土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢？

　　我國(guó)合同法規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效，因此，有人主張土地使用權(quán)租賃期限應(yīng)受該規(guī)定約束，尤其對(duì)于有限的土地資源，租期過(guò)長(zhǎng)，將難以公平確定若干年之后的租金數(shù)額。本人認(rèn)為，過(guò)短的租賃期限，將影響土地使用權(quán)承租人的投入，影響建筑投資的回收以及建筑安全壽命的保障，不利于土地的合理充分利用。關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)的確定，可以通過(guò)市場(chǎng)租金評(píng)估等體系，建立科學(xué)的租金調(diào)整機(jī)制。其實(shí)，從本質(zhì)上看，土地使用權(quán)出讓實(shí)為土地使用權(quán)租賃的一種方式，其只不過(guò)是將數(shù)十年的承租權(quán)一次性買(mǎi)斷而已。因此，土地使用權(quán)出租期限不應(yīng)受20年的限制，而應(yīng)參照出讓期限的有關(guān)規(guī)定。

　　再看我國(guó)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》規(guī)定：“四、國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用途土地出讓最高年期。”可見(jiàn)，我國(guó)政策規(guī)定是將土地出租最高期限等同于同類(lèi)用途土地的出讓最高年期，即已超過(guò)20年，但該規(guī)定僅限于部門(mén)規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進(jìn)一步明確。不得不注意，上述《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》僅規(guī)定了一級(jí)土地市場(chǎng)國(guó)有土地出租的期限，對(duì)于以出讓、劃撥、土地租賃等方式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再行出租的期限，雖然沒(méi)有規(guī)定，但應(yīng)可參照之。