一、從法律角度分析。

首先，從物權(quán)角度探討。房屋買賣合同是以轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)為客體的雙務(wù)要式合同。所有權(quán)，是指在法律的限制范圍內(nèi)，權(quán)利人對于所有物為全面支配的物權(quán)。其具有全面性、整體性、恒久性等特點?；谒袡?quán)的全面性，所有權(quán)人得為對所有物的全面概括的使用、處分、收益。所有權(quán)的行使不僅表現(xiàn)為對物的事實占有、更本質(zhì)的體現(xiàn)為在法律上擁有對物的處分權(quán)。本案中，王女士雖然有事實上居住使用房屋，但按我國目前以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記原則，物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅必須以一定的可以為外部察知的方式表現(xiàn)出來，登記使不動產(chǎn)物權(quán)變動具有公信力。而房產(chǎn)公司既未為王女士辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，也未到有關(guān)部門進行登記。因此其房屋轉(zhuǎn)讓不具備法律上的公示公信效力，不能對合同外的第三人產(chǎn)生拘束力和證明力。王女士擁有的只是對該房屋的使用權(quán)，房屋的實際所有人仍是房產(chǎn)公司。而王女士與房產(chǎn)公司間房屋買賣合同的合同目的就在于轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，房產(chǎn)公司有責任實施房產(chǎn)登記、辦理房產(chǎn)證等法律要求的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的手續(xù)。這是維護不動產(chǎn)交易秩序的需要，也防止房產(chǎn)公司重復(fù)預(yù)售的必然要求。所以，房產(chǎn)公司拒辦房產(chǎn)證的理由不成立。

其次，從合同角度分析。

（一）從合同的性質(zhì)分析。合同是當事人之間設(shè)立、變更或終止債權(quán)債務(wù)關(guān)系的協(xié)議。買賣合同是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的合同，其區(qū)別于其他交付財物合同（如租賃合同、借用合同）的特點之一是標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。本案中，王女士付清房款，房產(chǎn)公司出賣房屋以獲取利潤的目的得以滿足。在此情況下，作為出賣人的房產(chǎn)公司負有移轉(zhuǎn)標的物所有權(quán)于買受人的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第一百三十六條“出賣人應(yīng)按照約定或交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關(guān)單證和資料” 的規(guī)定，房產(chǎn)公司有責任向王女士交付房屋、移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)并到房屋管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。除非王女士有根本違約的情形，否則房產(chǎn)公司不得以任何理由拖延，拒辦房產(chǎn)證。另外，合同是雙方自愿達成的協(xié)議，按合同的充分履行、善意履行原則，房產(chǎn)公司應(yīng)當充分履行自己的義務(wù)。

（二）從合同的相對性原則分析。合同作為債權(quán)形成的主要原因，其區(qū)別于其他民事法律關(guān)系（如物權(quán)關(guān)系）的重要特點在于合同的相對性。合同的相對性是指合同的義務(wù)和責任應(yīng)由當事人承擔，除法律和合同另有規(guī)定以外，合同的一方不能以合同的另一方與第三人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系為由拒絕履行義務(wù)。就本案而言，王女士與房產(chǎn)公司間的房屋買賣關(guān)系與王女士與銀行間的房屋抵押借款關(guān)系形成于兩個不同的民事法律行為，是兩個獨立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。房產(chǎn)公司作為買賣關(guān)系的一方當事人，只能要求王女士履行買賣合同中的買方義務(wù)，不能強迫其履行另一債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的義務(wù)，更不能將王女士的銀行借款未還清作為己方不履行合同義務(wù)的理由。按合同法的相關(guān)規(guī)定，只有不可抗力等特定情形才可以免除合同一方的履行義務(wù)。顯然，在無法定免責原因的情況下，房產(chǎn)公司拒辦房產(chǎn)證的行為違反了合同義務(wù)，構(gòu)成違約。

二、從實踐角度分析。

（一）房產(chǎn)公司延辦、拒辦房產(chǎn)證的原因。

雖然法律有明確規(guī)定，為什么實踐中還有眾多房產(chǎn)公司不愿意及時為購房者辦理房產(chǎn)證呢？主要原因如下：一、為促進房屋銷售，很多房產(chǎn)公司在為購房者介紹貸款銀行的同時還擔任按揭貸款的擔保人，如購房者取得房產(chǎn)證后喪失還款能力，銀行會要求房產(chǎn)公司承擔擔保責任；二、提供按揭貸款的銀行與房產(chǎn)公司往往關(guān)系緊密，房產(chǎn)公司擔心購房者取得房產(chǎn)證后延誤還款，會損害銀行利益進而影響雙方的業(yè)務(wù)關(guān)系。對于第一項原因，前文已有所闡述。房屋買賣合同與貸款合同是兩個完全獨立的法律關(guān)系，擔保合同作為貸款合同的從合同隸屬于主合同，不具有免除房屋買賣合同一方當事人義務(wù)的效力。第二項原因則明顯牽強。事實上，在購房者完全還貸前為其辦理房產(chǎn)證并不會侵害銀行利益。按照房屋按揭貸款的辦理流程，房產(chǎn)公司、購房者及銀行需憑房地產(chǎn)登記申請書、房產(chǎn)抵押合同和預(yù)售房屋預(yù)購登記證明與銀行一起到房屋管理部門辦理房屋抵押登記手續(xù)。登記后，銀行取得房管局頒發(fā)的證明其抵押權(quán)存在的他項權(quán)證書，購房者對房屋的所有權(quán)因“抵押權(quán)”的設(shè)立而受到了限制，在房屋流轉(zhuǎn)過程中不得擅自抵押、轉(zhuǎn)賣。如果尚未辦理房產(chǎn)證，無產(chǎn)權(quán)證的房屋無法轉(zhuǎn)讓，此時銀行自然不用擔心房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)會損害其債權(quán)。假使購房者已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，也不會損害銀行利益。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”由房管部門在房屋產(chǎn)權(quán)證明中注明" 抵押權(quán)"的存在。因此在購房者取得房產(chǎn)證后，銀行可以要求重新辦理房屋抵押手續(xù)，在購房者不履行按約償還本息義務(wù)時，按《民法通則》第八十九條“債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以抵押物折價或者變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還”的規(guī)定，銀行可以通過拍賣、變賣等方式實現(xiàn)房屋抵押權(quán)，使其債權(quán)獲得清償。且由于辦理房產(chǎn)證后的房屋產(chǎn)權(quán)清晰，證照齊全，使銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)變得更迅捷方便，克服了房屋無產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)不清，因而在房屋轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的種種問題和弊端。而購房者在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后進一步確定了其房屋所有者身份，在銀行還款過程中也會更為積極主動。從此點分析，房產(chǎn)公司應(yīng)當為王女士辦理房產(chǎn)證。

（二）實踐中對房屋買賣合同中買方的保護。

目前我國尚無一部單獨的法律規(guī)范預(yù)售房屋房產(chǎn)證辦理的主體和期限。僅在2004年頒布的《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市商品房預(yù)售管理辦法＞的決定修正令》中規(guī)定預(yù)售的商品房自交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。實踐中我國各省市對房產(chǎn)證辦理主體的規(guī)定不盡相同，如上海市政府要求開發(fā)商和購房者共同申辦房產(chǎn)證，北京市的購房合同則要求開發(fā)商為小業(yè)主統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證。一般來說，通行的做法是房產(chǎn)公司為購房者統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證，辦理房產(chǎn)證的期限則由買賣雙方在購房合同協(xié)商確定。

為了保護購房者的利益，我國部分地區(qū)開始出臺相關(guān)地方法規(guī)或購房合同樣本，以改變預(yù)售商品房房產(chǎn)證由房產(chǎn)公司統(tǒng)一辦理，購房者地位被動的情形。如廣州市于2005年7月出臺的《新版商品房買賣合同》中就規(guī)定在開發(fā)商辦結(jié)初始登記的前提下，購房者自行辦理產(chǎn)權(quán)登記的，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后的合理時日內(nèi)將登記機關(guān)要求的需開發(fā)商提供的證件資料提交給購房者。從而首次確立了購房者自辦房產(chǎn)證的制度。雖然在具體實施中也遇到了一定的問題，如購房者自行辦理房產(chǎn)證要向房管部門提交預(yù)售房屋權(quán)屬證明書，該證書是開發(fā)商辦理初始登記，確立其對開發(fā)樓盤所屬權(quán)的證明書。房產(chǎn)公司能否積極配合仍是房產(chǎn)證能否順利辦理的重要因素。但這仍是對現(xiàn)行房產(chǎn)市場房產(chǎn)證辦理規(guī)則的一大突破。

本案中，王女士首先可以要求房產(chǎn)公司按照當?shù)卣?guī)定或合同約定的方式和期限為其辦理房產(chǎn)證。在合同無約定的情況下，根據(jù)以上規(guī)定及合同的善意履行原則，王女士可要求開發(fā)商在房屋交付后的合理期限內(nèi)出具房屋登記機關(guān)要求的，需要由開發(fā)商提供的相關(guān)資料，自行到房管局辦理房屋權(quán)屬證書。否則可以根據(jù)房屋買賣合同中對違約責任的約定及相關(guān)法律規(guī)定向法院起訴，追究房產(chǎn)公司的責任。

總之，在預(yù)售商品房買賣行為廣泛存在的今天，房產(chǎn)證辦理作為房產(chǎn)買賣中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不僅僅影響著某一具體的房產(chǎn)交易能否順利進行，還影響著房產(chǎn)交易規(guī)則的規(guī)范形成和房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。延辦、拒辦房產(chǎn)證猶如木桶法則中那塊短缺的木板，整體降低了房產(chǎn)交易的安全。購房者利益來因此得不到有效保護，進而增大了銀行債權(quán)的實現(xiàn)難度，以致影響到房產(chǎn)公司開發(fā)樓盤的正常銷售，不利于社會的和諧發(fā)展。因此，有必要進一步完善房產(chǎn)證辦理的相關(guān)制度，在開發(fā)商與購房者之間找到合理的契合點，于降低房產(chǎn)公司和貸款銀行營業(yè)風險的同時最大程度保護購房者的利益。

我國對商品房房產(chǎn)證辦理的事項作出規(guī)定的法律文件主要有：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（以下簡稱“開發(fā)條例”）、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱“銷售管理辦法”）、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（以下簡稱 “登記管理辦法”）。接下來，我們對這些法律文件單個進行分析：

一、《登記管理辦法》

第十六條規(guī)定：新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)的初始登記。第十七條規(guī)定：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥可、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。第二十六條規(guī)定：登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當書面通知權(quán)利人（申請人）。第二十七條規(guī)定：登記機關(guān)應(yīng)當對權(quán)利人（申請人）的申請進行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記應(yīng)當在辦理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

根據(jù)《登記管理辦法》的規(guī)定，我們可以測算出一位購房人通常能夠拿到房產(chǎn)證（小證）的最大期限是在房屋竣工后的256天之內(nèi)：包括3個月的初始登記申請期間，7天的初始登記受理期間，30天的頒發(fā)大產(chǎn)權(quán)證的期間，90天的轉(zhuǎn)移登記申請期間，7天的轉(zhuǎn)移登記受理期間，30天的頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)證的期間。當然在具體操作過程中，是可以通過簡化流程、提高效率的方法來縮短辦證時間的?，F(xiàn)在，各省市幾乎都有自己的一套簡化流程的指導(dǎo)意見，所以，在實際辦理過程中，時間應(yīng)該會更短。

還需要注意：第十六條里的 “3個月”，是指竣工后而非交付使用后。

二、《開發(fā)條例》

第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；。。。。。。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

《開發(fā)條例》賦予購房人可以在已預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證登記手續(xù)，同時可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助配合的權(quán)利。該法規(guī)即是要求，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在已預(yù)售的商品房交付之前，將大產(chǎn)證拿到手。即取得大產(chǎn)證的時間不遲于交付時間。因為只有這樣，才能保證開發(fā)企業(yè)在購買人提出辦理小產(chǎn)證的要求時，立即提供協(xié)助義務(wù)。大產(chǎn)證還沒有拿到手，如何協(xié)助辦理小產(chǎn)證呢？

《開發(fā)條例》中需要理解的一個概念就是“協(xié)助義務(wù)”。首先，協(xié)助義務(wù)是多方面的，提供文件資料只是其中的一個方面。其次，所謂的“協(xié)助義務(wù)”并不能掩蓋開發(fā)企業(yè)“辦理并交付房產(chǎn)證”的主要義務(wù)。因為，這里的“協(xié)助義務(wù)”在辦理房產(chǎn)證的全過程中起到猶為重要的作用。所以，而這里 “協(xié)助”的字眼，應(yīng)理解為開發(fā)商應(yīng)為業(yè)主的利益服務(wù)，這更是一種單方面的義務(wù)。況且《合同法》有明確規(guī)定，交付標的物的所有權(quán)是出賣人的主要義務(wù)。作為不動產(chǎn)的房屋，在交付了房產(chǎn)證后才算是交付了所有權(quán)。第三，辦理大產(chǎn)證不應(yīng)當屬于《開發(fā)條例》中“協(xié)助義務(wù)”的范疇。因為，辦理大產(chǎn)證本身只是開發(fā)企業(yè)的單方義務(wù)和義不容辭的責任。單方義務(wù)和責任何談協(xié)助呢？即使是有協(xié)助義務(wù)，也是購房人協(xié)助開發(fā)企業(yè)取得大房產(chǎn)證，而非開發(fā)企業(yè)協(xié)助購房人取得小產(chǎn)權(quán)證。況且，如果開發(fā)企業(yè)在還沒有取得房屋所有權(quán)，如何能夠轉(zhuǎn)讓所有權(quán)呢？這在道理上也是說不通的了。