guò)對(duì)合同條款的設(shè)定，來(lái)選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購(gòu)房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)（可以考慮在10—15天內(nèi)），以書面形式通知開發(fā)商是否解除合同。若買受人沒(méi)有在約定的時(shí)間將解除合同的書面通知送達(dá)開發(fā)商，就視為買受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒(méi)有設(shè)定這些條款，開發(fā)商仍然有補(bǔ)救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開發(fā)商可以催告買受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買受人沒(méi)有在合理的期限內(nèi)（可以確定在30天以內(nèi)）作出決定，就視為放棄撤銷權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。