關(guān)于處理商品房質(zhì)量糾紛應(yīng)注意的問題，《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》中第12條、第13條對此作了相關(guān)解釋。

　　第12條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　本條是關(guān)于商品房質(zhì)量不合格應(yīng)如何處理的規(guī)定。

　　第13條：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　本條是關(guān)于商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何處理的規(guī)定。

　　由此可見，商品房質(zhì)量問題包括兩大類：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和房屋質(zhì)量。

　　處理第一類的質(zhì)量問題應(yīng)注意

　　由于房屋具有使用年限長的特殊性，故它不僅適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定，還應(yīng)受到一系列不動產(chǎn)相關(guān)法律的調(diào)整。

　　第13條中所講的房屋質(zhì)量問題，就涉及到《建筑法》中的很多規(guī)定?！督ㄖā返?1條明確規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄?a href="http://www.luxwatt.cn/htfb" target="_blank" class="keywordlink">合同法》第279條亦作了基本相同的規(guī)定。由于建筑質(zhì)量問題錯綜復(fù)雜，既可能是勘察設(shè)計方面的原因，也可能是施工方面的原因，因此國家對建筑質(zhì)量問題的有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件等均作了明確規(guī)定。這就要求我們必須熟讀、熟記這些法條。

　　按照法律規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具備國家規(guī)定的竣工條件。我們在處理房屋主體質(zhì)量糾紛時，應(yīng)注意案件建設(shè)項目是否符合《建筑法》規(guī)定的竣工交付使用的要求，主要來說是以下幾點：

　　1．完成工程設(shè)計和合同中規(guī)定的各項工作內(nèi)容，達(dá)到國家規(guī)定的竣工條件；

　　2．工程質(zhì)量符合國家安全規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，如符合房屋土建工程驗收標(biāo)準(zhǔn)、安裝工程驗收標(biāo)準(zhǔn)等；

　　3．符合工程建筑設(shè)計和工程建設(shè)合同約定的內(nèi)容；

　　有完整的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建設(shè)技術(shù)數(shù)據(jù)及檔案圖紙材料；

　　4．有建筑材料、設(shè)備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗檢驗報告；

　　5．有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等；

　　6．有工程施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

　　7．已辦理工程竣工交付使用的有關(guān)手續(xù)。

　　第13條的房屋質(zhì)量問題不合格，應(yīng)包括房屋未經(jīng)驗收和經(jīng)驗收不合格兩中情況，但這兩種情況在處理原則上是一致的。值得注意的是，對經(jīng)驗收合格，交付使用的房屋，又經(jīng)核驗質(zhì)量確屬不合格的情況，在認(rèn)定及具體處理中尚有一定難度，值得大家探討。

　　另外，《建筑法》第60條第1款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！标P(guān)于“合理使用壽命”的問題，目前國家還未有統(tǒng)一規(guī)定，根據(jù)《民用建筑設(shè)計通則（試行）》，一般認(rèn)為按民用建筑的主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級：一級100年以上，適用于重要的建筑和高層建筑（指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑）；二級耐久年限為50——100年，適用于一般建筑，三極耐久年限為25——50年，適用于次要建筑；四級為15年以下，適用于臨時性建筑。若對于地基和主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量缺陷，是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭議，應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的，以該年限為準(zhǔn)；無確定年限的，由原設(shè)計單位或有權(quán)確認(rèn)的部門確定，并按此確定的年限為準(zhǔn)。

　　對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟(jì)措施有：

　　1．實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。

　　2．解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施，一般禁止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。

　　3．違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　4．違約侵權(quán)責(zé)任?！?a target="_blank" class="keywordlink">合同法》第122條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！边@一條其實是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合問題。在此應(yīng)注意：

　　（1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系，也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理，因為合同責(zé)任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。

　　（2）當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。

　　（3）責(zé)任競合的情況下，若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任，原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過失的侵權(quán)責(zé)任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。

　　處理第二類的房屋質(zhì)量問題應(yīng)注意

　　1．對比較明顯的或者已知的質(zhì)量瑕疵的處理上，應(yīng)注意買受人是否行使了其注意義務(wù)。因為買受人在接受房屋時，一般對其質(zhì)量會進(jìn)行必要的檢驗，這也是買受人應(yīng)該行使注意義務(wù)，對于一般驗收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，買受人應(yīng)在接受時提出。在取得房屋后，買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的，若無其他特別規(guī)定，出賣人可不負(fù)責(zé)任，應(yīng)由買受人負(fù)責(zé)維修。出賣人在訂立合同時已明確告知買受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣人對此也不再負(fù)有任何責(zé)任，但有特別規(guī)定的除外。

　　2．對隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對采取通常方式一時難以察覺，須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的，買受人及時向出賣人提出的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。對于質(zhì)量瑕疵程度較輕的，出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，或者適當(dāng)減少房屋價金。對于房屋質(zhì)量問題較重，甚至不能使用的，買受人可解除合同，因此給買受人造成的額財產(chǎn)及人身損失出賣人應(yīng)予賠償。

　　3．對隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣人已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，出賣人對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國《合同法》第150條——第155條對瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時，出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，買受人享有瑕疵擔(dān)保請求權(quán)。

　　對交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，處理意見如下：

　　1．因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可請求解除合同和賠償損失。在確保安全的情況下，采取加固補強的方式來完成對工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)，會保持社會的穩(wěn)定，更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　2．房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問題的，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成其他損失的，則應(yīng)由出賣人承擔(dān)，這是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。