最高人民法院日前公布《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》），將于6月1日起施行。

買(mǎi)賣(mài)合同

不能輕易確認(rèn)無(wú)效

關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，《司法解釋》根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒(méi)有合同法第52條規(guī)定的合同無(wú)效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。

《司法解釋》規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。而買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則視為買(mǎi)房戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要約的承諾。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

“縮水”3％以?xún)?nèi)

購(gòu)房合同難以解除

買(mǎi)房者都會(huì)擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題———“縮水”，也都明白一個(gè)3％的界線(xiàn)。而在現(xiàn)實(shí)中，有些買(mǎi)房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同?！端痉ń忉尅芬?guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)中，面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)房戶(hù)請(qǐng)求解除合同的，法律不予支持。

除此外，《司法解釋》還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)房戶(hù)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)房戶(hù)同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)房戶(hù)按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)房戶(hù)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還買(mǎi)房戶(hù)，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)房戶(hù)。

惡意欺詐

房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任

商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)房戶(hù)無(wú)法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。

《司法解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)房戶(hù)可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未告知買(mǎi)房戶(hù)又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣(mài)給第三人。

《司法解釋》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)房戶(hù)可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

三種類(lèi)型房

不適用《司法解釋》

黃松有表示，我國(guó)目前存在著多種類(lèi)型的房屋，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買(mǎi)賣(mài)，其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整，不適用《司法解釋》。《司法解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買(mǎi)賣(mài)行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

房屋質(zhì)量有問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商要負(fù)責(zé)按期修復(fù)

《司法解釋》規(guī)定，如果購(gòu)買(mǎi)的商品房因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)房戶(hù)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。同時(shí)，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)房戶(hù)可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)房戶(hù)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持。

包銷(xiāo)商

也要參加合同糾紛訴訟

《司法解釋》規(guī)定，如果發(fā)生買(mǎi)房戶(hù)因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會(huì)通知包銷(xiāo)商也參加訴訟。如果包銷(xiāo)合同約定明確，應(yīng)當(dāng)按照約定確定雙方的權(quán)利義務(wù)；如果當(dāng)事人對(duì)包銷(xiāo)期滿(mǎn)后未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的，應(yīng)當(dāng)按照包銷(xiāo)價(jià)格由包銷(xiāo)人購(gòu)買(mǎi)。《司法解釋》還規(guī)定，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反包銷(xiāo)合同約定，自行出賣(mài)已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償包銷(xiāo)人的損失。

拆遷戶(hù)

有權(quán)優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房

《司法解釋》對(duì)處于“弱勢(shì)地位”的拆遷戶(hù)的合法權(quán)益給予保護(hù)，規(guī)定人民法院應(yīng)該支持拆遷戶(hù)優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。

《司法解釋》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

如果被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，黃松有表示，無(wú)法取得房屋的拆遷戶(hù)可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任。

買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

可請(qǐng)求解除“按揭”貸款

商品房擔(dān)保貸款，也就是人們通常所說(shuō)的商品房“按揭”?！端痉ń忉尅访鞔_了當(dāng)事人行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的條件。《司法解釋》規(guī)定，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除“按揭”貸款。

對(duì)當(dāng)事人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，明確約定以擔(dān)保貸款方式付款的，如因當(dāng)事人一方的原因或者不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，買(mǎi)房戶(hù)不能簽訂擔(dān)保貸款合同而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行的情況，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人解除合同，否則買(mǎi)房戶(hù)沒(méi)有能力支付購(gòu)房款，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的。同時(shí)，《司法解釋》還明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件。買(mǎi)房戶(hù)簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購(gòu)買(mǎi)商品房，當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)房戶(hù)貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對(duì)買(mǎi)房戶(hù)是不利的。而貸款銀行在沒(méi)有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買(mǎi)房戶(hù)，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。